TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03541 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBI5E

N° MINUTE : 26/00189

JUGEMENT

DU 30 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.C.I. LE TALIPOT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Comparante

à :

Madame [Z] [I] [R], demeurant [Adresse 2]

Non comparante

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à M^e Virginie GARNIER

CCC au défendeur

Le

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 27 janvier 2023, prenant effet le 31 janvier 2023, d’une durée de trois ans tacitement renouvelable, la société civile immobilière « [Adresse 3] » (SCI Le Talipot), prise en la personne de son représentant légal, a donné à bail à Mme [Z], [I] [R], un logement situé [Adresse 4] – 97421 Saint-Louis, pour un loyer mensuel de 800 euros, hors charges récupérables.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier le 23 juin 2025 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme au principal de 2 943,65 euros dans un délai de deux mois.

En dépit de régularisation, la SCI Le Talipot a, suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 11 septembre 2025, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion et a sollicité, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, de :

déclarer sa demande recevable et bien fondée,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 août 2025, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la décision à intervenir,ordonner la libération des lieux et la restitution des clefs des lieux litigieux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,ordonner, à défaut de libération spontanée des locaux et restitution des clefs, l’expulsion de la défenderesse et de toute personne introduite de son chef dans les locaux, en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique,l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté le cas échéant, d’un technicien et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour suretés des loyers échus et charges locatives,condamner la défenderesse à lui verser la somme de 4 154,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 23 août 2025, sauf à parfaire, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 126,85 euros et à compter de l’assignation pour le reliquat,condamner la défenderesse à lui verser la somme de 840,23 euros à titre d’indemnité d’occupation depuis la fin du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, qui sera par ailleurs indexée sur l’indice de référence des loyers publié à l’INSEE à chaque date anniversaire du bail,condamner la défenderesse au paiement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) futures au prorata de l’occupation des lieux litigieux et sous réserve de production du justificatifs dans le cadre de l’exécution de la décision,condamner la défenderesse à lui verser la somme de 1 400 euros au titre des frais irrépétibles,condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

L’affaire a été fixée et retenue le 2 février 2026.

Lors de cette audience, la SCI Le Talipot, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions, et a indiqué que la dette arrêtée au 5 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclue, est égale à 7 568,23 euros.

En défense, Mme [Z], [I] [R] est absente.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé à la juridiction.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures auxquelles elle s’est référée lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré le 30 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties

En l’espèce, régulièrement avisée à étude, Mme [R] n’a pas comparu, n’a pas été représentée et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

Malgré son absence, en application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de l’action en constatation d’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III poursuit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la SCI Le Talipot justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 19 septembre 2025, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience du 2 février 2026.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, la SCI Le Talipot sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti.

Le bail conclu entre les parties le 27 janvier 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société bailleresse justifie avoir fait délivrer à la locataire, le 23 juin 2025, un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 2 943,65 euros.

Compte tenu de la rédaction de la clause résolutoire contractualisée, dont il ressort que les parties s’étaient accordées sur un délai de deux mois et de l’absence de disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours des règles telles que modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il sera fait application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail et dès lors de la clause résolutoire telle que prévue contractuellement dans le cadre du présent litige, laquelle est d’ailleurs plus favorable à la locataire.

Malgré les versements réalisés les 2, 4 et 31 juillet 2025 pour un montant de 469,68 euros, Mme [R] n’a pas soldé l’intégralité de sa dette locative dans le délai de deux mois impartis.

Le commandement de payer étant, en tout état de cause, demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 août 2025.

Sur la libération des lieux sous astreinte, l’expulsion et le sort des meubles

Par l’effet de la clause résolutoire, Mme [Z], [I] [R] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 24 août 2025.

Ainsi, il convient de lui ordonner de libérer le logement litigieux dans le mois de la signification de la présente décision.

Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, au besoin avec l’assistance de la force publique en application des dispositions des articles L411-1 et suivants et L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [R] de quitter les lieux, la condamnation par ailleurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfaisant déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser la SCI [Adresse 3] à séquestrer les biens éventuellement laissés dans les lieux litigieux, cette demande demeurant à ce stade purement hypothétique sera dès lors rejetée.

Par ailleurs, il convient de débouter la société demanderesse, propriétaire des lieux, de sa demande tendant à être autorisée à faire constater et estimer les réparations locatives éventuelles par commissaire de justice commis à cet effet assisté, le cas échéant d’un technicien.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon les pièces produites, Mme [R] est tenue d’un loyer mensuel, hors charges, de 840,23 euros.

Il est établi et non contesté que les loyers ont été payés irrégulièrement depuis juillet 2024.

Selon le décompte communiqué contradictoirement en demande arrêté au 1er août 2025, échéance d’août 2025 inclue, (pièce numérotée 6 en demande), la dette locative s’élève à la somme de 4 427,08 euros.

Mme [R], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, et que le coût des actes prescrits par la loi sont recouvrés au titre des dépens d’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

Aussi, il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par la société demanderesse soit la somme de 4 154,53 euros, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation et ne seront donc pas prises en compte dans le calcul du montant de la créance due.

En considération de ces éléments, l’arriéré locatif au titre des loyers et charges récupérables impayés au 23 août 2025, échéance du mois d’août 2025 inclue, s’élève à la somme de 4 118,43 euros (4 427,08 – 36 – 272,65).

Dès lors, Mme [R] sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs à la bailleresse ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour la société bailleresse de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 24 août 2025, Mme [R] cause un préjudice à la société bailleresse qui sera réparée par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à savoir 840,23 euros, payable à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Elle sera, en outre, condamnée au paiement des TEOM futures au prorata de l’occupation des lieux litigieux et sous réserve de production du justificatif dans le cadre de l’exécution de la décision, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [Z], [I] [R], qui succombe, sera tenue des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 23 juin 2025.

Il serait inéquitable de laisser la SCI Le Talipot supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer de sorte qu’une indemnité de 800 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action en constatation d’acquisition des effets de la clause résolutoire initiée par la SCI Le Talipot, prise en la personne de son représentant légal ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2023 entre la SCI Le Talipot, prise en la personne de son représentant légal, et Mme [Z], [I] [R] concernant le logement situé [Adresse 4] – 97421 Saint-Louis sont réunies à la date du 23 août 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à Mme [Z], [I] [R] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

DEBOUTE la SCI Le Talipot, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande de libération des lieux et restitution des clefs sous astreinte ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Mme [Z], [I] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE la SCI Le Talipot, prise en la personne de son représentant légal, de ses demandes tendant à être autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par commissaire de justice commis à cet effet, assisté le cas échéant, d’un technicien et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour suretés des loyers échus et charges locatives ;

CONDAMNE Mme [Z], [I] [R] à payer à la SCI Le Talipot, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4 118,43 (quatre mille cent-dix-huit et quarante-trois centimes) euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 23 août 2025, échéance du mois d’août 2025 inclue, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [Z], [I] [R] à la somme mensuelle de 840,23 (huit cent quarante et vingt-trois centimes) euros ;

CONDAMNE Mme [Z], [I] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Mme [Z], [I] [R] au paiement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères futures au prorata de l’occupation des lieux litigieux et sous réserve de production d’un justificatif dans le cadre de l’exécution de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI Le Talipot, prise en la personne de son représentant légal, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [Z], [I] [R] à payer à la SCI Le Talipot, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z], [I] [R] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer à savoir 183,20 euros ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi, le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION