10 Février 2026

N° RG 25/00414 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FWOJ

Ord n°

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]

c/

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

Le :

Exécutoire à :

la SELARL MGA

Copies conformes à :

la SELARL ANTARIUS AVOCATS

la SELARL MGA

Régie

Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Février 2026

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]

sis [Adresse 2] représenté par son syndic SGIT GESTION dont le siège social est situé [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Franck LE NORMAND de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDERESSE

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

RCS [Localité 2] 722 057 460 dont le siège social est situé [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Laetitia LENAIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé du litige

La SNC KAUFAMAN & BROAD PROMOTION 5 a procédé à la réhabilitation d’un bâtiment dénommé A et la construction d’un bâtiment dénommé B, l’ensemble immobilier étant situé [Adresse 6] [Localité 3], dénommé “[Adresse 1]”, soumis au régime de la copropriété.

Elle a souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la société AXA FRANCE IARD.

La livraison des parties communes est intervenue le 31 décembre 2013.

Par acte notarié en date du 11 mai 2015, monsieur [D] [J] a fait l’acquisition des lots N°121 et 231, correspondant à un T3 duplex (A304) et deux places de stationnement.

Par courriel en date du 11 octobre 2022, le syndic de la [Adresse 1], la SAS SGIT GESTION, a régularisé auprès de l’assureur dommages-ouvrage une déclaration de sinistre, pour les désordres suivants :

—  1 : fuite du revêtement avec infiltrations sous le revêtement du bassin de la piscine,

—  2 : aggravation de l’affaissement des plages entrainant l’affaissement des écumeurs de surface et des fuites et infiltrations ;

—  3 : fissuration du mur béton dans l’escalier du bâtimen B entre les niveaux 0 et -1;

—  4 : infiltrations en cueillie de mur périphérique des niveaux -1 et -2 vers les rampes du bâtiment B ;

—  5 : multiples infiltrations dans le bureau/logement en rez de chaussée du bâtiment A, côté route pèrs des seuils de porte-fenêtre et/ou par toiture ;

—  6 : fissuration avec humidité du linteau en béton d’accès au balcon de l’appartement A102 ;

—  7 : aggravation avec généralisation des infiltrations près des seuils des portes-fenêtres des logements du bâtiment B, avec incidence en partie basse du logement et/ou incidence en cueillie de l’appartement inférieur, et localement dans les logements du bâtiment A, dont A106, A201, A203, A206, A301 ;

—  8 : moisissures en plafond des logements, avec ou sans lien à rechercher avec le désordre 7 dont séjour B012 (près du coffre du volet roulant), séjour et chambre B104, séjour et coin cabine B207, séjour B406 ;

—  9 : affaissement du sol de la chambre du logement A203 ;

—  10 : humidité sur les murs et plafonds intérieurs des logements A102, A314, B006, B102, avec aggravation pour le logement B009 ;

—  11 : moississure du revêtement de sol du coin cabinet du logement A206 ;

—  12 : aggravation d’humidité du mur chambre/ salle de bains du logement B108 avec soulèvement du carrelage.

Par courrier recommandé du 13 décembre 2022, la société AXA FRANCE IARD a transmis au syndic le rapport préliminaire du cabinet 3C POINT ENTREE UNIQUE (daté du 9 décembre 2022) et lui a notifié un refus de garantie pour les dommages N°1, N°3, N°4, N°11 ne compromettant ni la solidité, ni la destination de l’ouvrage. Elle lui a indiqué par ailleur la poursuite de la mission de l’expert afin de chiffrer le coût des répérations pour les dommages N°5 et N°15, en faisant valoir que pour tous les autres, les garanties dommages-ouvrage du contrat ne sont pas acquises.

La société SGIT GESTION a contesté les refus de garantie par un courrier recommandé en date du 16 décembre 2022.

Deux rapports intermédiaires ont été établis par la société 3 C les 17 mars et 22 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a sollicité l’avis technique de la société AMPEC, dont le compte-rendu date du 19 juin 2023.

Le 26 juillet 2023, l’assureur dommages-ouvrage a notifié au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une offre d’indemnisation d’un montant de 6.186,22 € pour les désordres expertisés N°2, N°5 et N°15.

Par courrier recommandé en date du 13 décembre 2024, le syndic a mis en demeure la société AXA FRANCE IARD de revoir ses positions en prenant en compte ses réclamations sur les dommages N°1, N°5 et N°15.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner en référé la société AXA FRANCE IARD devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025.

La société défenderesse a constitué avocat.

L’affaire appelée à la première audience du 21 octobre 2025 a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties.

A l’audience du 13 janvier 2026, les parties ont comparu, assistées de leur avocat respectif.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la sociéta SGIT GESTION, a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions N°2, aux fins de voir au visa des articles 145, 269, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, ainsi que les articles L 114-1 et L 242-1 du code des assurances :

— dire qu’il produit un ensemble de documents établissant l’existence et la présence de désordres affectant la résidence située [Adresse 7] [Localité 4] ;

— ordonner une expertise judiciaire et désigner à cet effet tel expert qu’il plaira au juge des référés, dont la mission devra notamment comporter les points suivants :

— visiter et décrire les lieux litigieux sis [Adresse 8] ;

— entendre les parties, recueillir leurs dires et explications ;

— entendre tout sachant et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa misison ;

— dresser un bordereau de documents communiqués à l’expert judiciaire, étudier et analyser ceux en rapport avec le litigie ;

— examiner les désordres évoqués par lui, ayant existé et ceux persistants, visés par l’assignation, les conclusions et pièces produites faisant corps avec les actes de procéure, énonçant ensemble les faits litigieux, objets de leurs réclamations, à savoir notamment les désordres listés dans la déclaration de sinistre adressée par la socété SGIT GESTION à la société AXA FRANCE IARD, assureur de la société SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, dans les rapports de la société 3C, et dans le compte-rendu et le tableau récapitulatif de la société AMPEC, à savoir notamment :

1 : fuite du revêtement avec infiltrations sous le revêtement du bassin de la piscine,

2 : aggravation de l’affaissement des plages entrainant l’affaissement des écumeurs de surface et des fuites et infiltrations ;

3 : fissuration du mur béton dans l’escalier du bâtimen B entre les niveaux 0 et -1 ;

4 : infiltrations en cueillie de mur périphérique des niveaux -1 et -2 vers les rampes du bâtiment B ;

5 : multiples infiltrations dans le bureau/logement en rez de chaussée du bâtiment A, côté route pèrs des seuils de porte-fenêtre et/ou par toiture ;

6 : fissuration avec humidité du linteau en béton d’accès au balcon de l’appartement A102 ;

7 : aggravation avec généralisation des infiltrations près des seuils des portes-fenêtres des logements du bâtiment B, avec incidence en partie basse du logement et/ou incidence en cueillie de l’appartement inférieur, et localement dans les logements du bâtiment A, dont A106, A201, A203, A206, A301 ;

8 : moisissures en plafond des logements, avec ou sans lien à rechercher avec le désordre 7 dont séjour B012 (près du coffre du volet roulant), séjour et chambre B104, séjour et coin cabine B207, séjour B406 ;

9 : affaissement du sol de la chambre du logement A203 ;

10 : humidité sur les murs et plafonds intérieurs des logements A102, A314, B006, B102, avec aggravation pour le logement B009 ;

11 : moississure du revêtement de sol du coin cabinet du logement A206 ;

12 : aggravation d’humidité du mur chambre/ salle de bains du logement B108 avec soulèvement du carrelage ;

— décrire ces désordres, et préciser leurs nature, causes et origines ;

— préciser et chiffrer, poste par poste, les éventuels travaux à réaliser destinés à mettre fin auxdits désordres, ayant existés et ceux persistants, en évaluer le coût et la durée ;

— évaluer le montant des différents préjudices allégiués par le syndicat des copropriétaires dont les périodes de dysfonctionnements, d’indisponibilité totale ou partielle des ouvrages, des installations, le préjudice de jouissance liés à la privation totale ou partielle de leur bénéfice, de leur utilisation ;

— donner plus généralement tous éléments utiles à la solution du litige ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties, et si besoin, faire toutes autres constatations utiles lors de la visite des lieux ;

— s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis, après leur avoir fait part dans sa note de synthèse, qui devra comporter son chiffrage des travaux et des préjudices ;

— établir un pré-rapport relatif aux travaux urgents à réaliser dans le délai de deux mois à compter de la consignation qui sera opérée ;

— répondre, plus généralement, à toute question et tous dires des parties, leur adresser un pré-rapport répondant à l’ensemble des chefs de la mission, avec octroi d’un délai qui ne pourra être inférieur à un mois, pour présenter leurs dires ;

— condamner la société AXA FRANCE IARD à consigner entre les mains du régisseur d’avacances et de recettes du tribunal de céans, la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire initialement fixée par le juge des référés, et les éventuelles provisions ultérieures nécessaires à l’expertise, sauf nouvel avis du juge du contrôle des expertises ;

— l’autoriser à procéder, en tout état de cause, aux consignations mises à la charge de la soiciété AXA FRANCE IARD, afin de ne pas pénaliser le déroulement de l’expertise ;

en tout état de cause :

— débouter la société AXA FRANCE IARD de toutes ses demandes ;

— condamner la société AXA FRANCE IARD à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et entiers dépens afférents à la présente instance ;

— rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

En réponse aux moyens développés par la partie défenderesse, il fait valoir que les douze désordres précités ont tous fait l’objet d’une demande de mise en oeuvre de la garantie dommages-ouvrage ; que limiter les opérations d’expertise judiciaire aux seuls désordres que la compagnie d’assurance juge non prescrits revient à trancher une question de fond, de savoir si les courriers recommandés adressés par le syndic ont valablement interrompu la prescription. Il défend que le juge des référés ne peut que se borner à constater la notification des désordres en question à l’assureur et l’absence de contestation de leur matérialité. Sur la prétendue prescription de son action pour l’appréciation du motif légitime, il soutient que l’envoi d’une lettre recommandé par l’assuré à l’assureur contestant son refus de garantie et lui demandant de prendre en charge le siniste interrompt la prescription biennale de l’article L 114-1 du code des assurances ; que ce délai est interrompu à chaque nouvel envoi d’un courier recomandé en ce sens demandant la prise en charge du sinistre. Il fait observer que dans son courrier recommandé du 16 décembre 2022, le syndic a fermement contesté le refus de garantie de l’assureur et que l’assureur y a d’ailleur répondu le 26 juillet 2023 ; qu’il a de nouveau demandé à l’assureur de revoir sa position par courriers recommandés des 29 mars et 12 juin 2023, ainsi que par courrier recomamndé du 13 décembre 2024. Il souligne que dans ce dernier courrier, il a mis en demeure l’assureur de revoir sa position et d’accorder sa garantie au titre des 12 désordres précités. Sur la prétendue déchéance de garantie, il fait valoir qu’un tel moyen se heurte à plusieurs contestations sérieuses, ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés. Elle soulève en outre l’absence de contrat versé aux débats alors que la compagnie d’assurance oppose une clause de déchéance de garantie, en arguant qu’elle cherche surtout à échapper à ses obligations. Il fait observer que l’assureur a disposé de plus de treize mois pour procéder à ses appels en garantie depuis la décalaration de sinistre en date du 11 octobre 2022, jusqu’à l’expiration du délai d’épreuve décennale.

Au soutien de ses demandes afférentes à la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, il souligne que le désordre N°7 déclaré par le syndic correspond au désordre D14 selon la nomenclature de la société 3C, pour lequel aucune investigation n’a été diligentée à la demande de l’assureur dommages-ouvrage, en lui faisant grief de ne pas avoir respecté ses obligations découlant de l’article L 242-1 du code des assurances.

La société AXA FRANCE IARD a soutenu ses demandes, dans les termes de ses conclusions récapitulatives, aux fins de voir au visa des articles A 243-1, L 242-1 et L 114-1 du code des assurances, ainsi que des articles 699 et 700 du code de procédure civile :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes ;

— à défaut, juger que les opérations d’expertise judiciaire ne pourront porter que sur les désordres n°1, 2, 5 et 15, tels que qualifiés par l’expert technique mandaté par l’assureur dommages-ouvrage ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux entiers dépens.

Elle tient à rappeler les précédentes déclarations de sinistre régularisées par la société SGIT GESTION en 2015, à la suite desquelles sur la base du rapport d’expertise établi par le cabinet CRISTALIS elle a accordé sa garantie en versant une indemnité de 1.364 € le 5 février 2016 pour l’infiltration dans le séjour de l’appartement 101. Elle indique avoir refusé sa garantie pour l’infiltration dans l’appartement 303 du même bâtiment A, au motif que le remplacement d’ardoises défectueuses de la couverture relevait de l’entretien courant des parties communes, ce qu’elle a confirmé par la suite en 2017. Elle souligne avoir en revanche accordé sa garantie pour les dégradations prématurées des encadrements des fenêtres avec chute de matière, en procédant au versement d’une indemnité de 16.382,40 € le 26 octobre 2017, ainsi que la fissuration du receveur de douche des appartements B107 et B301. S’agissant des infiltrations dénoncées le 2 février 2016 dans différents appartements, elle précise avoir accordé sa garantie pour les appartements A201, B001, B010, B011 et B108, en versant une indemnité de 9.375,30 € le 16 décembre 2026, ainsi qu’avoir refusé sa garantie pour l’infiltration de l’appartment A304 au motif que l’infiltration résultait de la couverture du bâtiment A non remplacée dans le cadre de l’opération de réhabilitation et construction précitée. Elle souligne que la toiture a fait l’objet d’une réfection qui a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires le 12 décembre 2018. S’agissant des des désordres dénoncés dans le cadre d’une quatrième déclaration de sinistre afférents aux balcons, elle précise avoir accordé sa garantie pour celui au-dessus du logement 104 en proposant une indemnisation de 1.320,33 €, laquelle a été refusée par le syndicat des copropriétaires et avoir refusé sa garantie pour les désordres affectant deux balcons situés au-dessus du logement A103 résultant selon elle de la vétusté de l’ouvrage existant. Elle relate qu’après leur sécurisation avec la mise en place d’étais et leur inspection par la société QCS SERVICES, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner en référé notamment la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 et la société AXA FEANCE IARD en décembre 2021 ; que par ordonnance en date du 16 avril 2022, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire en désignant monsieur [Z] [E] pour y procéder et l’acondamné en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une provision de 30.000 € à valoir sur l’indemnistion de ses différents chefs de préjudice ; que le syndicat des copropriétaires a également assigné les mêmes au fond le 13 décembre 2021; que par ordonnance du 27 juin 2022, le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ; que les opérations d’expertise sont encore en cours. Elle soulève que l’assignation en référé-expertise délivrée le 2 octobre 2025 est intervenue plus de deux ans après son refus de garantie notifié au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] le 9 décembre 2022, à la suite de sa déclaration de sinistre du 10 octobre 2022. En réponse aux différentes interruptions de la prescription biennale invoquées par le demandeur, elle fait valoir que les différents courriers du syndic ne font que réitérer la contestation de son refus de garantie, sans la mettre en demeure de procéder au règlement d’une indemnité précise ; que la réitération de la contestation de l’assuré ne saurait avoir pour effet d’interrompre éternellement le délai de prescription biennale de l’action à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage. En tout état de cause, elle fait observer le dernier courrier recommandé du syndic en date du 13 décembre 2024 ne porte sur les désordres N°1, 2, 5, et 15 tels que numérotés par son expert technique. Elle invoque par ailleurs l’exception de subrogation prévue à l’article L 121-12 du code des assurances lui permettant d’opposer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une déchéance de garantie, en ce que le caractère manifestement tardif de son action a eu pour conséquence de la priver de ses recours en garantie.

Il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition au grefe le 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, en ce que l’action judiciaire envisagée ne soit pas manifestement vouée à l’échec et que la mesure soit de nature à améliorer sa situation probatoire.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

En l’espèce, il revient au juge des référés de vérifier si l’action au fond du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] en garantie contre l’assureur dommages-ouvrage n’est pas manifestement vouée à l’échec pour les douze désordres objets de sa déclaration de sinistre régularisée par son syndic le 11 octobre 2022.

Aux termes de l’article L 242-1 du code des assurances, en son premier alinéa, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

L’article L 114-2 du code des assurances dispose que la prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre ; l’interruption de la prescription de l’action peut, en outre, résulter de l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité.

Parmi les causes ordinaires d’interruption de la prescription, figure la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit, prévue à l’article 2240 du code civil.

Il est constant que la société AXA FRANCE IARD a reconnu le principe de sa garantie :

d’une part, dans son courrier recommandé en date du 13 décembre 2022 pour les dommages suivants :

— dommage N°5 : multiples infiltrations dans le bureau/logement en rez de chaussée du bâtiment A côté route ;

— dommages N°15 : infiltrations près des seuils des porte-fenêtres B405, B209, B207 ;

d’autre part, dans son courrier du 26 juillet 2023 transmis par courriel au syndic à titre d’offre d’indemnisation, pour un dommage supplémentaire :

— dommage N°2 : aggravation de l’affaissement des plages entraînants l’affaissement des écumeurs de surface et des fuites et infiltrations.

S’agissant des neuf autres désordres déclarés le 11 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit plusieurs courriers recommandés mettant en demeure l’assureur dommages-ouvrage de revoir sa position de refus de garantie notifiée le 13 décembre 2022, paralèllement à des investigations réalisées par un expert mandaté par la société AXA FRANCE IARD examinant différents dommages suivant une nomenclature différente, distincts de ceux pour lesquels elle a reconnu sa garantie.

S’il n’appartient pas au juge des référés d’apporter une appréciation sur la portée juridique à donner à ces différents courriers recommandés des 29 mars, 12 juin 2023 et 13 décembre 2024, force est de constater qu’au vu de leurs dates, l’action au fond du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne saurait être considérée comme manifestement vouée à l’échec, auss bien eu égard à la prescription qu’eu égard à la déchéance de garantie.

S’agissant du désordre N°1 “fuite du revêtement avec infiltrations sous le revêtement du bassin de la piscine”, sa matérialité n’est pas davantage démontrée : les constatations initiales faites par l’expert dommages-ouvrage du bassin de la piscine en hivernage, relevant l’absence de reprise des joints de l’équipement et identifiant les signes de découpe réalisées par le pisciniste lors de la pose du liner ont été complétées par des investigations réalisées sur la membrane armée, lesquelles ont permis de mettre en évidence de légères infiltrations par défaut d’étachéité au droit des raccords de soudures des marches d’accès au grand bassin.

S’agissant du désordre N°3 “fissuration du mur béton dans l’escalier du bâtimen B entre les niveaux 0 et -1", l’expert dommages-ouvrage a constaté une fissuration traversante du mur en partie basse de la cage d’escalier, située à la jonction entre le mur séparatif haut (escalier/ local RDC) et le mur supératif bas (escalier/parking), dommage qui lui semble lié à un mouvement différentiel entre les deux murs, lesquels selon les plans ne se superposent pas, celui du bas n’ayant pas vocation à reprendre les effets du mur à RDC.

S’agissant du désordre N°4 “infiltrations en cueillie de mur périphérique des niveaux -1 et -2 vers les rampes du bâtiment B”, l’expert dommages-ouvrage a constaté au N-1 un ruissèlement actif le long d’un mur (donnant dôté jardin/piscine), se retrouvant au N-2 à l’aplomb, ainsi qu’une flaque d’eau en bas de la rampe et sur la place, en relevant que l’eau est reprise par des cunettes et qu’au N-2 une pompe de relevage est installée. S’agissant des causes, il indique que le dommage semble lié à un défaut d’étanchéité des joints de pré-murs.

S’agissant du désordre N°6 “fissuration avec humidité du linteau en béton d’accès au balcon de l’appartement A102", l’expert dommages-ouvrage a décrit une fissuration entre l’angle bas de la fenêtre du logement supérieur et le linteau de la fenêtre d’accès au balcon, sans avoir pu déterminer les causes du dommage impactant le bâtiment existant.

S’agissant du désordre N°7 “aggravation avec généralisation des infiltrations près des seuils des portes-fenêtres des logements du bâtiment B, avec incidence en partie basse du logement et/ou incidence en cueillie de l’appartement inférieur, et localement dans les logements du bâtiment A, dont A106, A201, A203, A206, A301", l’expert dommages-ouvrage a constaté les éléments suivants :

— dans le logement A203, une fissuration en la plinthe et le revêtement de sol des cloisons de doublage et séparatives de la chambre, qu’il explique par le fléchissement du plancher bois semblant avoir été mis en oeuvre après ragréage sur le plancher bois d’origine ;

— dans le logement A206, des tâches brunes sur le revêtement de sol, le long de la cloison séparative avec la salle de douche, qu’il explique par un dégât des eaux accidentel ;

— le défaut d’étanchéité des portes-fenêtres des logements A106, A201, A203, A206 et A301, qu’il explique par un défaut de fermeture de la porte lié à un défaut d’entretien de l’élément de quincaillerie en pied ;

— des traces d’humidité actives au niveau des seuils des porte-fenêtres des logements B406, B404, B403, B306, B305, B209, B104, donnant sur balcon avec une marche d’accès, avec passage de l’eau observé, les joins de la menuiserie dégradés ne faisant plus barrage permettant des infiltrations, en préconisant le changement des joints de la menuiserie dans le cadre de l’entretien courant ;

— des traces d’humidité actives dans les logements B405, B209 et B207 au niveau des seuils des porte-fenêtres, pour lesquelles des investigations complémentaires ont été réalisées avec sondages destructifs concernant le logement B207 (suivant rectificatif apporté dans le rapport suivant) ;

— dans le logement B207, présence d’humité en pied de la porte fenêtre du salon donnant sur le jardin/pischine sans balcon ; au niveau des baies donnant sur le balcon, dégradation des embellissements et moisissures noires dans l’angle droit, traces de coulures sous la baie vitrée du salon et taches de moisissures noires dans l’angle gauche et coulures sous la baie vitrée dans la chambre ;

— dans le logement B209, dégradation des embellissements du mur de refend et du doublage placo dans l’angle droit du salon ; tâches de moisissures, coulures sous l’ensemble menuisé ;

— dans le logement B405, dommages localisés à droite de la porte-fenêtre sans balcon du salon et de la chambre ; une fissure verticale avec dégradation des embellissements, sous la menuiserie dans l’angle droit ;

— dans le logement B207, observation d’un pasage d’eau de l’extérieur entre l’ouvrant et le dormant de la fenêtre du salon, ainsi que d’un passage à la jonction entre les deux ouvrants de la baie du salon, retenue dans le rail intérieur jusqu’à débordement ; une fissure verticale sous la baie, à l’arrière de la marche en bois ;

— dans le logement B209, passage de fumée observé depuis l’extérieur en partie basse d’une fissure verticale et horizontale, à la jonction entre le surbot béton et le seuil maçonné, mauvaise évacuation de l’eau retenue dans le rail intérieur ;

— dans le logement B405, deux trous visibles dans l’angle du tableau de la porte-fenêtre, passage d’eau observé entre l’ouvrant et le dormant en partie centrale, l’eau s’évacuant par le rail intérieur.

S’agissant du désordre N°8 “moisissures en plafond des logements, avec ou sans lien à rechercher avec le désordre 7 dont séjour B012 (près du coffre du volet roulant), séjour et chambre B104, séjour et coin cabine B207, séjour B406", il a été constaté par l’expert dommages-ouvrage des traces de moisissure en cueillie de plafond, relevant selon lui du nettoyage dans le cadre de l’entretien courant, des rideaux étant positionnés devant les prises d’air des fenêtres et dans les angles.

S’agissant du désordre N°12 “aggravation d’humidité du mur chambre/ salle de bains du logement B108 avec soulèvement du carrelage”, l’expert dommages-ouvrage a constaté des traces d’humidité sèches, en partie basse dans l’angle de la cloison séparative chambre/salle de douche, le décolement en partie basse de la faïence en tête de cloison mise en compression dans la salle de bain. Il indique que le dommage semble lié à des infiltrations traitées dans un dossier connexe et que la faïence en tête de cloison est reprise par le carreleur à titre gracieux.

S’agissant des autres désordres 9, 10 et 11, ils n’apparaissent pas avoir été examinés par l’expert dommages-ouvrage.

Dans son avis technique du 19 juin 2023, la société AMPEC fait remarquer que les conditions des tests réalisés par l’expert dommages-ouvrage ne reflètent pas les conditions normales d’exposition des ouvertures lors de pluies venteuses, considérant que les menuiseries ne possèdent pas un classement adapté à la localisation du site. Elle déplore également un ajournement de visites de logements, faute de prévenance des occupants. Elle souligne le nombre important de dossiers précédemment fermés puis rouverts, avec la réalisation de nombreuses investigations sans suites notables ou des réparations inadaptées indemnisées.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] justifie d’un motif légitime à faire examiner contradictoirement les douze désordres dénoncés dans le cadre de la déclaration de sinistre régularisée par le syndic auprès de la société AXA FRANCE IARD le 22 octobre 2022.

Il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

La mission est définie dans les termes du dispositif selon les demandes des parties et conformément aux dispositions de l’article 238 du code de procédure civile faisant interdiction au technicien de porter d’appréciations d’ordre juridique.

II – Sur la demande afférente à la consignation

Aux termes de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible ; il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner ; il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

C’est en vertu de son pouvoir discrétionnaire que le juge met la provision à la charge d’une des parties.

Il convient de mettre à la charge des deux parties à la présente instance la consignation de la provision initiale à valoir sur la rémunération de l’expert, chacune la moitié, tout en autorisant la partie la plus diligente à consigner l’autre moitié dans un nouveau délai d’un mois à compter de l’avis de non-consignation adressé par le greffe.

III – Sur les demandes accessoires

En application des articles 491, alinéa 2 et 696 du code de procédure civile, la nature de la présente instance en référé aux fins d’expertise in futurum justifie de laisser les dépens à la charge de la partie demanderesse.

Pour des considérations d’équité, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La partie demanderesse et la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage seront déboutées de leur demande respective de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des parties à l’instance ;

Désignons pour y procéder :

monsieur [Z] [E] ([Adresse 9]), expert près la Cour d’appel de [Localité 5] ;

Disons que l’expert a pour mission :

— recueillir tous documents auprès des parties qu’il jugera utiles à l’acomplissement de sa mission, ainsi qu’entendre tout sachant ou témoin ;

— après avoir convoqué les parties et leurs conseils, se rendre sur place, [Adresse 8] ;

— examiner les douze désordres dénoncés dans le cadre de la déclaration de sinistre régularisée par le syndic le 22 octobre 2022 ;

— décrire ces désordres en précisant leur nature et leur importance ;

— en déterminer les causes et origines ;

— déterminer les travaux de nature à remédier à chacun des désordres constatés; en évaluer le coût et la durée ;

— recueillir tous les éléments techniques et de faits utiles à l’évaluation des préjudices notamment de jouissance en précisant notamment les périodes de privation de la jouissance de la piscine ;

— rapporter toute constatation utile à l’examen des prétentions des parties ;

Disons que conformément à l’article 278 du code de procédure civile, l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que l’expert devra informer les parties et leurs conseils de la date à laquelle il prévoit de leur adresser un pré-rapport et fixer la date ultime de dépôt de leurs observations en leur laissant un délai minimal d’un mois à compter de la transmission, en leur rappelant au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du délai imparti ; qu’il devra préciser les dilligences accomplies à ce titre dans son rapport définitif ; qu’il devra répondre aux dires des parties transmis dans le délai imparti ;

Fixons à la somme de 6.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par les deux parties, la moitié chacune, à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire dans le délai d’un mois à compter de l’avis à consignation adressé par le greffe ;

Autorisons la partie la plus diligente à consigner l’autre moitié, dans un nouveau délai d’un mois à compter de l’avis de non-consignation adressé par le greffe ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 octobre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du magistrat du contrôle des mesures d’instruction ;

Précisons qu’une copie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie et que l’expert doit préciser dans son rapport ces diligences ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le magistrat du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné ou d’inobservation par lui des délais prescrits, il pourra êtrepourvu à son remplacement par ordonnance prise par le président sur simple requête ou d’office ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires;

Rappelons que les dispositions de l’article 2239 du code civil :

“La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée” ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la mesure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible de son coût prévisible ;

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue d’une éventuelle procédure au fond ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire;

Laissons la charge des dépens au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1].

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD