N° RG 25/01020 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZEV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/01020 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZEV

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

M. [X] [G]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

28 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. NEOLIA

immatriculée au rcs de [Localité 8] sous le n° 305 918 732 B

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, substituant Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [X] [G]

demeurant [Adresse 5],

[Localité 7]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK, Greffier

[W] [D], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé électroniquement le 7 mai 2024 par le locataire et les 3 mai 2024 et 7 mai 2024 par le bailleur, prenant effet le 20 mai 2024, la SA [Adresse 10] (SA NEOLIA) a consenti à Monsieur [X] [G] un bail d’habitation sur un logement de type T2 situé [Adresse 4] à [Localité 7] (étage 3, porte 102), pour un loyer mensuel de 480,50 € ainsi qu’une provision sur charges de 188,69 €, soit une somme mensuelle totale de 669,19 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SA NEOLIA a fait signifier à Monsieur [X] [G] , le 30 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.338,38 €, loyer du mois d’octobre 2024 non inclus, et visant la clause résolutoire relative à la justification d’assurance, sommant ainsi la locataire de produire la quittance de la police d’assurance couvrant le risque locatif dans un délai d’un mois.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, la SA NEOLIA a fait assigner Monsieur [X] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation au 15 décembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 7 mai 2024 ;

— l’expulsion de Monsieur [X] [G] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe ;

— la condamnation de Monsieur [X] [G] à lui payer la somme de 3.530,24 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation de Monsieur [X] [G] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait été maintenu à dater du 1er juin 2025 jusqu’à la date du jugement ;

— la condamnation de Monsieur [X] [G] aux dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer ainsi que la dénonciation à la CCAPEX à hauteur de 151,33 € ainsi qu’à lui régler une somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que Monsieur [X] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 30 octobre 2024 et sur le fondement de l’article 7 de la même loi que le locataire n’a pas justifié de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois après la délivrance dudit commandement.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 7 août 2025.

A l’audience du 17 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SA NEOLIA, représentée par son conseil, a maintenu les prétentions et moyens développés dans son assignation. Elle réactualise le montant de sa dette, indiquant que celle-ci s’élève, au 15 novembre 2025 à la somme de 3.732,59 €.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de Me [V] [F], Commissaire de Justice à [Localité 11] le 6 août 2025, Monsieur [X] [G] ne s’est ni présenté ni fait représenté lors de l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a pas été déposé au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

La SA NEOLIA étant régulièrement représentée lors de l’audience et Monsieur [X] [G] étant absent, bien que régulièrement assigné, l’ordonnance sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 6 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 7 août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, la SA NEOLIA invoque deux manquements aux obligations contractuelles pour se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’absence de paiement des arriérés de loyers et charges et le défaut d’assurance.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de locatation pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement resté infructueux (titre 7 page 11 des conditions générales signées électroniquement par Monsieur [X] [G], paragraphe intitulé « résiliation de plein droit pour défaut d’assurance »).

Il sera précisé que les éléments du dossiers permettent de démontrer que le contrat de bail a bien été signé électroniquement par Monsieur [X] [G] : production d’une certification par Oodrive Sign, production de la copie de la pièce d’identité de Monsieur [X] [G] ainsi que règlements opérés par celui-ci en cours de bail.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail signé par Monsieur [X] [G] le 7 mai 2024 a été signifié par commissaire de justice en date du 30 octobre 2024.

Monsieur [X] [G], absent, ne justifie pas avoir souscrit un contrat d’assurance dans le délai de un mois, soit pour le 30 novembre 2024 au plus tard.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement d’avoir à justifier de l’assurance, soit le 30 novembre 2024 à 24 heures, et ce, sans qu’il ne soit besoin d’analyser les manquements relatifs aux arriérés de loyers et de charges.

A titre surabondant, il sera tout de même précisé que la clause résolutoire aurait également été acquise pour loyers et charges impayés, le contrat de bail contenant une telle clause et Monsieur [X] [G] n’ayant pas réglé la somme de 1.338,38 € dans le délai imparti, soit entre le 30 octobre 2024 et le 11 décembre 2024 à 24 heures, seule une somme de 769 € ayant été versée le 20 novembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, le Juge ne peut émettre aucune appréciation sur le manquement aux obligations et ne peut que constater l’acquisition de cette clause résolutoire.

Il y a ainsi lieu de constater la résiliation du bail signé électroniquement par Monsieur [X] [G] le 7 mai 2024 et signé électroniquement par le bailleur les 3 et 7 mai 2024, à compter du 1er décembre 2024.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties signé électroniquement le 7 mai 2024 par Monsieur [X] [G] et les 3 et 7 mai 2024 par la SA NEOLIA, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 15 novembre 2025 que la SA NEOLIA rapporte la preuve que Monsieur [X] [G] lui doit, au 15 novembre 2025, la somme de 3.487,20 € au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation.

Il sera précisé qu’ont été retirées du décompte du 15 novembre 2025 d’un total de 3.732,59 €, les sommes de 151,33 € et de 94,06 € correspondant à des frais de justice et non à des loyers et charges impayées et qui correspondent aux dépens, sur lesquels il sera statué ultérieurement.

En conséquence, Monsieur [X] [G] sera condamné à payer à la SA NEOLIA une provision de 3.487,20 € au titre des loyers, des charges, et des indemnités d’occupation, arrêtés au 15 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SA NEOLIA et Monsieur [X] [G] à compter du 1er décembre 2024.

Monsieur [X] [G] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

* Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 1er décembre 2024, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable chaque année, conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [X] [G] sera condamné au paiement d’une provision correspondant à une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 16 novembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [X] [G] , qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 octobre 2024 ainsi que sa dénonciation à la CCAPEX.

En l’absence d’éléments sur la situation financière de Monsieur [X] [G] , l’issue de la procédure et l’équité justifient que ce dernier soit condamné à payer à la SA NEOLIA la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA [Adresse 10] à l’encontre de Monsieur [X] [G] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail signé électroniquement le 7 mai 2024 par Monsieur [X] [G] et les 3 et 7 mai 2024 par la SA D’HLM NEOLIA et concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7] (étage 3, porte 102), sont réunies à la date du 1er décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [G] à la SA [Adresse 10] à compter du 1er décembre 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à la SA D’HLM NEOLIA une provision de 3.487,20€ au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 15 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à la SA [Adresse 10], à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 16 novembre 2025, échéance de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à la SA D’HLM NEOLIA la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 30 octobre 2024 ainsi que sa dénonciation à la CCAPEX;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK Véronique BASTOS