TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 9] [Localité 1] [Adresse 10]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00257 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C2GN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 21 MAI 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7] inqrite au RCS de [Localité 11] sous le numéro 585.980.022

, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Oktay AKTAN de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [R] [E]

né le 15 Mai 1984 à [Localité 12]

, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Aurélie CARPENTIER, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 04 Avril 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 11], (Aisne), présidée par Margot MARTINS, assistée de Mégane ROUSSEEUW, ;

Margot MARTINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors du délibéré : Mégane ROUSSEEUW

la décision suivante a été prononcée :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2022, la S.A. D’HLM [Y], a donné à bail à Monsieur [R] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6]) moyennant un loyer dont le montant s’élève à 501,30 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, en visant la clause résolutoire du bail, la S.A. [Adresse 7] a fait délivrer à Monsieur [R] [E] un commandement de payer la somme de 1 922,14 euros correspondant au montant des loyers impayés avec frais, ainsi qu’une sommation de justifier de l’occupation du local d’habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, la S.A. D’HLM [Y] a fait assigner en référé Monsieur [R] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Quentin aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail entre les parties, acquise par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion des locataires, et de tout occupant de son chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [R] [E] à titre provisionnel, à payer à la S.A. [Adresse 7] la somme de 3 767,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2024 ;

— condamner Monsieur [R] [E] à titre provisionnel au paiement des intérêts à taux légal ;

— condamner Monsieur [R] [E] à titre provisionnel à payer à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des charges ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [E] à la somme de 500 euros au titre de l’article 1231-7 du code civil pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamner Monsieur [R] [E] à titre provisionnel à payer à la S.A. D’HLM [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, outre les dépens à l’instance

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 17 janvier 2025 puis renvoyée à la demande des parties à l’audience du 4 avril 2025, pendant laquelle la S.A. [Adresse 7], représentée par son conseil, s’oppose aux délais.

Monsieur [R] [E], bien que cité à étude, n’est ni comparant, ni représenté.

À l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur les conséquences de la non-comparution du défendeur

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, Monsieur [R] [E] – ni comparant, ni représenté- ayant été cité à étude la présente affaire étant susceptible d’appel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-I de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail sous seing privé entre les parties est produit à l’appui de la demande et stipule une clause résolutoire en son article “f) retard de paiement – résiliation”.

Un commandement de payer la somme de 1 922,14 euros, représentant le montant des loyers et charges arrêtés au 16 avril 2024, a été délivré le 17 avril 2024.

€

Ce commandement reproduit en termes apparents les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La S.A. D’HLM [Y] justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 avril 2024.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation a été signifiée le 22 juillet 2024, soit deux mois après la saisine de la CCAPEX conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2024, soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 tel qu’issu de la loi du 27 juillet 2023.

€

Il résulte du décompte produit que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, délai supérieur au nouveau délai légal mais figurant sur le commandement de payer.

La demande est recevable et il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 juin 2024.

Dès lors depuis cette date, Monsieur [R] [E] est devenu sans droit ni titre à occuper le logement.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner leur expulsion, et celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de condamner, en tant que de besoin, Monsieur [R] [E] à payer à la S.A. [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges normalement exigible, et ce à compter du 1er mars 2025 – la condamnation à paiement incluant le terme du mois de février 2025- et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées que Monsieur [R] [E] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due au mois de février 2025, le mois de février étant inclus, la somme de 8 585,95euros ; les sommes concernant le commandement de payer et l’assignation devant être retranchées de la condamnation en paiement.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [R] [E] à payer à la S.A. D’HLM [Y] la somme de 8 585, 95 euros à titre de provision sur les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2025, le mois de février étant inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.€

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, M. [E] a bénéficié d’une décision de recevabilité de la Commission de surendettement en date du 25 février 2025.

Toutefois, il ressort du décompte de [Y] que ce dernier n’a pas repris le versement intégral du loyer courant.

Dès lors, il ne pourra être accordé de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et l’article 1231-6 du même code dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est en outre constant que le simple fait de résister à un paiement en exécution à un contrat ne constitue pas une résistance abusive.

La S.A. d'[Adresse 8], ne démontrant pas en quoi la résistance de Monsieur [R] [E] est abusive, sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [R] [E], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte-tenu des sommes dues par Monsieur [R] [E], de la vocation de bailleur social de la S.A d’HLM [Y], et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition du greffe et rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 5] ([Adresse 2]) à la date du 18 juin 2024 ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux par remise des clés à la S.A. d'[Adresse 8] l’expulsion de Monsieur [R] [E] et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide d’un serrurier et de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE à titre de provision Monsieur [R] [E], en tant que de besoin, à payer à la S.A. d’HLM [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges normalement exigible, et ce à compter du 1er mars 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DIT que cette somme ne produira pas intérêts au taux légal ;

CONDAMNE à titre de provision Monsieur [R] [E] à payer à la S.A. d'[Adresse 8] la somme de 8 585, 95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2025, le mois de février étant inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à des délais de paiement ;

DEBOUTE la S.A. d’HLM [Y] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DÉBOUTE la S.A. d'[Adresse 8] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE à titre de provision Monsieur [R] [E] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe, le 21 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LA JUGE