RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 21/00348 – N° Portalis DB3Z-W-B7F-FXBN

NAC : 72A

JUGEMENT CIVIL

DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5],

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par son syndic, le Cabinet PERSONNE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

Mme [E] [P] [D]-[N] [I]

[Adresse 3]

SOURCE

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Ingrid TAILE MANIKOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [V] [Y] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 25.03.2025

CCC délivrée le :

à M^e Nicole COHEN, M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, M^e Ingrid TAILE MANIKOM

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Février 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Mars 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Mars 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Madame [E] [P] [D]-[N] et Monsieur [V] [T] ont acquis durant leur mariage un appartement et un parking au sein de la résidence [Adresse 5].

Par ordonnance de non-conciliation du 17 avril 2014, Madame [D]-[N] a obtenu la jouissance de ce logement.

Cette ordonnance précisait que les charges de copropriété se rapportant à ce logement seront supportées par moitié entre les parties. Leur divorce a été prononcé par jugement du 19 mai 2016, mais la liquidation de la communauté n’est toujours pas intervenue.

Par assignation du 15 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence a fait citer devant le tribunal de céans Madame [D]-[N] en paiement des charges de copropriété.

Madame [D]-[N] a attrait dans la présente procédure son ex-mari en intervention forcée par assignation du 7 septembre 2021.

Saisi par Madame [D]-[N], la juge de la mise en état a, suivant ordonnance d’incident en date du 14 février 2023, déclaré irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires pour la période antérieure au 23 mai 2017 en raison de l’autorité de la chose jugée attaché au jugement définitif rendu par ce tribunal le 10 avril 2019 qui a débouté le Syndicat des copropriétaires d’une demande en paiement de 10.591,97 euros de charges de copropriété pour sur cette même période.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 5 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sollicite le Tribunal de :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [D]-[N] [I] et Monsieur [T] au paiement des sommes suivantes :En principal la somme de 14.566,59 euros à parfaire selon le montant des charges dues au jour de l’exécution du jugement à intervenir somme à laquelle il conviendra d’inclure les sommes relevant de l’application de l’article 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;Les intérêts au taux légal à compter de leur exigibilité ;La somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1153 dernier alinéa du code civil ;ORDONNER l’application de l’article 1343-2 du code civil relatif à l’anatocisme ;ORDONNER l’application de l’article 1343-1du code civil relatif au paiement de la dette ;MENTIONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution celle-ci étant de droit ;AUTORISER le demandeur à inscrire une hypothèque légale sur les lots et 2 et 23 appartenant aux défendeurs ou que ceux-ci constituent toute garantie de paiement de la dette ;LES CONDAMNER SOLIDAIREMENT au paiement de la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de toutes mises en demeure nécessaires préalables à la présente procédure.

Le Syndicat des copropriétaires fait grief à Madame [D]-[N] [I] et Monsieur [T] de ne pas avoir réglé les charges de copropriété et réclame le paiement, outre intérêts, des appels de fonds des 3ème et 4ème trimestres 2017, des quatre trimestres 2018 à 2023 ainsi que des régularisations de charges ordinaires 2017 à 2023. Il réclame, également, les appels de charges extraordinaires portant sur des travaux sur le réseau des eaux-usées, des eaux de pluie et la réfection de la toiture.

En réponse, Madame [D]-[N] [I], en l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 5 septembre 2024, sollicite le tribunal de :

DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence de toutes ses demandes, fins et prétentions ; Le CONDAMNER à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Subsidiairement, JUGER qu’elle pourra, en cas de condamnation, s’acquitter de sa dette sur 24 mois.

Elle fait valoir, à titre principal, que les sommes réclamées au titre d’un arriéré de charges de copropriété ne seraient pas justifiées dans leur montant et que le Syndicat des copropriétaires ne rapporterait pas l’ensemble des pièces justificatives relatives à ces sommes.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que la demande de paiement de frais de recouvrement amiable ne serait pas chiffrée ni justifiée ; qu’aucune lettre de mise en demeure ne lui a été adressée s’agissant de la somme réclamée ; qu’il ne serait pas justifié de sa mauvaise foi ni d’un préjudice propre du syndic ; que le retard de paiement s’indemniserait en paiement d’intérêts de retard et non en dommages et intérêts ; que l’autorisation judiciaire d’une inscription d’une hypothèque légale sur un bien devrait être présentée au Juge de l’exécution.

En l’état de ses dernières conclusions responsives notifiées électroniquement le 5 février 2025, Monsieur [T] sollicite le tribunal de :

DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Le CONDAMNER à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que la demande continue d’intégrer la somme de 10 591,97 euros pour laquelle le Syndicat des copropriétaires a été déclaré irrecevable ; que ce dernier ne produit ni les décomptes de régularisation annuelles des comptes, ni les appels provisionnels trimestriels et intégre, à tort, une somme de 2.980,82 euros de frais d’avocat et d’huissier qui ne serait pas justifiée. Il ajoute que l’état récapitulatif de la créance ne commencerait pas au point 0 de la dette que s’agissant des intérêts de retard, le requérant ne justifie ni d’une mise en demeure pour l’arriéré de charges, ni du montant des frais de recouvrement amiable.

Il oppose au syndicat des copropriétaires de ne pas démontrer l’existence d’un préjudice propre ni d’une quelconque mauvaise fois s’agissant de la demande de dommages-intérêts. Quant à la demande d’inscription d’une hypothèque, il fait valoir que le demandeur ne justifie pas d’une créance fondée en son principe et en son quantum.

Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2025, a fixé la date de dépôt des dossiers au greffe le 18 février 2025 et la date de mise à disposition du jugement au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes duquel les conclusions des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

De plus, il doit être rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger, donner acte ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la participation aux charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur du 1er juin 2020 au 1er janvier 2023, dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 10-1 de la même Loi dispose :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En outre, il résulte de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que toutes les notifications et mises en demeure prévues par cette loi ou son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges. À contrario, il appartient au copropriétaire de justifier des paiements qu’il entend imputer sur le montant des charges arriérées.

Il est par ailleurs constant que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Aussi, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] verse notamment aux débats les éléments suivants :

Le contrat de syndic ;Un extrait du compte copropriétaire au nom de Madame [D] [N] [I], arrêté au 5 octobre 2023, faisant apparaître un découvert de 25.158,56 euros, dont 10.591,97 euros de solde au 31 mai 2017, 200 euros de facture transmission dossier avocat en date du 22 juin 2017, 2.875,50 Facture COHEN Nicole avocat en date du 11 septembre 2017 et 105,32 euros de facture Huissier de justice en date du 20 septembre 2017 ;Les décomptes de répartition de charges de Madame [D] [N] [I] pour les exercices 2017 à 2021 (budgets ordinaires, travaux et exceptionnels) ;Les appels de charges libellés à l’attention de Madame [D] [N] [I] pour les périodes du 1er trimestre 2017 au 2ème trimestre 2023 ;Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 27 août 2018, 4 septembre 2019, 19 octobre 2020, 3 juin 2021, 1er décembre 2022 et 14 juin 2023 approuvant les comptes d’exercices 2017 à 2022.

Font défaut, les décomptes de répartitions 2022 à 2024, les appels de fonds du deuxième semestre 2023 et pour 2024 ainsi que le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes d’exercices 2023.

En outre, si le Syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 6 septembre 2023 portant approbation du budget prévisionnel, il n’a pas engagé de procédure accélérée au fond qui est la seule permettant d’exiger les provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2.

En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande du Syndicat des copropriétés que pour les charges non acquittées par Madame [D] [N] et Monsieur [T] pour la période du 1er juin 2017 à la clôture de l’exercice 2021.

En outre, il ne saurait être fait droit aux demandes portant sur des sommes liées au recouvrement de créance (frais d’avocat et d’huissier) relatives à une précédente procédure ayant conduit au débouté des demandes du Syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il sera fait droit à la demande pour une somme principale de 7.798,62 euros, soit le solde découvert après appel de fonds du 4ème trimestre 2021 et régularisation 2021, réduit des frais d’avocat et d’huissier ainsi que de la somme de 10.591,97 euros déclarée irrecevable.

Sur les intérêts de retard

Le requérant ne justifie d’aucune mise en demeure, autre que celle datant du 26 mai 2017 et portant sur la somme qui a été déclarée irrecevable par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 février 2023.

En conséquence, les intérêts de retards ne sont dus qu’à compter du jour de la signification de l’acte introductif d’instance, soit le 15 décembre 2020.

Sur les dommages et intérêts

Vu les dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

Le Syndicat de Copropriétaires soutient qu’il subit un préjudice en ce qu’il est privé des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble .

La résistance abusive des défendeurs, qui s’abstiennent volontairement de payer les charges depuis plusieurs années, en dépit de précédentes relances et sans raisons valables, contraignent la copropriété à faire l’avance de frais alors qu’elle n’a pas vocation à pallier une telle carence.

En conséquence, la partie demanderesse sera accueillie en sa demande indemnitaire pour la somme de 3.000€.

Sur l’imputation des paiements partiels et la capitalisation des intérêts

L’article 1343-1 du code civil dispose :

« Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. Il est réputé annuel par défaut. »

L’article 1343-2 du code civil dispose quant à lui :

« Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite l’application des articles 1343-1 et 2 du code civil. Il sera fait droit à ces demandes.

Sur la demande de délai de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil ;

Madame [D]-[N] sollicite un délai de paiement de 24 mois en cas de condamnation.

Toutefois, la dette est particulièrement ancienne et la présente procédure a été introduite il y a plus de 4 ans de sorte que Madame [D]-[N] a disposé d’un délai raisonnable pour provisionner une partie de la somme. Partant, sa demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur la demande d’inscription d’une hypothèque légale

L’article 19 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose :

« Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation.

Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur. »

Par ailleurs, l’article 789 du code de procédure civile, dans sa nouvelle rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020 et dans sa version applicable aux instances en cours à compter du 1er septembre 2024, dispose que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1°) Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; …/

».

En outre, il résulte de l’article 802 alinéa 4, introduit par le décret du 03 juillet 2024, applicable aux instances en cours à compter du 1er septembre 2024, que «Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.»

L’interprétation a contrario de cette disposition doit conduire à retenir que les parties ne sont plus recevables à soulever les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47 postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, à moins que leur cause survienne ou soit révélée après l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, Madame [D]-[N], prétendant au rejet de la demande d’hypothèque, soutient que le tribunal de céans ne serait pas compétent pour en autoriser l’inscription.

Or, il résulte des dispositions des articles 789 et 802 alinéa 4 du code de procédure civile, qu’en ne soulevant pas l’exception d’incompétence de la juridiction de céans au stade de l’instruction de l’affaire, Madame [D]-[N] s’est privée du droit de la faire valoir cette exception.

Néanmoins, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une mise en demeure restée infructueuse et ne fonde pas sa demande sur l’article 33 de la loi de 1965 relatif à la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision. Cette mise en demeure est donc une condition déterminante de l’inscription d’une hypothèque légale sur le bien des défendeurs.

Ce point n’ayant toutefois pas été discuté par les parties, il convient de rouvrir les débats pour les inviter à y répondre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les frais irrépétibles et les dépens seront réservés eu égard le renvoi de l’affaire à l’instruction en vue d’un débat sur l’inscription d’hypothèque revendiquée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE, in solidum, Madame [E] [P] [D]-[N] et Monsieur [V] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 7.798,62 € (sept mille sept cents quatre-vingt-dix-huit euros et soixante-deux centimes) au titre des charges de copropriété due pour la période du 1er juin 2017 à la clôture de l’exercice 2021 ;

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 15 décembre 2020 ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

DIT que le paiement partiel s’imputera d’abord sur les intérêts ;

CONDAMNE, in solidum, Madame [E] [P] [D]-[N] et Monsieur [V] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 3.000 € ( trois mille euros ) à titre de dommages intérêts ;

REJETTE la demande de délais formée par Madame [D]-[N] ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

ET, POUR LE SURPLUS,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance ayant fixé la clôture au 10 février 2025 ;

RENVOI la cause et les parties à l’audience de mise en état électronique du10 juin 2025 à 9 h et INVITONS les parties à conclure sur la demande d’inscription d’une hypothèque légale, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] avant le 11 avril 2025 à 12h au plus tard, Madame [D]-[N] [I] et Monsieur [T] avant le 2 mai 2025 à 12h au plus tard ;

RÉSERVE les frais irrépétibles et les dépens ;

Et le présent jugement a été signé par Patricia BERTRAND, Vice-présidente et Isabelle SOUNDRON, Greffière.

La Greffière, La Vice-présidente