CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 21/01360 – N° Portalis DBW4-W-B7F-C5PR

MINUTE N° 25/117

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 20 JUIN 2025

DEMANDERESSE

La Société FONCIA TRANSACTION FRANCE, SAS immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 503 698 664, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié

en cette qualité audit siège

représentée par M^e Julien VOLLE, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant et M^e Eléonore ALBERTI-BILSKI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DEFENDEURS

Grosse délivrée

le : 20 juin 2025

à

M^e Eléonore ALBERTI-BILSKI

M^e Sophie BAYARD

M^e Jean-pascal BENOIT

M^e Marine NICOLAS

M^e Julien VOLLE

Monsieur [W], [X] [F],

demeurant [Adresse 2]

Madame [Z] [F]

demeurant [Adresse 3]

Madame [U] [F]

demeurant [Adresse 4]

tous trois héritiers de feue [N] [D] [J]-[C] épouse [F] née le 1er mai 1945 à [Localité 1] (ALGERIE), de nationalité française, domiciliée en son vivant [Adresse 5], décédée le 19 novembre 2019

tous trois représentés par M^e Jean-Pascal BENOIT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [J]

né le 30 Juin 1965 à [Localité 2], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6]

Madame [L] [S] [J] épouse [R]

née le 25 Avril 1972 à [Localité 3], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 7]

tous deux représentés par M^e Sophie BAYARD, avocat au barreau de TARASCON

Madame [K], [G] [T]

née le 01 Décembre 1957 à [Localité 4], de nationalité Française,

Monsieur [A], [H], [V] [I]

né le 23 Février 1954 à [Localité 5], de nationalité Française,

tous deux demeurant [Adresse 8]

tous deux représentés par M^e Marine NICOLAS, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET

Assesseur : Mathilde LIOTARD

Assesseur : Sylvie DACREMONT

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

PROCEDURE

Clôture prononcée : 26 février 2025

Débats tenus à l’audience publique du 21 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 juin 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat de vente du 1er mars 2018, Madame [P] [C] et Madame [N] [J]-[C] épouse [F], sa fille, ont confié la vente d’un bien immobilier leur appartenant et situé [Adresse 9] à [Localité 6] à la société FONCIA TRANSACTION TERRES DE PROVENCE.

Il était prévu aux termes de ce mandat, consenti pour une durée de douze mois, qu’en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire, celui-ci aurait droit à une rémunération d’un montant de 17 950 euros TTC et qu’en cas de résiliation du mandat, le mandant s’interdisait de traiter la vente du bien immobilier avec un acquéreur présenté par le mandataire et ce, durant douze mois au-delà du terme du mandat.

Le 9 juillet 2018, Madame [P] [C] et Madame [N] [J]-[C] épouse [F] ont résilié le mandat de vente les liant à la société FONCIA TRANSACTION FRANCE venant aux droits de la société FONCIA TRANSACTION TERRES DE PROVENCE.

Le 15 juillet 2018, Monsieur [A] [I] et Madame [K] [T] ont, par l’intermédiaire de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE, fait une offre d’achat, acceptée le 17 juillet 2018 moyennant un prix de vente de 200 000 euros outre la somme de 17 000 euros au titre des frais d’agence, à laquelle aucune suite n’a été donnée.

La société FONCIA TRANSACTION FRANCE a eu connaissance de la vente du bien immobilier selon acte authentique du 14 décembre 2018 par Madame [N] [J]-[C] épouse [F], Monsieur [E] [J] et Madame [L] [J] épouse [R], ces derniers venant aux droits de Madame [P] [C], décédée le 13 novembre 2018, à Monsieur [A] [I] et Madame [K] [T] moyennant le prix de 190 000 euros.

Par actes des 5 et 6 septembre 2019, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE a fait assigner Madame [N] [J]-[C] épouse [F], Monsieur [E] [J] et Madame [L] [J] épouse [R], vendeurs, ainsi que Monsieur [A] [I] et Madame [K] [T], acquéreurs, devant le tribunal judiciaire de Tarascon, en paiement au titre des honoraires dus, subsidiairement, au titre de la clause pénale et encore plus subsidiairement, à titre de dommages et intérêts pour perte de chance.

Madame [N] [J]-[C] épouse [F] est décédée le 19 novembre 2019 laissant pour lui succéder Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F] et Madame [U] [F].

Par décision du 7 octobre 2020, l’affaire a été radiée pour défaut de diligences de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE.

Par exploit des 20 et 23 septembre 2021, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE a fait assigner en intervention forcée Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F] et Madame [U] [F] en leur qualité d’héritiers de Madame [N] [J]-[C] épouse [F].

L’instance initiale a été réinscrite au rôle des affaires en cours et les deux instances ont été jointes par ordonnance du 27 avril 2022.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 12 septembre 2024, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE demande au tribunal, au visa des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, des articles 768, 1103, 1240, 1217 et 1231-1 du code civil et 325, 331, 373 du code de procédure civile, de :

— recevoir l’intervention forcée de Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F] et Madame [U] [F],

— rejeter toute demande contraires ou prétentions à l’encontre de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE,

A titre principal,

— condamner in solidum, Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F], Madame [U] [F], Monsieur [E] [J] et Madame [L] [J], épouse [R], au paiement de la somme de 17.000 €,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum Madame [K] [T] et Monsieur [A] [I] au paiement de la somme de 13.000 € TTC au titre de la perte de chance,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F], Madame [U] [F], Monsieur [E] [J], Madame [L] [J], épouse [R], Madame [K] [T] et Monsieur [A] [I] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre principal, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE fonde sa demande à l’encontre de Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F], Madame [U] [F], en leur qualité d’héritier de Madame [N] [J]-[C] épouse [F], et de Monsieur [E] [J] et Madame [L] [J], épouse [R] en leur qualité d’héritier de Madame [P] [C], sur la responsabilité civile contractuelle.

Elle expose qu’elle a fait visiter le bien immobilier à Madame [K] [T] et Monsieur [A] [I] qui ont proposé une offre d’achat le 15 juillet 2018 acceptée par Madame [P] [C] et Madame [N] [J]-[C] épouse [F] mais que ces dernières l’ont finalement vendu, sans leur intermédiaire.

Elle fait valoir que cette vente a eu lieu dans les douze mois suivant le terme du mandat, en violation de leurs obligations prévues à l’article 7 du mandat exclusif de vente les liant, ce qui constitue une faute l’ayant privée de sa commission et lui ouvrant droit au versement d’une indemnité telle que prévue par la clause pénale du mandat de vente conformément à l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et à l’article 78 de son décret d’application.

A titre subsidiaire, elle fonde sa demande à l’encontre de Madame [K] [T] et Monsieur [A] [I] sur les dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle soutient qu’en signant un bon de visite établi par la société FONCIA TRANSACTION FRANCE précisant l’adresse du bien et le numéro du mandat de vente signé par les venderesses et en proposant une offre d’achat, ils ne pouvaient ignorer que la vente se faisait par l’entremise de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE. Elle affirme, par conséquent, qu’en se portant acquéreurs du bien sans son intervention, ils lui ont causé un préjudice consistant en la perte de chance de voir se réaliser la vente par son intermédiaire, préjudice qu’elle évalue à la somme de 13 000 euros.

En réplique aux écritures de Monsieur [E] [J] et Madame [L] [J], épouse [R], elle relève qu’il s’agit non pas de transmettre un contrat aux héritiers mais une dette contractée par le de cujus. Elle estime, par ailleurs, qu’elle a respecté ses obligations résultant du mandat de vente et qu’elle produit suffisamment d’éléments pour prouver les diligences accomplies.

S’agissant de la clause pénale qui serait abusive, elle rappelle que l’emploi de ce type de clause est autorisé par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et qu’elle apparaît de manière apparente et en caractères gras dans le mandat de vente.

En réplique aux écritures de Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F] et Madame [U] [F], elle indique que la créance, dont elle bénéficie à l’encontre des mandantes décédées, a été contractée de leur vivant et qu’elle est en droit de la réclamer à leurs héritiers.

Elle considère que le moyen de défense tiré de l’absence de preuve selon laquelle les mandantes n’auraient pas voulu signer le compromis de vente par son intermédiaire ne peut prospérer dans la mesure où les mandantes ont, de leur propre initiative, résilié le mandat de vente et se sont rapprochés des acquéreurs pour la signature d’un compromis de vente en omettant d’informer la société FONCIA TRANSACTION FRANCE en violation des termes du mandat.

Concernant la nullité du mandat de vente, elle conteste toute rature du numéro du mandat litigieux et soutient qu’elle respecte l’ordre chronologique des mandats signés dans son registre conformément aux articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 de son décret d’application.

En réplique aux écritures de Madame [K] [T] et Monsieur [A] [I], elle conteste l’existence de pourparlers sur le prix de vente suite à la signature de l’offre d’achat et à la découverte de travaux à prévoir estimant qu’ils n’en rapportent pas la preuve. Elle ajoute qu’il est malvenu de soutenir qu’ils ignoraient les conséquences juridiques de la visite du bien immobilier réalisée le 29 juin 2018 par l’entremise de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE alors que le bon de visite qu’ils ont signé mentionne qu’ils s’engagent, en cas d’acquisition, à signer par son intermédiaire.

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 17 juin 2024, Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F] et Madame [U] [F] demandent au tribunal, au visa de l’article 2003 du code civil et des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, de :

A titre principal,

— déclarer nul le contrat de mandat de vente signé le 1er mars 2018,

— dire et juger irrecevable l’action en intervention forcée de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE à l’encontre des héritiers de feu [N] [F],

— débouter en conséquence la société FONCIA TRANSACTION FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— débouter la société FONCIA TRANSACTION FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner la société FONCIA TRANSACTION FRANCE au paiement d’une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, à titre principal, ils font valoir que le décès de Madame [N] [J]-[C] épouse [F] a éteint toutes les actions intentées à son encontre pour des faits qu’elle aurait commis et qu’en conséquence, l’action en intervention forcée de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE à leur encontre est irrecevable.

Ils font valoir que le mandat de vente ne respecte pas les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et qu’il encourt la nullité en soutenant qu’ayant été signé le 1er mars 2018, il aurait dû être enregistré le même jour dans le registre des mandats de vente, or, il a été inscrit le 6 mars 2018. Ils soulignent, en outre, que le mandat de vente porte un numéro qui a été modifié à la main sur une des pages de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le numéro de mandat.

A titre subsidiaire, ils prétendent que Madame [N] [J]-[C] épouse [F] n’a pas refusé de signer un compromis de vente mais que ceux sont les potentiels acquéreurs qui se sont désistés de leur offre d’achat, ce qui explique qu’aucune date de signature d’un compromis n’ait été fixée. Ils ajoutent qu’elle n’a pas commis de faute puisqu’elle n’était plus engagée auprès de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE, le mandat de vente ayant été résilié par ses soins. Ils soulignent qu’elle a d’ailleurs confié la vente de son bien à une autre agence immobilière à un prix différent, prouvant ainsi qu’à aucun moment elle a envisagé de se soustraire au paiement d’une commission.

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 25 février 2025, Monsieur [E] [J] et Madame [L] [J] épouse [R] demandent au tribunal, au visa des articles 1104 et 1171 du code civil, L212-1 et R212-1 du code de la consommation et de l’article 9 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— dire irrecevable l’action intentée par la société FONCIA TRANSACTION FRANCE à l’encontre de Monsieur [E] [J] et Madame [L] [J] épouse [R],

— déclarer nul le mandat de vente signé le 01 mars 2018,

— débouter la société FONCIA TRANSACTION FRANCE de toutes ses prétentions formées à l’encontre des héritiers Monsieur [E] [J] et Madame [L] [J] épouse [R].

A titre subsidiaire,

— débouter la société FONCIA TRANSACTION FRANCE de toutes ses prétentions formées à l’encontre des héritiers Monsieur [E] [J] et Madame [L] [J] épouse [R],

A titre infiniment subsidiaire,

— réduire très fortement les prétentions adverses à de plus justes proportions,

— condamner en tout état de cause la société FONCIA TRANSACTION FRANCE à payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [E] [J] et Madame [L] [J] épouse [R] ainsi qu’aux entiers dépens.

Au principal, ils font valoir qu’ils n’avaient pas connaissance de l’existence du mandat de vente querellé lors de la signature de l’acte authentique du 14 décembre 2018. Ils soutiennent que ce mandat liant la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et Madame [P] [C] est un contrat dit intuitu personae qui ne peut pas être transmis aux héritiers et que dès lors, toute action à leur encontre est irrecevable.

A l’instar des consorts [F], ils soulèvent la nullité du mandat de vente signé le 1er mars 2018 faisant état de la modification du numéro de mandat à la main et du non-respect de l’ordre chronologique des mandats inscrits sur le registre en violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970.

A titre subsidiaire, ils considèrent que la société FONCIA TRANSACTION FRANCE ne rapporte pas la preuve d’avoir accompli les diligences prévues au mandat de vente signé le 1er mars 2018 la privant ainsi de toute rémunération.

Par ailleurs, ils qualifient d’abusive la clause pénale prévue au mandat de vente considérant qu’il existe un déséquilibre significatif en l’absence de clause réciproque. Ils soutiennent qu’elle ne peut pas être appliquée conformément à l’article 1171 du code civil et aux dispositions L212-1 et R212-1 du code de la consommation.

Ils estiment que le mandat de vente n’était pas conforme à l’offre d’achat du 15 juillet 2018 quant au prix de vente et que dès lors, il ne pouvait pas être exécuté. Ils prétendent que l’offre d’achat prévoyait des conditions à la charge des acquéreurs qui n’ont pas été respectées, la rendant caduque. Ils ajoutent que le mandat de vente étant résilié, les venderesses n’ont pas commis de faute.

A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation, ils sollicitent que le montant soit réduit à de plus justes proportions eu égard à leur qualité d’héritier.

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 20 novembre 2024, Monsieur [A] [I] et Madame [K] [T] demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— débouter la société FONCIA TRANSACTION FRANCE de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société FONCIA TRANSACTION FRANCE à payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Madame [K] [T] et Monsieur [A] [I] ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [A] [I] et Madame [K] [T] contestent toute entente avec les vendeurs pour évincer la société FONCIA TRANSACTION FRANCE de la vente. Ils soutiennent qu’ils n’ont commis aucune faute à l’égard de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE qui puisse engager leur responsabilité civile délictuelle. Ils font valoir qu’ils n’ont pas pu influencer les vendeurs dans leur décision de résilier le mandat de vente puisqu’au 9 juillet 2018, date de la résiliation, ils ne se connaissaient pas. Ils précisent que le bon de visite qu’ils ont signé le 29 juin 2018 ne mentionnait pas le nom des vendeurs.

Ils font valoir également que l’offre d’achat qu’ils ont formulée le 15 juillet 2018 n’était pas ferme et définitive, le prix et les conditions de la vente étant toujours en pourparlers. Ils exposent avoir réalisé une seconde visite du bien le 31 juillet 2018 avant la signature du compromis de vente prévue le lendemain au cours de laquelle ils ont découvert que des travaux importants étaient nécessaires décidant de mettre un terme à leur projet d’acquisition.

Ils soutiennent qu’ils ont découvert par la suite que le bien immobilier était à la vente auprès d’une nouvelle agence immobilière à un prix inférieur au prix proposé par la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et que c’est en toute bonne foi qu’ils ont décidé de l’acquérir.

Ils estiment que la vente a été réalisée par l’entremise de ce nouvel intermédiaire qui a effectué toutes les diligences nécessaires ayant permis de la signature de l’acte authentique de vente.

Ils affirment qu’ils n’avaient pas l’intention de priver la société FONCIA TRANSACTION FRANCE de sa commission en soutenant qu’ils ignoraient que les vendeurs n’avaient pas le droit de traiter avec des personnes ayant visité le bien par l’intermédiaire de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE au-delà du terme du mandat de vente. Ils considèrent que la vérification aurait dû être opérée par les vendeurs qui étaient tenus à cette obligation. Ils ajoutent, en outre, que les honoraires de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE étaient à la charge des vendeurs et qu’ils n’avaient aucun intérêt à l’évincer.

En réponse aux conclusions de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE, ils prétendent que les parties ne s’étant pas accordées sur les conditions de vente, même si une faute leur était imputable, il n’est pas certain qu’ils auraient conclu la transaction par son entremise et qu’elle aurait perçu ses honoraires, de sorte que le préjudice allégué n’est pas démontré et n’est pas en lien avec leur prétendue faute.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 26 février 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale :

Sur la recevabilité de la demande à l’égard des héritiers de Madame [P] [C] et de Madame [N] [J] [C] épouse [F] :

L’article 785 alinéa premier du code civil dispose: “l’héritier universel ou à titre universel qui accepte purement et simplement la succession répond indéfiniment des dettes et charges qui en dépendent”.

Les consorts [F] et les consorts [J] soutiennent que les actions liées au mandat s’éteignent en raison du décès des défunts de sorte qu’ils ne peuvnet être poursuivis en leur qualité d’héritiers.

Monsieur [E] [J] et Madame [L] [J] font encore valoir que le contrat de mandat qui liait leur grand-mère à la société FONCIA TRANSACTION FRANCE était conclu intuitu personae et ne pouvait les engager.

Le mandat donné par Madame [P] [C] et Madame [N] [C] à la société FONCIA TRANSACTION FRANCE repose sur la compétence et la réputation de l’agence immobilière sans que les qualités particulières des vendeurs soient déterminantes pour la conclusion du contrat. Il n’existe pas de réciprocité de la part du mandataire pour les critères de choix du mandant.

L’intuitu personae est donc caractérisé de façon unilatérale sans que puisse être opposée l’intransmissibilité du mandat. Les dettes éventuelles résultant des termes du contrat se trouvent en conséquence transmises aux héritiers qui ont accepté purement et simplement la succession de leurs auteurs par application des dispositions de l’article 785 du code civil.

L’action à l’égard des consorts [F] et consorts [J] est recevable.

Sur la validité du mandat :

En vertu de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 pris en application de la loi HOGUET du 2 janvier 1970 tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie. Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant. Le non respect de ces obligations peut entrainer la nullité du mandat.

En l’espèce les défendeurs soutiennent que le mandat de vente serait entaché de nullité puisque le numéro du registre (N° 3/185) a été raturé sur le contrat, le chiffre 3 étant barré et remplacé par le chiffre 5.

Le registre doit effectivement être tenu sans rature ni surcharge en vertu des dispositions précitées. La copie du registre tenu par la société FONCIA TRANSACTION FRANCE ne porte aucune rature, retranscrit les mandats par ordre chronologique et mentionne la référence des mandats donnés par Madame [P] [C] et Madame [N] [F] sous les numéros 3/185.

Sur le mandat litigieux, un chiffre a été biffé et remplacé par un autre pour mettre la référence en conformité avec le numéro du registre, cette correction rendant parfaitement lisible le numéro 3/185.

Le mandat reproduit ainsi le même numéro que celui noté au registre, sans aucune ambiguité.

Les dispositions légales et réglementaires qui interdisent toute rature sur le registre, sauf mention explicative en marge, ne s’appliquent pas au mandat lequel peut comporter une rectification dès lors qu’elle n’altère pas la compréhension du contrat.

Au regard de ces éléments le mandat confié à la société FONCIA TRANSACTION FRANCE est valide.

Sur les engagements contractuels :

Selon les dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caracactères très apparents. Passé le délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce le mandat est consenti au profit de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE pour une durée de douze mois à compter de sa signature et comporte une période irrevocable de trois mois à l’expiration de laquelle il pourra être dénoncé à tout moment en respectant une période de préavis de 15 jours.

Au chapitre “obligations du mandant” le contrat conclu entre la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et mesdames [P] et [N] [C] précise notamment : “(…) le mandant s’interdit pendant la durée du présent mandat , de traiter la vente du bien par l’intermédiaire d’un autre mandataire et durant 12 mois au delà du terme du mandat , de vendre à un acquéreur qui lui aura été présenté par le mandataire au cours du mandat ;(…) pendant la durée du mandat et durant les douze mois suivant son terme , le mandant devra informer le mandataire en cas de vente du bien , en lui communiquant , par lettre recommandée avec accusé reception , les coordonnées de l’acquéreur et du notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique, la date de signature sous seing privé, le prix de vente.(…).”

La société FONCIA TRANSACTION FRANCE indiquait à Madame [P] [C] par lettre du 29 juin 2018 avoir fait visiter le bien à Monsieur et Madame [M] [I] le même jour.

Alors que les consorts [C]/[F] résiliaient le mandat par lettre recommandée du 9 juillet 2018, une offre d’achat de Madame [T] et Monsieur [A] [I] leur était faite par l’intermédiaire de société FONCIA le 15 juillet 2018 ; cette offre d’achat mentionnait qu’elle intervenait par l’intermédiaire de la société FONCIA laquelle devait percevoir des honoraires de 17.950 euros. Cette offre était expressément acceptée par Madame [P] [C] et Madame [N] [F] le 17 juillet 2018, soit dans le délai de préavis.

Il ressort de ces éléments que les consorts [C]/[F] connaissaient l’identité de Madame [T] et Monsieur [A] [I] par l’offre d’achat que leur avait transmise la société FONCIA, l’agent immobilier ayant fait diligence pour rechercher un potentiel acquéreur, aucun manquement ne pouvant lui être reproché. Par ailleurs l’offre d’achat a été acceptée par les vendeurs de sorte que ceux ci ne pouvaient prétendre qu’un nouveau mandat de vente aurait dû être régularisé pour entériner la baisse du prix.

Enfin les venderesses ne pouvaient légitimement exiger de l’agent immobilier plus d’informations sur la portée des clauses inscrites au mandat de vente, lesdites clauses étant suffisament précises pour permettre un consentement éclairé.

En régularisant la vente avec Madame [T] et Monsieur [A] [I] par acte authentique du 14 décembre 2018 sans tenir compte des droits de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE Mesdames [P] [C] et [N] [J]-[C] ont manqué aux obligations contractuelles définies au mandat et privé la société FONCIA de la chance de percevoir les honoraires convenus.

Sur la responsabilité des acquéreurs :

L’article 1240 du code civil dispose que : “ Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Madame [T] et Monsieur [A] [I] ont renoncé à donner suite à l’offre d’achat souscrite avec l’intervention de la société FONCIA ; leur choix est intervenu sans connivence avec les vendeurs et leur bonne foi, présumée, n’est contredite par aucun élément.

Plusieurs mois après la mise en relation avec FONCIA Madame [T] et Monsieur [A] [I] ont eu connaissance d’une nouvelle annonce publiée par l’agence PEPS’IMMO et ont formulé une offre d’achat pour un prix inférieur à celui proposé antérieurement. Il n’est pas établi que ceux-ci aient agi pour nuire à la société FONCIA, aucune manoeuvre frauduleuse ou collusion avec les vendeurs n’étant démontrée.

En conséquence en l’absence de faute caractérisée, la responsabilité de Madame [T] et Monsieur [A] [I] est écartée .

Sur l’indemnisation réclamée par la société FONCIA TRANSACTION FRANCE :

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge, peut même d’office modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il est prévu au mandat de vente qu’en cas de non respect d’une des obligations à charge du mandant “ (…) celui ci versera au mandataire, à titre de dommages et intérêts une indemnité forfaitaire qu’il accepte entièrement et définitivement d’un montant égal à la rémunaration stipulée précedemment.”

Le prejudice subi par la société FONCIA TRANSACTION FRANCE s’analyse en la perte de chance de percevoir des honoraires.

La clause pénale doit être minorée au regard notamment des aléas inhérents au fait que les acheteurs n’auraient peut être pas acquis le bien majoré du prix des honoraires de FONCIA et au droit de rétractation que les acquéreurs auraient pu exercer. L’indemnisation revenant à l’agent immobilier est donc fixée forfaitairement à la somme de 8.000 euros.

En conséquence les consorts [F] et les consorts [J] seront condamnés in solidum à indemniser la société FONCIA TRANSACTION FRANCE à hauteur de 8000 euros.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F], Madame [U] [F], Monsieur [E] [J], Madame [L] [J] épouse [R], parties perdantes, sont condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées de ces mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE, de Madame [T] et Monsieur [A] [I] les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer.

En conséquence, Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F], Madame [U] [F], Monsieur [E] [J], Madame [L] [J] épouse [R] sont condamnés in solidum à régler une indemnité de 1000 euros à la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et une indemnité de 1000 euros à Madame [T] et Monsieur [A] [I]

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire est ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société FONCIA TRANSACTION France dirigée à l’égard des héritiers de Mesdames [P] [Q] épouse [C] et [N] [J]-[C] épouse [F] ;

DECLARE valable le mandat FONCIA PREMIUM conclu le 1er mars 2018 entre la société FONCIA TRANSACTION FRANCE, Mesdames [P] [Q] épouse [C] et [N] [J]-[C] épouse [F] ;

DEBOUTE la société FONCIA TRANSACTION FRANCE de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [T] et de Monsieur [A] [I] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F], Madame [U] [F], Monsieur [E] [J], Madame [L] [J] épouse [R] à régler à la société FONCIA TRANSACTION FRANCE la somme de 8000 euros ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F], Madame [U] [F], Monsieur [E] [J], Madame [L] [J] épouse [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F], Madame [U] [F], Monsieur [E] [J], Madame [L] [J] épouse [R] à régler à la société FONCIA TRANSACTION FRANCE une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [F], Madame [Z] [F], Madame [U] [F], Monsieur [E] [J], Madame [L] [J] épouse [R] à régler à Madame [T] et Monsieur [A] [I] une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT