N° RG 24/00158 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MOOT

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/00158 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MOOT

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jean-marie BOURGUN

M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET

Le

Le greffier

M^e Jean-marie BOURGUN

M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 09 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Société [B] [W] “ AU DELICE A L’ANCIENNE” inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 911 364 404.,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-marie BOURGUN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 318

DEFENDERESSE :

Madame [D] [Y] [X]

née le 15 Juin 1942 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes en matière de baux commerciaux

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Avril 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Juin 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Selon acte sous signature privée du 20 juillet 1967, Mme [E] [V] et M. [L] [X] en leur qualité de propriétaires, aux droits desquels vient Mme [D] [Y] [X], ont donné à bail commercial des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] à M. [H] [O] et Mme [R] [F] épouse [O], aux droits desquels vient désormais la SARL [B] [W], exploitant le nom commercial « Au délice à l’ancienne », laquelle exerce l’activité de boulangerie-pâtisserie.

Par un courrier du 30 janvier 2023, Mme [Y] [X] a informé la SARL [B] [W] avoir constaté des fuites en provenance d’une cuve de fioul présentant un risque pour la sécurité des personnes nécessitant des travaux de réparation, et lui a proposé de financer le remplacement de la cuve par une alimentation au gaz ou qu’elle remplace la cuve conformément à son obligation d’entretien.

Par assignation délivrée le 9 juin 2023, la SARL [B] [W] a attrait Mme [D] [Y] [X] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à lui rembourser les frais de changement de la cuve à mazout ainsi qu’à l’indemniser de son préjudice.

À l’issue de l’audience du 19 décembre 2023, le juge de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Strasbourg a renvoyé l’affaire devant la 3ème chambre civile du même tribunal au motif que le litige relevait de la procédure écrite ordinaire puisque ayant pour objet l’exécution d’un bail commercial.

Par ordonnance du 4 mars 2025, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir de la SARL [B] [W] tirées de la prescription des demandes reconventionnelles formées par Mme [D] [Y] [X], rejeté ses demandes tendant au remplacement des tableaux électriques et du volet roulant et à titre subsidiaire en paiement d’une provision, et rejeté la demande de provision formée par Mme [D] [Y] [X].

La clôture a été prononcée le 17 mars 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 7 avril 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 janvier 2026, la SARL [B] [W] demande au tribunal de :

— sur la demande principale :

* condamner Mme [D] [Y] [X] à lui payer un montant de 3 796,10 € TTC, augmenté des intérêts légaux à compter du jugement ;

* la condamner à procéder, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement :

o au remplacement des tableaux et réseaux électriques, des volets et fenêtres défectueux, portes, carrelages, peintures, parquets, chauffage, plomberie et appareils sanitaires vétustes ;

o à la réparation de la charpente selon les normes ;

o aux travaux nécessaires sur la structure du bâtiment et à l’enlèvement des étais ;

o à la remise en place d’une gouttière selon les normes ;

o aux travaux de crépissage des murs afin de rétablir leur étanchéité ;

o au remplacement des tableaux et réseaux électriques défaillants et dangereux ;

o au remplacement des volets, portes et fenêtres défectueuses ;

o aux travaux de remplacement des carrelages et parquets vétustes ;

o au remplacement du chauffage, de la plomberie et des appareils sanitaires ;

* la condamner à mettre en place un système de ventilation ;

* la condamner à lui payer les sommes de :

o 12 599 € augmentée des intérêts légaux à compter du jugement ;

o 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice commercial subi ;

o 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les frais et dépens ;

* constater l’exécution provisoire ;

— sur la demande reconventionnelle :

* en débouter la demanderesse reconventionnelle ;

* dire et juger que le local ne remplissant aucune des conditions nécessaires à une occupation à titre d’habitation ne peut être affecté en logement ;

* constater que l’appartement doit être considéré comme ne remplissant pas les conditions de décence ;

* dire et juger que les accès tels que les portes et trappes vétustes ne peuvent être rétablies qu’à condition que la bailleresse les remplace par des éléments en bon état ;

* la condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu’à lui payer un montant de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* le cas échéant, dire qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, Mme [D] [Y] [X] demande au tribunal de :

— sur demandes de la SARL [B] [W] :

* in limine litis, déclarer nulle et de nul effet l’assignation signifiée le 9 juin 2023 par la SARL [B] [W] à une adresse erronée ;

* subsidiairement, débouter la SARL [B] [W] de l’ensemble de ses fins, demandes, moyens et prétentions ;

— sur demandes reconventionnelles de Mme [D] [Y] [X] :

* condamner la SARL [B] [W] à :

o libérer la cour de tout objet, mobilier, ou encombrant ;

o cesser d’occuper et d’utiliser, d’une quelconque manière, la cour de l’immeuble ;

o déposer l’enseigne située sur la façade latérale de l’ensemble immobilier ;

o justifier de la réaffectation à usage d’habitation personnelle de l’appartement loué ;

o remettre en état et entretenir le laboratoire délabré ;

o rétablir l’ensemble des accès condamnés, à savoir : la porte dans l’appartement, la porte d’accès à la réserve par l’extérieur et la trappe d’accès au grenier ;

* assortir la condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

* condamner la SARL [B] [W] à lui payer la somme de 13 621,60 € au titre des travaux de remplacement des menuiseries, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— en tout état de cause :

* condamner la SARL [B] [W] aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* la débouter de l’ensemble de ses fins, demandes, moyens et prétentions.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

1. Sur la régularité de l’assignation

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Selon l’article 116 du même code, la sanction de l’inobservation d’une formalité de procédure antérieure aux débats est soumise aux règles prévues à la présente sous-section.

Il est de jurisprudence constante que l’insuffisance de mention des diligences de l’huissier de justice (2e Civ., 8 déc. 2022, n° 21-14.145), tout comme la mention d’une adresse erronée (3e Civ., 24 oct. 2007, n° 06-19.379), constituent un vice de forme qui n’entraîne la nullité de la signification que sur la démonstration par celui qui l’invoque d’un grief.

En l’espèce, la défenderesse reproche au commissaire de justice mandaté par la SARL [B] [W] de lui avoir fait signifier l’assignation à une adresse à laquelle elle n’habitait plus depuis une dizaine d’années, et ce alors que la société demanderesse avait effectivement connaissance de sa nouvelle adresse pour lui avoir depuis adressé ou fait signifier d’autres actes.

Cependant, Mme [D] [Y] [X] n’invoque ni a fortiori ne justifie d’aucun préjudice en lien direct avec le motif de nullité allégué, alors qu’il est à l’inverse établi qu’elle a immédiatement pu constituer avocat et assurer ainsi la défense de ses intérêts.

Par conséquent, Mme [D] [Y] [X] sera déboutée de sa demande tendant à voir déclarer nulle l’assignation.

2. Sur la demande principale

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, l’article 14 du contrat de bail stipule que les preneurs « devront jouir des lieux loués en bon père de famille et les entretiendront constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie, devantures et autres. Ils entretiendront également les robinets d’eau et de gaz en bon état de fonctionnement et généralement feront leur affaire personnelle de l’entretien, de la remise en état et de toutes réparations de quelque nature qu’elles soient et même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires, le tout relativement aux plomberie, fumisterie, menuiserie, serrurerie, appareils électriques, de chauffage, d’eau, carrelage, véranda, marquises, peinture, cuvette des water-closets, appareils de chasse d’eau, pierre d’évier, robinetterie, parquets, et, en général, à tout ce qui peut garnir ou garnira les lieux loués, sans aucune exception ni réserve et sans que l’énonciation qui précède puisse être interprétée comme une reconnaissance par le propriétaire de l’existence, dans les lieux loués, des accessoires auxquels ces énonciations se rapportent. […] Si, pour une raison quelconque, le remplacement des installations ou appareils dont il est parlé ci-dessus devenait nécessaire, même par suite d’usure, de vétusté, de force majeure ou d’exigence administrative, il serait entièrement à la charge des preneurs, sans recours contre les bailleurs. […] Enfin, ils reconnaissent que les bailleurs n’auront à supporter, pendant tout le cours du présent bail, que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, à l’exclusion de toutes autres. »

Aux termes de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Il est de jurisprudence constante que l’article 606 énumère limitativement les grosses réparations (3e Civ., 27 nov. 2002, n° 01-03.936 ; Com., 12 juin 2012, n° 11-11.424).

2.1 Sur le remplacement de la cuve à mazout

La SARL [B] [W] indique dans ses conclusions que du fait de la vétusté de la cuve à mazout, des fuites se sont manifestées et qu’elle a dû être d’urgence changée le 9 mars 2023, et que tel devait incomber au bailleur en application de son obligation de délivrance.

En l’occurrence, il n’est pas démontré que la cuve à mazout, destinée au fonctionnement du fournil de la SARL [B] [W], eût été intégrée dans les locaux donnés à bail par Mme [D] [Y] [X], ni donc que cet équipement relevât du champ d’application de l’obligation de délivrance du bailleur. À cet égard, dans la désignation des lieux loués, le bail ne fait pas référence à l’existence d’une cuve à mazout, tel qu’au demeurant expressément contesté par le bailleur dans son courrier du 30 janvier 2023.

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucun élément technique permettant de considérer que le défaut d’étanchéité de la cuve à mazout aurait relevé de la responsabilité du bailleur, et non de l’obligation d’entretien du preneur, étant précisé que contrairement à ce qu’affirme ce dernier, l’ampleur du coût de la réparation induite ne peut à lui seul permettre d’en imputer la prise en charge à l’une ou l’autre des parties. Il n’est pas plus démontré que tel aurait nécessité le remplacement intégral de la cuve.

De plus, l’urgence alléguée par la SARL [B] [W] quant à la nécessité de procéder au remplacement de la cuve est contredite par le fait que la facture en date du 24 mars 2023 versée aux débats par la partie demanderesse, a été établie en application d’un dossier n° 16 586, correspondant au devis produit également par ses soins, lequel a pour sa part été établi le 26 août 2022 soit plusieurs mois avant les travaux de remplacement.

En tout état de cause, les stipulations contractuelles ci-avant rappelées mettent à la charge du preneur l’entretien, la remise en état, la réparation et le cas échéant le remplacement de tout élément garnissant les lieux loués, à l’instar donc d’une cuve à mazout, et ce même par suite d’usure, de vétusté, de force majeure ou d’exigence administrative.

Par conséquent, les demandes formulées de ce chef par la SARL [B] [W] seront rejetées.

2.2 Sur le remplacement des tableaux et réseaux électriques, des volets et fenêtres défectueux, portes, carrelages, peintures, parquets, chauffage, plomberie et appareils sanitaires vétustes

S’agissant en premier lieu de l’installation électrique, la SARL [B] [W] produit un rapport établi par la société « A Votre Service », établi de façon concomitante au devis du 6 juillet 2021, dont il ressort que les tableaux électriques ne sont pas aux normes NFC-15-100, puisque « Ils comportent des porte-fusibles datant des années 1970. Les modules sont difficiles à manipuler et ne fonctionnent plus correctement. Il y a un risque d’incendie ou de court-circuit, les protections des différentiels ne sont plus bonnes (300 mA au lieu de 30 mA). Un grand potentiel danger pour le personnel de votre établissement car les connexions sont accessibles à main nue. »

Il résulte de ces éléments que les tableaux électriques ne sont pas aux normes et présentent un certain risque pour le preneur.

Ce dernier entend en imputer la réfection au bailleur au motif que tel constituerait des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Toutefois, tel que rappelé ci-avant, ces dispositions légales sont limitatives, et n’incluent pas les travaux relatifs à l’installation électrique du local.

La SARL [B] [W] estime qu’il y a lieu de faire également application des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce issues de la loi Pinel, selon lesquelles ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, non plus que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Cependant, selon l’article 8, alinéa 2 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, ces nouvelles dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit le 5 novembre 2014. Or, en l’espèce, le bail a été renouvelé en dernier lieu par acte du 30 mars 2005, par lequel les parties ont convenu du renouvellement du contrat pour une nouvelle période de neuf années à compter du 28 février 2005 soit jusqu’au 27 février 2014 à minuit, de sorte que depuis cette date le bail s’est tacitement prolongé, sans dès lors que les nouvelles dispositions ci-avant évoquées ne lui soient applicables.

S’agissant en deuxième lieu des volets et fenêtres, la SARL [B] [W] produit un devis établi par la société « A Votre Service » chiffrant le coût de remplacement du volet électrique et de la moustiquaire.

Toutefois, aucun élément technique n’est développé ni a fortiori justifié par la SARL [B] [W] quant à l’existence, la nature et l’ampleur d’éventuels désordres les affectant, non plus qu’à la nécessité de procéder à leur remplacement.

Par ailleurs, l’article 14 du contrat de bail met expressément à la charge du preneur l’entretien des fermetures, ainsi que l’entretien, la remise en état, les réparations de toute nature et tous remplacements qui deviendraient nécessaires relativement aux menuiseries, et ce y compris si le remplacement devient nécessaire même par suite d’usure, de vétusté, de force majeure ou d’exigence administrative.

En tout état de cause, Mme [D] [Y] [X] justifie avoir fait procéder au remplacement des fenêtres du local selon facture en date du 23 octobre 2024, étant observé que la SARL [B] [W] ne formule aucune observation sur cet élément, de sorte que cette demande apparaît donc sans objet.

S’agissant enfin de la réfection des peintures, parquets, chauffage, plomberie et appareils sanitaires, la SARL [B] [W] ne développe aucun moyen relatif à cette demande, de sorte qu’il n’est pas établi la réalité des désordres dénoncés, non plus au demeurant que leur imputabilité au bailleur compte tenu des dispositions tant de l’article 14 du bail que de l’article 606 du code civil qui n’incluent pas ces divers éléments d’équipement.

Par conséquent, les demandes formulées de ce chef par la SARL [B] [W] seront rejetées.

2.3 Sur la réfection de la charpente et de la structure

La SARL [B] [W] soutient que les poutres en bois soutenant la toiture sont pourries, que les murs extérieurs ont perdu de leur crépi et leur étanchéité, que les volets sont cassés, qu’il n’existe aucune ventilation, que le plafond est abîmé et présente des auréoles dues à des infiltrations par la toiture et que les portes et les fenêtres sont pourries. Elle ajoute que l’escalier à l’arrière de l’atelier boulangerie est difficilement accessible, que des fils électriques pendent le long des murs, que la gouttière est retenue par un fil de fer, que la charpente de l’immeuble est vermoulue et consolidée par des planches de différentes tailles, que le mur supportant l’enseigne est en mauvais état et humide, que la porte vitrée du magasin n’est pas réparée et que les marches d’entrée sont dangereuses.

Au soutien de ses prétentions, elle verse notamment aux débats des photographies permettant de constater la présence d’étais de maçon positionnés le long du mur du bâtiment donné à bail, ainsi que la présence d’un revêtement en crépi en mauvais état laissant apparaître la maçonnerie en brique.

Mme [D] [Y] [X] ne conteste pas l’état des façades, indiquant que les étais n’ont pas vocation à soutenir la charpente, et qu’ils doivent être retirés après réalisation des travaux actuellement menés par la bailleresse au sein de l’immeuble, reprochant toutefois à la locataire de ne pas lui permettre d’accéder aux locaux pour les poursuivre.

À cet égard, tel est admis par la SARL [B] [W], laquelle reconnaît que des travaux ont été engagés par la bailleresse de façon récente, après l’engagement de la procédure.

Par ailleurs, celle-ci ne conteste pas la teneur de l’échange de courriels produit par la partie demanderesse, dont il ressort que par courriel du 11 juillet 2025 il a été demandé à la locataire ses disponibilités pour procéder à un contrôle intérieur des médaillons des murs afin que la société en charge des travaux de reprise des murs de la maison alsacienne puisse déterminer la nature des travaux préparatoires, et que ce n’est que par courriel du 11 octobre 2025, soit trois mois après, que la SARL [B] [W] a fait part de ses disponibilités.

En outre, il n’est pas établi que ces travaux auraient été initiés par la bailleresse uniquement en raison de l’introduction de la présente procédure, puisque celle-ci ne portait à l’origine que sur la question de la charge financière du remplacement de la cuve à mazout, et alors qu’à l’inverse dans son courrier du 30 janvier 2023, donc antérieur de plusieurs mois à l’introduction de l’instance, Mme [D] [Y] [X] faisait déjà état de la réalisation de travaux à intervenir au sein du local.

En définitive, il résulte de ces éléments que des travaux ont été initiés par la bailleresse avant même l’introduction de la présente instance, qu’ils se poursuivent actuellement, qu’il n’est au demeurant justifié d’aucune mise en demeure adressée au bailleur par le preneur tendant à l’exécution de tels travaux à laquelle celui-ci n’aurait pas déféré, et qu’ainsi aucun manquement contractuel de ce chef ne peut être reproché à Mme [D] [Y] [X].

S’agissant des désordres autres que ceux affectant les façades du bâtiment, la SARL [B] [W] ne produit aucun élément de nature à étayer suffisamment ses allégations, les photographies – au demeurant non datées – sur lesquelles apparaît ce qui semble être un câble gainé passant devant une porte, ou encore un fil de fer jouxtant une gouttière, ne permettant pas de corroborer suffisamment ses affirmations quant à l’état de vétusté avancée du surplus des éléments du bâtiment.

À l’inverse, s’agissant de la toiture, Mme [D] [Y] [X] produit des photographies – également non datées – dont il ressort selon ses dires que la couverture du bâtiment a été remplacée en 2005 concernant l’atelier, et en 2011 concernant la bâtisse principale.

Par conséquent, les demandes formulées de ce chef par la SARL [B] [W] seront rejetées.

2.4 Sur les demandes indemnitaires

La SARL [B] [W] sollicite enfin la condamnation de Mme [D] [Y] [X] à lui payer les sommes de 12 599 €, et de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice commercial subi.

Le fondement de la première demande n’est aucunement explicité, et en tout état de cause aucune des demandes ne fait l’objet de développements dans la partie « discussion » des conclusions de la partie demanderesse, de sorte que le tribunal ne peut se convaincre de leur bien-fondé.

Par conséquent, les demandes formulées de ce chef par la SARL [B] [W] seront rejetées.

3. Sur les demandes reconventionnelles

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

3.1 Sur l’usage de la cour

Il ressort de la désignation des lieux loués figurant au bail que la cour n’est pas incluse dans le périmètre du bail.

Par ailleurs, l’article 11 du même bail stipule que les preneurs « ne pourront rien déposer, ni laisser séjourner dans les parties communes de l’immeuble, qui devront toujours rester libres d’accès et de passage, de leur chef. »

En l’occurrence, Mme [D] [Y] [X] reproche à la locataire d’utiliser et d’encombrer de manière systématique la cour commune de l’immeuble. Au soutien de sa demande, elle produit des photographies faisant apparaître des palettes de bois, des bouteilles de gaz et des sacs poubelle entreposés dans la cour de l’immeuble.

Cependant, les photographies produites en annexe n° 10 ne sont pas datées, et ne permettent pas de constater un usage excessif et prolongé de la cour par le preneur en particulier par l’entrepôt régulier d’encombrants.

S’agissant des photographies produites en annexe n° 21, celles-ci sont particulièrement anciennes puisque datant de 2005 et 2011 ainsi qu’il ressort des propres conclusions de la demanderesse (pages 10 et 11).

Encore, la photographie produite sous annexe n° 11, là encore non datée, n’établit nullement l’existence d’une éventuelle dégradation du mur, non plus que son imputabilité le cas échéant à la SARL [B] [W].

En définitive, il n’est pas rapporté la preuve suffisante d’un comportement du preneur contrevenant à ses obligations contractuelles auquel il devrait être enjoint de mettre fin sous astreinte.

Par conséquent, les demandes formulées de ce chef par la SARL [B] [W] seront rejetées.

3.2 Sur l’enseigne

L’article 9 du bail stipule que les preneurs « ne pourront mettre l’enseigne de leur commerce que sur la devanture de la boutique et ne devront faire aucune installation d’enseignes lumineuses, sans le consentement des propriétaires. Ils ne pourront mettre aucun écriteau sur la façade de l’immeuble. […] »

En l’occurrence, Mme [D] [Y] [X] produit une photographie permettant de constater qu’une enseigne est présente sur la devanture de la boulangerie, mais également sur la façade latérale droite du local de vente.

Tel n’est pas contesté par la SARL [B] [W], laquelle s’oppose toutefois au retrait de cette enseigne au motif que tel contreviendrait à l’obligation de délivrance conforme du bailleur de l’article 1719 du code civil.

Cependant, ce dernier article impose au bailleur de délivrer au preneur un local conforme à sa destination contractuelle, sans que la question de la pose et de la conservation des enseignes ne ressortisse à ses obligations contractuelles sauf stipulation spéciale en ce sens.

Il n’est en outre pas démontré par la SARL [B] [W] que le retrait de l’enseigne litigieuse occasionnerait une diminution de l’attractivité de son commerce ni donc de son chiffre d’affaires, constitutive d’une menace sur son équilibre financier.

Par conséquent, la SARL [B] [W] sera condamnée à procéder au retrait de l’enseigne présente sur la façade latérale du bâtiment, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Le juge peut, même d’office, assortir sa décision d’une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision en application des dispositions de l’article L. 131-1, alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, la demande de retrait de l’enseigne ayant été présentée pour la première fois dans le cadre de la présente instance, il ne peut être soutenu que la SARL [B] [W] aurait fait preuve d’une inertie coupable justifiant de lui ordonner de s’exécuter sous astreinte pour assurer l’effectivité de la présente décision, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à cette demande.

Il sera toutefois rappelé au besoin qu’en cas d’inexécution spontanée de la présente décision dans le délai de deux mois ci-avant fixé, le juge de l’exécution pourra assortir la présente décision d’une astreinte si les circonstances en font apparaître la nécessité.

3.3 Sur le changement d’affectation de l’appartement

L’article 2 du bail stipule que les preneurs « doivent consacrer lesdits locaux exclusivement, savoir : […] les locaux à usage d’habitation, pour leur habitation personnelle, celle des membres de leur famille à leur charge. »

Mme [D] [Y] [X] expose que l’appartement à usage d’habitation serait en réalité utilisé par la SARL [B] [W] comme lieu de stockage, et produit une photographie faisant apparaître du mobilier de rangement et divers matériels entreposés. Elle reproche ainsi à la locataire d’utiliser les lieux en un sens contraire aux stipulations du bail, de manquer à son obligation d’entretien des locaux et d’avoir procédé à d’importantes modifications des lieux puisque l’appartement est censé être constitué de « deux pièces, cuisine et salle de bain ».

Cependant, sa demande tendant à voir condamner la partie défenderesse à « justifier de la réaffectation à usage d’habitation personnelle de l’appartement loué » apparaît peu précise, et en tout état de cause ne constitue pas une demande au sens de l’article 4 du code de procédure civile susceptible d’être tranchée par le tribunal, de sorte qu’il ne peut y être fait droit.

Par ailleurs, s’agissant de la demande reconventionnelle de la SARL [B] [W] tendant à faire respecter les conditions énumérées par le décret du 29 juillet 2023 listant les éléments d’équipement indispensables à un logement loué et celles du règlement sanitaire départemental, dès lors que le logement ne revêt aucune caractéristique d’habitabilité, il n’est pas démontré que tel procéderait d’un manquement du bailleur à son obligation essentielle de délivrance conforme du bien loué, et en particulier que la situation actuelle du local, faisant suite à une période de location de près de soixante ans, résulterait d’un manquement fautif du bailleur.

Par conséquent, les demandes respectives des parties de ce chef seront rejetées.

3.4 Sur l’état du laboratoire

Mme [D] [Y] [X] produit aux débats une photographie pour affirmer que tel constituerait la preuve d’un défaut d’entretien du laboratoire lequel serait en état de délabrement.

Toutefois, ce cliché, non daté, et d’une qualité médiocre, ne permet pas de constater que le preneur aurait manqué à son obligation contractuelle d’entretien.

Par conséquent, les demandes formulées de ce chef par Mme [D] [Y] [X] seront rejetées.

3.5 Sur la suppression d’accès à l’immeuble

L’article 19 du bail stipule que les preneurs « ne pourront faire aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution ou d’installation, démolition ou construction dans les lieux loués, sans le consentement exprès et écrit des bailleurs. »

En l’occurrence, Mme [D] [Y] [X] soutient que la SARL [B] [W] aurait condamné en cours de bail plusieurs portes d’accès, à savoir une porte d’accès depuis la cour, une porte d’accès dans l’appartement, une porte d’accès dans l’atelier, une porte d’accès à la réserve par l’extérieur ainsi qu’une trappe d’accès au grenier.

Elle ajoute avoir fait procéder au rétablissement de la porte de la cuisine donnant sur la cour, ainsi que les portes de l’atelier d’accès à la réserve par l’extérieur.

S’agissant des autres accès, à savoir la porte d’accès dans l’appartement, la porte d’accès dans l’atelier et la trappe d’accès au grenier, il n’est pas démontré que ces ouvertures auraient été condamnées par la faute de la SARL [B] [W], les seuls éléments produits étant des photographies en page 18 des conclusions de la demanderesse concernant exclusivement la porte de la cuisine donnant sur la cour, soit un accès au titre duquel sa demande est devenue sans objet dès lors qu’elle indique que le rétablissement de cet accès a déjà été assuré.

À cet égard, la SARL [B] [W] conteste avoir procédé à la condamnation d’un quelconque accès.

Il n’est au demeurant pas suffisamment justifié de l’état dans lequel les lieux ont été donnés à bail en l’absence en particulier de plan contemporain de la mise en location, pas plus que de la responsabilité de la SARL [B] [W] dans l’éventuelle condamnation de ces accès.

En définitive, faute pour Mme [D] [Y] [X] de justifier suffisamment du bien-fondé de ses demandes, celles-ci seront rejetées.

3.6 Sur la demande de remboursement des travaux de remplacement des menuiseries

Mme [D] [Y] [X] soutient que face aux carences du preneur, elle a été contrainte de faire remplacer les menuiseries et volets de la boulangerie, selon facture du 23 octobre 2024 pour un montant total de 13 621,60 € TTC.

Il n’est pas établi que l’état des menuiseries aurait justifié leur remplacement, non plus que tel aurait été rendu nécessaire par le fait de la SARL [B] [W] et en particulier un défaut d’entretien, ni même par un éventuel état de vétusté.

Dès lors, le changement des ouvrants auquel Mme [D] [Y] [X] a fait procéder doit rester à sa charge, en l’absence de motif dûment justifié pour en imputer le coût à la locataire.

Par conséquent, les demandes formulées de ce chef par Mme [D] [Y] [X] seront rejetées.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

4.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, chaque partie assumera la charge de ses propres dépens.

4.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

4.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉBOUTE Mme [D] [Y] [X] de sa demande tendant à voir déclarer nulle l’assignation ;

CONDAMNE la SARL [B] [W] à procéder au retrait de l’enseigne présente sur la façade latérale du bâtiment, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY