N° RG 26/00635 – N° Portalis DB2E-W-B7K-ODMN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/00635 – N° Portalis DB2E-W-B7K-ODMN

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Madame [U] [V]

demeurant [Adresse 3] [Localité 1]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [Q] [L]

demeurant [Adresse 4], [Localité 3]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Mai 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/00635 – N° Portalis DB2E-W-B7K-ODMN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 30 novembre 2024, Madame [U] [V] a consenti à Madame [Q] [L] un bail d’habitation sur un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 3] (lot n°50, porte n°701, 7ème étage), pour un loyer mensuel de 528 € ainsi qu’une provision sur charges mensuelle de 80 €, soit une somme mensuelle totale de 608 €.

Se prévalant de loyers impayés ainsi que de l’absence de versement de l’intégralité du dépôt de garantie, Madame [U] [V] a fait signifier à Madame [Q] [L], le 6 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail pour une somme en principal de 4.716 € arrêtée au 8 septembre 2025 (loyer du mois de septembre 2025 inclus) .

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026, Madame [U] [V] a fait assigner Madame [Q] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail au 6 décembre 2025 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation judiciaire du bail ;

— la condamnation de Madame [Q] [L] à lui payer une somme de 6.080 € augmentée d’un intérêt au taux légal à compter du 6 décembre 2025, et subsidiairement de l’assignation ;

— la condamnation de Madame [Q] [L] à lui payer une indemnité d’occupation de 1.200€ par mois à compter du 6 décembre 2025, date d’effet du commandement de payer, payable dans les mêmes conditions que le bail jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

— subsidiairement : la condamnation de Madame [Q] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant de la mensualité exigible tel que si le bail n’avait pas été résilié, payable dans les mêmes conditions que le bail jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 6 décembre 2025 ;

— l’augmentation de l’indemnité d’occupation des avances et charges normalement dues en cas de non résiliation du bail ainsi que d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux ;

— l’application de la clause d’indexation du loyer figurant dans le contrat de bail résilié à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir;

— la condamnation de Madame [Q] [L] à lui payer une somme de 1.000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à titre de dommages et intérêts ;

— l’expulsion immédiate et sans délais, corps et biens de Madame [Q] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, de l’appartement qu’elle occupe et de tous locaux accessoires, et ce, avec le concours de la force publique à défaut d’évacuation volontaire et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

— le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de Madame [Q] [L] à défait d’évacuation volontaire ;

— la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— la condamnation de Madame [Q] [L] à lui payer la somme de 910,31 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de Madame [Q] [L] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer d’un montant de 158,97 € ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 15 janvier 2026.

Lors de l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [U] [V], représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation. Elle précise qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement et qu’elle s’oppose à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignée le 14 janvier 2026, par dépôt à l’étude de Me [J] [P], Commissaire de Justice à [Localité 1], Madame [Q] [L] ne s’est ni présentée ni fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 26 février 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en résulte que la locataire n’a pas donné suite aux rencontres proposées.

Madame [U] [V] n’a pas formé d’observations suite à cette lecture et l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

Madame [U] [V] étant régulièrement représentée et Madame [Q] [L] étant absente, bien que régulièrement assignée, le jugement sera réputé contradictoire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé que le contrat de bail est un bail d’habitation principale portant sur un meublé.

Conformément aux dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le bail d’un logement meublé est soumis à plusieurs dispositions de la loi du 6 juillet 1989, notamment les articles 7, 24 et 24-1.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

Madame [U] [V] étant une personne physique, l’absence de dénonciation de la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), n’implique aucune sanction, et ce, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 15 janvier 2026 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 2 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail du 30 novembre 2024 unissant les parties et portant sur le logement stipule dans ses conditions générales paraphées par Madame [Q] [L] en page 9 article 2.11 qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu ou en cas de non-versement du dépôt de garantie, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Les dispositions contractuelles étant plus favorables à celles de la loi, il y a lieu de les appliquer.

Il est prévu, selon le contrat de bail du 30 novembre 2024, à l’article 1.6 (page 2) que le paiement du loyer, charges locatives et accessoires est payable mensuellement, d’avance et le 1er jour de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 6 octobre 2025 pour une somme en principal de 4.716 €, arrêtée le 8 septembre 2025 (loyer de septembre 2025 inclus).

Il ressort du décompte arrêté au 28 février 2026 que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, soit dans la période du 6 octobre 2025 au 6 décembre 2025.

Il est ainsi établi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 6 décembre 2025 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 30 novembre 2024, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 28 février 2026 que Madame [U] [V] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés au 6 décembre 2025, date de réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [Q] [L] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [Q] [L] sera condamnée à payer à Madame [U] [V] la somme de 6.080 € au titre des loyers et des charges, arrêtés au 6 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant Madame [U] [V] et Madame [Q] [D] à compter du 7 décembre 2025.

Madame [Q] [L] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Madame [U] [V] sollicite une expulsion immédiate et sans délais. Cependant, elle ne motive pas sa demande en suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois prévu par l’article précité.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’obligation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de bail n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 7 décembre 2025, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues aux contrats liant les parties.

Par conséquent, Madame [Q] [L] sera condamnée au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 7 décembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du Code Civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [U] [V] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Elle ne démontre pas ses allégations relatives à une sous-location du logement donné à bail à Madame [Q] [L] ni de frais engagés pour retirer une boîte à clés installée dans les parties communes sans autorisation.

Il convient en conséquence de débouter Madame [U] [V] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter de la date qui en a été faite, soit du 14 janvier 2026 (date de l’assignation), sera ordonnée, étant de droit en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [Q] [L], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 158,97 €.

Il n’y a pas lieu de déroger aux dispositions légales et réglementaires en ce qui concerne la prise en charge du coût des voies d’exécution de la décision.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Madame [Q] [L] soit condamnée à payer à Madame [U] [V] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Madame [U] [V] à l’encontre de Madame [Q] [L] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 30 novembre 2024, conclu entre Madame [U] [V] et Madame [Q] [L], concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] (lot n°50, porte n°701, 7ème étage), sont réunies à la date du 7 décembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail du 30 novembre 2024 à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux [Adresse 5] à [Localité 3] (lot n°50, porte n°701, 7ème étage), l’expulsion de Madame [Q] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Q] [L] à payer à Madame [U] [V] la somme de 6.080 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 6 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Q] [L] à Madame [U] [V] à compter du 7 décembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer du logement indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Madame [Q] [L] à payer à Madame [U] [V] l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 7 décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter du 14 janvier 2026, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

DÉBOUTE Madame [U] [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Q] [L] à payer à Madame [U] [V] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [Q] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un coût de 158,97 € ;

DIT n’y avoir lieu de déroger aux dispositions légales et réglementaires en ce qui concerne la prise en charge du coût des voies d’exécution de la décision ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS