TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

CHAMBRE CIVILE

n° I N° RG 22/01511 – N° Portalis DBZL-W-B7G-DR75

Minute N° : 2026/343

JUGEMENT DU 08 Juin 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. M’COIF,

demeurant GALERIE MARCHANDE Lieudit MAISON ROUGE – 57100 MANOM, représentée par M^e Michel NASSOY, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A. FINANCIERE [Z],

demeurant Siège social 58 avenue Emile Zola – 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT, représentée par M^e Jérôme TIBERI, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Pierre DELANNAY membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE, avocat plaidant

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Ordonnance de clôture de l’instruction en date du 15 septembre 2025

renvoyant l’affaire devant le JUGE UNIQUE du 01 Décembre 2025

Débats : à l’audience publique du 01 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : David RIOU

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

affaire mise en délibéré pour prononcé le : 09 Février 2026, délibéré prorogé au 30 mars 2026 puis 04 mai 2026, 1er juin 2026 et 08 Juin 2026

Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : David RIOU,

Greffier : Sévrine SANCHES

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d’un bail commercial régularisé le 20 avril 1995, la SA FINANCIERE [Z] a donné à bail à la société MOSELLE COIF, aux droits de laquelle vient la SARL M’COIF, un local à usage commercial de 93,76 mètres carrés (n°B 62), situé dans le centre commercial GERIC, sis sur les communes de THIONVILLE et de TERVILLE (57), exploité sous l’enseigne ATHMOSP’HAIR, et ce pour une durée de douze années, moyennant le paiement d’un loyer minimum annuel de 44.180 euros hors taxes, outre un loyer additionnel, proportionnel au chiffre d’affaires, ainsi que diverses charges.

Un bail de renouvellement a été établi entre les parties le 05 septembre 2006, à effet au 22 juin 2007.

Un contrat de bail commercial en renouvellement a été établi le 17 novembre 2008, entre les parties, emportant substitution de l’indice de référence et portant le loyer minimum garanti de référence annuel à 61.079 euros hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 17 décembre 2018, la bailleresse a signfié à la preneuse un congé avec offre de renouvellement à compter du 22 juin 2019, moyennant l’application d’un nouveau loyer annuel de base, conduisant à la régularisation d’un bail commercial le 16 juillet 2019, comprenant de nouveau un loyer de base outre un loyer variable, d’une durée de dix ans.

La SARL M’COIF a fait l’objet, en date du 29 août 2019, d’une procédure de redressement judiciaire. Le 10 août 2021, la chambre commerciale du tribunal judiciaire de THIONVILLE a arrêté le plan de redressement de la SARL M’COIF, sur une durée de 10 ans.

Par acte d’huissier du 29 septembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la SARL M’COIF un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 74.569,70 euros.

Par acte en date du 27 octobre de 2022, la SARL M’COIF a fait assigner la Société Financière [Z] devant le tribunal de THIONVILLE, afin de solliciter l’annulation du commandement de payer.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions récapitulatives notifiées le 13 septembre 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SARL M’COIF demande du tribunal de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

— Dire le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 septembre 2022, délivré à la requête de la société financière [Z] à la société M’COIF nul et de nul effet ;

A titre subsidiaire

— Ordonner la suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 septembre 2022, délivré à la requête de la société financière [Z] à la société M’COIF ;

— Enjoindre à la société financière [Z] d’avoir à produire un décompte des loyers dus par la société M’COIF, expurgé des sommes dont l’origine remonte antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la demanderesse, des sommes décomptées durant les périodes de fermeture imposée par la crise sanitaire ainsi que des charges non justifiées en application du bail ;

— Accorder à la société M’COIF 24 mois de délai pour s’acquitter du montant de ses loyers arriérés ;

— Débouter la société financière [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit sur la décision à intervenir en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

— Condamner la société financière [Z] au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société financière [Z] aux entiers frais et dépens ;

La SARL M’COIF fonde ses demandes sur les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Au soutien de ses prétentions et à titre principal, la SARL M’COIF fait valoir que le commandement de payer est entaché de nullité en raison de l’irrégularité du décompte qui lui est annexé. Elle fait notamment valoir que le décompte litigieux inclut des sommes manifestement antérieures à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective, en violation des règles applicables aux créances antérieures, de sorte qu’elle sollicite la production par la bailleresse d’un décompte expurgé desdites sommes.

Elle reproche en outre à la bailleresse d’avoir agi de mauvaise foi en lui faisant délivrer le commandement visant la clause résolutoire, dès lors qu’elle n’a pas tenu compte des périodes de fermeture administrative imposées pendant la crise sanitaire liée à la COVID-19, ayant entraîné une réduction drastique de son activité, ainsi que de la réalisation de travaux à la suite de la fin de cette période ayant également restreint ou rendu plus difficile l’accès au centre commercial, impactant là-même son activité.

La SARL M’COIF oppose à ce titre la mauvaise foi de la bailleresse, quant aux demandes reconventionnelles formées par cette dernière dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, en faisant valoir que l’acte a créé une confusion dans son esprit, mêlant des sommes relevant du passif antérieur à la procédure collective ainsi que des sommes dues au titre d’une période économiquement particulièrement éprouvante avec des sommes correspondant aux échéances payées.

De surcroît, la SARL M’COIF ajoute que le commandement de payer de la bailleresse manque d’autant plus de précision que le poste des charges locatives et leurs justificatifs, dont la gestion est assurée par d’autres sociétés, ne sont pas suffisamment détaillés, contrevenant ainsi tant aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce qu’aux stipulations de l’article 15 du contrat de bail liant les parties.

La SARL M’COIF conteste ainsi la dette avancée par la bailleresse pour un montant de 44 301,08 euros à la date du 29 août 2019, en précisant que le décompte produit par la SA financière [Z] n’est pas probant, en l’absence de ventilation des charges d’une part, et qu’il n’est au demeurant pas à jour des règlements effectués au titre des loyers courants d’autre part.

Elle précise à ce titre être en mesure de justifier de la reprise du paiement des loyers courants, en faisant état de deux règlements effectués le 31 janvier 2024, de 25.489,03 euros et de 8.515,94 euros, respectivement au titre du dernier trimestre 2023 et du mois de janvier 2024.

Elle ajoute avoir en derniers lieux procédé au paiement du loyer du mois de juillet 2025, à hauteur de 9.351,66 euros le 19 août 2025, puis du loyer du mois d’août 2025, à hauteur de 9.351,67 euros le 12 septembre 2025, et avoir réglé au titre des charges 2024 la somme de 1.058,20 euros le 11 septembre 2025. Elle soutient par ailleurs qu’en dépit de son obligation, la bailleresse n’a pas communiqué les pièces justifiant des charges imputées au locataire, sur demande, de sorte qu’elle considère qu’au regard de la présentation peu détaillées des décomptes de charges et de l’absence de toute pièce justificative de ces dernières, il y a lieu de considérer que les charges en cause ne sont pas dues.

La SARL M’COIF affirme dès lors que « tout au plus », resterait due à la bailleresse la somme de 39.264,47 euros, concernant :

le loyer du 3ème trimestre 2023 à hauteur de 26.420,15 euros ;un écart relatif au loyer de juin 2025 d’un montant de 3.793,95 euros ;une somme de 9.050,37 euros (facture 25000331 du 21 mars 2025).

La demanderesse justifie sa demande d’octroi de délais de grâce en faisant état de sa bonne foi, des efforts conséquents déployés pour l’apurement des arriérés locatifs dans un contexte économique difficile, notamment au prix de la violation des dispositions légales applicables en matière de procédures collectives pour avoir procédé au règlement de loyers antérieurs au redressement judiciaire à hauteur de 13.844,38 euros le 28 octobre 2021, et de « la situation économique ».

Au dernier état de la procédure, par des conclusions récapitulatives en défense avec demandes reconventionnelles n°3 notifiées le 13 mai 2024 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SA FINANCIERE [Z] demande au tribunal de :

— Débouter la société M’COIF de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 septembre 2022 est valide,

— Débouter la société M’COIF de sa demande tendant à voir juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 septembre 2022,

— Débouter la société M’COIF de sa demande présentée à titre subsidiaire d’enjoindre la société FINANCIERE [Z] d’avoir à produire un décompte expurgé des sommes dont l’origine remonte antérieurement à la procédure de redressement judiciaire,

— Débouter la société M’COIF de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

A titre reconventionnel,

— Recevoir la société FINANCIERE [Z] en ses demandes et les déclarer bien fondées,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre la société FINANCIERE [Z], bailleur, et la société M’COIF, preneur, et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 31 octobre 2022 à 0 h 00,

— A titre reconventionnel et subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 16 juillet 2019 aux torts exclusifs de la société M’COIF pour défaut de paiement des loyers et charges, à effet de la décision à intervenir,

A titre reconventionnel et en toute hypothèse,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de la société M’COIF ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la Force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû, par la société M’COIF, à la société FINANCIERE [Z], une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 12.286,52 euros à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 31 octobre 2022 à 00h00, ou à titre subsidiaire, à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, jusqu’au départ effectif de la locataire et à la libération effective des lieux,

— Condamner la société M’COIF à payer à la société FINANCIERE [Z] la somme de 92.040,96 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés postérieurs au redressement judiciaire et arrêtés au 7 mai 2024, outre les intérêts au taux conventionnel correspondant au taux légal majoré de 5 points conformément au E de l’article 9, jusqu’à complet paiement, à compter de chaque échéance, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Condamner la société M’COIF à payer à la société FINANCIERE [Z] la somme de 9.204,09 euros au titre de l’indemnité en application de l’indemnité forfaitaire stipulée au E de l’article 9 du bail, arrêtée provisoirement au 7 mai 2024, outre les intérêts au taux conventionnel correspondant au taux légal majoré de 5 points conformément au E de l’article 9, jusqu’à complet paiement, à compter de chaque échéance, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société FINANCIERE [Z], conformément aux stipulations contractuelles, à titre de premier dédommagement ;

— Ordonner le retrait par la société M’COIF des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société M’COIF ;

— Ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société FINANCIERE [Z] sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée ;

— Juger que l’exécution provisoire est de droit ;

— Débouter la société M’COIF de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

— Condamner la société M’COIF au paiement à la société FINANCIERE [Z] d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, dont distraction, qui comprendront le coût des commandements de payer, de la signification de la décision à intervenir et de ses suites.

La SA FINANCIERE [Z] fonde ses demandes sur les dispositions des articles L. 143-2, L. 145-1 et suivants, L. 145-41 et R. 145-1 et suivants et R. 145-35 du Code de commerce, ainsi que sur celles des articles 1343-2, 1719, 1722 et 1728 du Code civil.

En défense, la SA FINANCIERE [Z] conteste la nullité du commandement de payer alléguée par la SARL M’COIF. Elle rappelle le principe selon lequel la mauvaise foi doit être prouvée par celui qui l’invoque. À cet égard, elle précise que la jurisprudence a clairement consacré le principe selon lequel la délivrance d’un commandement de payer au titre de loyers générés pendant la période de crise sanitaire ne constitue pas en soi un acte de mauvaise foi. En outre, la bailleresse souligne que l’activité exercée par la SARL M’COIF a cessé d’être affectée par une mesure de police administrative après la date du 19 mai 2021.

Elle ajoute que le commandement de payer a été délivré postérieurement à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, relative à l’état d’urgence sanitaire.

La SA Financière [Z] s’oppose de même à la demande de production d’un décompte expurgé, répliquant que plusieurs décomptes détaillés ont déjà été versés aux débats, en prenant expressément en compte la date d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la demanderesse, et que, s’agissant du décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire, il est de jurisprudence que la mention d’une somme supérieure à la dette véritable n’emporte pas nullité du commandement, lequel reste valable à due concurrence pour la partie non contestée, et ce quelle que soit l’importance de la disproportion.

Elle soutient que son décompte est fiable, et qu’il fait au demeurant apparaître de multiples impayés postérieurs au jugement de redressement judiciaire, donnant à ce titre pour exemples les défauts de paiement des sommes dues au titre des échéances des 2ème et 3ème trimestres 2022.

Elle qualifie de pure opportunité le moyen opposé par la demanderesse relatif à la ventilation des charges, exposant que celles-ci sont, en réalité, parfaitement détaillées.

Elle précise par ailleurs avoir satisfait à la demande de la SARL M’COIF en produisant un décompte des sommes dues postérieurement au redressement judiciaire, après avoir précisé que sa créance avait été admise au passif à hauteur de 18.648,47 euros. Elle fait valoir que le décompte annexé au commandement visait une somme totale de 74.569,70 euros au 27 septembre 2022, que le décompte du 26 avril 2023, établi au titre des sommes dues à partir du 29 août 2019, soit postérieurement au redressement judiciaire, s’élève à 93.176,86 euros TTC, que celui du 1er décembre 2023 mentionne un montant de 44.301,08 euros au titre des sommes dues à partir du 29 août 2019, et qu’au regard d’un dernier décompte arrêté au 07 mai 2024, le montant total des loyers, charges, taxes et accessoires postérieurs au redressement judiciaire s’élève désormais à la somme de 92.040,96 euros, en précisant qu’aucun règlement n’est intervenu sur l’année 2024, de sorte que le loyer courant n’est plus réglé.

Elle fait valoir que les sommes déjà réglées par la locataire n’apparaissent plus dans son décompte, de sorte que les paiements en cause ont bien été pris en considération, et que seules y apparaissent les sommes impayées.

La défenderesse conteste la bonne foi de la SARL M’COIF, notamment quant à la demande de délais de paiement formulée, en opposant que cette dernière ne produit aucun élément probant relatif aux difficultés de trésorerie qu’elle évoque, et qu’elle lui reproche sa propre mauvaise foi alors même qu’elle a pourtant consenti à un abandon de loyers à hauteur de 13 525,22 euros à la SARL M’COIF en considération des difficultés liées à la période de crise sanitaire.

La SA Financière [Z] s’oppose dès lors à toute demande de délais ou suspension de paiement, en soutenant que la preneuse a déjà bénéficié de larges délais qu’elle n’a pas mis à profit afin de régulariser la situation, et qu’elle ne justifie aucunement de sa situation financière actuelle.

À titre reconventionnel, la SA Financière [Z] sollicite du tribunal qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, à compter du 31 octobre 2022 à 00H00.

À titre reconventionnel et subsidiaire, elle sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la demanderesse en raison des défauts réitérés de paiement des loyers et charges aux échéances contractuelles, et ce depuis le prononcé du redressement judiciaire en août 2017.

Elle sollicite de même, en application des stipulations de l’article 29 du contrat de bail commercial, la condamnation de la société M’COIF au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 12 286,52 euros par mois, déterminée selon les modalités exposées dans ses écritures, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit du 31 octobre 2022 à 00H00, jusqu’au départ effectif de la preneuse, ou, à titre subsidiaire, à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Elle sollicite par ailleurs la condamnation de la SARL M’COIF à lui payer la somme de 92.040,96 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires impayés, arrêtés au 07 mai 2024, postérieurs au redressement judiciaire, outre les intérêts au taux conventionnel correspondant au taux légal majoré de 5 points en application de l’article 9 E stipulé au contrat de bail, ainsi, en dernier lieu, que la somme de 9.204,09 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée par le même article 9 E, arrêtée au 07 mai 2024, outre les intérêts, fixés selon les modalités rappelées ci-avant.

Elle sollicite au demeurant, en application de l’article 7 du contrat de bail, que le dépôt de garantie lui soit dès lors définitivement acquis, à titre de premier dédommagement.

L’ordonnance de clôture est intervenue 15 septembre 2025, aux termes de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie à juge unique du 1er décembre 2025.

A l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 09 février 2026, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé aux 30 mars 2026, 04 mai 2026 et enfin au 08 juin 2026.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article L . 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le contrat de bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que la clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi.

Aux termes l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des dispositions des articles 6 et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient aux parties d’alléguer, et de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail commercial du 16 juillet 2019 qu’une clause résolutoire a été stpulée aux termes de l’article 28, prévoyant qu’à défaut de paiement à leur échéance, notamment des loyers, charges et accessoires détaillés au sein de l’article concerné , un mois après la délivrance d’un commandement de payer et/ou d’un commendement visant la clause résolutoire, resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cais de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai accordé ou en cas d’exécution partielle par le preneur. (Pièce n°2 de la SA FINANCIERE [Z]).

La SA FINANCIERE [Z] justifie par ailleurs avoir fait signifier à la SARL M’COIF un commandement de payer “visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial” le 29 septembre 2022, en considération d’un solde débiteur total de 74 959,56 euros, au titre d’arriérés locatifs concernant la période du 1er janvier 2019 au 27 septembre 2022, selon un décompte annexé à l’acte.

Il convient cependant de relever de prime abord que ledit commandement de payer, loin de viser la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial alors applicable, soit celui du 16 juillet 2019, vise la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 05 septembre 2006, sans que la SARL M’COIF n’ait formé aucune observation sur ce point.

Il est par ailleurs constant que le décompte détaillé annexé à cet acte mentionne effectivement des dettes et des paiements recouvrant partiellement la période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, soit pour la période du 1er janvier 2019 au 29 août 2019.

Ce même décompte vise par ailleurs des loyers impayés nés postérieurement au dit jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 29 août 2019, ainsi que ceux générés après l’homologation du plan de redressement.

Si la SA FINANCIERE [Z] justifie de l’admission de sa créance au titre des loyers et charges impayées antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, à hauteur de 18.658,47 euros, il convient de relever que le plan de redressement judiciaire de la SARL M’COIF n’a pas été produit aux débats, ne permettant dès lors pas au tribunal de connaître les modalités précises d’apurement du passif, plan dont l’efficience n’a été remise en question par aucune des parties.

Il n’est nullement contesté que les loyers commerciaux nés postérieurement à l’ouverture du redressement judiciaire, soit à compter du mois de septembre 2019, sont dus en raison de leur nécessité pour le déroulement de la procédure et le maintien de l’activité de la SARL M’COIF, de sorte que les loyers et charges locatives nées à compter de cette date devaient être acquittés à leur échéance, de même qu’il est constant que les dispositions adoptées dans le cadre de la crise sanitaire n’ont pas eu pour objet ou pour effet d’en suspendre l’exigibilité.

Il résulte de l’examen des pièces produites aux débats que la demanderesse démontre qu’à la date de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, indépendamment de la somme de 74.569,70 euros mentionnée à l’acte, dont la défenderesse a reconnu qu’elle comportait alors pour partie des sommes relatives à la période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective, des factures afférentes aux loyers et charges postérieurs à l’ouverture de la procédure collective demeuraient impayées.

Il ne saurait par ailleurs être contesté que concomitamment à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 septembre 2021, la SARL M’COIF a procédé à plusieurs paiements.

S’il convient de relever, tel que soutenu par la SA FINANCIERE [Z], que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne saurait être tenu pour nul et de nul effet aux seuls motifs que ce dernier ait fait référence à un arriéré de loyers et charges erroné pour avoir intégré dans les sommes en cause celles dues pour la période antérieure à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, dès lors qu’il demeure valable pour le surplus, et que les loyers afférents à la période de la crise sanitaire sont restés exigibles, il convient également de retenir que la SARL M’COIF, qui se trouvait assurément alors dans une situation financière délicate, a néanmoins effectué d’importants efforts quant au règlement d’une partie des sommes sollicitées, tel qu’illustré par l’évolution de la dette résultant de la lecture des différents décomptes produits par la bailleresse, la SARL M’COIF ayant même admis avoir procédé à des règlements auprès de la défenderesse ayant pu excéder les montants arrêtés par le plan imposé à l’issue de la procédure collective.

Il convient encore de relever que bien qu’ayant patienté quelque peu, et ayant accordé à la SARL M’COIF une remise au titre des sommes exigibles afférentes à la période de la crise sanitaire, la SA FINANCIERE [Z] n’a pas mis en œuvre la clause résolutoire de bonne foi, en considération de la présentation à la preneuse d’un décompte erroné, d’un montant justifié supérieur à celui avancé, et alors qu’il n’est par ailleurs pas contesté que le montant des charges imputé à la preneuse n’avait pas été dûment justifié auprès de cette dernière, peu important à ce titre que la SARL M’COIF n’ait pas entendu auparavant former de contestation à ce titre.

La situation financière de la SARL M’COIF était par ailleurs assurément connue de la SA FINANCIERE [Z], laquelle a dû faire face à une forte baisse d’activité, au demeurant à la suite de l’adoption d’un plan de continuation consécutif à une procédure de redressement judiciaire, étant rappelé que la SARL M’COIF a vu son activité impactée par la crise sanitaire.

Il convient enfin de relever que la SA FINANCIERE [Z] ne justifie aucunement des sommes dont elle sollicite le paiement, en l’absence de production d’un décompte fiable et précis reprenant l’ensemble des sommes facturées à la preneuse au titre des loyers et charges imputés ainsi que l’ensemble des règlements effectués par cette dernière, la demanderesse reconnaissant à ce titre que le décompte produit ne fait mention que des sommes qu’elle considère restant dues par la SARL M’COIF, empêchant dès lors tout contrôle de la présente juridiction quant au montant réellement et précisément dû au titre des impayés exigibles. La défenderesse ne produit notamment aucun décompte expurgé du montant des charges non justifiées, rendant indéterminable le montant de son éventuelle créance au regard des pièces produites, et ce d’autant plus que la SA FINANCIERE [Z] n’a nullement entendu répliquer aux dernières conclusions de la SARL M’COIF faisant état de l’intervention de nouveaux règlements, notamment au cours de l’année 2024, dont elle justifie.

Il y a dès lors lieu de dire le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du “05 septembre 2006", soit en réalité du 16 juillet 2019, signifié à la SARL M’COIF le 29 septembre 2022 à la requête de la SA FINANCIERE [Z] nul, et n’ayant dès lors produit aucun effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial.

La SA FINANCIERE [Z] sera dès lors déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial du 16 juillet 2019 et de l’ensemble des demandes subséquentes y afférentes.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la SARL M’COIF.

2) Sur la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Il résulte de l’article 1728 du code civil que « l’une des deux obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus. »

Il résulte des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile qu’il appartient aux parties d’alléguer, et de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si le jeu de clause résolutoire a été écarté en considération d’une mise en œuvre de cette dernière de mauvaise foi par la bailleresse, il n’en demeure pas moins que cette dernière justifie, par la production de plusieurs décomptes, du non respect par la preneuse de son obligation de payer régulièrement et à terme les loyers afférents à la jouissance des locaux mis à sa disposition, et ce indépendamment du montant des arriérés pris en considération par chacune des parties, notamment en fonction du caractère justifié ou non du montant des charges locatives imputées à la SARL M’COIF.

La SARL M’COIF reconnaît aux termes de ses dernières conclusions devoir, « tout au plus », une somme de 39.264,47 euros au titre de loyers impayés, représentant le loyer du 3ème trimestre 2023, ainsi que des sommes liées à l’année 2025.

Il a cependant été précédemment relevé que la SARL M’COIF a fait montre d’efforts importants afin d’assainir sa situation à l’égard de la SA FINANCIERE [Z], et que les nombreux et réguliers retards de paiement ne résultaient d’aucune intention dilatoire ou de mise en œuvre de mauvaise foi de ses obligations contractuelles mais de l’intervention de diverses circonstances économiques liées à un contexte difficile, notamment relatif à l’intervention de la crise sanitaire, puis de la réalisation de travaux ayant rendu plus compliqué l’accès au centre commercial concerné, circonstances non contestées par la bailleresse.

Il convient encore de rappeler qu’il incombe à la présente juridiction de prendre notamment en considération le montant actuellement dû par la SARL M’COIF à la SA FINANCIERE [Z], et plus particulièrement d’apprécier de l’existence au jour de la présente décision d’une éventuelle dette de la preneuse à l’égard de la bailleresse.

Tel que précisé ci-avant, les éléments parcellaires, et au demeurant arrêtés selon un dernier décompte au 1er avril 2024, mentionnant alors une absence de tout versement par la SARL M’COIF au cours du premier trimestre 2024, sans que le montant des charges injustifiées n’ait au demeurant été expurgé, et ne faisant par ailleurs mention à ce titre que de certains postes de charges, se trouvent contredits par la justification de règlements intervenus au cours de l’année 2024 à l’initiative de la preneuse, et ce également au cours de l’année 2025 (pièces n°22, 23, 26 à et 25 à 33 de la SARL M’COIF), conduisant la SARL M’COIF à ne plus reconnaître devoir, au titre de la période retenue par la SA FINANCIERE [Z] dans le cadre de sa demande, arrêtée au 1er avril 2024, ne plus être débitrice que des sommes dues en considération des loyers relatifs au 3ème trimestre de l’année 2023, représentant une somme de 26.420,15 euros selon l’évocation par la demanderesse d’une facture n°0007188-24000594 du 13 juin 2024, laquelle ne se trouve pas mentionnée dans le dernier décompte produit par la défenderesse, arrêté au 1er avril 2024, lequel ne fait en tout état de cause pas mention d’un impayé relatif au 3ème trimestre 2023 (pièce n°8 de la SA FINANCIERE [Z]).

Bien que n’ayant pas présenté de décompte des charges qu’elle estime indues à défaut d’avoir été justifiées par la bailleresse, il ne saurait être contesté que l’existence et le cas échéant le montant d’une éventuelle dette locative persistante de la SARL M’COIF doivent être appréciés en considération d’une déduction de ces charges impayées, étant relevé qu’aucun justificatif de charge ne se trouve en tout état de cause produit aux débats par la SA FINANCIERE [Z].

Il y a dès lors lieu, à défaut pour le tribunal d’être en mesure d’apprécier de ces éléments, de débouter la SA FINANCIERE [Z] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 16 juillet 2019, et, consécutivement, de l’ensemble des demandes subséquentes y afférentes.

3) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, la SA FINANCIERE [Z] sera condamnée aux dépens.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Partie perdante, la SA FINANCIERE [Z] sera également condamnée à payer à la SARL M’COIF la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de la demande formée du même chef à l’encontre de la SARL M’COIF.

4) Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit à l’égard des instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile disposent à ce titre que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, en considération de l’introduction de l’instance par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2022 et de l’absence d’élément justifiant de l’écarter, l’exécution provisoire de droit du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 septembre 2022, délivré à la requête de la SA FINANCIERE [Z] à la SARL M’COIF est nul ;

DIT que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial du 16 juillet 2019 n’est pas acquise ;

DÉBOUTE la SA FINANCIERE [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE la SARL M’COIF de l’ensemble de ses demandes à l’exception de celle formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA FINANCIERE [Z] à payer à la SARL M’COIF la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA FINANCIERE [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 08 juin 2026 par Monsieur David RIOU, Vice-Président, assisté de Madame Sévrine SANCHES, Greffier.

Le Greffier Le Président