TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

DU : 19 Mai 2026

AFFAIRE N° : N° RG 24/00004 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FUKO

Minute n°4

JUGEMENT DU 19 Mai 2026

Nous, Tiphaine ROUSSEL Juge au Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC tenant audience publique des Loyers Commerciaux, assistée de Annie VERDURE, Greffier avons rendu la décision suivante après débats en date du 23 Mars 2026 :

ENTRE :

LA SOCIÉTÉ C2MA SCI, dont le siège social est 15 rue de l’Armor 22290 LANVOLLON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Yulia BOCHIKHINA de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

ET :

LA SOCIÉTÉ LA CHAROLAISE SARL, dont le siège social est 7 rue de Saint Jean Dépendance de Gourland 22200 GRACES, prise en la personne de ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Christophe MANANT de la SCP CABEL-MANANT-NAOUR LE DU-MINGAM, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte authentique du 7 avril 2009, la Société Civile d’Investissement C2MA a donné à bail à la SARL LA CHAROLAISE un local commercial situé 5 avenue du Goelo, Z.I de Bellevue à Ploumagoar (22) pour un loyer annuel de 15.245,28€ HT.

En l’absence de congé délivré par l’une ou l’autre des parties lors de son échéance du 14 avril 2018, le bail s’est prorogé par tacite reconduction. Le loyer annuel après révision s’élevait à 18.038,02€ HT.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2022, la SCI C2MA a fait adresser à la SARL LA CHAROLAISE un congé avec offre de renouvellement portant le loyer mensuel à la somme de 2.054,00€ HT à compter du 1er janvier 2023.

Aucun accord n’étant intervenu, le 12 août 2024, la SCI C2MA a notifié à la SARL LA CHAROLAISE un mémoire aux termes duquel elle sollicitait la fixation du loyer renouvelé au montant annuel de 25.000€ HT et hors charges à compter du 1er janvier 2023, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées à l’exception des dispositions d’ordre public issues de la loi Pinel du 18 juin 2014.

Le 20 septembre 2024, la SCI C2MA a déposé devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc une requête aux fins d’être autorisée à assigner et a remis au greffe du tribunal une copie du mémoire et ses pièces.

Par ordonnance en date du 23 septembre 2024, le juge des loyers commerciaux l’a autorisée à faire assigner la SARL LA CHAROLAISE.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 octobre 2024, la SCI C2MA a fait assigner la SARL LA CHAROLAISE à se présenter à l’audience du 25 novembre 2024, demandant notamment de fixer judiciairement le loyer du bail renouvelé à la somme de 25.000€ hors taxes, TVA en sus, et hors charges et ce avec effet à compter du 1er janvier 2023.

Aux termes de ses conclusions en réponse n°2 notifiées par RPVA le 21 janvier 2026, la SCI C2MA demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce,

Vu les articles R.145-1 à R.145-32 du Code de commerce,

— Débouter la SARL LA CHAROLAISE de l’intégralité de ses demandes,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme annuelle de 25.000€ HT, TVA en sus, et hors charges et ce, avec effet à compter du 1er janvier 2023,

— Condamner la SARL LA CHAROLAISE à payer à la société SCI C2MA la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter la charge des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI C2MA fait valoir qu’elle a mandaté M. [G] [X], lequel a, dans un rapport du 25 juin 2024, chiffré la valeur locative, au 1er janvier 2023, date du renouvellement du bail commercial selon le congé délivré le 12 mai 2022, à la somme de 25.000 euros HT annuel. La SCI C2MA considère qu’il convient de retenir que la surface des locaux loués bruts est de 160 m², surface à laquelle l’expert qu’elle a mandaté applique une pondération correspondant à l’application de coefficients tenant compte de la valeur d’utilisation et de la valeur commerciale de chaque partie du local par rapport à l’ensemble. La SCI C2MA critique la méthode retenue par l’expert mandaté par la société défenderesse, méthode dite de surface utile, et rappelle que les locaux litigieux ont été loués bruts, les cloisons et les divisions apportées auxdits locaux ayant été réalisées par le preneur qui avait toute liberté de prévoir une surface plus grande dédiée à la vente.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 9 février 2026, la SARL LA CHAROLAISE demande au juge des loyers commerciaux de :.

Vu les articles L 146-33 et L 145-34 du code de commerce

— Débouter la SCI C2MA de ses demandes,

— Dire et juger que faute d’accord sur le prix du bail, ce dernier n’est pas parfait et ne le sera que sous réserves, en ce qui concerne la SARL LA CHAROLAISE, de son acceptation du loyer,

— Fixer l’éventuel loyer à une somme qui ne saurait excéder 1.379,66€ à la date de renouvellement et 1.412,92€ réactualisé à novembre 2025,

— Condamner la SCI C2MA à payer la somme de 4.000€ par application de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL LA CHAROLAISE fait valoir qu’elle produit un rapport d’expertise de valeur locative établi par M. [F], lequel retient une valeur locative de 16.955€ par an, soit 1.412,92€ par mois, à la date de son expertise et de 16.556€ par an, soit 1.379,66€ par mois, à la date du renouvellement du bail. La SARL LA CHAROLAISE rappelle que le loyer d’un bail commercial est plafonné lors des douze premières années du contrat et que passé les 12 années de bail, il existe la possibilité de déplafonner le loyer mais uniquement dans les conditions fixées par l’article L 145-34 alinéa 4 du code de commerce. En outre, s’agissant du prix au mètre carré retenu par l’expert de la société demanderesse, la SARL LA CHAROLAISE estime que le chiffrage à retenir ne peut être que celui en vigueur et au vu d’éléments de comparaison adéquat, ce qui n’est pas le cas dans le cadre des exemples retenus par ledit expert. La SARL LA CHAROLAISE propose de retenir une surface de 156 m2 répartie entre la surface de vente de 42 m2 et les surfaces annexes de 114 m2, ces dernières imposant l’application d’une pondération, et de tenir compte de la situation géographique des lieux en périphérie de la zone de Bellevue, en retrait de l’axe routier.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du montant du loyer

Par principe, le prix du bail commercial est fixé par les parties et peut être assorti d’une clause d’échelle mobile. Conformément aux dispositions de l’article L145-34 du code de commerce, il est en principe plafonné en fonction d’un indice spécialisé. Néanmoins, aux termes de ce même article, le plafonnement ne s’applique plus dès lors que, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède 12 ans.

En l’espèce, le bail du 7 avril 2009 s’étant poursuivi jusqu’au 31 décembre 2022, date d’effet du congé avec offre de renouvellement adressé par le bailleur à son locataire, et à défaut d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, il n’y a pas lieu à plafonnement du loyer du bail renouvelé.

Aux termes de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, étant précisé qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1°) Les caractéristiques du local considéré ;

2°) La destination des lieux ;

3°) Les obligations respectives des parties ;

4°) Les facteurs locaux de commercialité ;

5°) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, les parties s’opposent quant à la valeur locative du bien donné à bail, la SCI C2MA proposant de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 25.000€ HT, TVA en sus, et hors charges et ce, avec effet à compter du 1er janvier 2023, et la SARL LA CHAROLAISE proposant de fixer le loyer à la somme mensuelle de 1.379,66€, soit la somme annuelle de 16.555,92€, à la date de renouvellement.

A l’appui de leurs prétentions, chacune des parties versent aux débats un rapport d’expertise amiable, la SCI C2MA s’appuyant sur le rapport de M. [X] et la SARL LA CHAROLAISE s’appuyant quant à elle sur le rapport de M. [F].

Le Juge des loyers commerciaux dispose d’un pouvoir souverain pour fixer la valeur locative des locaux à usage commercial.

Sur ce,

Sur les caractéristiques du local loué

Aux termes des dispositions de l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Sur la surface utile brute

Aux termes du bail, le local commercial est d’une superficie d’environ 165,71 m².

Néanmoins, il résulte des éléments du dossier que les locaux étaient loués « bruts » et qu’il appartenait à la société locataire de procéder à l’aménagement des locaux en fonction des besoins de son activité, la surface des locaux loués bruts étant finalement de 160 m².

Pour autant, l’expert de la société demanderesse précise que lorsque sont pris en compte les aménagements réalisés par le preneur (incluant notamment les cloisons), la surface mesurée au jour de l’expertise amiable est inférieure de 4 m².

Il en résulte que la surface réelle totale est de 156 m², ce que retiennent M. [X] en page 5 de son rapport et M. [F].

Sur la surface utile pondérée

Il est d’usage, pour le calcul de la valeur locative, de retenir une surface pondérée qui consiste à appliquer à la surface réelle des coefficients de pondération, selon les différentes parties du local, ces coefficients dépendant de la valeur d’utilisation d’une part et de la valeur commerciale de l’emplacement de chaque partie du local par rapport à l’ensemble d’autre part.

Pour les locaux de zones commerciales, la charte de l’expertise en évaluation immobilière préconise l’application de coefficients variant en fonction de la zone.

En l’espèce, malgré le fait que les locaux ont été livrés brut, à charge pour la société locataire de procéder à l’aménagement des locaux en fonction des besoins de son activité, la présente juridiction relève qu’il y a lieu d’appliquer les coefficients de pondération.

En outre, la présente juridiction juge que le moyen du bailleur tiré du fait que le preneur avait toute liberté de prévoir une surface plus grande dédiée à la vente est inopérant. En effet, il est constant que ce raisonnement tenu par la SCI C2MA ne tient pas compte des nécessités pour la SARL LA CHAROLAISE de disposer de zones avec un espace suffisant pour les activités de découpe, de cuisson, de stockage en chambre froide mais aussi pour l’accueil des salariés, toutes contingences qui sont essentielles à l’usage normal des lieux dans des conditions sanitaires légales, réglementaires et utiles pour l’activité qui y est exercée.

Dès lors, au vu des éléments du dossier, il y a lieu de retenir les surfaces pondérées suivantes :

— magasin : 42 m² x 1 = 42 m²

— labo, chambre froide, cuisine : 57 m² x 0,8 = 45,6 m²

— vestiaires, bureau, dégagement, salle de pause : 57 m² x 0,3 = 17,1 m².

De sorte que la surface utile pondérée sera retenue pour un total de 104,70 m², arrondie à 105 m².

Sur la destination des lieux loués

L’article R 145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L 145-47 à L 145-55 et L 642-7.

En l’espèce, le bail stipule que les locaux devront être consacrés exclusivement à l’activité de boucherie-charcuterie-traiteur avec interdiction de vendre desserts et sandwichs.

Cette destination est en adéquation avec l’activité exercée par la SARL LA CHAROLAISE, laquelle argue de cette restriction d’activité pour qu’il en soit tenu compte dans l’appréciation de la valeur locative.

Sur les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville et du quartier ou de la rue ou il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transports, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R 145-7 du code de commerce précise que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et le local de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, les locaux sont situés dans la zone commerciale de Ploumagoar, à la périphérie sud de Guingamp. Les locaux sont situés à proximité directe d’une boulangerie et d’un primeur / épicerie fine.

L’emplacement, dans un immeuble dédié aux commerces alimentaires, avec places de stationnement, facile d’accès à partir d’un rond-point et bénéficiant d’une bonne visibilité, est de bonne commercialité.

M. [X] fournit cinq références, toutes exprimées en surface pondérée.

En particulier, pour une surface pondérée de 78 m², le loyer du commerce « From Epi Fruits », à proximité de la SARL LA CHAROLAISE, est de 195€.

Au vu des éléments du dossier, et compte tenu de la surface pondérée du local commercial litigieux, il sera retenu une valeur locative de 200€ par mètre carré de surface pondérée soit une valeur locative de :

105 m² x 200€ = 21.000€

à déduire : impôts fonciers : 917,27€

Soit 20.082,73€ arrondie à 20.100€

Par conséquent, le montant du loyer du bail commercial renouvelé entre la SCI C2MA et la SARL LA CHAROLAISE au 1er janvier 2023 est fixé à la somme de 20.100€ hors taxes, TVA en sus, et hors charges.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais exposés au cours de la présente procédure et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de débouter les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Eu égard à la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément aux dispositions prévues par l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

Fixe le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2023 entre la SCI C2MA et la SARL LA CHAROLAISE à la somme de 20.100€ annuel hors taxes, TVA en sus, et hors charges ;

Déboute les parties de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la juge des loyers commerciaux et la greffière.

La greffière, La juge des loyers commerciaux,