Tribunal Judiciaire de Tarbes, Jugecontentieuxprotection, 12 mai 2026, n° 25/01720

TJ Tarbes 12 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Tarbes, jugecontentieuxprotection, 12 mai 2026, n° 25/01720
Numéro(s) :	25/01720
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	27 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sabine LEMUETLorea CHIPI
Cabinet(s) :	BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS
Parties :	Société OPH 65

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 12 Mai 2026

N° de minute : 26/175

Affaire :

N° RG 25/01720 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EUNQ

Prononcé le 12 Mai 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 mars 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine, greffier présent lors des débats et de Amel EL AMACHE, cadre greffier présent lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 12 Mai 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES substituée par M^e Léa CASTRES, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

DEFENDEUR(S) :

[O] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Lorea CHIPI, avocat au barreau de BORDEAUX

Organisme AT 65 (M AKUE ), dont le siège social est sis [Adresse 3]

assistée de M^e Lorea CHIPI, avocat au barreau de BORDEAUX

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 août 2011, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées (OPH65) a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [O] [R], un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 223,52 €, un loyer complémentaire de 1,77 € et une provision sur charges de 64,87 €.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi entre les parties le 30 août 2011.

Suivant décision du Juge des tutelles de [Localité 2] en date du 17 décembre 2013, une mesure de curatelle renforcée a été ouverte au bénéfice de Monsieur [O] [R] et son exercice a été confié à l’Association Tutélaire des Hautes-Pyrénées (AT 65).

Courant d’année 2022, les voisins se sont plaints de nuisances importantes (bruits, musique forte, tapage nocturne, coups dans les murs, cris) en provenance du logement de Monsieur [O] [R].

Par courrier en date du 02 mai 2022, le bailleur a informé l’AT [Cadastre 1] des comportements inadaptés de Monsieur [O] [R], correspondant à des manquements à ses obligations de jouissance paisible.

Par courriers en date des 22 septembre et 10 novembre 2023, le bailleur a mis en demeure Monsieur [O] [R] d’avoir à réaliser des réparations pour faire cesser les infiltrations d’eau causant des dégradations dans un logement voisin et à défaut de ce qu’une procédure contentieuse serait engagée.

Par courrier en date du 21 février 2024, le bailleur a mis en demeure Monsieur [O] [R] d’avoir à cesser les nuisances et l’a avisé qu’à défaut, une procédure contentieuse serait engagée.

Par ordonnance sur requête en date du 02 août 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TARBES a autorisé le bailleur à pénétrer dans le logement loué à Monsieur [O] [R] avec le concours d’un commissaire de justice et si besoin de la force publique, pour procéder aux réparations des désordres à l’origine des infiltrations d’eau dans le logement d’un voisin, ainsi qu’au remplacement de la porte d’entrée du logement.

En l’absence de réaction de Monsieur [O] [R] suite aux mises en demeure adressées, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a fait délivrer à ce dernier et à son curateur une assignation par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées y sollicite, au visa des articles 1728 et 1729 du Code civil et des articles 6-1 et 7 de la loi du 06 juillet 1989, de voir :

— prononcer la résiliation du bail aux torts du défendeur en raison de son occupation non paisible des lieux,

— à défaut de libération spontanée, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [O] [R] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant actuel des loyers outre les charges locatives à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner Monsieur [O] [R] au payement d’une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 18 novembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur.

A l’audience du 10 mars 2026, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées – représenté par Maître [E] [Y] – sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il se rapporte oralement.

Le demandeur fait essentiellement valoir que Monsieur [O] [R] cause des nuisances anormales à son voisinage, telles que des bruits incessants, des cris et coups dans les murs à toute heure, musique forte et tapage nocturne depuis plus de 3 ans et des dégradations importantes dans l’immeuble du fait d’un dégât des eaux non résolu.

Le bailleur rappelle qu’en décembre 2022, une pétition a été signée par des voisins pour dénoncer les nuisances et signale des interventions des forces de l’ordre à deux reprises.

Conscient de la vulnérabilité du locataire, le bailleur a informé le curateur de Monsieur [O] [R] des difficultés de comportements de ce dernier et des nuisances causées au voisinage dès le mois de mai 2022, lui demandant d’y remédier.

Le bailleur affirme cependant que les nuisances ont perduré (tapage diurne et nocturne, volume sonore de la télévision, coups dans les murs) outre des dégradations commises dans le logement, les parties communes ou sur les biens des voisins mécontents en guise de représailles.

Par la suite courant d’année 2023, les troubles auraient empiré puisque Monsieur [O] [R] aurait subi un dégât des eaux non réparé qui se serait étendu aux logements voisins. Le locataire aurait systématiquement refusé les interventions du bailleur qui avait pourtant mandaté des professionnels pour procéder aux travaux nécessaires.

Malgré les tentatives d’apaisement du bailleur, les nuisances auraient perduré et certains voisins ont alerté les services du Préfet ainsi que la ville de [Localité 3] pour dénoncer la situation, sollicitant leur relogement. L’OPH a finalement procédé au relogement de deux voisins en 2024 et 2025.

En raison de l’inertie du locataire concernant le dégât des eaux, l’OPH 65 a été contraint de solliciter auprès du Juge des contentieux de la protection l’autorisation de pénétrer dans le logement avec l’aide de la force publique pour procéder aux réparations.

Le 17 décembre 2024, l’OPH 65 a organisé une première intervention en présence du commissaire de justice, des forces de l’ordre et d’un plombier pour remédier aux désordres. Cette intervention a été reportée au 27 janvier 2025 à la demande du locataire. A cette date, Maître [H] a pu établir un constat concernant l’état d’encombrement et de dégradation avancée du logement et un plombier a pu intervenir pour les seules réparations de première nécessité (déboucher le bac à douche et colmater quelques trous avec du silicone).

Au cours de l’année 2025, le bailleur soutient que les nuisances sonores nocturnes ont perduré et que les forces de l’ordre sont intervenues à de multiples reprises. Le bailleur affirme que l’enquête de voisinage réalisée le 11 juillet 2025 aurait permis d’établir que nombreux voisins dénonçaient les nuisances et auraient été témoins de « crises nocturnes de la part Monsieur [R] », mais ne souhaitaient pas signaler les faits de peur de représailles.

Inquiet de l’état de vulnérabilité de Monsieur [R] et de l’ampleur prise par la situation, le bailleur a alerté le Juge des contentieux de la protection et le Procureur de la République des difficultés rencontrées depuis maintenant plus de 3 années.

Enfin, malgré les mises en demeures d’avoir à cesser les troubles sous peine d’enclencher une procédure d’expulsion adressées à Monsieur [O] [R] et à son curateur, le bailleur estime que son locataire a persisté dans ses agissements. Dès lors, ces troubles graves et répétés justifieraient de prononcer la résiliation du bail, la situation des occupants de la résidence étant devenue intolérable, deux d’entre eux ayant dû être relogés et les logements voisins laissés vacants en raison de la situation.

En défense, Monsieur [O] [R] – représenté par Maître Lorea CHIPI, avocat au barreau de Bordeaux – et l’Association Tutélaire 65 – assistée par Maître [U] [I] – s’en rapportent à l’appréciation du magistrat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LE BIEN FONDE DE LA DEMANDE DE RESILIATION :

L’article 1217 du Code civil énonce que “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat (…)”.

Aux termes de l’article 1224 du même code, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Selon l’article 1228 du même code, “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En application des articles 7 de la loi du 06 juillet 1989 et 1728 du Code civil, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués et d’entretenir le bien loué. A défaut de respect de ces dispositions, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail en application de l’article 1729 du Code civil.

De jurisprudence constante, il est considéré que la gravité du manquement du locataire à ses obligations et la persistance de ces manquements justifient dès lors l’application de la sanction prévue à l’article 1729 du Code civil à la demande du bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail rappelle ces obligations au preneur :

« ARTICLE 3. OBLIGATIONS LEGALES DES PARTIES […]

Obligations du locataire : […]

b) User paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

c) Répondre des dégradations et pertes qui surviendraient pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) Prendre à sa charge l’entretien courant du logement […] ».

D’une part, il ressort des pièces produites par le demandeur (pièces n°3 à 13, 17 à 22, 24, 27 et 28 demandeur), que des troubles de voisinage ont été reprochés régulièrement et de manière continue depuis avril 2022 à Monsieur [O] [R] : tapage diurne et nocturne, cris, musique à niveau sonore élevé à toute heure, dégât des eaux non réparé ayant causé des infiltrations dans le logement voisin.

D’autre part, il résulte des pièces produites par le demandeur (pièces n°10, 14 et 25 demandeur) que des dégradations du logement importantes et anormales (porte dégradée ayant nécessité un remplacement, dégât des eaux non réparé ayant entraîné d’importantes infiltrations dans le logement voisin) ont été constatées et reprochées régulièrement à Monsieur [O] [R].

Les mises en demeure qui ont été adressées au locataire depuis plusieurs années par son bailleur sont restées sans effet (pièces n° 12, 13, 15 et 18 demandeur), de même que les nombreuses interventions des services de police (pièce 24 demandeur) ou la saisine de divers partenaires susceptibles d’intervenir dans la situation (pièces n° 5 pour le curateur, 20 pour les services de la Préfecture, 21 pour les services de la ville de [Localité 3], 29 pour le Juge des tutelles et 30 pour le Procureur de la République).

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du bail en application de l’article 1729 du Code civil pour manquement à l’obligation contractuelle de jouissance paisible et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Par voie de conséquence, à compter de la présente décision, Monsieur [O] [R] sera occupant sans droit ni titre et il convient d’ordonner son expulsion.

Monsieur [O] [R] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective du logement.

II. SUR LA SUPPRESSION DU DELAI POUR QUITTER LES LIEUX :

Le bailleur sollicite l’expulsion à l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir.

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi du 27 juillet 2023, énonce que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection ou la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, d’une part, il n’existe pas de procédure de relogement à mettre en œuvre dans le cadre de la présente procédure et le logement n’est pas occupé en vertu du dispositif visant à assurer la protection ou la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires.

D’autre part, le bailleur ne justifie d’aucune difficulté supplémentaire à celles ayant motivé la présente décision d’expulsion, ni nécessité particulière pouvant justifier la réduction de la durée légale du délai pour quitter les lieux. Les manquements aux obligations contractuelles du locataire déjà mentionnées semblent en effet d’avantage liées à des pathologies qu’à une quelconque mauvaise foi et Monsieur [O] [R] dispose bien d’un titre contractuel justifiant son occupation du logement.

En conséquence, la demande visant à la réduction du délai visé à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne pourra légalement pas prospérer et l’expulsion se fera conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées, Monsieur [O] [R] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution du bail conclu le 11 août 2011 entre l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées et Monsieur [O] [R] relatif au local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 1], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement, soit le 12 mai 2026 ;

CONSTATE que Monsieur [O] [R] est, à compter de la présente décision, occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [R] de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées de sa demande de réduction des délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du 12 mai 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [O] [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge