N° RG 25/01922 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMMH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 25/01922

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMMH

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 22 Aôut 2025

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [T]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean WEYL

substitant Maître Stéphanie BOEUF,

avocatd au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

Madame [W] [I]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Selon bail d’habitation du 25 janvier 2011 ayant pris effet le 26 janvier 2011, Mme [Z] [K] aux droits de laquelle se trouve la S.C.I. [T] représentée par la S.A.S. FONCIA-BINTZ a donné à bail à M. [O] [S] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation, lot n° 7, 1er étage, sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 340 € et une provision pour charges de 41 €.

Mme [W] [I] s’est porté caution solidaire des engagements de M. [O] [S] le 26 janvier 2011.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. [T] a fait signifier le 14 octobre 2024 à M. [O] [S] un commandement de payer pour un montant en principal de 5.797,53 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 14 octobre 2024.

Le commandement a été dénoncé à la caution solidaire le 16 octobre 2024.

Puis elle a fait assigner M. [O] [S] et Mme [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par actes de commissaire de justice des 16 et 17 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 16 mai 2025, le président a constaté la carence du bailleur et du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.C.I. [T], représentée par son conseil, au soutien de son acte introductif d’instance, demande de :

— constater la résiliation de plein droit du bail

à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail

En conséquence,

— ordonner l’expulsion du locataire, corps et biens et de tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement ou in solidum en quittances et deniers M. [O] [S] et Mme [W] [I] à lui payer les loyers courants à compter du mois de janvier 2025 jusqu’au jugement à intervenir, soit une somme mensuelle de 701,05 € par mois ;

— condamner solidairement ou in solidum en quittances et deniers M. [O] [S] et Mme [W] [I] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant qui aurait été dû si le bail avait été maintenu, par mois de retard, à compter du jugement à intervenir ;

— condamner en tout état de cause solidairement ou in solidum en quittances et deniers M. [O] [S] et Mme [W] [I] à lui payer la somme de 4 582,03 €, montant ramené à l’audience à 3 791,15 € augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle ;

— condamner solidairement ou in solidum M. [O] [S] et Mme [W] [I] en tous les frais et dépens de la procédure, y compris ceux du commandement de payer, ainsi que la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

M. [O] [S] et Mme [W] [I] n’ont pas comparu et ne se sont faits représenter bien que régulièrement assignés à l’étude des commissaires de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « 2.9 Clause résolutoire expresse » et un commandement de payer pour un montant en principal de 5.797,53 € a été signifié le 14 octobre 2024 et dénoncé à la caution le 16 octobre 2024

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seuls des paiements de 700 €, 722 € et 750 € sont intervenus dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 décembre 2024 à 24 heures.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.»

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

En l’espèce, un engagement de caution a été pris.

M. [O] [S], occupant sans droit ni titre depuis cette date, la demande de condamnation à paiement du loyer depuis le mois de janvier 2025 ne saurait prospérer. Il sera solidairement condamné avec Mme [W] [I], en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

N° RG 25/01922 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMMH

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

L’expulsion de M. [O] [S] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi alors que des paiements sont intervenus depuis l’assignation ne justifient pas la réduction du délai légal.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [O] [S] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

2. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

La S.C.I. [T] produit un décompte démontrant que M. [O] [S] et Mme [W] [I] restent lui devoir la somme de 3.791,15 € au quittancement du mois de mai 2025 exigible à la date du décompte du 14 mai 2025.

Que toutefois, il ressort du décompte et des pièces produites qu’est imputée au locataire mensuellement une ligne « assurance privilège » qui ne relève pas des relations contractuelles entre les parties, ce d’autant que l’article 2.4 du contrat de location fait obligation de prendre une assurance contre les risques locatifs et d’en justifier ; qu’il n’est par ailleurs pas argué de la mise en œuvre des dispositions de l’article 7.g de la loi du 6 juillet 1989 ;

Ainsi le décompte expurgé des frais de procédure et également d’assurance soit un montant de 910,84 € arrêté au 5 décembre 2024 s’établit à 2.880,31 €, montant pour lequel la créance est fondée.

M. [O] [S] et Mme [W] [I] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.880,31 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, le montant de la dette locative, même s’il s’est sensiblement réduit n’établit pas la capacité des défendeurs à honorer le paiement du loyer courant et l’apurement de la dette.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [O] [S] et Mme [W] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront les coûts liés au commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de les condamner in solidum à payer la somme de 380 € au bailleur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 25 janvier 2011 ayant pris effet le 26 janvier 2011 entre Mme [Z] [K] aux droits de laquelle se trouve la S.C.I. [T] représentée par la S.A.S. FONCIA-BINTZ et M. [O] [S] concernant un logement à usage d’habitation lot n° 7, 1er étage, sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 décembre 2024 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. [T] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [S] et Mme [W] [I] à payer à la S.C.I. [T] une indemnité d’occupation à compter du 15 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [S] et Mme [W] [I] à payer à la la S.C.I. [T] au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 2 880,31 € (décompte arrêté au 14 mai 2025 – quittancement de mai 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [S] et Mme [W] [I] aux dépens lesquels comprendront les coûts du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [S] et Mme [W] [I] à payer à la S.C.I. [T] la somme de 380 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN