REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN
Pôle des Affaires Civiles
Jugement du 10 Juin 2024
LE JUGE DE L’EXPROPRIATION STATUANT
PAR APPLICATION DES DISPOSITIONS DU CODE DE L’EXPROPRIATION
POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE
DOSSIER N° : N° RG 24/00004 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MMUH
MINUTE N° :
AFFAIRE Etablissement ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE
EPFN C/ X Y épouse Z
NAC: Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation
DEMANDERESSE
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE (EPFN), dont le siège social est […] 5, Rue Montaigne – 76000 ROUEN, représenté par madame AA
6 AB As[…]té de Maître AZOGUI de la SCP Jonathan LONQUEUE-SAGALOVITSCH- EGLIE-RICHTERS & ASSOCIES, avocats plaidant au barreau de PARIS,
Cofie exccutore DÉFENDERES SE
-delivée le M^me X Y épouse Z née le […] à NEUVILLE LES DIEPPE (76370), demeurant […]
и Агодні non comparante- non constitué
(CRAR) EN PRÉSENCE DE: По AC
(LRAR) M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Régionale des Finances Publiques […] Certifiée, […] Domaine
conforme delivers […]
M. Gilles GAR[…]C, Inspecteur des finances publiques, 1 11/6/2024
à:
EPFN (LRARI
Os are dis gut (LRARI

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BBIA
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
JUGE UNIQUE: Marie HAROU
GREFFIER: Valérie LIDOUREN
JUGEMENT: réputé contradictoire et en premier ressort
L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 28 mai 2024 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 10 juin 2024,
Le présent jugement a été signé par Madame Harou, juge unique et Madame Lidouren, greffier, présent lors du prononcé.
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EXPOSE DU LITIGE:
Dans le cadre du projet d’aménagement de la tranche 2 d’Eurochannel II sur les communes de Dieppe et […]-Eglise (76), une procédure d’utilité publique a été diligentée.
Par arrêté préfectoral en date du 29 juillet 2022, la déclaration d’utilité publique du projet est intervenue.
Parmi les parcelles impactées, figurent celles situées […] (76370) cadastrées section […] d’une superficie totale de 1 174 m2 et celles situées […] (76200), cadastrées section […] AI […] (anciennement AI […]) et […] d’une superficie de 40 246 m2 et 297 m2 appartenant à M^me X Y épouse Z.
Par arrêté préfectoral du 16 mai 2023, les parcelles considérées ont été déclarées cessibles au profit de l’Etablissement Public Foncier de Normandie.
Par ordonnance du 23 février 2024, la juridiction de l’expropriation a déclaré les parcelles expropriées et envoyé l’Etablissement Public Foncier de Normandie en possession.
Par mémoire valant offre reçu au greffe de la juridiction de l’expropriation le 13 mars 2024, l’Etablissement public foncier de Normandie a saisi le juge de l’expropriation de Seine Maritime aux fins de voir fixer les indemnités de dépossession devant revenir à M^me X Y épouse Z, après transport sur les lieux expropriés et auditions des parties, en présence du commissaire du gouvernement.
La saisine a été régulièrement notifiée à M^me X Y épouse Z par acte d’huissier du 08 février 2024.
Par ordonnance en date du 28 mars 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date de la visite et l’audition des parties au 28 mai 2024.
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Dans son mémoire de saisine, l’autorité expropriante sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité totale de dépossession due à M^me X Y épouse Z aux sommes de:
-8 890 euros au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section […] […]e […] (76370) décomposée comme suit: 7513 euros (indemnité principale) et 1 377 euros (indemnité de remploi)
-357 514 euros au titre de la dépossession des parcelles cadastrées section […] AI […] et […] […]es Grande Rue à Dieppe (76200) décomposée comme suit: 324 104 euros (indemnité principale) et 33 410 euros (indemnité de remploi)
Par conclusions reçues au greffe de la juridiction le 15 mai 2024, le Commissaire du Gouvernement propose de fixer le montant total de l’indemnisation à 366 554 euros se décomposant en une indemnité principale de 332 322 euros et une indemnité de remploi de 34 232 euros.
Le transport sur les lieux a été effectué en présence de M^e AZOGUI, conseil représentant l’EPFN, et de M. Gilles GAR[…]C, commissaire du gouvernement. Les parties comparantes ont ensuite développé les éléments de leurs mémoire et conclusions. L’expropriée n’a constitué avocat. Il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions des articles 474 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur l’indemnité de dépossession:
L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Le montant des indemnités est fixé d’après la con[…]tance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété en application des dispositions de l’article L322-1 du code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en application de celles du premier alinéa de l’article L322-2 du code précité. Sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6 est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.
Toutefois, en application des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation et qu’il n’est pas compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
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Les parcelles considérées doivent être en l’espèce évaluées à la date de la présente décision et selon leur con[…]tance au 23 février 2024, date de l’ordonnance d’expropriation. S’agissant de la date de référence, elles sont respectivement incluses dans le périmètre de la […]C Eurochannel et soumises au droit de préemption urbain. Elles doivent donc être évaluées selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par les PLU en vigueur et dont la dernière modification date du 29 décembre 2022 concernant la parcelle cadastrée section […] située […] (76370) et du 25 mai 2023 s’agissant des parcelles cadastrées section […] AI […] et […] situées […] (76200).
À la date du 29 décembre 2022, la parcelle cadastrée section […] […]e à […] Eglise, d’une superficie de 1 174 m2, était située en zone Uya du plan local d’urbanisme qui correspond à une zone à vocation économique intercommunale et intercommunautaire relatif aux autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires correspondant au parc d’activités Eurochannel de part et d’autre de la route départementale […]. Elle correspond à une bande de terre agricole de terrain plat, de forme longitudinale quasi rectangulaire, enherbée et non cultivée, libre de toute occupation. Elle est affectée par des risques géologiques dès lors qu’il existe des indices de cavité souterraine.
A la date du 25 mai 2023, les parcelles cadastrées section […] AI […] et […] […]es à Dieppe, d’une superficie de 40 246 m2 (et non de 40 216 m2 comme indiqué à tort par les parties) et 297 m2 étaient situées en zone Ule du plan local d’urbanime qui correspond à une zone destinée à recevoir des activités industrielles et commerce de gros. Elles correspondent à des terrains plats situés en bordure de la zone d’activité Eurochannel, non exploités et laissés en friche avec une dense végétation, propices à la constructibilité.
Il n’est pas discuté que la valeur des biens doit être déterminée en considération de leur usage de terrain à bâtir à vocation économique au sein de la […]C et par comparaison avec des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables.
L’Etablissement Public Foncier de Normandie cite quatre références correspondant à des mutations récentes de terrains nus situés à proximité et compris dans le même zonage, à savoir:
- terme 1: cession par acte notarié du 12 décembre 2023 des parcelles cadastrées section […] numéros 38 et 44 de 11 872 m2 (situées à […] Eglise au sein de la DUP et affectées de cavités) au prix de 91 772 euros, soit au prix de 7,73 euros le m2,
- terme 2: accord amiable de cession du 22 septembre 2022 de la parcelle cadastrée section […] numéro 40 de 1 235 m2 (située à […] Eglise au sein de la DUP et affectée de cavités) au prix de 7 904 euros, soit au prix de 6,40 euros le m2,
- terme 3: cession par acte notarié du 29 décembre 2023 de la parcelle cadastrée section […] numéro 41 de 1 090 m2 (située à […] Eglise au sein de la DUP et affectée de cavités) au prix de 6 976 euros, soit au prix de 6,40 euros le m2,

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 – terme 4: accord amiable de cession des 7 avril 2022 et 16 janvier 2024 de la parcelle cadastrée section […] numéro 37 de 515 m2 (située à […] Eglise au sein de la DUP) au prix de 4 120 euros, soit au prix de 8 euros le m2.
Le commissaire du gouvernement fait état des mêmes termes de comparaison et y ajoute les références suivantes :
- terme 5 : cession du 04 septembre 2020 de la parcelle cadastrée section […] AK numéro 409 de 1 549 m2 (située à Dieppe au sein de la […]C déjà existante) au prix de 30 000 euros, soit au prix de 19,37 euros le m2,
- terme 6: cession du 10 septembre 2021 de la parcelle cadastrée section […] numéro 176 de 779 m2 (située à […] Eglise au sein de la […]C déjà existante) au prix de 17 138 euros soit au prix de 22 euros le m2,
terme 7: cession du 05 décembre 2023 de la parcelle cadastrée section […] numéro 152 et 181 de 23 608 m2 (située à […] Eglise et affectée de cavités) au prix de 118 152 euros, soit au prix de 5 euros le m2,
- terme 8: cession du 19 décembre 2023 de la parcelle cadastrée section […] numéro 179 de 2 997 m2 (située à […] Eglise au sein de la […]C déjà existante) au prix de 65 934 euros, soit au prix de 22 euros le m2,
- terme 9: cession du 19 décembre 2023 de la parcelle cadastrée section […] numéros 174, 175 et 177 de 5 165 m2 (située à […] Eglise au sein de la […]C déjà existante) au prix de 136 356 euros soit au prix de 26,40 euros le m2.
Les accords amiables intervenus dans le cadre de la déclaration d’utilité publique ont été fondés sur les évaluations du service des domaines et permettent ainsi au juge de l’expropriation de faire application des dispositions de l’article L322-8 du code de l’expropriation et de prendre pour base les prix qui ont résulté de ces cessions amiables.
En revanche, comme le relève le commissaire du gouvernement, il convient d’écarter les références citées correspondant aux cessions de terrains implantés au sein de la […]C déjà existante, lesquels disposent d’infrastructures sur la voirie et sur les réseaux qui ne sont pas comparables à ceux implantés dans la zone de la déclaration d’utilité publique.
Seront donc retenus en l’espèce les termes n°1, 2, 3 et 4 cités par les parties, et, les valeurs étant homogènes, particulièrement les termes n° 1,2 et 3 pour l’évaluation de la parcelle cadastrée section […] […]e à […] Eglise qui est affectée d’une cavité, et le terme n°4 pour les parcelles cadastrées section […] AI […] et […] […]es à Dieppe qui sont exemptées de tout risque géologique.
Il en résulte ainsi un prix au mètre carré de 7 euros pour la parcelle expropriée affectée d’une cavité et de 8 euros pour les autres parcelles sans qu’il n’y ait lieu de retenir, s’agissant de la première, un quelconque abattement du fait de la présence d’une cavité alors que les termes de comparation n°1, 2 et 3 tiennent déjà compte de ces risques géologiques.

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En conséquence, l’indemnité principale de dépossession est évaluée : concernant la parcelle cadastrée section […] […]e à […] Eglise à la somme de 1 174 m2 x 7 euros = 8 218 euros
- concernant les parcelles cadastrées section section […] Al […] et […] […]es à Dieppe à la somme de 40 543 m2 (=40 246 m2 + 297 m2) x 8 euros
- 324 344 euros
Soit à la somme totale de 332 562 euros
Concernant l’indemnité de remploi, en application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, elle est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.
En l’espèce, elle a pour base le montant de l’indemnité principale de chaque parcelle expropriée et doit donc être liquidée comme suit:
concernant la parcelle cadastrée section […] […]e à […] Eglise :
20% sur 5 000 euros = 1 000 euros
15% sur 3 218 euros
-482,70 euros Soit 1 482,70 euros concernant les parcelles cadastrées section section […] AI […] et […] […]es à Dieppe :
20% sur 5 000 euros 1 000 euros 15% sur 10 000 euros 1 500 euros
-
10% sur 309 344 euros 30 934 euros
-
Soit 33 434 euros
L’indemnité totale de dépossession foncière, est ainsi égale à la somme de 367 478,70 euros, soit:
- 332 562 euros au titre des indemnités principales
- 34 916,70 euros au titre des indemnités de remploi
Toutefois, selon les articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties; le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
L’article L 321-1 du code de l’expropriation prévoit que « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».
Aux termes de l’article R 311-22 du code code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

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Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.
Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.
En application de ces textes, le principe de la réparation intégrale du préjudice est limité par l’interdiction qui est faite au juge de modifier l’objet du litige, lequel ne peut être déterminé par le Commissaire du Gouvernement lorsque son évaluation est supérieure à celle de l’expropriant comme de l’exproprié (3ème civ. 17 juillet 1973 pourvoi n°72-70.198; 3ème civ. 25 janvier 2018 pourvoi n°16-28.028 et 3ème civ. 23 septembre 2020 pourvoi n°19-20.633).
En l’occurence, M^me X Y épouse Z, qui n’a pas constitué avocat, n’a formulé aucune prétention et en particulier aucune demande de fixation de l’indemnité de dépossession de son bien tandis que le commissaire du gouvernement a effectué une évaluation supérieure à l’offre de l’expropriant.
Ainsi, en dépit de l’évaluation de l’indemnité de dépossession à la somme de 367 478,70 euros telle qu’elle résulte des éléments à la disposition du juge de l’expropriation, notamment les termes de référence produits par le commissaire du gouvernement, il ne peut statuer ultra petita, c’est-à-dire au delà de la somme proposée par l’Etablissement public foncier de Normandie de sorte que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à la somme de 366 404 euros, se décomposant comme suit:
8 890 euros au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section […] […]e […] (76370) décomposée comme suit : 7513 euros (indemnité principale) et 1 377 euros (indemnité de remploi)
-357 514 euros au titre de la dépossession des parcelles cadastrées section […] AI […] et […] […]es Grande Rue à Dieppe (76200) décomposée comme suit: 324 104 euros (indemnité principale) et 33 410 euros (indemnité de remploi).
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’Etablissement public foncier de Normandie sera condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS :
Le juge de l’expropriation statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire,
Fixe l’indemnité due par l’Etablissement public foncier de Normandie à M^me X Y épouse Z au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section […] […]e Plainte de Neuville à […] Eglise (76370) à la somme de 8 890 euros se décomposant comme suit: 7513 euros au titre de l’indemnité principale et 1 377 euros au titre de l’indemnité de remploi,
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Fixe l’indemnité due par l’Etablissement public foncier de Normandie à M^me X Y épouse Z au titre de la dépossession des parcelles cadastrées section […] AI […] et […] […]es Grande Rue à Dieppe (76200) à la somme de 357 514 euros se décomposant comme suit 324 104 euros au titre de l’indemnité principale et 33 410 euros au titre de l’indemnité de remploi,
Rejette toutes les autres demandes des parties,
Condamne l’Etablissement public foncier de Normandie aux dépens,
Le juge de l’expropriation,
^effier,ст AD ^Le ^gr
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EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Mande et Ordonne:
A tous Huissiers- Commissaires- de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
EN FOI DE QUOI la présente décision a été signée par le Greffier et scellée du sceau du Tribunal.
P/Le Directeur des services de greffe judiciaires,
^TRIBUNळ s
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DOSSIER : N° RG 24/00004 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MMUH
Décision du: 10 Juin 2024 Affaire: ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE EPFN C/ X Y épouse Z