TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00220 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6PS

ORDONNANCE DE REFERE N°26/303

DU : 10 Avril 2026

S.C.I. [U]

C/

[S] [H]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 10/04/2026;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’Appel de METZ déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [U], demeurant 9 Rue des Arbrisseaux – 57710 TRESSANGE

Rep/assistant : M^e Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Madame [S] [H], demeurant 95 Route de Havange – 57440 ANGEVILLERS, non comparante

Date des débats : 10 Février 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juin 2022, ayant pris effet à la même date, la société civile immobilière (S.C.I.) [U] a donné à bail à Madame [S] [H] un bien immobilier à usage d’habitation situé 95 route de Havange à ANGEVILLERS (57440), le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 650 euros hors charges outre 80 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeurant impayés, la S.C.I. [U] a fait signifier à Madame [S] [H] un commandement de payer la somme principale de 3 927 euros visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025.

La société demanderesse a informé la CCAPEX de la situation d’impayés le 25 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 juillet 2025 (dépôt étude), la S.C.I. [U] a fait assigner à Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande de :

— dire et juger les demandes de la société civile immobilière [U] recevables et bien fondées ;

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre la S.C.I. [U] et Madame [S] [H] à compter du 24 mai 2025 ;

— ordonner l’expulsion des locaux sis à ANGEVILLERS, 95 route de Havange, de Madame [S] [H], et de tout occupant avec elle ou de son chef, sans délai suivant la signification du jugement à intervenir ;

— dire et juger que l’expulsion sera ordonnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— dire et juger que l’huissier instrumentaire aura la faculté de requérir le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai de 15 jours suivant le commandement de quitter les lieux ;

— condamner Madame [S] [H], à titre provisionnel, à payer à la S.C.I. [U] une indemnité d’occupation des lieux égale au montant et charges hors APL, qui pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail, soit un montant mensuel de 786,01 euros pour le logement, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Madame [S] [H], à titre provisionnel, à payer à la S.C.I. [U] la somme de 7 119,55 euros représentant les loyers impayés à la date du 9 juillet 2025 ;

— dire et juger que ce montant portera intérêt au taux légal à compter du 24 Mars 2025, date de première mise en demeure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner Madame [S] [H] à régler à la S.C.I. [U] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [S] [H] aux entiers frais et dépens de la présente instance ainsi qu’à ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 28 juillet 2025.

A l’audience du 10 février 2026, la SCI [U] maitient ses demandes et se réfère à ses écritures. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 11 835,61 €.

Madame [S] [H], bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude le 22 juillet 2025, n’a pas comparu, et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, “II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Si l’obligation prévue à l’article 24 II de la loi susvisée n’est pas applicable aux sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, la S.C.I [U] justifie en tout état de cause avoir informé la CCAPEX le 25 mars 2025, de la situation d’impayés, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2025.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 11 835,61euros suivant décompte arrêté au mois de janvier 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer.

Madame [S] [H] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, lui a été signifié le 24 mars 2025.

Madame [S] [H], non comparante, ne justifie de fait pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant le locataire. Par ailleurs, il ressort des débats que la défenderesse n’a pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience, ce qui rend impossible la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi susvisée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 24 mai 2025.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Madame [S] [H] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

La S.C.I [U] sera par ailleurs déboutée de sa demande d’ordonner l’expulsion sous astreinte ainsi que de sa demande tendant à “dire et juger que l’huissier instrumentaire aura la faculté de requérir le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai de 15 jours suivant le commandement de quitter les lieux.”

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la créance du bailleur

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.C.I. [U] produit un décompte aux termes duquel Madame [S] [H] reste devoir la somme de 11 835,61 euros au mois de janvier 2026 (loyer de janvier 2026 inclus).

Madame [S] [H] n’apporte de fait aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 11 835,61 euros (décompte arrêté au mois de janvier 2026, mois de janvier inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 24 mars 2025 sur la somme de 3 927 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise”.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (cass civ 3ème, 20 mars 2025), il y a lieu de faire droit à la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [S] [H] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Madame [S] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 786,01 euros, qui sera révisée, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [S] [H] sera condamnée à payer à la S.C.I. [U] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en contestation du bail intentée par la S.C.I. [U] ;

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail et l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 8 juin 2022 entre la S.C.I. [U] et Madame [S] [H] concernant le bien à usage d’habitation situé 95 route de Havange à ANGEVILLERS (57440), à la date du 24 mai 2025, ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, S.C.I. [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS la S.C.I. [U] de sa demande d’ordonner l’expulsion sous astreinte ;

DEBOUTONS la S.C.I [U] de sa demande tendant à “dire et juger que l’huissier instrumentaire aura la faculté de requérir le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai de 15 jours suivant le commandement de quitter les lieux.”;

CONDAMNONS Madame [S] [H] à verser à la S.C.I. [U], à titre provisionnel, la somme de 11 835,61 euros (décompte arrêté au mois de janvier 2026, mois de janvier inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur la somme de 3 927 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 25 mai 2025, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme mensuelle de 786,01 euros ;

CONDAMNONS Madame [S] [H] à verser à la S.C.I. [U], à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois de février 2026 (décompte produit arrêté au mois de janvier 2026, incluant le mois de janvier 2026), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [S] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [S] [H] à verser à la S.C.I. [U] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,