N° RG 25/10539 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAEA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/10539 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAEA

Minute n°

☐ Copie exec. à :

SCI PLATANES

M. [L] [V]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

01 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. PLATANES

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°794 960 476

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par son gérant en exercice, M. [Z] [O]

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [V]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/10539 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAEA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 12 janvier 2023, prenant effet le 15 janvier 2023, la SCI PLATANES a consenti à Monsieur [L] [V] un bail d’habitation sur un appartement 1 pièce situé [Adresse 5] à 67100 Strasbourg, pour un loyer mensuel de 280 € ainsi qu’une provision sur charges de 50 €, soit une somme mensuelle totale de 330 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI PLATANES a fait signifier à Monsieur [L] [V], le 6 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.517 € arrêtée au 5 juin 2025, loyer du mois de juin 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, la SCI PLATANES a fait assigner Monsieur [L] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail du 12 janvier 2023 à la date du 6 août 2025 et de sa résolution ;

— subsidiairement : la résiliation judiciaire du bail à la date du jugement ;

— l’expulsion de Monsieur [L] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 3], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [L] [V] au paiement de la somme de 2.658,70 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois d’août 2025 inclus, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire valant mise en demeure de payer (soit le 6 juin 2025) ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [V] à compter du 1er septembre 2025 à un montant équivalent au loyer et à l’avance sur charges réevalués, soit au total 330 € par mois et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— la condamnation de Monsieur [L] [V] au paiement de la somme de 330 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail qu’elle soit de plein droit ou judiciaire jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— qu’il soit dit que l’indemnité d’occupation, équivalente au loyer, sera révisable suivant l’indice de référence des loyers (IRL) et portera intérêts au taux légal, à compter de chaque échéance ;

— la condamnation de Monsieur [L] [V] à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de Monsieur [L] [V] aux dépens et de ses suites, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, qui comprendront en outre :

* le coût du commandement visant la clause résolutoire pour impayés locatifs du 6 juin 2025 pour un montant de 130,78 € ;

* le coût de la notification du commandement au Préfet, par voie dématérialisée pour un montant de 25,07 € ;

* le coût de l’assignation ainsi que le coût de la notification au Préfet par la voie dématérialisée.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 22 octobre 2025.

A l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SCI PLATANES , représentée par son gérant, a maintenu les prétentions et moyens de son assignation.

Elle affirme que Monsieur [L] [V] ne paie plus ses loyers ; qu’elle s’oppose à la demande de délais de paiement ainsi que de suspension des effets de la clause résolutoire, et ce, notamment parce qu’elle a déjà proposé, en vain, son aide au locataire.

Monsieur [L] [V], quant à lui, indique qu’il a eu de grosses difficultés; qu’il n’a pas repris le paiement des loyers mais sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il précise pouvoir payer 50 € par mois en plus du loyer mensuel pour pouvoir apurer la dette. Il précise gagner 700 € par mois.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier du 5 février 2026, déposé au greffe le 9 février 2026, duquel il ressort que Monsieur [L] [V] est soucieux de sa situation et s’est engagé à payer la somme de 1.000 € d’ici la fin du mois de février ; que Monsieur [L] [V] n’a pas de solution de relogement et souhaite pouvoir y rester.

Monsieur [L] [V] confirme ne pas avoir pu verser les 1.000 € tel qu’indiqué lors de son entretien avec le travailleur social, en raison de difficultés.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

La SCI PLATANES étant régulièrement représentée par son gérant et Monsieur [L] [V] étant présent, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les disposition applicables au bail

Il résulte du titre du bail qu’il s’agit de la « location chambre platane meublée ». Ce qui laisse supposer qu’il s’agit d’une chambre meublée.

Néanmoins, il n’y a aucun élément du bail ou des pièces produites aux débats qui détaille les biens garnissant le logement ou la chambre donnée à bail.

De même, il est mentionné que le bien donné à bail est un appartement une pièce de 13 m2 et que le bail est consenti pour une durée minimale de trois ans.

Au regard de ces derniers éléments et en l’absence d’éléments précis sur les équipements garnissant le logement, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’une location d’un logement à usage d’habitation vide soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 juin 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 22 octobre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 2 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans un titre intitulé « clause résolutoire » qu’en cas de non-paiement d’un ou plusieurs termes de loyers, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, que le loyer est payable le 5 de chaque mois, soit au bailleur, soit à la personne mandatée à cet effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 6 juin 2025 pour une somme en principal 1.517 € arrêtée au 5 juin 2025, loyer du mois de juin 2025 inclus.

Ce commandement de payer précise, quant à lui, deux délais pour s’acquitter de cette somme, à savoir un délai de deux mois et un délai de six mois.

La clause résolutoire, quant à elle, indique, à torts, un délai d’un mois.

Le délai réellement applicable est celui de deux mois.

L’erreur dans les délais n’est pas de nature à annuler le commandement de payer, puisque cette erreur est une nullité de forme, et qui, conformément aux dispositions de l’article 114 du Code de Procédure Civile, doit être invoquée par la partie intéressée et doit causer un grief à celle-ci.

En l’espèce, Monsieur [L] [V] ne l’a pas invoquée. En outre, il sera relevé que la mention de délais de paiement, même erronée, n’a pas permis à Monsieur [L] [V] de s’acquitter du montant des sommes réclamées dans le délai le plus long de deux mois. En outre, le Juge des Contentieux de la Protection vérifie si les conditions d’acquisition de la clause sont acquises et en procédant à cette vérification s’assure du délai dans lequel le paiement doit intervenir et vérifie si le total des règlements est intervenu dans le délai rectifié.

Dès lors, en l’espèce, la mention erronée de certains délais, n’a pas causé de grief à Monsieur [L] [V].

Il ressort du décompte arrêté au 8 septembre 2025, non contesté, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, aucun montant n’étant versé depuis le mois de février 2025.

Il est ainsi établi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 6 août 2025 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 12 janvier 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 juin 2025 et du décompte de la créance au 8 septembre 2025 joint à l’assignation que la SCI PLATANES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le montant dû figurant sur le relevé de compte du 8 septembre 2025 est de 2.658,70 €.

Il convient cependant de retirer de ce montant, la somme mise en compte au titre de la clause pénale de 10%, à savoir la somme de 151,70 €, laquelle ne correspond ni à des loyers, ni à des charges, ni à des indemnités d’occupation.

Il sera statué sur ce point ultérieurement

Monsieur [L] [V] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, ce dernier sera condamné à payer à la SCI PLATANES la somme de 2.507 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtées au 8 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non paiement des loyers et charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 12 janvier 2023 contient un paragraphe intitulé « clause pénale » qui prévoit qu’une indemnité forfaire égale à 10% de la totalité des sommes dues pour défaut de paiement d’un ou plusieurs termes du loyer et non paiement des charges.

Il s’agit d’une clause pénale contraire aux dispositions d’ordre public pécitées et doit être réputée non écrite.

Dès lors, il convient de débouter la SCI PLATANES de sa demande de paiement de la somme de 151,70 € laquelle avait été intégrée au montant des sommes dues.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [V] souhaite bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire.

La SCI PLATANES s’y oppose indiquant que ce dernier n’a pas repris l’intégralité de ses paiements et que le montant de la dette est important.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

La SCI PLATANES indique que Monsieur [L] [V] n’a pas repris le versement du loyer courant, ce que ce dernier ne conteste pas.

Dès lors, la condition de reprise de loyer n’est pas remplie.

Il en va de même en ce qui concerne la seconde condition, Monsieur [L] [V] ne produisant aucune pièce permettant d’apprécier sa situation financière. Il résulte du rapport d’enquête sociale qu’il perçoit un salaire à hauteur de 700 € par mois.

Au regard du montant du loyer mensuel total de 330 €, ainsi que du montant total des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 8 septembre 2025 de 2.507 €, lequel est aujourd’hui plus conséquent puisqu’aucune somme n’a été versée entre cette date et la date d’audience, de sorte que les sommes dues arrêtées au jour de l’audience sont de l’ordre de 4.487 €, ce qui correspond à un versement supplémentaire de l’ordre de 125 € par mois, soit un montant total mensuel de 455 €.

Or, Monsieur [L] [V] ne propose que le versement de 50 € par mois pour s’acquitter des arriérés de loyers et charges.

En outre, il apparaît illusoire, à défaut de production de plus amples éléments sur sa situation financière actuelle et dans un futur proche, de pouvoir régler à la fois le loyer et une échéance de 125 € par mois pour apurer la dette locative, et ce, d’autant plus que Monsieur [L] [V] n’y est pas parvenu depuis le mois de février 2025.

Ainsi, les deux conditions cumulatives pour bénéficier de délais de paiement n’étant pas réunies et la SCI PLATANES s’opposant à ces délais ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire, Monsieur [L] [V] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SCI PLATANES et Monsieur [L] [V] à compter du 7 août 2025.

Monsieur [L] [V] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 7 août 2025, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [L] [V] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 9 septembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [L] [V], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 6 juin 2025, de la notification de ce commandement de payer au Préfet (CCAPEX), de l’assignation ainsi que le coût de la transmission de l’assignation au Préfet par voie dématérialisée.

Pour le surplus, notamment les frais relatifs à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de déroger aux dispositions légales.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [L] [V] à payer à la SCI PLATANES la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SCI PLATANES à l’encontre de Monsieur [L] [V] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 12 janvier 2023, prenant effet le 15 janvier 2023, conclu entre la SCI PLATANES et Monsieur [L] [V], concernant les locaux situés [Adresse 5] à 67100 Strasbourg, sont réunies à la date du 7 août 2025;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [V] à la SCI PLATANES à compter du 7 août 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à payer à la SCI PLATANES la somme de 2.507 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 8 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à payer à la SCI PLATANES l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 9 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

DÉBOUTE la SCI PLATANES de sa demande au titre de la clause pénale de 10% ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [V] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à payer à la SCI PLATANES la somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 6 juin 2025, le coût de la notification de ce commandement de payer au Préfet (CCAPEX), le coût de l’assignation ainsi que le coût de la transmission de l’assignation au Préfet par voie dématérialisée ;

DIT n’y avoir lieu de déroger aux dispositions légales pour le surplus, notamment en ce qui concerne les actes subséquents liés à l’exécution de la décision ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS