REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00087 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DYTC

Minute n° 36/2026

ORDONNANCE DE REFERE

du 29 Janvier 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [M] [C] épouse [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Jean-Yves ZORDAN

Greffier : Jérémy BOCHELEN

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU : 11 décembre 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, en premier ressort

Prononcée par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026 et signée par Jean-Yves ZORDAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Jérémy BOCHELEN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2023, la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT a donné à bail à M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 407.64 euros augmenté d’une provision pour charges locatives de 192.27 €.

Le 13 mai 2025, la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT a fait délivrer à M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme de 3119.96 euros.

Le 7 mai 2025, la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT a saisi par lettre la CAF de la Moselle de la situation d’impayés locatifs de M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, dénoncé au préfet de la Moselle par voie électronique le 5 août 2025, la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT a fait assigner M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du logement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner solidairement M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] à lui payer par provision :

— la somme de 3178.20 euros, avec intérêts de droit, au titre de la dette locative,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer de l’ancien bail augmentée de la provision pour charges locatives,

— la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Suivant conclusions du 11 décembre 2025, la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT expose qu’un protocole d’accord pour le paiement de l’arriéré locatif a été conclu avec M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] dans le cadre duquel les locataires se sont engagés à payer la somme de 1835.83 euros en huit mensualités de 220.88 euros et une mensualité de 68.79 euros en plus du loyer et des charges. Pour garantir la bonne exécution du plan d’apurement, elle demande au tribunal de l’homologuer dans le cadre de la présente instance tout en maintenant sa demande d’un titre exécutoire si les locataires ne respectaient pas les modalités de l’accord.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2025.

Lors de cette audience, la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures et a produit un décompte actualisé de sa créance.

Bien que régulièrement assignés, M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] n’ont pas comparu.

La décision étant susceptible d’appel et les défendeurs étant non-comparants, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 prorogé au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la CAF de la Moselle de la situation des impayés locatifs par lettre du 7 mai 2025 étant rappelé que la saisine de la CCAPEX est réputée faite en cas de saisine antérieure de la caisse d’allocations familiales en cas de défaut de paiement alors que le locataire bénéficie d’une aide au logement en application de l’article L. 824-1 du code de la construction et de l’habitation.

La copie de l’assignation a été notifiée au préfet de la Moselle par la voie électronique le 5 août 2025, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande de la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d’ordre public «particulièrement impérieuse» ne justifie l’application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] le 13 mai 2025 pour un montant principal de 3119.96 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 juin 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser et que M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 13 juin 2025.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l’occupation du bien par les défendeurs cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par le bailleur et de condamner solidairement M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] à payer par provision à la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT, à compter du 13 juin 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision pour charges, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la provision au titre des sommes dues

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 5 décembre 2025, que M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] restent devoir la somme de 2173.80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

L’obligation au paiement de cette dette n’étant pas sérieusement contestable, M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] sont condamnés à payer solidairement par provision au bailleur ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT demande au tribunal d’homologuer l’accord intervenu entre les parties selon lequel M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] ont accepté de payer l’arriéré locatif en 9 mensualités en plus du loyer et des charges.

Il convient en conséquence d’homologuer l’accord du 8 décembre 2025 selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande des parties, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé du loyer et des charges, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

En l’état de la procédure, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte dès lors que l’occupant devra quitter les lieux au plus tard dans les deux mois après la délivrance du commandement d’avoir quitté les lieux et que le refus de libérer volontairement les lieux ne sera caractérisé qu’à l’expiration du délai précité, le bailleur pouvant toujours solliciter le juge de l’exécution d’une demande d’astreinte en application de l’article L. 421-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT échoue à démontrer l’existence d’une résistance abusive de M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X], dans la mesure où un accord est intervenu entre les parties pour apurer l’arriéré locatif.

Par conséquent, la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT est déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement, en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARE recevable la demande formée par la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT ;

CONSTATE que le bail signé le 15 juin 2023 entre la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT et M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2], est de plein droit résilié le 13 juin 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

HOMOLOGUE le plan d’apurement de l’arriéré locatif conclu entre les parties le 8 décembre 2025 dans le cadre duquel M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] s’engagent à payer la somme de 1835.83 euros à compter du 8 décembre 2025 en 9 mensualités en plus du loyer et des charges mensuelles ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés dans le cadre de l’accord du 8 décembre 2025 ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] à payer solidairement par provision à la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT, à compter du 13 juin 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision pour charges du bail résilié, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] à payer solidairement par provision à la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT la somme de 2173.80 euros selon décompte arrêté au 5 décembre 2025, déduction faite des paiements déjà intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

DEBOUTE la SAS SAINTE [Localité 1] GROUPE CDC HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMME in solidum M. [G] [X] et Mme [M] [C] épouse [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection