REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

1ère chambre – Procédure orale

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE

AU FOND

(Art.839 du Code de Procédure Civile)

JUGEMENT

Du : 18 Mai 2026

Affaire :

N° RG 25/01201 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ESV5

RESIDENCE NEOUVIELLE

contre

[G] [S]

Prononcé le 18 Mai 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 19 mars 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge du Tribunal Judiciaire délégué par ordonnance de délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de TARBES pour exercer la compétence prévue à l’article 839 du code de procédure civile en matière de procédure accélérée au fond assistée de Madame VERENNES Morgane, Greffier

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 18 Mai 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement est rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

RESIDENCE NEOUVIELLE pris en la personne de son SYNDIC la SAS FONCIA PYRENNEES GASCOGNE RCS PAU N° 722 780 657 RC dont le siège est 5 rue des Tiredous 64000 PAU CS 27576

1 Rue Normande

65100 LOURDES

représentée par Maître Miren LIPSOS-LAFAURIE de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocat au barreau de TARBES,

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR :

[G] [S], demeurant Résidence Astazou Bât B – 9 route de Bartrès – 65100 LOURDES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C654402025001773 du 15/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARBES)

représentée par M^e Geneviève FOURNIER-MOULIN, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [S] est propriétaire des lots n°49 et 50 dépendants d’un ensemble immobilier sis 1 rue Normande – Résidence Néouvielle à LOURDES (65100), représentant 352 dix millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle, pris en la personne de son syndic FONCIA PYRENEES GASCOGNE, a fait assigner Madame [G] [S] devant le Président du Tribunal judiciaire de Tarbes statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir cette dernière condamnée au payement des sommes suivantes :

—  15 584,57 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 05 juin 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mars 2025 sur la somme de 12 250,02 € et du présent jugement pour le surplus, répartis comme suit :

* 12 657 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025 (article 10 loi du 10 juillet 1965),

* 2 357,25 € au titre de l’appel de provisions sur charges du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2026 (article 19-2 loi du 10 juillet 1965),

* 570,32 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

—  1 500 € à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 septembre 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties.

A l’audience du 19 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle – représenté par Maître Miren LIPSOS-LAFAURIE – sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il se rapporte oralement.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle fait valoir que Madame [G] [S] n’a pas payé régulièrement les charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2021 au 2ème trimestre 2025 malgré diverses relances.

*

En défense, Madame [G] [S] – représentée par Maître [P] [Y] – sollicite du Tribunal, par conclusions auxquelles elle se rapporte, qu’il :

— constate la dette due par elle,

— lui accorde des délais de payement pour finaliser la vente de son bien immobilier,

— statue ce que de droit sur les dépens.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l’audience et soutenues oralement.

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Madame [G] [S] a fait parvenir au greffe le 23 mars 2026 une note en délibéré non autorisée, donc il ne pourra donc être tenu compte dans le cadre de la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, " lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ".

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I. SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE IMPAYEES :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. De jurisprudence constante, l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (voir notamment Civ. 3ème, 1er décembre 2010, nº 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est en droit d’intégrer, au titre des sommes dues, non seulement les provisions échues mais également les provisions à échoir au titre du dernier exercice comptable approuvé en assemblée générale et non contesté.

Dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le syndicat peut donc demander au juge condamnation du copropriétaire débiteur au payement :

— Des charges approuvées au titre des exercices antérieures,

— Des provisions votées pour l’exercice en cours (déchéance du terme),

— Des sommes dues au titre du fonds de travaux.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle verse aux débats :

— le relevé de propriété (pièce 1 demandeur),

— les appels de charges et travaux pour la période du 2ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2025 (pièce 2 demandeur),

— les relevés individuels de charges des exercices 2022 à 2024 (pièce 3 demandeur),

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des (pièces 15 demandeur) :

* 05 octobre 2020 portant approbation des comptes de l’exercice 2019 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2021 suivant et adoptant le budget travaux,

* 10 mai 2021 portant approbation des comptes de l’exercice 2020 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2022 suivant et adoptant le budget travaux,

* 31 mars 2022 portant approbation des comptes de l’exercice 2021 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 suivant et adoptant le budget travaux,

* 25 mai 2023 portant approbation des comptes de l’exercice 2022 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 suivant et adoptant le budget travaux,

* 15 septembre 2023 votant des travaux de ravalement de façade,

* 27 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice 2023 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 suivant et adoptant le budget travaux,

* 10 avril 2025 portant approbation des comptes de l’exercice 2024 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2026 suivant et adoptant le budget travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 4ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2026, appel de provisions du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2026 inclus (pièce 4 demandeur),

— la mise en demeure du 25 mars 2025 (pièce 10 demandeur), infructueuse depuis plus de 30 jours,

— les contrats de syndic signés les 04 avril 2019, 31 mars 2022 et 10 avril 2025 (pièces 11 demandeur).

En l’espèce, aux termes d’une mise en demeure en date du 25 mars 2025 (pièce 10 demandeur) visant la provision impayée du 1er trimestre 2025 et le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Madame [G] [S] d’avoir à régler le montant de la provision impayée. Faute pour Madame [G] [S] d’avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le dernier décompte produit par le demandeur mentionne un impayé de charges de copropriété s’élevant à la somme de 15 584,57 €, dont 962,34 € au titre du budget prévisionnel de l’année 2025 et 1 394,91 € au titre du budget prévisionnel de l’année 2026.

D’une part, par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours. Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charges non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

D’autre part, il convient de retrancher de ce montant la somme totale de 570,32 € facturée au titre des frais de procédure.

Compte tenu de l’absence de règlement de la mise en demeure du 25 mars 2025 et de la part de copropriété détenue par le débiteur, il y a lieu de prononcer la déchéance du terme des appels de provision pour charges non échus du budget prévisionnel 2025 et de condamner Madame [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle la somme de 13 619,34 € au titre des charges de copropriété échues impayées et à échoir pour la période du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2025 (appel de provisions du 2ème au 4ème trimestre 2025 inclus).

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de :

—  12 250,02 € à compter du 25 mars 2025 (pièce 10 demandeur), date de la mise en demeure,

— et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire,

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret,

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25,

— les astreintes prévues aux articles L 1331-29-1 et L 1334-2 du Code de la santé publique et aux articles L 129-2 et L 511-2 du Code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile,il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle produit la mise en demeure du 05 mai 2025 et la lettre de relance postérieure, en date du 26 mai suivant (pièces 13 et 14 demandeur).

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en payement au titre des frais de relance et de mise en demeure sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 98 €.

Sur les frais de constitution du dossier pour l’avocat

Les frais de « constitution de dossier avocat » d’un montant de 420 € relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Aussi ne sera t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « constitution de dossier avocat » dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

*

En conséquence, Madame [G] [S] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle la somme totale de 98 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, date de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAYEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le payement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [G] [S] sollicite le bénéfice d’un délai de grâce le temps de lui permettre de vendre le bien immobilier objet du présent litige. Elle justifie, au soutien de sa demande, d’un mandat de vente conclu le 18 avril 2025 avec l’Agence européenne de gestion pour une mise à prix à la somme de 92 000 €.

Le demandeur ne formule aucune observation quant à cette demande.

Force est cependant de constater que Madame [G] [S] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France le 06 août 2021, déclaré recevable le 26 août suivant (pièce 6 demandeur). Depuis cette date, l’exécution forcée du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle, dont la dette a été déclarée à la procédure, est donc suspendue.

La Commission de surendettement a imposé, par décision en date du 20 décembre 2022, une suspension de l’exigibilité des créances pendant une durée de 24 mois afin de permettre la vente du bien immobilier et l’apurement des dettes. Madame [G] [S] a contesté cette décision devant le Juge du surendettement. A l’audience du 13 décembre 2023, elle a cependant accepté de vendre le bien immobilier, tel qu’exigé par la Commission de surendettement. Par jugement en date du 17 janvier 2024, le Juge des contentieux de la protection a donc validé la suspension de l’exigibilité des créances qui a trouvé à s’appliquer à compter du 1er février 2024 (pièce 7 demandeur).

Il résulte de ces éléments qu’alors que Madame [G] [S] bénéficie d’une suspension de sa créance depuis près de 5 ans, elle n’a jamais repris le payement des charges courantes de copropriété comme l’exige la recevabilité d’un dossier de surendettement et justifie d’un unique mandat de vente en date du 18 avril 2025.

La débitrice a donc manifestement bénéficié de délais suffisamment larges pour lui permettre d’apurer sa dette. Sa demande de délai de grâce sera, par conséquent, rejetée.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [G] [S], condamnée aux dépens, devra verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle une somme qu’il est équitable de fixer à 500 €.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Président du Tribunal judiciaire par délégation, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle sis 1 rue Normande – Résidence Néouvielle à LOURDES (65100), pris en la personne de son syndic FONCIA PYRENEES GASCOGNE, la somme de 13 619,34 € (treize mille six cent dix-neuf euros et trente-quatre centimes) au titre des charges de copropriété échues impayées et à échoir pour la période du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2025 (appel de provisions du 2ème au 4ème trimestre 2025 inclus), et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 12 250,02 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle, pris en la personne de son syndic FONCIA PYRENEES GASCOGNE, la somme de 98 € (quatre-vingt-dix-huit euros) au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle, pris en la personne de son syndic FONCIA PYRENEES GASCOGNE, de sa demande en payement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Madame [G] [S] de sa demande de délai de grâce ;

CONDAMNE Madame [G] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Néouvielle, pris en la personne de son syndic FONCIA PYRENEES GASCOGNE la somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Commissaire de Justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 18 Mai 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction à la date indiquée.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.