N° RG 23/03126 – N° Portalis DB32-W-B7H-DAZ6R – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 19 Décembre 2025

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

MINUTE N°

DU : 19 Décembre 2025

N° RG 23/03126 – N° Portalis DB32-W-B7H-DAZ6R

NAC : 50D

Jugement rendu le 19 Décembre 2025

ENTRE :

Monsieur [EB] [L] [C] [Y]

Madame [P] [T]

demeurant [Adresse 14] – [Localité 12]

Représentés par Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

Monsieur [E] [K] [C] [U]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 7]

Représenté par Maître Nathalie CINTRAT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [M] [W]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 12]

S.A. PRUDENCE CREOLE

dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 11]

Représentés par Maître Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Maître [I] [G]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

S.E.L.A.S. LE GOFF, OMARJEE, QUINOT & RAMONFAUR

dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 13]

Représentés par Maître Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [X] [F] [H] [N]

Madame [B] [J] [V] [O]

demeurant [Adresse 10] – [Localité 9]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER

Assesseur : Adeline CORROY

Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Adeline CORROY

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 19 Décembre 2025

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Mai 2025 et de fixation du 22 Juillet 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 17 Octobre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 05 Décembre 2025 et prorogée au 19 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Abdoul karim AMODE, M^e Nathalie CINTRAT, M^e Jean claude DULEROY, M^e Mikaël YACOUBI

le :

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 19 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 27 septembre 2019 reçu par maître [I] [G], notaire au sein de la SCP Le Goff – Omarjee, notaires associés, à [Localité 16] (Réunion), M. [EB] [L] [C] [Y] et Mme [P] [T] ont acquis de M. [E] [K] [C] [U] la pleine propriété indivise à concurrence de la moitié chacun du bien immobilier situé [Adresse 14] à [Localité 15] (Réunion), cadastré BT n°[Cadastre 8], au prix de 230 000 euros.

Un rapport de l’état relatif à la présence de termites a été établi le 26 juin 2019 par M. [M] [W], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne ERM Expertises Réunion Mayotte et a conclu à l’absence de termites.

A la suite de la découverte d’infestations de termites et infiltrations, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a, par ordonnance rendue le 22 septembre 2021, ordonné une expertise du bien et désigné pour y procéder M. [D] [A].

Par ordonnance rendue le 15 juin 2022, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a ordonné une extension de la mission d’expertise.

Le rapport d’expertise a été déposé le 23 avril 2023.

Par actes délivrés les 2, 4 et 7 septembre 2023, M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] ont fait assigner M. [E] [U], M. [M] [W], la SA Prudence Créole, M. [I] [G] et la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) aux fins d’obtenir leur indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la responsabilité extra-contractuelle.

Par acte du 27 janvier 2025, M. [E] [U] a fait assigner M. [X] [F] [H] [N] et Mme [B] [J] [V] [O] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) en intervention forcée. Il demande de condamner ces derniers à le relever de toute condamnation qui serait prononcée contre lui au titre de la mise en conformité de la varangue à hauteur de 50 % et à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance du 16 mai 2025, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture prononcée le 20 mars 2025. Par ordonnance du 22 mai 2025, il a ordonné la jonction des deux instances.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique, le 26 novembre 2024, M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1137, 1178, 1641 et suivants du code civil ainsi que des articles L241-1 du code des assurances, L126-24 et L217-4 du code de la construction de :

— les déclarer recevables et fondés en leur action,

— condamner M. [E] [U] à leur payer la somme de 129 290 euros TTC en principal au titre de la réduction de prix, sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— dire que les sommes allouées au titre de la réduction de prix seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice INSEE BT01 des travaux du bâtiment, base avril 2023, à la date du paiement intégral,

Subsidiairement

— condamner M. [E] [U] à leur payer la somme de 129 290 euros en réparation de leur préjudice sur le fondement du dol,

En tout état de cause

— condamner M. [M] [W] et son assureur la SA Prudence Créole à leur payer une contribution partielle à la charge définitive de la réparation de leur préjudice, à hauteur de 4 170 euros, correspondant au coût d’élimination des pièces cariatées,

— condamner solidairement M. [I] [G] et la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur à leur payer une contribution partielle à la charge définitive de la réparation de leur préjudice, à hauteur de 60 540 euros, correspondant aux travaux de régularisation de la villa acquise par ces derniers en septembre 2019,

— condamner solidairement M. [E] [U], M. [M] [W], la SA Prudence Créole, M. [I] [G] et la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur à leur payer la somme de 40 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamner solidairement M. [E] [U], M. [M] [W], la SA Prudence Créole, M. [I] [G] et la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— dire que les condamnations au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral porteront intérêts de droit à compter de l’assignation valant mise en demeure, jusqu’à complet paiement,

— condamner solidairement M. [E] [U], M. [M] [W], la SA Prudence Créole, M. [I] [G] et la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur à leur payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [E] [U], M. [M] [W], la SA Prudence Créole, M. [I] [G] et la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise exposés taxés à hauteur de 3 583 euros,

— débouter M. [E] [U], M. [M] [W], la SA Prudence Créole, M. [I] [G] et la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur en leurs demandes,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que plusieurs désordres d’une gravité certaine affectent leur maison d’habitation, à savoir, treize points d’infestation de termites, l’illégalité de la varangue construite sans autorisation administrative ainsi que des infiltrations et des traces d’humidité due notamment à un défaut affectant la toiture.

Ils exposent que ces désordres rendent le bien impropre à son usage normal ou diminuent tellement cet usage, qu’ils n’en auraient pas fait l’acquisition ou l’auraient acquis à moindre coût s’ils avaient eu connaissance des désordres.

Ils font valoir que compte tenu de l’ampleur des désordres d’infestation de termites ainsi que ceux liés à l’humidité et aux infiltrations, le défendeur en avait connaissance avant la vente. Ils précisent que M. [E] [U] a dissimulé la présence d’insectes parasitaires lors de l’intervention de M. [M] [W], le 26 juin 2019, qu’ainsi il connaissait l’existence de ce vice avant la vente.

Ils arguent que les désordres précités étaient indétectables au moment de la vente compte tenu des masques ou des travaux de mise en peinture ainsi que des travaux de remplacement du bois et peinture. Ils indiquent être des acquéreurs profanes, de sorte qu’ils étaient dans l’impossibilité de détecter ces désordres.

Ils allèguent que l’ensemble de ces vices sont antérieurs à la vente et, que le défendeur les a sciemment dissimulés. Ils en concluent que la responsabilité de M. [E] [U] est engagée.

En réponse au vendeur, ils soutiennent que la clause d’exclusion de la garantie vices cachés n’est pas applicable dès lors qu’il a été démontré que M. [E] [U] avait connaissance des désordres allégués. Ils répondent également que les défauts affectant la toiture n’étaient pas décelables dans la mesure où ils sont des acquéreurs profanes et que ces défauts, dissimulés par le défendeur, résultent principalement du non-respect des règles de l’art.

Subsidiairement, ils soutiennent que M. [E] [U] a fait preuve d’une réticence dolosive en leur dissimulant les informations relatives aux désordres allégués alors qu’il était tenu d’un devoir d’information réciproque en application de l’article 1112-1 du code civil et du contrat de vente. Ils précisent que ce défaut d’information portant sur une qualité déterminante du bien immobilier est intentionnel.

Concernant la responsabilité de M. [M] [W], ils exposent que ce dernier a commis une faute en ne détectant pas des zones d’infestation de termites alors que celles-ci étaient visibles. Ils ajoutent que M. [W] a également commis une faute en ne procédant à aucune investigation au niveau du plénum de la toiture qui était accessible par une trappe, et qui lui aurait permis de détecter l’infestation de termites. Ils en concluent que le diagnostic est non conforme aux normes en vigueur et aux règles de l’art.

Ils arguent que les manquements de M. [M] [W] ont un lien de causalité avec leurs préjudices dans la mesure où le diagnostic du 27 septembre 2019 ne les a pas permis d’être informés de la réalité de l’infestation parasitaire.

Concernant la responsabilité de M. [I] [G] et de la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur, ils font valoir que leur responsabilité est engagée pour ne pas avoir détecté que la varangue a été construite sans autorisation administrative alors qu’ils étaient tenus de vérifier et de s’assurer de la légalité de la construction édifiée par le vendeur. Ils leur reprochent également de ne pas avoir détecté la différence de superficie entre la vente du 29 août 2007 au profit de M. [E] [U] et celle du 27 septembre 2019.

Ils exercent l’action estimatoire des vices cachés et subsidiairement sollicitent des dommages et intérêts pour réticence dolosive correspondant au coût des travaux nécessaires au traitement des désordres allégués et mise en conformité de l’agrandissement.

Ils indiquent, outre les préjudices évalués par l’expert judiciaire, subir un préjudice de jouissance et un préjudice moral justifiés au regard de la durée des travaux de réparation estimée à 4 mois et de l’anxiété causée par les désordres.

Ils arguent que dès lors que la faute de M. [M] [W] les a empêchés d’acquérir le bien en toute connaissance de cause et de renoncer à la vente, la demande du diagnostiqueur et de son assureur en réduction de leur condamnation est infondée.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique, le 19 février 2025, M. [E] [U] demande au tribunal sur le fondement des articles 1642 et 1643 du code civil, de :

— débouter M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] de leurs demandes formées au titre de la garantie des vices cachés,

— débouter M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] de leurs demandes formées sur une prétendue réticence dolosive,

Subsidiairement

— dire que M. [M] [W] devra le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui en raison de la présence de termites,

— débouter M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] de leurs demandes formées au titre des travaux de prolongation de la varangue,

Subsidiairement

— débouter M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] de leurs demandes au titre des travaux de remplacement de la toiture en présence d’autres solutions techniques,

Subsidiairement

— ramener à la somme de 23 200 euros l’indemnité à allouer aux demandeurs au titre des travaux de remplacement de la toiture,

— ramener la demande formée au titre du préjudice de jouissance à de plus justes proportions,

— ramener la demande formée au titre du préjudice moral à de plus justes proportions,

— écarter l’exécution provisoire,

— débouter M. [EB] [Y], Mme [P] [T], M. [M] [W], la SA Prudence Créole, la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

A l’appui de ses prétentions, il soutient que s’il avait constaté en 2017 la présence de débris, il n’a, par la suite, plus constaté leur présence après avoir effectué un traitement avec du xylophène. Il en conclut qu’il a pu croire à la résolution du problème, d’autant plus que le rapport de M. [M] [W] l’a conforté dans cette croyance et que le sapiteur de l’expert judiciaire n’a pas trouvé d’individus vivants ou morts à l’endroit du traitement.

Il conteste les allégations de M. [M] [W] selon lesquelles il aurait dissimulé les indices d’infestations parasitaires.

Il expose que si la présence de termites ne fait aucun doute, il n’est pas établi qu’il en avait connaissance au moment de la vente. Il indique qu’il n’est pas démontré que les travaux entrepris traduisent une volonté de sa part de dissimuler la présence de termites et qu’il s’agissait de travaux de rafraîchissement avant une vente immobilière.

Il ajoute que rien ne démontre qu’il a entrepris des travaux après avoir constaté la présence de termites et dans le but de le dissimuler.

Il fait valoir que la clause exonératoire de la garantie des vices cachés insérée dans le contrat de vente a vocation à s’appliquer, justifiant ainsi le rejet des prétentions des demandeurs.

Subsidiairement, il argue que M. [M] [W] a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle dans la mesure où son diagnostic n’a pas été réalisé selon les règles de l’art ni selon la norme NF P 03-201 prévoyant l’obligation du diagnostiqueur de faire un examen le plus complet possible de la situation du bâtiment. Il conteste les allégations du diagnostiqueur lui reprochant une réticence dolosive et, indique que la configuration des lieux rendait impossible la dissimulation de l’accès au plénum de la toiture, dès lors que la présence d’humidité dans une maison située au-dessus de 600 mètres n’est pas suspecte.

Il allègue que les défauts affectant la toiture étaient apparents au moment de la vente qu’ainsi les demandeurs ne sauraient se prévaloir de la garantie des vices cachés. A défaut, il indique se prévaloir de la clause exonératoire de cette garantie.

Il soutient ne pas avoir connaissance de l’illégalité de la varangue lorsqu’il avait fait l’acquisition du bien immobilier auprès de M. [X] [N] et de Mme [B] [O], le 29 août 2007. Il indique que s’il ne conteste pas avoir entrepris des travaux de fermeture de la varangue sans autorisation administrative, il ignorait devoir solliciter une telle autorisation pour ce faire. Il ajoute que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’il avait connaissance de l’illégalité de la varangue et des travaux de fermeture qui ont suivi. Il indique se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés pour ce désordre.

Il expose que les éléments matériel et intentionnel constitutifs de la réticence dolosive ne sont pas établis et demande subsidiairement de ramener les prétentions indemnitaires à de plus justes proportions.

S’agissant du préjudice matériel, il fait valoir qu’au regard de l’article Ua 11.5 du PLU, les travaux de prolongation de la varangue ne sont pas nécessaires.

Il argue que dans la mesure où il existe d’autres solutions techniques pour lutter contre les infiltrations, il y a lieu de rejeter les demandes formées au titre du remplacement de la couverture. A défaut, il conteste le chiffrage retenu par l’expert estimant que le coût d’une toiture bac acier au m² se situe entre 75 et 200 euros. Il ajoute que l’expert a retenu une surface de couverture de 116 m² pour la maison et de 26m² pour la varangue alors que la surface de 116 m² inclut la surface de la varangue.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique, le 28 août 2024, M. [M] [W] et la SA Prudence Créole demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

A titre principal

— débouter M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] de l’ensemble de leurs demandes formulées à leur encontre,

— débouter M. [E] [U] de l’ensemble de ses demandes formulées à leur encontre,

A titre subsidiaire

Concernant le préjudice matériel

— évaluer la part de responsabilité de M. [M] [W] dans le préjudice matériel subi par M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] à raison de l’infestation parasitaire à hauteur de 10% maximum,

— réduire à de plus justes proportions la demande de M. [EB] [Y] et de Mme [P] [T] à leur encontre au titre de l’indemnisation du coût d’élimination des pièces cariatées,

— limiter la condamnation qui serait prononcée à leur encontre au titre de l’indemnisation du coût d’élimination des pièces cariatées, à hauteur de la somme maximale de 350 euros,

Concernant le préjudice de jouissance

— débouter M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] de leur demande tendant à la réparation de leur prétendu préjudice de jouissance formulée à leur encontre,

A défaut

— évaluer la part de responsabilité de M. [M] [W] dans le préjudice de jouissance invoqué par les demandeurs à hauteur de 1% maximum,

— réduire à de plus justes proportions la demande de M. [EB] [Y] et de Mme [P] [T] à leur encontre au titre de l’indemnisation de leur prétendu préjudice de jouissance,

Concernant le préjudice moral

— débouter M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] de leur demande tendant à la réparation de leur prétendu préjudice moral formulée à leur encontre,

A défaut

— évaluer la part de responsabilité de M. [M] [W] dans le préjudice de jouissance invoqué par les demandeurs à hauteur de 1% maximum,

— réduire à de plus justes proportions la demande de M. [EB] [Y] et de Mme [P] [T] à leur encontre au titre de l’indemnisation de leur prétendu préjudice moral,

Concernant les frais irrépétibles et les dépens

— réduire à de plus justes proportions la demande de M. [EB] [Y] et de Mme [P] [T] à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— dire et juger qu’ils ne supporteront les condamnations correspondant aux frais irrépétibles et aux dépens exposés par M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] qu’à hauteur de 1% du total desdites condamnations,

En tout état de cause

— débouter M. [EB] [Y], Mme [P] [T], M. [E] [U], M. [I] [G] et la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent qu’aucune faute ne peut être reprochée à M. [M] [W] dans la mesure où il a réalisé son diagnostic selon les règles de l’art et les normes applicables.

Ils indiquent que M. [E] [U] a dissimulé les indices d’infestations parasitaires, et a rendu la trappe au niveau du plafond inaccessible, lors de son intervention, le 26 juin 2019. Ils en concluent que la mauvaise foi de M. [E] [U] est caractérisée excluant ainsi toute faute contractuelle de M. [M] [W].

Ils exposent que dans le cadre de cette intervention, il était tenu d’élaborer un diagnostic avant-vente qu’ainsi son intervention n’incluait pas des méthodes invasives tels que la dépose de faux plafond, qui a permis à l’expert de détecter les zones d’infestation.

Ils font valoir qu’il n’est pas démontré que les zones d’infestation auraient été détectables par le diagnostiqueur au vu de ses méthodes non invasives et non destructrices.

Ils arguent que compte tenu des dissimulations commises par M. [E] [U], ce dernier n’est pas fondé à solliciter la garantie de M. [M] [W].

Subsidiairement, ils allèguent que la faute reprochée au diagnostiqueur n’est pas à l’origine des dégradations causées par les termites, et que tout au plus, elle a empêché aux demandeurs de renoncer à la vente ou d’acquérir le bien à un coût moindre. Ils en concluent que la responsabilité de M. [M] [W] est limitée au maximum à 10% du préjudice subi par les acquéreurs.

Ils ajoutent que les condamnations sollicitées à l’encontre de M. [E] [U] et de M. [M] [W], au titre du coût de l’élimination des pièces cariatées, conduisent à une double indemnisation des acquéreurs.

Ils soutiennent que les demandeurs ne démontrent pas un lien de causalité entre la faute reprochée au diagnostiqueur et leur préjudice de jouissance ainsi que leur préjudice moral.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique, le 29 mai 2024, M. [I] [G] et la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur demandent au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des conclusions, fins et prétentions formulées à leur encontre,

— condamner solidairement M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] à verser la somme de 8 500 euros à la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur et 8 500 euros à M. [I] [G] au titre de l’article 700 code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à venir s’ils devaient succomber.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent n’avoir commis aucune faute au titre des devoirs d’information, de conseil et d’investigation susceptible d’engager leur responsabilité. Ils expliquent qu’il existait entre la vente du 29 août 2007 et celle du 27 septembre 2019 une identité de contenance matérielle, et que les informations mentionnées dans l’acte de vente sont celles qui lui ont été rapportées par les parties dont ils ne pouvaient se douter de leur inexactitude. Ils ajoutent que l’acte de 2019 stipulait que le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain, ni de superficie des constructions et que le vendeur avait déclaré n’avoir effectué aucune construction ou rénovation au cours des dix dernières années.

Ils font valoir qu’ils ne peuvent engager leur responsabilité dès lors que le vendeur a commis une réticence dolosive.

Ils exposent qu’aucun lien de causalité n’existe entre un éventuel manquement de leur part et les préjudices allégués par les demandeurs. Ils ajoutent que ces derniers ne démontrent pas que s’ils avaient été informés de la situation, ils auraient perdu une chance de renoncer à la vente ou de la conclure dans des conditions plus avantageuses.

Ils arguent que l'[Adresse 14] est une voie interne au lotissement de sorte que les dispositions de l’article Ua6 du Plan Local d’Urbanisme de la commune [Localité 12] ne s’appliquent pas, contrairement à ce qui a été indiqué par l’expert. Ils en concluent que la varangue ne requiert pas d’être prolongée ou reculée pour être régularisée.

Ils soutiennent encore qu’en application de l’article Ua11.5 du PLU précité, le remplacement de la toiture n’est pas nécessaire dès lors qu’elle peut faire l’objet d’une dérogation mineure.

Subsidiairement, ils contestent les chiffrages retenus par l’expert arguant que le coût des travaux de régularisation de la varangue inclut ceux liés aux infestations dont ils ne sont pas concernés.

M. [X] [N] et Mme [B] [O], cités selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 22 mai 2025.

Par ordonnance rendue le 22 juillet 2025, le juge de la mise en état a fixé la date de dépôt des dossiers au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il y a lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions exposées au dispositif des dernières conclusions de chaque partie. Or, il sera rappelé que les demandes de « dire », “juger” ou “constater” ne constituent pas des demandes lorsqu’elles ne sont pas expressément prévues par la loi.

Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur les prétentions ainsi introduites dans leurs dispositifs par les parties qui ne sont pas reprises dans l’exposé des prétentions.

Sur la garantie des vices cachés.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

Le vice allégué par le demandeur doit rendre la chose impropre à sa destination normale. Ainsi ne sont pas des vices les défauts mineurs, facilement réparables, ou ceux qui n’affectent que les qualités secondaires de la chose.

Les juges du fond constatent souverainement l’existence d’un vice affectant la chose.

Sur l’existence de vices graves.

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [D] [A], de son sapiteur l’Observatoire Régional de Lutte Anti-Thermites (ORLAT), le rapport d’expertise non judiciaire de M. [Z] [R] et le procès-verbal de constat du 28 janvier 2020, mettent en évidence les désordres suivants :

Désordre n°1 – Infestation parasitaire

La présence de termites de bois sec a été constatée au niveau du salon, de la salle à manger et de la chambre n°3, notamment des traces d’ailes, des boulettes fécales, des tubes d’envolé de termites ailés, individus vivants de termites de bois sec dans la chambre n°3. Le diagnostic du sapiteur, ORLAT, a permis d’identifier treize points d’infestation à plusieurs endroits du bien immobilier, sur différents supports.

Selon l’ORLAT, la forte présence d’ailes de termites reproducteurs, de trous de débrayage, de tubes utilisés pour les vols de dispersions (essaimages) et le nombre important de boulettes fécales observé dans cette partie du logement pourrait signifier que les termites sont toujours présents malgré la faible quantité d’individus récoltés lors du diagnostic.

Ces rapports démontrent qu’au vu des dégâts occasionnés par les termites, les infestations existaient avant la vente intervenue le 27 septembre 2019. En outre, il apparait que le vendeur ne pouvait ignorer les indices d’infestations précédemment à la vente dans la mesure où il a été contraint d’effectuer un traitement curatif en 2017. L’antériorité du vice est ainsi caractérisée.

Il est établi, lors des opérations d’expertise judiciaire, que M. [E] [U] a entrepris des travaux ne permettant pas au diagnostiqueur de détecter les infestations litigieuses lors de son intervention du 26 juin 2019. Cet élément démontre que ce vice n’était pas apparent pour M. [EB] [Y] et Mme [P] [T], acquéreurs profanes, au moment de l’acquisition du bien.

Le rapport d’expertise non judiciaire conclut au caractère exponentiel du désordre rendant ainsi le bien impropre à son usage.

Il ressort de ce qui précède que les infestations parasitaires relèvent de la garantie des vices cachés, de telle sorte que M. [E] [U] engage sa responsabilité sur le fondement de cette garantie pour le désordre n°1.

Désordres n° 2, 3, 4 et 5 – Humidité et infiltrations affectant l’intérieur de la maison d’habitation

Au niveau du salon et de la salle à manger, les experts ont constaté la présence de moisissures ainsi que des traces d’infiltration résultant d’un défaut d’étanchéité de la toiture et de la fenêtre. Ces défauts d’étanchéité rendent ces pièces impropres à leur usage, dès lors qu’ils ont provoqué leur détérioration au fil des événements météorologiques.

Au niveau de la pièce intermédiaire et de la cuisine, il a été mis en exergue la présence de traces d’infiltration d’eau en provenance du plafond. Ces désordres proviennent des défauts affectant la toiture notamment le défaut d’étanchéité. Ces infiltrations ne peuvent que rendre le bien impropre à sa destination, puisqu’ils sont de nature à détériorer le bâti.

Au niveau des chambres n°1 et 2, la présence d’importantes traces de moisissure liées à l’humidité a été constatée sur les murs et le plafond.

Selon M. [A], ces désordres résultent d’un défaut d’étanchéité des toitures en raison d’une réalisation non conforme aux règles de l’art. S’agissant de l’humidité des murs, il avance plusieurs causes : condensation des immeubles à 640 m d’altitude, difficile à traiter, certains châssis non étanches, probable absence de barrière étanche en pied de maçonnerie, débord des sous-bassements non traités.

L’expertise judiciaire permet d’établir qu’au regard de l’ampleur des désordres précités, ceux-ci existaient avant la vente. Il résulte, par ailleurs, du rapport d’expertise de M. [Z] [R] que le vendeur avait admis, bien que minime, la présence d’infiltrations avant la vente. Il s’ensuit que l’antériorité des vices est caractérisée.

Enfin, les deux expertises révèlent que des travaux de peinture et de rafraîchissement ont été effectués par M. [E] [U] pour la mise en vente du bien, de sorte que ces désordres n’étaient pas décelables par les acquéreurs au moment de l’acquisition de la maison d’habitation.

Au vu de ce qui précède, M. [E] [U] est tenu à la garantie des vices cachés pour les désordres n° 2,3,4 et 5.

Désordre n° 6 – Défauts affectant la toiture

Il ressort des rapports d’expertise que le toit présente un défaut d’étanchéité en raison de nombreuses malfaçons dont les revêtements pâteux qui ne constituent pas un revêtement d’étanchéité au sens du DTU. Les experts s’accordent sur le fait que la toiture n’a pas été réalisée selon les règles de l’art par un professionnel et que les modifications qui ont suivi étaient inadaptées. Ce défaut d’étanchéité rend la toiture impropre à son usage, dès lors qu’il a provoqué la détérioration de la pièce intermédiaire et de la cuisine au fil des événements météorologiques.

Dès lors que les défauts affectant la toiture trouvent leur origine à sa construction, l’antériorité du vice est établie.

L’expertise judiciaire démontre que si ces désordres étaient apparents au moment de la vente pour un homme de l’art, qu’ainsi M. [EB] [Y] et Mme [P] [T], acquéreurs profanes n’étaient pas en mesure de les déceler.

Il résulte de ce qui précède que M. [E] [U] est tenu à la garantie des vices cachés pour les désordres n° 6.

Eu égard à la gravité de l’ensemble des désordres précités, il est indéniable que si les demandeurs avaient eu connaissance des vices affectant le bien, ils ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient donné qu’un très moindre prix.

Désordre n° 7 – Construction illégale

Il est constant que la varangue n’a fait l’objet d’aucune déclaration préalable s’agissant de la création de l’espace non clos, ni d’un permis de construire s’agissant de la fermeture de la varangue, de sorte que cette construction est illégale. Cette illégalité n’a pas été portée à la connaissance des acquéreurs.

Pour que la dissimulation de cette information soit constitutive d’un vice caché, il faut que les caractères illicite et non régularisable des ouvrages rendent l’immeuble impropre à sa destination ou qu’ils en diminuent tellement l’usage que les demandeurs ne l’auraient pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’ils les avaient connus.

Il résulte de la jurisprudence Thalamy (CE, 9 juillet 1986, 'Thalamy', n°51172), invoqué par la SELAS des notaires, que lorsqu’une construction est irrégulièrement édifiée ou modifiée, sans permis de construire ou de déclaration préalable ou en méconnaissance des prescriptions de telles autorisations, cette irrégularité est perpétuelle sur le plan administratif, les travaux irrégulièrement entrepris n’ayant pas d’existence juridique.

Toutefois, la portée de cette jurisprudence a été modérément assouplie par un arrêt du Conseil d’Etat du 3 mai 2011, n° 320545. En effet, il résulte de cette décision que malgré le caractère illicite de l’ouvrage édifié sans autorisation administrative pour lequel plus aucune action pénale ou civile n’est envisageable, le maire a la faculté d’autoriser de nouveaux travaux lorsque ceux-ci sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes.

Or, d’une part, les pièces du dossier démontrent que M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] ne justifient pas d’un refus de l’autorité administrative de procéder aux travaux de conformité de la varangue. D’autre part, l’expertise judiciaire révèle que la construction est susceptible de régularisation administrative.

Dès lors les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’impossibilité de régulariser la situation administrative de la varangue de sorte que le vice allégué n’est pas constitutif d’un vice caché.

M. [E] [U] ne devra donc pas sa garantie des vices cachés pour le désordre n° 7.

Sur la clause d’exonération

L’article 1643 du code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte de vente comporte une clause stipulant que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

En l’espèce, s’agissant des infestations parasitaires, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que M. [E] [U] a entrepris des travaux dans le cadre de la vente du bien empêchant à M. [M] [W] de détecter les infestations parasitaires alors qu’en 2017 le vendeur ne pouvait ignorer leur existence, dès lors qu’il avait été contraint d’effectuer un traitement curatif dont l’efficacité s’est révélée limitée et a probablement déplacé le problème. En outre, l’expert judiciaire établit que si M. [E] [U], vendeur non professionnel, pouvait ignorer les causes de ces infestations, il ne pouvait en ignorer les effets. Il est ainsi démontré que M. [E] [U] connaissait ce désordre au moment de la vente.

S’agissant des vices affectant l’intérieur de la maison, il a été précédemment été établi que l’intérieur du bien a fait l’objet de travaux de peinture et de rafraîchissement pour sa mise en vente alors qu’il présentait des traces d’infiltration et d’humidité. Il s’ensuit que M. [E] [U] avait connaissance de ces désordres.

S’agissant des vices affectant la toiture, les expertises ont démontré que le toit n’a pas été construit dans les règles de l’art nécessitant des réparations successives, bien qu’inefficaces. Ainsi, dès lors que M. [E] [U] a été contraint de procéder à diverses réparations dont des récentes dans la perspective de la vente litigieuse, il connaissait la défectuosité du toit avant la vente .

Au vu de l’ensemble de ces éléments, M. [E] [U] ne peut pas bénéficier de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Sa demande sera donc rejetée.

Concernant les conséquences de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1644 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] ont fait le choix de solliciter la diminution du prix. M. [E] [U] conteste le montant retenu par l’expert, indiquant que d’autres solutions existent pour combattre les infiltrations dont il donne une liste et que le prix au m² d’une toiture en acier est moindre que le coût retenu par l’expert. Cependant, la seule pièce qu’il produit à ce titre est insuffisante s’agissant d’une page de tarifs tirée d’internet datant de janvier 2024. Dès lors, il convient de condamner M. [E] [U] à payer aux demandeurs la somme de 68 750 euros TTC au titre de la réduction du prix. La demande d’actualisation en fonction de l’indice Insee BTO1 sera rejetée dès lors que la réparation consiste en une diminution du prix.

Sur la réticence dolosive concernant la construction sans autorisation administrative

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Aux termes de l’article 1178 alinéa 4 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Il a été établi que la construction de la varangue est illégale compte tenu de l’absence d’autorisation administrative tant pour la construction de l’espace non clos opérée par M. [X] [N] et Mme [B] [O] que pour les travaux de fermeture de la varangue réalisés par M. [E] [U].

Il résulte des échanges de mails entre la CAUE et les acquéreurs que ces deniers n’ont pas été informés par le vendeur des travaux de fermeture de la varangue sans permis de construire dans la mesure où ils ont découvert cette information au mois de janvier 2022 soit plus de deux ans après la vente.

Cependant, les pièces du dossier ne permettent pas d’établir la connaissance par M. [E] [U] de l’absence de permis de construire pour les constructions opérées par M. [X] [N] et Mme [B] [O].

De plus, en application de l’article 1178 du code civil, si l’annulation n’est pas demandée, les dommages et intérêts ne peuvent réparer que la perte de chance de ne pas avoir conclu un contrat non vicié, par hypothèse à des conditions plus avantageuses. Il ne s’agit donc pas de réparer les préjudices sollicités par les demandeurs lesquels ne présentent pas de lien de causalité avec le défaut d’information du vendeur.

En effet, il appartient à M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] de démontrer que s’ils avaient eu connaissance de l’absence des autorisations administratives, ils n’auraient pas contracté ou à d’autres conditions. Or, cette preuve n’est pas rapportée.

En conséquence, M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] seront déboutés de leur demande.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

L’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Il comprend notamment l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 126-24 du même code.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Les opérations d’expertise judiciaires ont permis de démontrer que les travaux entrepris par le vendeur notamment la couverture des anciens éléments en bois par des éléments sains ne permettaient pas au diagnostiqueur de détecter les infestations de termites, étant précisé qu’il était tenu à un examen visuel des parties visibles et accessibles.

L’expert indique que M. [M] [W] ne justifie pas, dans son rapport, de la non inspection des plénums de plafond contenant la charpente qui était accessible par une trappe.

Or, d’une part, il n’est pas démontré, par les pièces du dossier, que lors du diagnostic, le 26 juin 2019, l’accès était possible, ce d’autant qu’il appartenait, selon le rapport de diagnostic, au vendeur de fournir au diagnostiqueur un accès sécurisé à toutes les pièces/locaux nécessaires à sa mission et d’effectuer la dépose des éléments nécessitant l’utilisation d’outils tels que les trappes des baignoires, éviers, etc.

D’autre part, l’analyse de ce rapport révèle qu’à deux reprises le diagnostiqueur a précisé que sa mission s’est limitée aux zones rendues visibles et accessibles par le vendeur, et qu’il n’a pu examiner les zones situées derrière les doublages des murs et des plafonds.

En outre, le diagnostic réalisé le 26 juin 2019 dans le cadre de la vente mentionne dans le paragraphe “moyens d’investigations utilisés”: “informations communiquées à l’opérateur par le donneur d’ordre, concernant des traitements antérieurs ou une présence de termites dans le bâtiment: NEANT”.

Au vu de ces éléments, la faute de M. [M] [W] n’est pas établie.

Enfin, si M. [E] [U] a pu croire que le traitement curatif réalisé en 2017 a été suivi d’effet, il n’en demeure pas moins qu’il devait en informer le diagnostiqueur afin de s’assurer de l’absence ou non d’infestation parasitaire. D’autant plus qu’il ressort du rapport du 26 juin 2019, qu’il était tenu à une obligation d’information envers le diagnostiqueur.

En conséquence, la responsabilité délictuelle de M. [M] [W] ne saurait être engagée.

Sur la responsabilité des notaires.

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort de l’acte de vente du 27 septembre 2019 que M. [E] [U] a déclaré au notaire qu’ « aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années » et qu’ « aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai. »

Le notaire qui reçoit un acte contenant des déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés engage sa responsabilité seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

Or, les demandeurs ne font état d’aucun indice de nature à permettre au notaire rédacteur de l’acte authentique de se rendre compte de la réalisation des travaux de fermeture de la varangue sans autorisation administrative. En effet, la mention d’une superficie différente entre la vente du 29 août 2007 et celle du 27 septembre 2019 ne permet pas de présumer l’irrégularité de la construction.

Faute pour M. [EB] [Y] et Mme [P] [S] de rapporter la preuve d’une faute commise par les notaires, leur responsabilité délictuelle ne saurait être engagée.

Sur le recours en garantie du vendeur à l’encontre du diagnostiqueur

Dès lors qu’il a été établi que M. [M] [W] n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission, M. [E] [U] ne saurait bénéficier de la garantie du diagnostiqueur.

Sur le recours en garantie à l’encontre de M. [X] [N] et Mme [B] [O].

M. [E] [U] sollicite la condamnation des intervenants forcés de le relever de toute condamnation au titre de la mise en conformité de la varangue à hauteur de 50%. Dès lors, que le vendeur n’a pas été condamné à ce titre, son recours en garantie est sans objet.

Sur la réparation des préjudices

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il a été démontré que M. [E] [U] avait connaissance des vices affectant le bien immobilier. Il sera donc tenu de réparer l’intégralité des dommages subis par M. [EB] [Y] et Mme [P] [T].

Concernant le préjudice de jouissance

La présence de termites et d’humidité suffit à elle-seule à caractériser un préjudice de jouissance dès lors qu’elle engendre nécessairement une détérioration du bien et un risque sanitaire pour les occupants des lieux. Les demandeurs connaissent des infiltrations depuis fin 2019.

Le préjudice de jouissance de M. [EB] [Y] et Mme [P] [T], qui est subi personnellement, sera justement évalué à la somme de 6000 euros chacun, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Concernant le préjudice moral

Aucune somme ne saurait être allouée au titre du préjudice moral qui n’est justifié par aucune pièce.

M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] seront donc déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, M. [E] [U] supportera les dépens au fond, les dépens de l’instance de référé ne relevant pas du juge du fond.

Pour les mêmes motifs, M. [E] [U] sera condamné à payer à M. [EB] [Y] et à Mme [P] [T] la somme de 1500 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la somme de 3 583 euros au titre des frais d’expertise judiciaire.

M. [EB] [Y] et Mme [P] [T] seront in solidum condamnés à payer à M. [I] [G] et à la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [K] [C] [U] à payer à M. [EB] [L] [C] [Y] et à Mme [P] [T] la somme de 68 750 euros TTC au titre de la réduction du prix de vente,

Condamne M. [E] [K] [C] [U] à payer à M. [EB] [L] [C] [Y] et à Mme [P] [T] la somme de 6000 euros chacun en réparation du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute M. [EB] [L] [C] [Y] et Mme [P] [T] du surplus de leurs prétentions ;

Déboute M. [E] [K] [C] [U] de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamne M. [E] [K] [C] [U] aux dépens de la présente instance ;

Condamne M. [E] [K] [C] [U] à payer à M. [EB] [L] [C] [Y] et à Mme [P] [T] la somme de 1500 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la somme de 3 583 euros au titre des frais d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum M. [EB] [L] [C] [Y] et Mme [P] [T] à payer à M. [I] [G] et à la SELAS Le Goff – Omarjee – Quinot – Ramonfaur la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT