N° RG 25/00762 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTS7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 25/00762

N° Portalis DB2E-W-B7J-NTS7

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— M. [N] [M]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

08 AOUT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. ADOMA

Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 788 058 030

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par M^e Stéphanie THIERY, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [F] [N] [M]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Août 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant « contrat de résidence » du 7 février 2022, la SAEM ADOMA a attribué à Monsieur [F] [N] [M] la jouissance privative, à usage exclusif d’habitation, d’un logement n°A308 dans la résidence [Adresse 1], sis [Adresse 1], pour une durée d’un mois à compter du 1er février 2022, renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle d’un montant initial de 389,93 euros, payable à terme échu, au plus tard le 5ème jour du mois suivant.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur [F] [N] [M] de lui régler la somme de 2 572,04 euros selon décompte arrêté au 3 mars 2025, dans un délai de 8 jours à compter de la mise en demeure et lui a indiqué qu’à défaut d’y procéder, la résiliation de plein droit du contrat de résidence serait acquise un mois après l’expiration dudit délai, en application de son article 11.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 17 avril 2025, la SAEM ADOMA a assigné Monsieur [F] [N] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1134 du code civil, 835 du code de procédure civile et L633-2 et suivants ainsi que R633-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation :

— CONSTATER la résiliation du contrat de résidence à la date du 5 avril 2025 ;

— en conséquence, CONSTATER le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur ;

en conséquence,

— ORDONNER son expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— ORDONNER en tant que de besoin la séquestration dans tel local du foyer-logement ou dans tel garde meubles, au choix de la société demanderesse et aux frais du défendeur, des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

— DIRE et JUGER qu’à défaut d’évacuation des locaux à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, le défendeur sera condamné à une astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros par mois ;

— CONDAMNER le défendeur, par provision, au paiement d’un montant de 1 444,88 euros, correspondant au montant dû à la date du 5 avril 2025, date de résiliation du contrat de résidence, augmenté des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER le défendeur au paiement, par provision, de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— CONDAMNER le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La société ADOMA expose que le contrat, qui ne relève pas du droit commun des baux, est résilié depuis le 5 avril 2025 suite à la mise en demeure signifiée le 5 mars 2025 et au non paiement depuis plusieurs mois des redevances, ce en application de la clause résolutoire de l’article 11 et conformément à l’article R633-3 du code de la construction et de l’habitation.

A l’audience, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, s’est référée à son assignation sauf à actualiser la dette de Monsieur [F] [N] [M] au titre des redevances impayées à la somme de 808,04 euros.

Cité à étude, Monsieur [F] [N] [M] ne comparaît pas ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [F] [N] [M] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du contrat de résidence et l’expulsion

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement – foyer plus précisément, en application de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R633-3 II du même code prévoit que dans ce cas, un délai de préavis doit être respecté par le gestionnaire ou le propriétaire de 1 mois en cas d’inexécution « par la ou les personnes titulaire du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat » ; il ajoute que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. »

Le III du même article dispose que : « la résiliation est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. »

En l’espèce, la société ADOMA se prévaut de l’article 11 du contrat de résidence selon lequel :

— le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident d’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat,

— la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 mars 2025, la société ADOMA lui a rappelé qu’aux termes des articles 5 et 8 du contrat, il lui appartenait de s’acquitter de la redevance mensuelle à terme échu au plus tard le 5ème jour du mois suivant et que cette obligation contractuelle n’était plus satisfaite depuis plusieurs échéances ; et elle l’a mis en demeure de lui régler la somme de 2 572,04 euros dans un délai de 8 jours, en lui indiquant qu’à défaut d’y procéder, la résiliation de plein droit du contrat serait acquise un mois après l’expiration dudit délai de 8 jours, en application de son article 11.

Il en résulte qu’elle a ainsi notifié la résiliation du contrat avec un préavis d’un mois à défaut de régularisation de l’impayé dans les 8 jours.

Il ressort du décompte produit que des paiements partiels étaient intervenus et que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance.

Plusieurs versements ainsi que des APL sont intervenus pendant le délai imparti courant à compter du 5 mars 2025 mais Monsieur [F] [N] [M] n’a pas soldé la dette et en tout état de cause pas le montant mis en compte dans la mise en demeure signifiée.

Il n’est donc pas sérieusement contestable que la résiliation du contrat de résidence a produit effet le 14 avril 2025 (à l’expiration du délai d’un mois courant à compter de l’expiration du délai de 8 jours) conformément aux dispositions précitées et à la clause de l’article 11 du contrat ; il conviendra donc de le constater et en conséquence d’ordonner l’expulsion du défendeur, devenu occupant sans droit ni titre et ce, sans qu’il soit besoin de prononcer une peine d’astreinte, le recours à la force publique s’avérant une mesure suffisante pour contraindre le locataire et tout occupant de son chef à quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Monsieur [F] [N] [M] est redevable des redevances impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Celle-ci sera fixée, à titre provisionnel, à un montant égal à celui de la redevance prévue au contrat jusqu’au 31 mai 2025 et à celui de 500 euros à compter de juin 2025 afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L’obligation du défendeur au paiement des redevances dues jusqu’à la date de la résiliation n’est pas non plus sérieusement contestable.

Au vu de la dernière attestation de compte produite en date du 12 juin 2025et Monsieur [F] [N] [M] ne contestant pas la dette, il est redevable de la somme de 808,04 euros, au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées jusqu’au mois de mai 2025 inclus.

Il sera donc condamné à payer cette somme à titre de provision, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle de 500 euros par mois à compter du mois de juin 2025 payable le dernier jour du mois.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [F] [N] [M], succombant, sera condamné aux dépens et à payer à la SA ADOMA la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS la résiliation au 14 avril 2025 du contrat de résidence conclu entre la SAEM ADOMA d’une part, et Monsieur [F] [N] [M] d’autre part, portant sur un logement n°A308 dans la résidence [Adresse 1], sis [Adresse 1] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [N] [M] et de tous occupants de son chef, dudit logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DÉBOUTONS la SAEM ADOMA de sa demande d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et autorise si nécessaire leur stockage dans tout local approprié aux frais de Monsieur [F] [N] [M] ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal à celui de la redevance prévue au contrat jusqu’au 31 mai 2025 et à 500 euros à compter de l’échéance du mois de juin 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [N] [M] à verser à la SAEM ADOMA, à titre de provision, la somme de 808,04 euros, au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées jusqu’au mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [N] [M] à payer à la SAEM ADOMA une indemnité d’occupation provisionnelle de 500 euros par mois à compter du mois de juin 2025, payable le dernier jour du mois jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [N] [M] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 200 euros application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [N] [M] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Gussun KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS