TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 23/09502 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MKY6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

M^e Sandra WEBER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

M^e Sandra WEBER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

06 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de l’Eurometropole de [Localité 12]

[Adresse 1]

Représenté par son Directeur Général

[Localité 6]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [D] [F]

née le 07 Février 1982 à [Localité 12]

[Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par M^e Sandra WEBER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 303

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Mai 2025 prorogée au 06 Juin 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2010 prenant effet le 26 juillet 2010, OPHEA, a consenti à Madame [D] [F] un bail d’habitation soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], devenu [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 324,25 euros outre 175,21 euros pour les charges locatives.

Suite à plusieurs échéances de loyers et charges impayées, OPHEA a mis en demeure Madame [D] [F] de régulariser la situation par courriers simples adressés entre le 28 février 2022 et le 12 avril 2022 et un plan d’apurement a été mis en place le 21 janvier 2023.

Considérant que la situation d’impayés locatifs n’a pas été régularisée, OPHEA a donné congé à Madame [D] [F] pour le 31 août 2022 par courrier recommandé du 24 mai 2022 avec accusé de réception retourné avec la mention « non réclamé » puis par acte de justice de justice du 5 juillet 2022, en application de l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Un décompte détaillé des sommes dues a été joint au congé.

La CCAPEX a été informée de la situation d’impayés le 20 mai 2022 selon accusé réception par courriel.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, OPHEA a fait assigner Madame [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins, notamment, de voir valider le congé, prononcer la déchéance de la locataire du droit au maintien dans les lieux et de sa condamnation au paiement de la dette locative.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture du Bas-Rhin le 25 mai 2023.

L’affaire a fait l’objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

A l’audience du 14 mars 2025, OPHEA, représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions et acte introductif d’instance aux fins de voir :

A titre principal,

— Constater la régularité du congé délivré à Madame [D] [F],

— Prononcer la déchéance de Madame [D] [F] de tout droit au maintien dans les lieux,

— En conséquence, condamner Madame [D] [F] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux qu’elle occupe [Adresse 9] (anciennement [Adresse 2], logement n°03911714, porte n°32),

— Condamner Madame [D] [F] au paiement à OPHEA de la somme de 1445.55 euros arrêtée au 12 avril 2025, à titre d’arriérés de loyers et accessoires et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et au paiement des arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

A titre subsidiaire :

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 20 juillet 2010 entre le bailleur OPHEA et Madame [D] [F],

En tout état de cause,

— Condamner Madame [D] [F] au paiement des loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du bail, en quittance et denier,

— Condamner Madame [D] [F] au paiement à OPHEA au paiement de la somme de 819,46 euros à titre d’indemnité d’occupation et ce au taux d’intérêt légal à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail.

— Condamner Madame [D] [F] au paiement à OPHEA de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [D] [F] aux dépens,

— Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

OPHEA actualise le montant de la dette locative à la somme de 1.445,55 euros au 12 avril 2025 et conteste les déclarations Madame [D] [F] selon lesquelles elle ignorait l’augmentation du montant de son loyer, en raison de sa souscription à l’option Extranet d’OPHEA et de la communication des avis d’échéance. OPHEA soutient également que le plan d’apurement de la dette locative signé le 21 janvier 2023 non respecté était clair et précise que les augmentations du montant des loyers sont justifiées par la variation du montant des APL et/ou augmentation des provisions sur charges locatives. OPHEA ajoute que l’application du bouclier tarifaire n’induit pas de remboursements mais permet au prix de l’énergie de demeurer stable si bien le remboursement dont a bénéficié Madame [D] [F] en septembre 2023 est afférent au remboursement d’avances sur charges et non un remboursement tardif du bouclier fiscal.

OPHEA prétend, au soutien de sa demande en validation du congé et de la déchéance du droit au maintien dans les lieux, que d’une part, le contrat de bail litigieux est soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 en application de l’article L353-15 du Code de la construction et de l’Habitat, indifféremment de sa date de souscription, et d’autre part, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable.

A titre subsidiaire, elle estime que les impayés de loyers constituent des manquements dont la gravité justifie la résiliation judiciaire du contrat de location.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles formées par Madame [D] [F], OPHEA soutient :

— que son action n’est pas abusive dans la mesure où Madame [D] [F] est redevable d’arriérés de loyers et n’a pas exécuté le plan d’apurement signé en 2023,

— que la demande de communication des pièces justificatives des décomptes de charges locatives au titre des années 2021 à 2023 est prescrite en application de l’article 23 de la n°89-462 loi du 6 juillet 1989,

— que l’augmentation des charges locatives ne lui est pas imputable en ce qu’elle est liée à celle du prix du gaz, ayant fait application du bouclier tarifaire sans tarder, et à la variation de la consommation d’eau chaude et de chauffage qui est évaluée par un tiers externe.

— que les moisissures alléguées sont générées, d’une part, par le fait que la locataire ne chauffe pas son logement pour limiter l’augmentation du montant des charges locatives, et d’autre part, par la consommation importante d’eau chaude de la famille générant de la condensation. OPHEA s’oppose ainsi à la réalisation des travaux de réfection sollicités,

— qu’en qualité de bailleur de logements HLM, il lui est fait interdiction de soumettre à Madame [D] [F] des propositions de relogement,

— que les prétentions de Madame [D] [F] au soutien de demandes de dommages et intérêts sont mensongères si bien qu’elle en sera déboutée.

Enfin, OPHEA ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement formulée par Madame [D] [F] et s’en rapporte à l’appréciation du tribunal concernant la demande d’expertise.

Madame [D] [F], représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

A titre principal,

— Déclarer irrecevable, mal fondée et sans objet la demande formulée par OPHEA et, en conséquence, rejeter ladite demande,

— Constater la nullité du congé en date du 24 mai 2022, ou, subsidiairement, juger que cet acte est dépourvu de tout effet,

— Juger que Madame [D] [F] bénéficie du droit au maintien dans les lieux en application de l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948,

— Octroyer à Madame [D] [F] des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil par échéance mensuelle d’un montant de 50 euros au titre de la régularisation sur charges de l’année 2023,

A titre reconventionnel,

Avant dire-droit :

— Ordonner à OPHEA la communication à Madame [D] [F] de l’ensemble des justificatifs des charges des années 2021 à 2023 ainsi que le dossier technique amiante concernant l’immeuble de Madame [D] [F], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Réserver les droits de Madame [D] [F] à conclure plus amplement sur le fond à réception de ces pièces,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction en vue de voir réaliser la mission d’expertise suivante :

. Convoquer les parties,

. Constater dans l’appartement occupé actuellement par Madame [D] [F] les désordres allégués,

. Rechercher les causes, les origines et la nature des constatations réalisées,

. Evaluer les préjudices matériels et immatériels de Madame [F] et de sa famille,

. Déterminer si des solutions aux constatations réalisées peuvent être identifiées,

. Evaluer, le cas échéant, le coût des travaux nécessaires pour remédier aux constatations réalisées.

— Juger que les frais d’expertise seront mis à la charge de l’Etat,

— Réserver les droits de Madame [D] [F] à conclure plus amplement sur le fond à réception du rapport d’expertise judiciaire,

Sur le fond :

— Condamner le bailleur OPHEA au paiement à Madame [D] [F] de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamner le bailleur OPHEA au paiement à Madame [D] [F] de la somme de 1.919,04 euros au titre des régularisations des charges locatives sur les exercices 2021, 2022 et 2023,

— Condamner le bailleur OPHEA au paiement à Madame [D] [F] de la somme de 4.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance subi,

— Condamner le bailleur OPHEA à effectuer les travaux pour remédier à l’état d’insalubrité du logement et éliminer la présence de moisissures et d’amiante dans le logement, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir. A défaut d’exécution de cette obligation dans le délai susvisé, le condamner à réaliser ces travaux sous astreinte de 100 euros par jours de retard,

— Enjoindre le bailleur OPHEA à soumettre à Madame [D] [F] des propositions sérieuses de relogement de la famille, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Condamner le bailleur OPHEA au paiement à Madame [D] [F] de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant de l’exécution déloyale du contrat de bail,

— Condamner le bailleur OPHEA aux dépens.

Madame [D] [F] prétend que le congé qui lui a été délivré est nul d’une part, pour absence de la reproduction intégrale de l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 et de la mention selon laquelle le congé ne comporte pas en lui-même l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, d’autre part pour absence de commandement de payer notifié en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et absence de motif légitime justifiant le congé en application de l’article 15 de la loi précitée.

Elle soutient pouvoir bénéficier du droit au maintien dans les lieux en application de l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, en justifiant l’absence de paiement des échéances de loyers par des difficultés techniques dans la transmission des ordres de paiement. Elle affirme avoir payé régulièrement son loyer et charges, ainsi qu’un montant supplémentaire. Elle estime que la dette locative correspond à une application tardive du bouclier tarifaire par OPHEA et à des augmentations de loyers dont elle n’a pas été tenue informée mais qu’elle a régularisées par la suite. Elle considère que la somme dont le paiement est sollicité à l’audience correspond en fait à une régularisation de charges locatives pour l’année 2023.

A titre reconventionnel, elle se prévaut, aux fins de voir ordonner avant dire-droit la communication du dossier d’amiante et une expertise judiciaire, de la violation de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en raison de l’existence moisissures au niveau du plafond de la salle de bain, d’amiante sur le mur d’une des pièces, de nuisibles et d’un dysfonctionnement susceptible d’avoir causé la surconsommation d’eau chaude ayant généré une augmentation du montant des charges locatives. Elle estime que les moisissures ont été générées par le composant de l’isolant en polystyrène apposé par OPHEA et qui serait inadapté aux chocs thermiques. Elle soutient ne pouvoir produire de procès-verbal de constat de commissaire de justice en raison du coût trop onéreux de cet acte.

Elle s’estime également fondée à solliciter une indemnisation en réparation de son préjudice moral et de jouissance ainsi que de voir enjoint à OPHEA de procéder aux travaux nécessaires et à lui soumettre des propositions de relogement.

Elle sollicite que soit également fait injonction à OPHEA de produire les justificatifs relatifs aux charges locatives correspondant aux années 2021 à 2023, en faisant état d’augmentations injustifiées liées à la fourniture d’électricité et d’eau alors qu’elle prétend limiter sa consommation de chauffage et d’eau chaude depuis 2020.

Elle se considère fondée à solliciter dommages et intérêts pour procédure abusive, en faisant valoir que ses difficultés de paiement sont dues à une mauvaise formulation du plan d’apurement, une absence de communication relative à l’augmentation des charges locatives et une application tardive du bouclier tarifaire.

Elle soutient enfin être fondée à solliciter des dommages et intérêts au titre de l’exécution déloyale du contrat de bail, en raison d’une application tardive du bouclier tarifaire et d’une augmentation injustifiée du loyer en violation de l’article L353-9-2 du Code de la construction et de l’habitation constituant une faute au regard de l’obligation de bonne foi à laquelle est tenue le bailleur dans l’exécution du contrat de bail.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025, prorogé au 6 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail s’agissant d’une habitation à loyer modéré.

Seul un congé délivré par le locataire relève en partie des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux(…). Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

Un congé déniant le droit au maintien dans les lieux n’a pas à respecter les conditions de forme prescrites par l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

En l’espèce, le congé a été notifié Madame [D] [F] par exploit d’huissier de justice en date du 5 juillet 2022 à effet du 31 août 2022 au vu des impayés de loyers et accessoires au 19 mai 2022 d’un montant de 810.89 euros. La défenderesse a été invitée à prendre attache avec le gestionnaire de la situation pour régulariser les impayés à défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Si Madame [D] [C] soutient avoir régulièrement réglé le loyer mais ne pas avoir été informée de ses augmentations, il convient toutefois de relever qu’à la date de la délivrance du congé, aucun règlement de loyer n’apparaît sur l’extrait de compte arrêté au 19 mai 2022 de décembre 2021 à avril 2022 même d’un montant de 149.95 euros tel que fixé avant augmentation.

Il en résulte que le congé délivré le 5 juillet 2022 est régulier.

Le congé ayant pris effet le 31 août 2022, la résiliation du bail est constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit du 24 mai 2023.

Si Madame [D] [F] soutient avoir régularisé la dette locative au mois d’avril 2024, le compte étant alors étant alors créditeur de la somme de 17.06 euros, il est relevé cependant qu’à la date de l’assignation les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 2670.59 euros, échéance du mois d’avril 2023 incluse, selon extrait de compte du 28 février 2025 produit.

Madame [D] [F], qui soutient avoir pourtant respecté le plan d’apurement octroyé le 21janvier 2023 aux fins de règlement de la somme due de 1233.69 euros au 10 janvier 2023 à raison de 36 mensualités de 30.00 euros, la dernière de 183.69 euros et s’il ressort effectivement du décompte précité que des règlements mensuels de 250.00 euros à 425.00 euros apparaissent au compte, ces derniers étaient cependant insuffisants pour couvrir l’arriéré locatif en sus du loyer courant et des charges. Il est peu crédible que Madame [D] [F] ait pu comprendre que le dernier versement du plan d’apurement d’un montant de 183.69 euros soit en fait le montant du loyer résiduel à régler chaque mois.

Il est par ailleurs relevé qu’au 28 février 2025, la dette locative n’est pas soldée comme la défenderesse le soutient, mais s’élève à la somme de 1145.55 euros, le compte demeurant débiteur pendant de nombreux mois.

Si Madame [D] [F] soutient ne pas avoir eu connaissance des augmentations de loyers et/ou provisions sur charges, il est produit une copie du site internet d’OPHEA sur lequel chaque locataire bénéficie d’un espace personnel pour le suivi de son compte locataire nonobstant les avis d’échéance adressés mensuellement, produits par les deux parties.

Si Madame [D] [F] soutient également que le bouclier tarifaire visant à ramener le prix pour la saison de chauffe 2021-2022 au tarif règlementé du mois d’octobre 2021 selon l’article du DNA en date du 31 juillet 2022, a été appliqué tardivement dans la mesure où son compte locataire a été crédité de la somme de 1386.32 euros qu’au mois de septembre 2023 ramenant la dette locative à la somme de 562.78 euros, il n’en demeure pas moins qu’au jour de l’acte introductif d’instance le compte est débiteur de la somme de 2670.59 euros au 30 avril 2023, aurait nécessairement présenté un solde négatif à supposer que la régularisation ait été effectuée tardivement.

Si Madame [D] [F] justifie la dette locative en raison d’une régularisation de charges d’un montant de 1958.65 euros au mois de juillet 2024 au titre de l’année 2023, il n’en demeure pas moins que cette régularisation est postérieure à l’acte introductif d’instance.

Compte tenu de ces éléments, de l’absence de paiement des loyers et charges aux dates convenues au contrat de bail, le compte locataire étant régulièrement débiteur pendant de nombreux mois en dépit d’un plan d’apurement, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [D] [F].

Madame [D] [E] sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux sous réserve de la décision relative à la demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce ,si OPHEA soutient que la dette locative s’élève au 12 avril 2025 à la somme de 1445.55 euros, elle ne produit pas le dernier décompte.

Il ressort par contre du décompte du 12 mars 2025 que la dette locative à la somme de 1145.55 euros, échéance de février 2025 comprise dont le montant n’est pas contesté.

Par conséquent, Madame [D] [F] sera condamnée à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 1145.55 euros au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges au 12 mars 2025, échéance de février 2025 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de la résiliation du bail, Madame [D] [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre soit le 31 août 2022 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [D] [F] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1145.55 euros, en considération de la date de la résiliation du bail soit le 31 août 2022.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte précité que Madame [D] [F] a repris le règlement des loyers courants.

Madame [D] [F] justifie par ailleurs percevoir des revenus mensuels d’un montant de 2442.69 euros et propose des délais de paiement à hauteur de 60.00 euros en sus des échéances courantes, auxquels ne s’est pas opposé OPHEA.

Compte tenu de la situation familiale et financière de Madame [D] [F], de la proposition de délais et de l’accord d’OPHEA, il lui sera accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si Madame [D] [F] apure la dette locative en sus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion pourra être poursuivie.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’abus de procédure n’est constitué qu’en l’état d’une faute du demandeur à l’instance ayant fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il a été retenu qu’au jour de l’acte introductif d’instance, Madame [D] [F] restait redevable d’une dette locative d’un montant 2670.59 euros, échéance du mois d’avril 2023 incluse, selon extrait de compte du 28 février 2025 produit.

Il est relevé également que le plan d’apurement octroyé le 21 janvier 2023 afin d’apurer l’arriéré locatif n’a pas été respecté, les règlements ne couvrant pas les loyers et charges courantes.

Il est également produit des lettres de relance en date des 28 février 2022, 22 mars 2022 et 12 avril 2022, bien qu’adressés en lettres simples, ainsi que la lettre recommandée avec accusé réception retourné avec la mention « non réclamée » le 24 mai 2022 aux fins de notification du congé, délivré en définitive par exploit d’huissier de justice le 5 juillet 2022 par dépôt à l’étude.

Il est par ailleurs démontré que la dette locative persiste en dépit de règlements effectués par Madame [D] [F] et d’une régularisation au titre des charges locatives en septembre 2023.

Par conséquent, Madame [D] [F] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande relative aux charges locatives des années 2021 à 2023

Sur la demande avant-dire droit de production de pièces

En application des articles 11 alinéa 2 et 145 du code de procédure civile, si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourraient dépendre le litige.

En application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives relatives à la régularisation annuelle des charges locatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, il est produit les décomptes individuels de charges pour les années 2021 à 2023 justifiant les régularisations appelées de 473.22 euros en 201, de 873.49 euros en 2022 et de 1958.65 en 2023 faisant apparaître un solde négatif s’agissant du poste chauffage mais une augmentation de la consommation d’eau chaude ainsi que les décomptes individuels des frais de chauffage/eau pour chaque exercice détaillant la quote-part du logement donné à bail ainsi que les unités de consommations par pièces ains que la consommation d’eau chaude et d’eau froide.

Madame [D] [F], qui conteste le montant des régularisations annuelles considérées comme injustifiées, ne justifie pas avoir sollicité d’OPHEA la consultation des pièces justificatives dans les délais légaux ou s’être heurtée à un refus.

Par conséquent, Madame [D] [F] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande en paiement

En l’espèce, Madame [D] [F] ne justifie pas en quoi le prix appliqué à la consommation d’eau chaude ne correspondrait pas à l’augmentation du prix de l’énergie étant relevé que la défenderesse reconnaît que d’autres locataires sont également concernés par cette hausse du prix.

Il est également justifié qu’OPHEA a fait application du bouclier tarifaire du prix de l’énergie comme cela ressort d’un courrier adressé le 18 septembre 2023 à Madame [D] [F] relatif à une régularisation en sa faveur au titre de l’exercice 2022 d’un montant de 1386.32 euros.

Madame [D] [F] qui déclare ne pas avoir changé ses habitudes de consommation d’eau chaude entre 2019 et 2023, n’en rapporte pas la preuve étant relevé que la famille est composée d’un adulte et de 6 enfants.

Par conséquent, Madame [D] [F] sera déboutée de sa demande en remboursement des sommes versées au titre des charges locatives.

Sur les demandes afférentes à l’état allégué du logement

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur et tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.

Sur la demande avant-dire d’expertise judiciaire et de communication du dossier amiante

En application de l’article 10 du code de procédure civile, le juge a le pouvoir d’ordonner d’office toutes les mesures d’instruction légalement admissibles.

En application des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige, peuvent à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Toutefois, en application des articles 146 et 147 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve et le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [D] [F] fait état non seulement de la présence d’amiante sur le mur de la chambre d’un de ses enfants mais également de moisissures dans la salle de bains dont l’apparition est datée de 2023 outre la présence de nuisibles.

Il est toutefois relevé que les photographies produites ne sont ni datées et ne permettent pas de s’assurer du logement et des pièces concernés.

De même s’il est produit un article de presse de France 3 GRAND EST, non daté, intitulé « Logement insalubre et flambée des charges : la galère de [D] et ses six enfants » faisant état de la présence de moisissures, d’amiante et de nuisibles dans le logement et attribuant l’apparition des moisissures à un isolant en polystyrène inadapté aux chocs thermiques, il ne s’agit que des simples déclarations de la défenderesse qui ne sont corroborées par aucun autre document.

Il ne peut par ailleurs être soutenu qu’OPHEA aurait reconnu ces faits par courrier du 23 avril 2024 aux termes duquel il est fait état de pannes d’alimentation en chauffage/eau chaude en décembre 2023, cette seule panne ne pouvant expliquer les causes des moisissures alléguées.

Il est par contre relevé que les déclarations d’OPHEA affirmant que les moisissures seraient causées par le fait que Madame [D] [F] limite sa consommation de chauffage au sein du logement, voir ne se chauffe plus depuis 2020 selon les déclarations de la défenderesse à France 3 Régions, et que sa consommation importante d’eau chaude génère une condensation à l’origine de l’apparition de moisissures sont corroborées par les pièces produites. Il ressort ainsi des décomptes de charges précités dont ceux des 15 juin 2022 /15 août 2023 et 13 juin 2024, certes contestés, que Madame [D] [F] a une consommation d’eau chaude très importante avec un solde de 1004.27 euros en juin 2022, de 1564.72 euros en août 2023 et de 2657.56 euros en juin 2024 alors qu’en parallèle la défenderesse expose des frais de chauffage en négatif soit -587.74 euros en juin 2022, -655.00 euros en août 2023 et de -879.72 euros en juin 2024 corroborant ses déclarations à France 3 Régions.

Il n’est pas non plus versé d’éléments laissant à penser que le logement serait concerné par la présence d’amiante.

Par conséquent, Madame [D] [F] sera déboutée de sa demande d’expertise judiciaire qui ne peut suppléer la carence de la défenderesse dans l’administration de la preuve ainsi que de sa demande avant-dire droit de communication du dossier amiante.

Par voie de conséquence [D] [F] sera déboutée de ses demandes au titre des travaux, de dommages et intérêts et de relogement étant précisé qu’une obligation de relogement ne peut être légalement imposée à un bailleur HLM.

Sur la demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécuté de bonne foi.

En l’espèce, Madame [D] [F] soutient subir des augmentations incessantes du loyer et des charges alors que les travaux nécessaires allégués ne seraient pas réalisés.

En application de l’article L 353-9-2 du code de la construction et de l’habitation, le montant du loyer est révisé une fois par an au 1er janvier de l’année en cours.

Il ressort également du contrat de bail que le loyer est révisable conformément aux clauses de la convention passée entre le bailleur et l’Etat au 1er juillet de chaque année dans la limite du loyer maxi convention auquel s’applique l’indice de référence des loyers.

Madame [D] [F] qui soutient que le loyer a augmenté de 11% depuis 2021, ne démontre pas en quoi ladite augmentation ne correspond pas à la révision annuelle légale et contractuelle du loyer.

Il n’est pas non plus démontré que les augmentations des charges locatives liées à ses consommations d’eau et de chauffage ne sont pas justifiées.

Enfin, Madame [D] [F] a été déboutée de ses demandes relatives à l’état allégué du logement donné à bail.

Par conséquent, Madame [D] [F] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de location

Sur les mesures accessoires

Madame [D] [E], qui succombe, sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation au 31 août 2022 par suite du congé, du contrat de bail conclu entre OPHEA, d’une part, et Madame [D] [F] d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 3], devenu [Adresse 8] à [Localité 7] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [D] [F] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

CONDAMNE Madame [D] [F] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 1145.55 euros (mille cent quarante-cinq euros et cinquante-cinq centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges au 12 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ACCORDE à Madame [D] [F] un délai de 20 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de la dette locative et dit qu’elle devra le faire en 20 mensualités de 60.00 euros chacune, la dernière soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [F], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [D] [F] sera condamnée à verser à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 31 août 2022, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de la présente décision, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Madame [D] [F] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1145.55 euros, en considération de la date de résiliation du contrat soit le 31 août 2022 ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes d’OPHEA tendant à l’expulsion de Madame [D] [F] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

DEBOUTE Madame [D] [F] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTE Madame [D] [F] de sa demande avant-dire droit de communication des justificatifs des charges au titre des années 2021 à 2023 ;

DEBOUTE Madame [D] [F] de demande de remboursement de charges locatives au titre des années 2021 à 2023 ;

DEBOUTE Madame [D] [F] de sa demande avant-dire de communication du dossier amiante ;

DEBOUTE Madame [D] [F] de sa demande avant-dire droit aux fins d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE Madame [D] [F] de demande de dommages et intérêts en réparation de préjudices moral et trouble de jouissance ;

DEBOUTE Madame [D] [F] de sa demande de réalisation de travaux ;

DEBOUTE Madame [D] [F] de sa demande de relogement ;

DEBOUTE Madame [D] [F] de sa demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de location ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [F] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER