TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/04163 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBKAG

N° MINUTE : 26/00021

JUGEMENT

DU 19 Janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [D] [T], agent de la SIDR, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [W] [K] [J], demeurant [Adresse 2][Adresse 3]

Comparante en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SIDR

CCC à [W] [K] [J]

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 06 juin 2018, la Société Immobilière du Département de la Réunion (ci-après la SIDR) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [J] [W] [K] un logement situé dans le groupe d’habitations "[Adresse 4] IND." sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 472,21 euros, hors charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SIDR a fait signifier le 15 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, la SIDR a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [W] [K],obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une prime d’assurance contre les risques locatifs ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

La SIDR régulièrement représentée a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 9 475,11 euros. Elle s’est en outre opposée à l’octroi de tous délais, faisant observer que le dernier règlement a été effectué en mars 2023.

Mme [J] [W] [K] a comparu et reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais de paiement.

Elle expose que la suspension de l’aide au logement a aggravé le montant de l’arriéré.

Elle déclare être sans emploi et percevoir la somme mensuelle de 658 euros au titre de l’Aide pour le retour à l’emploi, outre celle de 1 264 euros de prestations sociales. Elle dit assumer la charge de quatre enfants et n’évoque pas de dettes ni crédit.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience dont il ressort que Mme [J] [W] [K] serait éligible à un rappel d’aide au logement d’un montant de 7 000 euros nécessitant toutefois une reprise des paiements de la locataire. Il en ressort également que Mme [J] [W] [K] s’engage, lors de son entretien du 04 novembre 2025 avec les services sociaux, à reprendre le paiement intégral du loyer avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 1] par voie dématérialisée le 23 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 06 juin 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 15 novembre 2024, pour la somme en principal de 2 134,13 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2025.

En conséquence, l’expulsion de Mme [J] [W] [K], dont la demande de délais de paiement sera rejetée en application en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, compte tenu l’absence de reprise du paiement intégral du loyer et des charges à la date de l’audience et du montant de la dette, sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 19 Janvier 2026

La SIDR produit un décompte démontrant que Mme [J] [W] [K] restait devoir, après soustraction des frais injustifiés (18 euros) et à l’exclusion des frais d’assurance (44,40 euros), la somme de 3 224,37 euros à la date du 15 janvier 2025.

À cet égard, il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par la demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

Mme [J] [W] [K] qui ne conteste d’ailleurs pas le montant dû, sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 3 224,37 euros à la SIDR, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 2 134,13 euros et à compter de l’assignation du 22 septembre 2025 pour le surplus.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 15 janvier 2025, Mme [J] [W] [K] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle – égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié – soit 578,53 euros, payable donc à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l’Insee.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA PRIME D’ASSURANCE HABITATION

L’article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

En l’espèce, la SIDR produit à l’appui de sa demande :

La demande de renouvellement de l’assurance habitation en date du 15 janvier 2024 ;la mise en demeure en date du 15 mars 2024, adressée au locataire, d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatives en cours de validité, conformément à l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, sous contrôle de Commissaire de justice ;le courrier du 02 mai 2024 annexé du contrat d’assurance souscrit pour le compte de Mme [J] [W] [K] portant mention du montant de la cotisation mensuelle d’assurance qui s’élève à 5,55 euros.

Au vu de ces éléments, Mme [J] [W] [K] sera condamnée à payer à la SIDR une cotisation mensuelle de 5,55 euros au titre de l’assurance contre les risques locatifs, à compter du mois de mai 2024 jusqu’à production d’une attestation en cours de validité, concernant le logement loué.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Mme [J] [W] [K], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

S’agissant des frais d’expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il sera rappelé que cette matière est régie par le Code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l’exécution d’une décision de justice sont à la charge du débiteur. Il n’y a donc pas lieu de prévoir de dispositions en ce sens dans le présent dispositif.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SIDR, dûment représentée par son représentant légal ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 juin 2018 entre la SIDR, dûment représentée par son représentant au bail, et Mme [J] [W] [K] concernant le logement situé dans le groupe d’habitations "[Adresse 4] [Localité 2]." sis [Adresse 6] – [Localité 3], sont réunies à la date du 15 janvier 2025 ;

— DEBOUTE Mme [J] [W] [K] de sa demande de délais de paiement ;

— ORDONNE en conséquence à Mme [J] [W] [K] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut pour Mme [J] [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SIDR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Mme [J] [W] [K] à payer à la [Localité 4], dûment représentée par son représentant légal, la somme de 3 224,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 2 134,13 euros et à compter de l’assignation du 22 septembre 2025 pour le surplus ;

— CONDAMNE Mme [J] [W] [K] à payer à la SIDR, dûment représentée par son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, soit 578,53 euros, cette indemnité étant révisable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat au bail ;

— CONDAMNE Mme [J] [W] [K] à payer à la [Localité 4] une cotisation mensuelle de 5,55 euros au titre de l’assurance contre les risques locatifs, à compter du mois de mai 2024 jusqu’à production d’une attestation en cours de validité ;

— CONDAMNE Mme [J] [W] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 19 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,