RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00302 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVNO

MINUTE N° :

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 18 NOVEMBRE 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [K] [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Sylvie SEVIN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4] (LA RÉUNION)

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [J] a donné à bail à Madame [K] [M], dans le cadre d’une “location saisonnière meublée”, un bungalow de 30 m² situé [Adresse 2] à [Localité 6] selon contrat du 31 août 2022 à compter du 1er septembre 2022 moyennant un loyer mensuel de 1200 euros charges comprises, jusqu’au 1er décembre 2022. Les parties ont signé un nouveau contrat de location aux mêmes conditions pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mai 2023.

Les parties ont été mises en relation via la plate-forme internet « Le Bon Coin » ; Madame [K] [M] a donné congé et quitté le logement le 25 avril 2023, versant au total 8 mois de location à 1200 euros outre 400 euros versé à titre d’acompte le 22 août 2022, outre 1200 euros à titre de dépôt de garantie.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement à une date non mentionnée sur l’état des lieux.

Aucun état des lieux de sortie n’a été contradictoirement réalisé entre les parties.

Faisant valoir que Monsieur [G] [J] a indûment retenu le montant de son dépôt de garantie, et considérant avoir subi un trouble de jouissance pendant la location du fait d’un logement présentant des risques pour sa sécurité outre des coupures de courant et des intrusions du propriétaire pendant la location, Madame [K] [M] a fait assigner Monsieur [G] [J] par acte de commissaire de Justice du 29 mars 2024 remis à étude, aux fins de le faire condamner à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  1500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

—  400 euros au titre du remboursement de l’acompte versé et jamais restitué,

—  1200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 juin 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue et plaidée après plusieurs renvois à la demande d’au moins l’une des parties, Madame [K] [M], représentée par son conseil M^e Sevin, maintient l’ensemble de ses demandes initiales.

Elle fait valoir,

— s’agissant du préjudice de jouissance, qu’en violation de l’article 1719 du code civil, Monsieur [G] [J] ne lui a pas assuré une jouissance paisible des lieux loués et qu’il n’a pas, en violation de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, mis à sa disposition un logement ne présentant aucun risque pour la santé ou la sécurité.

Ainsi, elle déclare avoir subi des coupures d’électricité au cours de la période de location occasionnant la décongélation d’aliments à plusieurs reprises, et avoir subi l’intrusion inopinée de son propriétaire occasionnant la fuite de son chat, à une période où elle était en métropole, chat revenu plusieurs jours après le retour de Madame [M], en mauvaise santé, ce qui lui a occasionné des frais médicaux outre une inquiétude certaine. Elle ajoute qu’à cette occasion, Monsieur [G] [J] a coupé la climatisation faisant disjoncter l’électricité occasionnant de nouveau la décongélation de ses aliments.

Elle déplore également l’absence de rampe à l’escalier menant au bungalow ainsi que l’absence de garde-corps au niveau de la porte d’entrée alors que l’accès se fait par un chemin étroit, surplombant un vide d’un mètre au moins, et créant de ce fait un risque pour la sécurité.

Enfin, elle soutient que l’éclairage extérieur était défectueux, soit n’éclairant pas et rendant le cheminement dangereux de nuit, soit occasionnant des « coups de jus ».

Elle conteste toute dégradation dans le logement, qu’elle a rendu, selon elle en parfait état, à l’exception de la clé de la baie vitrée, baie vitrée qui n’est pas la porte d’accès au logement, et qui peut par ailleurs se fermer de l’intérieur ; elle conteste à cet égard le « projet d’état des lieux de sortie » non contradictoire établi par le bailleur et daté du 24 avril 2024 veille de son départ.

Monsieur [G] [J], comparaissant en personne, soulève en premier lieu le non respect de l’article 750-1 du code de procédure civile, faute de tentative de conciliation préalable et sollicite, non pas l’irrecevabilité des demandes, mais une indemnisation de 2000 euros.

Sur le fond, il s’oppose aux demandes de Madame [K] [M] en soutenant :

— s’agissant de la demande de restitution de l’acompte de 400 euros, qu’il s’agit d’un loyer concernant la période allant du 21 août au 31 août pour laquelle il a rédigé une quittance, le logement étant loué dès le 21 août 2022 selon accord des parties.

— s’agissant du trouble de jouissance, qu’il a mis à disposition de sa locataire un bungalow bénéficiant de prestations de qualité garanties par le label « Gîtes de France », subissant des coupures d’électricité le cas échéant comme tout le voisinage et non dépendant de lui, présentant toutes les garanties de sécurité pour un logement réservé aux adultes (« pour causes de vide »), ce qu’il indique dans son annonce ; il conteste toute irrégularité du système électrique et reproche au contraire à Madame [M] d’avoir, avec son amie, modifié le dit système en changeant le circuit d’éclairage extérieur en y mettant des hublots non adaptés IP44, en rédigeant la facture à son nom et le mettant ainsi en situation de devoir potentiellement engager sa responsabilité en cas d’électrocution d’un de ses locataires.

— s’agissant de l’entrée dans le logement de Madame [M] en son absence, il s’en défend, estimant que la fuite du chat résulte du fait que Madame s’est absentée en laissant, selon ses propres déclarations, la baie vitrée entrouverte et la climatisation allumée.

— s’agissant enfin de la non restitution du dépôt de garantie, il déplore de nombreuses dégradations qu’il a mentionnées dans l’état des lieux de sortie qu’il a rédigé le 24 avril 2023, veille du départ de Madame [K] [M] que cette dernière a refusé de signer au motif que le logement n’était pas débarrassé de ses effets personnels et pas nettoyés, il justifie de factures qu’il impute aux réparations des dégradations dues à Madame [K] [M] pour un montant total de 1550,72 euros, soit 350,72 euros de plus que le montant de son dépôt de garantie, qu’il était donc en droit de conserver.

À titre reconventionnel, et oralement lors de l’audience du 17 juin 2024 il forme lui-même plusieurs demandes d’indemnisation, outre une demande au titre des frais exposés pour la présente procédure au titre de l’article 700 d’un montant de 1292 euros :

—  2000 euros de dommages-intérêts pour assignation abusive et défaut de conciliation préalable conformément à l’article 750-1 du code de procédure civile ;

—  9000 euros au titre des indemnités d’occupation contractuellement prévues à hauteur de 90 demi-journées à 100 euros (renonçant à sa demande au titre de la perte locative à hauteur de 1800 euros);

—  350,72 euros au titre des réparations locatives excédant le montant du dépôt de garantie de 1200 euros en réparation des montants de portes griffés et rognés par les animaux gardés à l’intérieur du bungalow, de travaux de peinture et de plomberie.

—  2000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la prolifération de chats errants sur sa propriété par la faute de Madame [K] [M] qui a, pendant la période de location, recueilli, nourri et plus globalement pris en charge de nombreux chats, ayant eu des portées et s’étant maintenus sur place après le départ de Madame [M],

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’usurpation d’identité, Monsieur [G] [J] soutenant qu’en inscrivant son nom sur la facture Leroy Merlin des éléments d’électricité achetés par une de ses amies et en modifiant le système électrique extérieur, Madame [K] [M] l’a placé en situation d’être tenu responsable d’une éventuelle électrocution d’un de ses locataires, résultant d’une installation défectueuse mise en place par Madame [M] et son amie, toutes deux dépourvues de compétence d’électricienne ; sur le même fondement, il sollicite qu’elle soit condamnée à rembourser les frais de remise en état du système électrique par un professionnel.

Par jugement avant dire-droit prononcé le 26 août 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à se prononcer sur la nature exacte du bail qu’elles avaient entendu conclure ainsi que le régime juridique applicable, entre location meublée saisonnière de courte durée, bail mobilité ou bail meublé de résidence principale.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 16 septembre 2024 à laquelle,

Madame [M], représentée par son conseil, indique que les parties ont entendu conclure un contrat de location saisonnière avec une dérogation d’un commun accord sur la durée de cette location, Madame [M] n’ayant jamais fixé son domicile à la Réunion ; elle fonde ses demandes sur le principe de la force obligatoire du contrat et le droit commun du bail, prévu au code civil.

Monsieur [J] déclare que le bail correspond en réalité à un bail mobilité, mais qu’il ne connaissait pas son existence à la signature du bail. Il précise qu’il a proposé une location meublée saisonnière, dans le cadre du régime administratif idoine, qu’il a déclaré en mairie. Il sollicite également l’application des clauses contractuelles, notamment concernant la question du dépôt de garantie.

Chaque partie maintient les demandes et moyens débattus à l’audience du 17 juin 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que :

« En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution."

À l’audience, Monsieur [G] [J] renonce à solliciter l’application de cette fin de non-recevoir mais sollicite l’indemnisation du préjudice qu’il en aurait subi.

Or la sanction du non respect de cette disposition est précisément la fin de non recevoir à opposer à l’action et aux demandes et non des dommages-intérêts.

Madame [K] [M] justifie d’une cause d’exemption légalement prévue dès lors que demeurant en métropole elle ne peut participer à une mesure de médiation ou de conciliation qui nécessite la comparution personnelle des parties, sans qu’elle puisse être représentée.

Les demandes de Madame sont par conséquent recevables et la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES:

Il résulte des articles 1103 et 1104 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin le bail a été consenti pour une première période initiale de 3 mois et reconduit pour une nouvelle période de 5 mois entre le 1er janvier 2023 et le 31 mai 2023 ; l’intitulé porté en-tête du contrat est “contrat de location saisonnière en meublé”, néanmoins la location a été consentie pour une durée supérieure à 90 jours consécutifs excluant l’application du régime de la location saisonnière ;

En conséquence, les dispositions contractuelles comme l’exécution du contrat seront interprétés en vertu du régime résiduel de la location meublée de résidence principale prévu au Titre I bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de restitution de la somme de 400 euros

Madame [K] [M] soutient qu’il s’agit d’un acompte qui aurait dû s’imputer sur les loyers à compter du début du bail, et donc du 1er août 2022, alors que Monsieur [G] [J] soutient à rebours qu’il s’agit d’une période de location pleine et entière permettant à Madame de bénéficier du logement dès le 21 août 2022, libre à elle d’y entrer quand elle le souhaitait.

Il résulte des pièces produites par les parties que

— le contrat de bail est signé le 31 août 2022 pour un bail courant du 1er septembre 2022 au 1er décembre 2022 ;

— Madame [K] [M] a fait savoir dès le 20 août 2022 à Monsieur [G] [J] qu’elle souhaitait louer le logement et y arriver le 26 août 2022, lui proposant de « faire un virement pour acter cette réservation et en payer une partie à votre discrétion » (pièce 22 du défendeur)

— Monsieur [G] [J] lui a alors proposé en réponse « de bien vouloir verser un acompte de 400 euros afin de bloquer la location, que je considère loué à partir de demain ».

En cas de contradiction entre les termes d’un contrat, les dispositions s’interprètent en faveur du débiteur ; or en employant les termes « acompte » qui est un paiement partiel destiné à être imputé sur une créance, « bloquer » et « réserver », il doit être considérer que ce versement de la somme de 400 euros est effectivement un acompte sur le paiement du loyer, à compter du 26 août 2022.

Le logement ayant été pris par Madame [K] [M] dès le 26 août 2022, elle était redevable au titre de la location entre le 26 août et le 31 août de la somme de 1200/31 jours*6 jours = 232,26 euros.

Ayant versé 400 euros, somme non contestée, Monsieur [G] [J] sera condamné à lui restituer la somme de 400 – 232,26 euros soit 167,74 euros.

Sur la demande de Madame [M] au titre du préjudice de jouissance

Selon l’article 1719 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Cette disposition est reprise par l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le bailleur est obligé “d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…)”.

Les dispositions relatives au logement décent sont applicables aux baux meublés selon l’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La Cour de Cassation juge que cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Ainsi, il appartient au bailleur, en cas de trouble apporté à la jouissance paisible de son locataire, de rapporter la preuve de l’imprévisibilité du trouble lors de la conclusion du contrat et de son irrésistibilité au stade de l’exécution (civ. Ass.Plénière 14 avril 2006 n°02-11.186).

Madame [K] [M] soutient avoir subi un préjudice de jouissance résultant :

— d’un dysfonctionnement électrique engendrant des coupures de courant et des électrocutions,

— de la violation de domicile commise par son bailleur

— de l’absence de mise à disposition d’un logement décent en vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et garantissant la santé et la sécurité du locataire, en ce que les accès au bungalow étaient dangereux et non éclairés par suite de problèmes électriques, sans rampe d’escalier et sans garde corps occasionnant un risque de chute.

Il résulte des attestations produites par Madame [K] [M], et notamment celles de Madame [F] [U] (pièce 19), de Madame [Z] [X] épouse [S] (pièce 20) et de Madame [P] (pièce 23) que l’éclairage des extérieurs du bungalow était défectueux, rendant l’accès dangereux en raison d’un passage étroit, sans rampe d’escalier ni garde corps, et ce malgré la « présence de vide » reconnue par Monsieur [G] [J].

Ce faisant, Monsieur [G] [J] n’a pas respecté son obligation de délivrer un logement décent exempt de tout risque pour la santé ou la sécurité en raison de l’absence de sécurisation de l’accès au logement, par défaut l’éclairage, de rampe d’escalier et de garde corps.

Ce manquement est à l’origine d’un préjudice de jouissance qui sera réparé à hauteur de 500 euros.

En revanche, les risques d’électrocution évoqués par Madame [K] [M] ne sont pas suffisamment établis pour être considérés comme établis.

S’agissant de la violation de domicile alléguée par Madame [K] [M], celle-ci résulte des affirmations de Madame [K] [M] et n’est corroborée que par l’attestation de Madame [P], mais qui relate les déclarations de Madame [K] [M] selon lesquelles Monsieur [G] [J] serait entrée dans le logement pour y prendre un stylo.

Monsieur [G] [J] conteste formellement être entré dans le logement, et les seules déclarations de Madame [K] [M] sont insuffisantes à rapporter la preuve d’une violation de domicile.

Madame [M] sera conséquence déboutée sur surplus de ses demandes.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Les parties ont convenu contractuellement d’un dépôt de garantie.

Il résulte de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées (article 25-3) que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie ne fait apparaître aucune différence avec l’état des lieux d’entrée et dans le cas contraire, dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [K] [M] a quitté le logement le 25 avril 2023, ce qui ressort de son billet d’avion, du « projet d’état des lieux de sortie » produit et rédigé par Monsieur [G] [J] à la date du 24 avril 2023, veille du départ, et des échanges de mails entre les parties.

Il est également constant que Madame [K] [M] n’a pas restitué la clé de la baie vitrée.

Il ressort cependant de l’état des lieux d’entrée que le logement est accessible par une porte d’entrée munie de deux clés et d’une baie vitrée équipée quant à elle d’une clé, de sorte que la baie vitrée ne constitue pas l’unique accès au logement.

Il résulte également de l’attestation de Madame [Z] [X] épouse [S] que la baie vitrée peut se fermer de l’intérieur.

Aucun élément ne vient contredire l’affirmation de Madame [K] [M] selon laquelle seule la clé de la baie vitrée a été restituée avec retard, par courrier recommandé parvenu le 8 juin 2023.

Dans ces conditions, la restitution des lieux a bien eu lieu le 25 avril 2023.

Or, aucun état des lieux de sortie n’a pu être établi de manière contradictoire entre les parties, puisqu’à la date prévue du 24 avril 2023, Madame [K] [M] n’avait pas vidé le logement ni fait le ménage, et que le 25, jour de son départ, Monsieur [G] [J] n’était pas disponible.

Il résulte de l’article 1730 du code civil que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 précise que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute »,

Le locataire est également obligé aux réparations locatives, puisqu’aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 également applicables aux locations meublées : « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) / d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…) »

L’article 1er du décret du 26 août 1987 précise que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la durée du bail et qu’il doit restituer le logement en bon état de réparations locatives et d’entretien, dont le nettoyage.

Enfin, la créance d’indemnisation du propriétaire bailleur n’est pas conditionnée par la justification du paiement effectif des réparations ; en d’autres termes, le bailleur peut être indemnisé même s’il n’a pas ou pas encore effectué les travaux de réparations ; dans cette hypothèse, il appartient au juge d’estimer le montant des dégradations.

Au plan probatoire, en l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire, il appartient à chaque partie de prouver les faits qu’elle invoque, par tout moyen, s’agissant de faits juridiques.

L’état des lieux d’entrée (pièce 10 du défendeur) montre que le logement était globalement en “très bon état” ou en “bon état”, à l’exception d’un meuble bureau, de la douche et de la machine à laver (en “état moyen”).

L’état des lieux de sortie n’a pu être établi contradictoirement à la date convenue entre les parties par le fait de Madame [M].

Or Monsieur [J] rapporte, par les photographies produites, l’existence de dégradations dans le logement :

— griffures sur l’encadrement d’une porte,

— l’absence de restitution de la clé de la baie vitrée

— des traces de peintures à la bombe.

Monsieur [J] justifie avoir engagé des frais au titre de ces différents postes à hauteur de :

—  357,50 euros de frais de peinture selon devis du 2 mai 2024 (pièce 37),

—  464,72 euros de remise en état de la baie vitrée (pièce 38) et

—  290 euros de frais de changement de porte et de son bâti (pièce 40), soit un total de 1112,22 euros.

Les autres dégradations alléguées ne sont établies par aucune pièce probante, de sorte que Monsieur [J] n’était en droit de retenir que cette somme de 1112,22 sur le dépôt de garantie de 1200 euros ; il sera donc condamné à restituer à Madame [M] la différence de 87,78 euros.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Monsieur [J] sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation couvrant toute la période à laquelle il n’a pu relouer son bien au motif qu’il n’a récupéré la clé de la baie vitrée que le 8 juin, date à retenir pour fixer la date de restitution du logement.

Il sollicite l’application de la clause pénale prévue au bail en ces termes “tout retard dans la libération des lieux entraîne l’application d’une pénalité égale à 100 euros par demi-journée de retard, pénalité qui sera automatiquement déduite du dépôt de garantie versé par le locataire”.

Or en l’espèce, le logement a été restitué le 25 avril 2023 comme développé plus haut, et Madame [M] a acquitté le loyer de 1200 euros jusqu’à la fin du mois d’avril, de sorte qu’il n’y a eu aucun retard dans la restitution du logement, ce qui ne saurait être contesté par Monsieur [J] qui a lui-même pénétré dans le logement, pris des photos, et fait des travaux bien avant de se voir restituer la clé de la baie vitrée.

La demande d’indemnité d’occupation à hauteur de 9000 euros sera par conséquent rejetée.

Sur la demande d’indemnisation résultant de la prolifération des chats sur sa propriété

Aucune disposition du bail n’interdit la présence d’animaux dans le logement ou ses accessoires, de sorte que Madame [M] n’a enfreint aucune clause contractuelle susceptible de fonder un droit à réparation du bailleur au titre de la responsabilité contractuelle de la locataire.

Si l’article 1240 du code civil prévoit un principe général de responsabilité civile conduisant l’auteur d’une faute civile à réparer le préjudice en résultant, la mise en oeuvre de cette responsabilité civile impose d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le terrain de Monsieur [J] n’est pas clôturé, et l’existence sur le territoire réunionnais d’une situation de prolifération de chats et de chiens errants est par ailleurs un fait non contestable.

Dans ces conditions, et à le supposer établi, le fait que des chats viennent sur la propriété de Monsieur [J] ne saurait être la conséquence d’une action fautive de Madame [M].

La demande d’indemnisation à hauteur de 2000 euros de ce chef sera par conséquent rejetée.

Sur la demande d’indemnisation au titre d’une usurpation d’identité

Il sera rappelé qu’un préjudice est indemnisable quand il est d’une part établi dans sa réalité actuelle et d’autre part qu’il résulte par une causalité certaine et directe d’une faute civile.

Ainsi un préjudice éventuel n’est pas indemnisable.

En l’espèce, le fait pour Madame [M] d’avoir mis le nom de Monsieur [J] sur une facture Leroy-Merlin concernant l’achat de vis, de peinture, de deux ampoules et de deux hublots ne constitue non seulement pas une faute civile reprochable à Madame [M], et en tout état de cause, aucun préjudice actuel et certain n’est susceptible d’en découler.

La demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de remboursement des frais de remise en état de l’installation électrique

En l’espèce, le simple fait que Madame [M] ait pu avoir acheté des ampoules et des hublots ne revient pas concrètement à avoir modifié le circuit électrique extérieur et ne justifie pas de recourir à un électricien pour remettre en état le circuit électrique du logement.

Monsieur [J] sera par conséquent débouté de cette demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [J], succombant principalement à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Madame [K] [M] ayant dû engager des frais pour faire valoir ses droits en justice, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [J] à lui leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sa propre demande d’indemnité de procédure sera rejetée.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit attachée aux décisions rendues en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable les demandes de Madame [M]

DÉBOUTE Monsieur [J] de sa demande de dommages-intérêts pour non respect de l’obligation de conciliation préalable ;

CONDAMNE Monsieur [J] à verser à Madame [M] :

167,74 euros au titre du solde de l’acompte versé par Madame [M] 500 euros à titre d’indemnisations de son préjudice de jouissance87,78 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes de Madame [M] ;

REJETTE l’ensemble des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts de Monsieur [J] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] au paiement des entiers dépens.

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Madame [K] [M] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

Le greffier La vice-présidente, juge des contentieux de la protection