Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire, 11 janvier 2022, n° 21/00374

TJ Saint-Nazaire 11 janvier 2022

Arguments

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Accepté
Retard de livraison
La cour a reconnu l'urgence de la situation et l'existence d'un différend sérieux concernant le retard de livraison, justifiant la consignation du solde du prix.
Accepté
Obligation de livraison
La cour a ordonné à la société Ideom de remettre les clés des logements dans un délai de 10 jours suivant la preuve de la remise des fonds au séquestre.
Accepté
Frais exposés
La cour a condamné la société Ideom à verser une somme aux demandeurs pour couvrir les frais exposés, en tenant compte de l'équité.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la société Ideom aux dépens, conformément aux dispositions du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire, les demandeurs, M. D X, Mme E F épouse X et M. B Z, ont acquis des biens immobiliers en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) auprès de la SAS Ideom, mais la livraison a été retardée au-delà de la date convenue, le 31 décembre 2019. Les demandeurs ont saisi le juge des référés pour obtenir l'autorisation de consigner le solde du prix de vente en séquestre, invoquant un retard de livraison non justifié et réclamant la remise des clés, des intérêts au taux de la Caisse des dépôts et consignations, ainsi que des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil. La SAS Ideom résiste à la demande et réclame en reconvention le paiement du solde du prix de vente. Le juge des référés, après avoir constaté l'urgence et l'existence d'un différend sérieux, ordonne le séquestre des sommes correspondant au solde du prix de vente (35.600 euros pour M. D X et Mme E F épouse X, et 31.350 euros pour M. B Z) entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats de Saint-Nazaire, conformément aux articles 834, 835 et 1961 du code civil. La SAS Ideom est enjointe de remettre les clés des logements aux acquéreurs suite à la consignation des fonds, et sa demande reconventionnelle de paiement du solde du prix est rejetée. La SAS Ideom est également condamnée à payer 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Nazaire, 11 janv. 2022, n° 21/00374
Numéro(s) :	21/00374

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry VERNHETPierre GENDRONNEAUEtienne BOITTIN
Cabinet(s) :	SELARL JUSTITIATLANTIC
Parties :	S.A S. ID E O M L a société ID E O M

Texte intégral

11 Janvier 2022

N° RG 21/00374 – N° P o r t a l i s DBYT-W-B7F-EXHG

Ord n°

A drien P L ISSO N N E A U

E ric R IC H A R D P atricia G A R R E C épouse R IC H A R D

C /

S.A .S. ID E O M L a société ID E O M , Société par A ctions Sim plifiée dont le siège social est 2 5 1 R u e A l b e r t J a c q u a r d 3 4 0 0 0

M O N T P E L L IE R , im m atriculée au R egistre d u C o m m e r c e e t d e s S o c ié t é s d e

M O N T P E L L IE R (34000) sous le num éro 791846918, pr ise en la per s onne de son

P résid e nt dom icilié en c ette qua lité aud it siège,

-===========

1ère Section

Le :

exécutoire+expédition+ dossier délivrés à : Estuaire Avocats M e Boittin

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT NAZAIRE

-------

REFERES

ORDONNANCE DU 11 Janvier 2022

DEMANDEURS

Monsieur B Z né le […] à […]

Monsieur D X né le […] à […]

Madame E F épouse X née le […] à […]

représentés par Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE, avocats plaidant, vestiaire 35

DEFENDERESSE

S.A.S. IDEOM RCS MONTPELLIER (34000) sous le numéro 791846918, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège, […]

représentée par Maître Etienne BOITTIN de la SELARL AVOCATLANTIC, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE, avocats postulant et Maître Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER

LE PRESIDENT, JUGE DES REFERES : J K

LA GREFFIERE : H I

DEBATS : à l’audience publique du 30 Novembre 2021

ORDONNANCE: Contradictoire prononcée par mise à disposition au Greffe le 21 décembre 2021, date indiquée à l’issue des débats et prorogée au 11 Janvier 2022

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES
M. D X et M^me E F épouse X ont acquis auprès de la SAS Ideom les lots 19, 23, 51 et 52 correspondant à un appartement, un cellier et deux places de parking dans la résidence « Mysteria » à […] à Savenay (44), selon acte de vente en l’état futur d’achèvement du 31 juillet 2018 pour un prix de 178.000 euros TVA incluse.

M. B Z a acquis auprès de la même société une maison (lot 61) et deux places de parking (lots 29 et 30) dans la même résidence selon acte de vente en l’état futur d’achèvement du 13 août 2018 pour un prix de 209.000 euros TVA incluse.

Faisant valoir que la date de livraison du 31 décembre 2019 convenue est très largement dépassée même en tenant compte des causes légitimes et justifiées de suspension de ce délai et que les lots ne sont toujours pas accessibles, M. et M^me X ainsi que M. Z ont fait assigner la SAS Ideom par acte d’huissier du 8 octobre 2021 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de se voir autorisés à consigner en séquestre du Bâtonnier de Saint-Nazaire le solde du prix de vente des lots achetés en VEFA pour un montant respectif de 35.600 euros et 31.350 euros dans l’attente d’une décision judiciaire statuant sur les conséquences du retard de livraison ou d’un accord à intervenir. Ils demandent que les sommes ainsi séquestrées produisent intérêts au taux équivalent à celui pratiqué par la Caisse des dépôts et consignations. Ils sollicitent en outre que la société Ideom soit condamnée à leur remettre les clés des logements à l’achèvement des travaux, nonobstant ce séquestre du prix et de la condamner à leur verser 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 30 novembre 2021 au cours de laquelle M. et M^me X et M. Z ont maintenu leurs demandes, sauf à porter à 2.700 euros la somme sollicitée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, en substance, que la date de livraison convenue était le 31 décembre 2019, que même en tenant compte des répercussions de la crise sanitaire et de 53 jours d’intempéries invoqués par le promoteur, le retard de livraison atteignait, au 13 octobre 2021, 1 an et 4 mois. Les contrats de réservation et les actes de vente n’ayant pas prévu l’application de pénalités forfaitaires en cas de retard, ils précisent que c’est sur le fondement notamment de l’article 1231-1 du code civil que la responsabilité de la société Ideom sera recherchée, ces retards leur ayant causé une perte de revenus locatifs, le paiement d’intérêts intercalaires et de frais d’assurance emprunteurs et la perte de l’avantage fiscal lié au dispositif « Pinel » car la livraison n’est pas intervenue dans le délai de 30 mois à compter de la signature de la vente en l’état futur d’achèvement. Ils se fondent sur les dispositions des articles 834, 835 du code de procédure civile et 1961 du code civil pour demander le placement sous séquestre du solde des prix de vente à hauteur de 31.350 euros pour M. Z et 35.600 euros pour les époux X afin de garantir le résultat d’une action au fond en réduction du prix ou en dommages et intérêts, précisant qu’à défaut, le préjudice lié à la perte locative s’aggraverait. Ils s’opposent à la demande reconventionnelle en paiement du solde du prix de vente formée par la société Ideom, soulignant que le principe même de cette demande est prématuré au regard des réserves de livraison et de l’absence de livraison des places de stationnement, demande qui serait en outre contraire aux dispositions d’ordre public des articles L.263-1, L.262-8 et R261-14 du code de la construction et de l’habitation, ajoutant que la demande de paiement du prix se heurte ensuite à la probable créance indemnitaire des acquéreurs, qui viendrait en compensation.

Aux termes de ses écritures déposées et soutenues à l’audience, la SAS Ideom résiste à la demande principale ainsi qu’à celle formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à titre reconventionnel sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer les sommes de 31.350 euros et 35.600 euros au titre du solde du prix, outre 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens. A l’appui de ses demandes, la société Ideom fait valoir que la consignation prévue par l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation n’est prévue que dans le cas où l’acquéreur observe un défaut de conformité, alors qu’au cas d’espèce, les demandeurs ont refusé à deux reprises de prendre possession de leurs lots, ajoutant qu’en outre toute consignation excédant la fraction de 5 % du prix de vente serait illégale. Ensuite elle oppose des contestations quant à l’ampleur du retard de livraison, invoquant comme causes de retard légitimes la crise sanitaire mondiale liée la pandémie de Covid19, l’intervention tardive d’Enedis, 105 jours d’intempéries et les retards liés à la société MB Construction chargée du gros-œuvre, ajoutant que l’appréciation de la force majeure excède les pouvoirs du juge des référés. La société Ideom conteste l’existence et le quantum du préjudice lié à la perte de l’avantage fiscal dont elle estime en outre ne pas être contractuellement débitrice. Elle souligne que la rétention d’une partie du prix de vente par les acquéreurs ne peut résulter du mécanisme de la compensation, dont les conditions ne sont pas réunies.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

- Sur la demande principale :

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il existe en l’espèce une urgence pour les acquéreurs à prendre possession de leurs biens afin de rétablir l’équilibre économique de leur opération immobilière. Or l’absence d’accord des parties sur la livraison en contrepartie du paiement du solde du prix retarde d’autant la date de prise de possession des biens immobiliers.

Il est par ailleurs amplement démontré l’existence d’un différend entre d’une part les acquéreurs, qui estiment que les biens acquis n’étaient pas en état d’être habités (maison, appartement) au moins jusqu’au 23 octobre 2021 ou utilisés (s’agissant des places de stationnement) jusqu’à la fin de l’année 2021 et qu’existe une créance potentielle de dommages et intérêts importante par suite de ces retards non justifiés de livraison s’opposant au versement du solde du prix alors que le vendeur estime au contraire que les ouvrages sont achevés et que les éventuelles réserves ne s’opposent pas à la remise des clés ni au paiement du solde du prix.

Il résulte de l’article 1961 3° que la justice peut ordonner le séquestre des choses qu’un débiteur offre pour sa libération lorsque cette mesure est indispensable et urgente. Une telle mesure ne se justifie que s’il existe un litige sérieux ; la contestation sérieuse n’est donc pas un obstacle à la décision de référé à ce sujet, mais en est la condition.

L’application de ce texte est indépendante de la consignation de 5 % du prix de vente par les acquéreurs d’immeubles à construire lorsqu’existe une contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat prévue par l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation.

Une première convocation pour livraison des logements était adressée à M. Z le 23 juillet 2021, alors que le constructeur précisait dans le même courrier que l’électricité et le gaz n’étaient pas encore mis en service. En outre, les époux X et M. Z versent aux débats le courrier rédigé par les experts du cabinet Amotex, chargés d’accompagner le syndic le 21 juillet 2021 pour la livraison des parties communes de la résidence. Les deux experts relèvent que « l’accès à la résidence est rendu impossible par les ouvrages de copropriété en cours de réalisation. De plus les branchements EDF n’étant pas réalisés, les équipements électriques ne peuvent être testés ». Le syndic confirme que la livraison des parties communes n’a pas pu intervenir le 21 juillet 2021. Les photographies prises par les experts du cabinet Amotex corroborent l’absence manifeste de fin du chantier et, s’agissant des demandeurs à la présente instance, l’impossibilité d’accéder aux parties privatives.

Les époux X et M. Z étaient ensuite conviés à une remise des clés de leurs appartement et maison respectifs 13 et 14 octobre 2021. Le 13 octobre, M. X, accompagné du cabinet Amotex, n’acceptait pas la livraison de l’appartement, non pas en raison des réserves, qui faisaient l’objet d’une liste établie par la société Ideom et complétée par le cabinet Amotex, mais « en raison de la procédure de mise en séquestre des fonds restant dus », objet de la présente instance. Il en était de même le 14 octobre 2021 pour M. Z, pareillement accompagné du cabinet Amotex, concernant la livraison de sa maison.

Les photographies adressées par le conseil des demandeurs à son contradicteur prises le 23 octobre 2021 montrent que l’accès à la cour desservant les logements et le parking se réalisaient encore à cette date par un passage exigu à travers un bâtiment encore largement en travaux.

Il s’ensuit que, nonobstant les attestations d’achèvement des travaux émises par le maître d’œuvre, à tout le moins fin juillet 2021 le stade d’achèvement des travaux tel que défini à l’article R.261-1-1 du code de la construction et de l’habitation : « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat », article auquel renvoie expressément le cahier des conditions générales des ventes en l’état futur d’achèvement de la résidence Le Mystéria en page 28, n’était pas atteint concernant les lieux d’habitation acquis par les demandeurs. S’agissant des places de stationnement, il résulte des propres courriers du constructeur qu’elles n’étaient pas terminées avant le début de l’année 2022.

Le délai de livraison contractuellement prévu pour les deux acquéreurs était le 31 décembre 2019, « sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison » Si le report du délai de livraison de deux mois pour tenir compte des suspensions d’activités entraînées par le confinement instauré au printemps 2020 paraît constituer une cause légitime de suspension du délai, à l’instar de l’appréciation de l’administration fiscale ayant accordé un rescrit fiscal, majoré d’un mois pour tenir compte des conséquences sur l’organisation générale du chantier en application de l’article 4.4.2 du cahier des conditions générales des ventes, en revanche, la qualification de cause légitime de suspension pour les autres motifs allégués par le constructeur (retard d’intervention d’Enedis, intempéries, retard de l’entreprise de gros-œuvre) nécessite une appréciation des juges du fond. Or les acquéreurs justifient avoir payé des intérêts et cotisations d’assurance postérieurement à la date de livraison initialement prévue, sans avoir pu prendre possession des biens et les louer. Ils versent en outre des consultations auprès d’un cabinet d’avocats concernant l’impossibilité de bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » dans la mesure où le délai de 30 mois à compter de la signature de la vente est expiré. Outre la non perception des loyers, d’un montant avoisinant 700 euros mensuels, la perte de la réduction d’impôt est chiffrée à 41.424 euros sur 12 ans pour M. A.

Pour les époux X, la perte de réduction d’impôt est chiffrée à 34.838 euros sur 12 ans et la non perception des loyers à un peu plus de 600 euros par mois. L’appréciation de la nature, de la réalité de ces préjudices et de leur éventuelle imputabilité au retard de livraison si celui-ci s’avérait non justifié relève des pouvoirs du juge du fond et constitue en l’état un litige sérieux opposant la société Ideom et les acquéreurs.

Dans l’attente qu’il soit tranché, il convient d’ordonner le séquestre du solde du prix, correspondant à 15 % du prix pour M. A et 20 % du prix pour les époux X, entre les mains de M. le Bâtonnier de l’ordre des avocats de Saint-Nazaire dans les conditions précisées au dispositif. En revanche, il n’est justifié d’aucun texte prévoyant que les sommes séquestrées sur un compte CARPA produisent intérêt au profit des auteurs du séquestre.

Il est prévu aux actes de vente des demandeurs qu’en aucun cas l’acquéreur ne pourra prendre possession des lieux avant de s’être libéré du prix de vente « ou de l’avoir consigné (…) ». Ainsi qu’il résulte de l’article 1961 3°, le débiteur est libéré lorsqu’il remet au séquestre désigné par justice les choses qu’il a offertes pour sa libération. Par conséquent, la société Ideom sera tenue de remettre les clés des logements aux acquéreurs dans les 10 jours suivant la preuve de la remise des fonds au séquestre

- Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde du prix de vente :

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par la juridiction de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En outre, il doit être rappelé que la juridiction des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

Enfin, l’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce les contestations sérieuses examinées ci-avant liées au retard de livraison, qui constituent la condition du séquestre, s’opposent à la demande en paiement provisionnel du solde du prix de vente par la société Ideom.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède la SAS Ideom supportera les dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS Ideom ne permet d’écarter la demande de M. Z et M. et M^me X formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Désignons M. le Bâtonnier de l’ordre des avocats de Saint-Nazaire en qualité de séquestre et ordonnons à M. D X et M^me E F épouse X de consigner entre ses mains la somme de 35.600 euros correspondant au solde du prix de vente des lots 19, 23, 51 et 52 correspondant à un appartement, un cellier et deux places de stationnement dans la résidence « Mysteria » […] à Savenay (44),dans l’attente, à défaut d’accord des parties, d’une décision judiciaire définitive statuant sur les comptes entre les parties ;

Disons que M. D X et M^me E F épouse X devront justifier à la société Ideom de la remise des fonds entre les mains du séquestre dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision;

Désignons M. le Bâtonnier de l’ordre des avocats de Saint-Nazaire en qualité de séquestre et ordonnons à M. B Z de consigner entre ses mains la somme de 31.350 euros correspondant au solde du prix de vente des lots 61, 29 et 30 correspondant à un appartement et deux places de stationnement dans la résidence « Mysteria » […] à Savenay (44), dans l’attente, à défaut d’accord des parties, d’une décision judiciaire définitive statuant sur les comptes entre les parties ;

Disons que M. B Z devra justifier à la société Ideom de la remise des fonds entre les mains du séquestre dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Invitons et, à défaut, enjoignons à la société Ideom de remettre les clés des logements aux acquéreurs dans les 10 jours suivant la preuve de la remise des fonds au séquestre ;

Rejetons la demande reconventionnelle de paiement du solde du prix de vente formée à titre provisionnel par la SAS Ideom ;

Condamnons la SAS Ideom à payer à M. B Z, M. D X et M^me E F épouse X la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Ideom aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le greffier Le Président

H I J K