Cour d’appel de, [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES,

[Adresse 1] – tél :, [XXXXXXXX01]

JUGEMENT D’ORIENTATION

Le 26 Mars 2026

N° RG 25/00010 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LPZ4

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

la SELARL SELARL JOLY LAISNE LEMAITRE

C/

Mme, [X], [J]

M., [V], [W]

Autorisation de vente amiable

A l’audience d’orientation tenue au nom du peuple français, publiquement en matière de saisie immobilière, le vingt six Mars deux mil vingt six, par Madame Mélanie FRENEL, vice-président du tribunal judiciaire de RENNES, juge de l’exécution,

Assistée de Madame Annie PRETESEILLE greffier,

ENTRE :

La S.A. COMPAGNIE EUROPENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le n°382 506 079, dont le siège social est, [Adresse 2] à, [Localité 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Demandeur et créancier poursuivant, représentée par Maître Julien LEMAÎTRE, avocat au Barreau de RENNES au sein de la SELARL JOLY LAISNE LEMAITRE

ET :

Madame, [X],, [H],, [C], [J], née le, [Date naissance 1] 1989 à, [Localité 4], de nationalité française et domiciliée, [Adresse 3] à, [Localité 5],

Monsieur, [V],, [Q],, [T], [W], né le, [Date naissance 2] 1983 à, [Localité 6], de nationalité française et domicilié, [Adresse 3] à, [Localité 5],

Débiteurs saisis, sans avocat constitué, comparant en personne.

ET ENCORE :

La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL D’ILLE ET VILAINE, dont le siège social est, [Adresse 4] à, [Localité 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Créancier inscrit selon inscriptions suivantes :

— d’hypothèques conventionnelles prise à son profit au service de la publicité foncière de, [Localité 1] 1, publiées le 14 octobre 2013, sous les

références volume 2013 V n°1471, et le 14 février 2014, sous les références volume 2014 V n°284, 285 et 286,

— de privilège de prêteur de deniers en date du 18/09/2013 publié le 14/10/2013 sous les références volume 2013 V n°1472

Non comparante, ni représentée

— L’URSSAF DE BRETAGNE, dont le numéro SIREN est 753 759 570, dont le siège social est situé, [Adresse 5] à, [Localité 8], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

créancier inscrit selon inscription d’hypothèque légale prise à son profit au service de la publicité foncière de, [Localité 1], publiée le 22 avril 2024, sous les références volume 2024 V n°5442 et bordereau rectificatif valant reprise pour ordre publié le 29 avril 2024, sous les références volume 2024 V n°5755,

Représentée par Maître Anne DAUGAN, avocat au Barreau de RENNES, membre de la SELARL MDL AVOCATS ASSOCIES, [Adresse 6].

PROCÉDURE

Selon commandement aux fins de saisie immobilière en date du 19 décembre 2024, publié au service de la publicité foncière de Rennes 1 archivage provisoire 3504P01 S n°5, le 22 janvier 2025, la Compagnie européenne de garanties et cautions poursuit la vente de biens et droits immobiliers portant sur une maison d’habitation, appartenant à madame, [X], [J] et monsieur, [V], [W], située commune de Sainte-Colombe (35134),, [Adresse 7]” -, [Adresse 8], cadastrée section ZH n,°[Cadastre 1], pour une contenance de 04a 46ca, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de la vente déposé le 13 mars 2025 au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, la Compagnie européenne de garanties et cautions a fait assigner madame, [X], [J] et monsieur, [V], [W] à comparaître devant le juge de l’exécution afin de voir :

“Vu notamment les dispositions des articles L311-2, L311-4, L311-6 et R322-15 à R322-19 du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONSTATER que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L311-2 du Code des procédures civile d’exécution ;

— CONSTATER que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies et constater en conséquence la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables ;

— CONSTATER que la saisie pratiquée respecte aussi les dispositions des articles L311-41 et L311-6 du Code des procédures civile d’exécution ;

— STATUER sur les éventuelles contestations et demandes incidentes;

— DETERMINER les modalités de poursuite de la procédure ;

— FIXER le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal,

frais, intérêts et autres accessoires : mentionner que Madame, [X], [J] et Monsieur, [V], [W] sont solidairement débiteurs au 29 avril 2025, de la somme de 174.885,35 € (cent soixante-quatorze mille huit cent quatre-vingt-cinq euros et trente-cinq centimes) sous réserve et sans préjudice de tous autres dus et sous réserve d’actualisation lors de l’audience ;

— ORDONNER la vente forcée des droits et biens immobiliers appartenant à Madame, [X], [J] et Monsieur, [V], [W] situé sur la commune de, [Localité 5], [Adresse 9], [Adresse 10] ,“[Adresse 11]” -, [Adresse 12], [Adresse 13], à savoir :

Une maison à usage d’habitation portant le numéro quatre (4) du lotissement communal dénommé ,“[Adresse 11]”

Figurant au cadastre sous les références suivantes :

Section

N°

Lieudit

Surface

ZH,

[Cadastre 1],

[Adresse 11]

00 a 04 a 46 ca

— FIXER le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 45 000 € / QUARANTE-CINQ MILLE EUROS ;

— FIXER la date de l’audience de vente dans un délai de quatre mois maximum et déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de Maître, [R], [D], Commissaire de Justice à, [Localité 9] ou par tout autre Commissaire territorialement compétent, avec le concours si besoin de la force publique ;

— DIRE que la date de visite sera fixée par le créancier poursuivant dans les quinze jours précédant la date de vente et que les frais seront passés en frais privilégiés de vente ;

— ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;

Dans l’hypothèse où la juridiction autoriserait Madame, [J] et Monsieur, [W] à vendre à l’amiable l’immeuble saisi :

— STATUER ce que de droit sur la demande éventuelle de vente amiable du bien saisi, en cas d’autorisation de ladite vente amiable, en fixer les modalités de réalisation ;

— FIXER en application de l’article R322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et hors droits;

— DIRE que le prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du Notaire de payer divers frais et la plus-value éventuelle sur le produit de la vente ;

— RAPPELER que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente ;

— DIRE que la vente amiable devra intervenir dans un délai maximum de quatre mois ;

— DIRE que les débiteurs devront rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande des démarches accomplies pour vendre l’immeuble ;

— RAPPELER que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignation et justification du paiement des frais taxés qui doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

— DIRE que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique devra aviser l’Avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente ;

— FIXER l’audience de rappel ;

— DIRE ET JUGER qu’après l’audience de rappel de l’article R322-25 du Code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le Juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la ventre le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations après constatation de la vente à la CARPA (séquestre désigné conformément au cahier des conditions de la vente);

— RAPPELER que l’Avocat poursuivant devra percevoir l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A449-91 du Code de commerce (C. COM art A444-91, V) ;

— TAXER les frais de poursuite qui devront être réglés à Maître Nolwenn PENNEC, Avocat poursuivant, au jour du jugement d’orientation, sous réserve des frais de poursuite ultérieurs et nonobstant les émoluments revenant à l’Avocat du créancier poursuivant ;

— RAPPELER que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation et le prix consigné ;

— RAPPELER que la distribution ultérieure du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L331-1, L331-2, L334-1, R331-1 à R334-3 du Code des procédures civiles d’exécution.”

Cette assignation a été dénoncée à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Ille-et-Vilaine et à l’URSSAF de Bretagne en leur qualité de créanciers inscrits selon actes de commissaire de justice du 12 mars 2025.

L’URSSAF de Bretagne a pris des conclusions valant déclaration de créance qui ont été remises au greffe le 09 avril 2025, signifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 09 avril 2025 au conseil du créancier poursuivant et notifiées par actes de commissaire de justice du 10 avril 2025 à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Ille-et-Vilaine ainsi qu’aux débiteurs.

La Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Ille-et-Vilaine n’a pas constitué avocat.

Après plusieurs renvois à la demande des débiteurs, l’affaire a été évoquée à l’audience du 13 novembre 2025.

A cette audience, madame, [X], [J] a comparu. Elle a fait état des diligences entreprises pour solder leur dette par un rachat de crédit d’une part et pour la mise en vente de leur maison d’autre part. Elle a sollicité d’être autorisée, avec monsieur, [V], [W], à vendre à l’amiable leur bien immobilier avec un prix plancher de 200.000 €.

Le conseil de la Compagnie européenne de garanties et cautions a donné son accord à une vente amiable sous autorisation judiciaire avec un prix plancher de 200.000 €.

Le conseil de l’URSSAF de Bretagne s’en est remis à justice.

Par décision prise en la forme de mention au dossier, le juge de l’exécution a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 12 février 2026 afin que monsieur, [V], [W] comparaisse en personne à

l’audience pour donner son accord à la vente du bien objet de la procédure de saisie immobilière.

Le 12 février 2026, madame, [X], [J] et monsieur, [V], [W] ont comparu et réitéré leur demande d’être autorisés à vendre à l’amiable leur maison .

Le conseil de la Compagnie européenne de garanties et cautions a sollicité l’orientation de la procédure en vente forcée, faisant valoir que malgré de nombreux renvois, les débiteurs ne produisaient toujours pas de documents de nature à démontrer l’engagement de démarches afin de vendre leur bien immobilier et désintéresser les créanciers.

Le conseil de l’URSSAF de Bretagne n’a pas fait d’observation.

MOTIFS

En vertu de l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

I – Sur la régularité de la procédure de saisie immobilière

En vertu de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier mini d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre 1er.

L’article R. 321-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que la procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur d’un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire constitué par un jugement de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Rennes en date du 12 mai 2020, signifié le 16 juillet 2020 à madame, [X], [J] et monsieur, [V], [W] et définitif en vertu du certificat de non-appel délivré le 3 novembre 2020.

Aux termes de ce jugement, le tribunal judiciaire de Rennes a statué comme suit :

“- condamne solidairement madame, [X], [J] et monsieur, [V], [W] à payer à la Compagnie européenne de garanties et cautions la somme totale de 176.421,31 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019, avec capitalisation de ceux-ci à compter du 29 juillet 2019 pourvus qu’ils soient dus pour une année entière ;

— condamne in solidum madame, [X], [J] et monsieur, [V], [W] aux dépens comprenant les frais d’inscription d’hypothèque.”

En garantie, l’immeuble saisi a été affecté d’une hypothèque judiciaire provisoire inscrite au service de la publicité foncière de, [Localité 1] 3 par acte déposé le 22 juillet 2019 sous les références volume 2019 V n°1187 et convertie en hypothèque judiciaire définitive par acte déposé le 8 octobre 2020 au service de la publicité foncière de Rennes1 sous les références volume 2020 V n°1304.

II – Sur la créance de la Compagnie européenne de garanties et cautions

Au vu du jugement précité du tribunal judiciaire de Rennes en date du 12 mai 2020 et du décompte détaillé arrêté au 29 avril 2025 produit par le créancier ne faisant l’objet d’aucune contestation de la part de madame, [X], [J] et monsieur, [V], [W], la créance de la Compagnie européenne de garanties et cautions, qui dispose bien d’une créance liquide et exigible, doit être fixée comme suit

— Principal 176.421,31 €

— Intérêts 21.636,64 €

— Dépens (déduction faite des frais soumis à taxation) 1.796,25 €

SOUS-TOTAL sauf mémoire 199.854,20 €

A déduire :

— Règlements – 25.904,17 €

TOTAL SAUF MEMOIRE 173.950,03 € au 29 avril 2025, outre les intérêts postérieurs au taux légal.

III – Sur les suites de la procédure

L’état hypothécaire justifie des droits de madame, [X], [J] et monsieur, [V], [W] sur l’immeuble saisi.

Sur la vente amiable sur autorisation judiciaire

Aux termes de l’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Selon l’article R. 322-22, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Il résulte de l’article R. 322-23 que le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

Selon l’article R. 322-24, les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

En outre, selon l’article A. 444-191, V, du code de commerce, en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire , l’avocat poursuivant perçoit l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91 du même code.

L’article L. 322-4 de ce code dispose que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Selon l’article R. 322-25 de ce code, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, qui en donne récépissé. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur.

En l’espèce, madame, [X], [J] et monsieur, [V], [W] sollicitent l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi. Ils produisent au soutien de leur demande une estimation de la valeur vénale de leur bien immobilier en date du 17 juillet 2025 et du 10 octobre 2025 émanant de la SAS DGH IMMOBILIER.

Le créancier poursuivant s’oppose au principe d’autoriser une vente amiable, arguant de la tardiveté de l’engagement de démarches en ce sens de la part des débiteurs.

Ces derniers ont toutefois fait parvenir en cours de délibéré, conformément à l’autorisation donnée, deux mandats de mise en vente du bien saisi auprès d’un office notarial le 08 mars 2026 d’une part, d’une agence immobilière le 19 février 2026 d’autre part.

S’agissant de mandats répondant aux dispositions de l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, dès l’instant que la vente envisagée serait conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché, il convient de leur laisser la possibilité de prospérer et donc d’autoriser madame, [X], [J] et monsieur, [V], [W] à vendre à l’amiable le bien saisi.

En application de l’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de fixer à la somme de 150.000 € net vendeur le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché. Ce prix est fixé volontairement bas afin de favoriser les chances de réalisation de vente amiable.

Il appartient aux débiteurs, en application de l’article R. 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, de rendre compte au créancier

poursuivant, sur sa simple demande, des démarches accomplies à cette fin.

Il convient de rappeler que la vente doit intervenir dans un délai maximum de 4 mois à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la taxation des frais de poursuite

Par application de l’article R. 322-21 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est, par ailleurs, bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, ces frais seront taxés à la somme de 1.425,19 €, à laquelle s’ajoutera l’émolument prévu au profit de l’avocat du créancier poursuivant en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

Enfin, l’affaire sera rappelée à l’audience du 02 juillet 2026 à 10h00 pour constatation de la vente amiable.

Il sera rappelé que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l’article L. 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, outre l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du Code de commerce, par l’acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R. 322-24 du Code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant retenu pour la créance de la Compagnie européenne de garanties et cautions à l’encontre de madame, [X], [J] et monsieur, [V], [W] à la somme totale de 173.950,03 € en principal, intérêts et frais arrêtés au 29 avril 2025, outre les intérêts postérieurs au taux légal ;

AUTORISE madame, [X], [J] et monsieur, [V], [W] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi visé au commandement dans les conditions prévues aux articles R322-20 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 150.000 € net vendeur ;

TAXE les frais préalables déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 1.425,19 € TTC ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 02 juillet 2026 à 10h00 ;

RAPPELLE qu’à cette audience, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir :

— de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,

— du paiement par l’acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente,

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable dans les conditions susvisées, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans un délai compris entre deux et quatre mois ;

RAPPELLE que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances et qu’elle doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

— DIT QUE les frais de poursuites ci-dessus taxés, ainsi que les émoluments de l’avocat du créancier poursuivant, relatifs à la vente amiable restent à la charge de l’acquéreur ;

— DIT que les dépens suivront le sort des frais taxables ;

— RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier Le juge de l’exécution