TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026 N°: 26/00019

N° RG 22/01585 – N° Portalis DB2S-W-B7G-ESWW

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 17 Novembre 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026

DEMANDEURS

M. [F] [O]

né le 18 Février 1977 à [Localité 7] (SUISSE)

demeurant [Adresse 5] (SUISSE)

Mme [W] [E] [U] [M]

née le 22 Juillet 1980 à [Localité 4] (ARGENTINE)

demeurant [Adresse 5] (SUISSE)

représentés par Maître Christophe COTTET-BRETONNIER de la SCP COTTET-BRETONNIER NAVARRETE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDEURS

M. [N] [I]

né le 07 Février 1990 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

Mme [V] [G]

née le 31 Décembre 1995 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Florent FRANCINA de la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

S.A.S. REGIE GRAND GENEVE, en sa qualité de Syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Défaillant, n’ayant pas constitué avocat

Grosse(s) délivrée(s) le /01/26

à

— M^e FRANCINA

Expédition(s) délivrée(s) le /01/26

à

— M^e COTTET-BRETONNIER

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 18 janvier 2021, les époux [F] [O] et [W] [E] [U]-[M] ont acquis de [N] [I] et [V] [G], pour le prix de 166 000 euros, un appartement et une cave se trouvant dans un immeuble sis [Adresse 3] administré par la REGIE GRAND GENEVE.

Le 16 avril 2021, les époux [O] ont reçu convocation pour l’assemblée générale des copropriétaires de juin 2021 avec comptes de la copropriété et budget de copropriété débiteur de près de 18000 euros.

Par courrier du 26 août 2021, les époux [O] ont mis en demeure les consorts [I]-[G] de consentir à l’annulation de la vente, aux motifs que :

— l’état financier de la copropriété était une information déterminante de leur consentement,

— le pré-état reçu le 14 septembre 2020 n’a mentionné aucun impayé de charges de copropriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 15 septembre 2020 ne leur a pas été communiqué,

— les vendeurs n’ont fait mention d’aucun problème ou procédure en cours dans la copropriété, alors qu’ils avaient connaissance de la dette et de la situation financière préoccupante et n’en ont pas informé les acquéreurs.

Par courrier du 2 septembre 2021, les consorts [I]-[G] ont indiqué que le défaut d’informations reposait sur les professionnels intervenus dans la vente.

Par courrier du 26 octobre 2021, les époux [O] ont de nouveau mis en demeure les consorts [I]-[G] de consentir à l’annulation de la vente. Aucune réponse n’a été adressée.

Par acte d’huissier de justice des 9 et 15 juin 2022, les époux [O] ont fait assigner les consorts [I]-[G] et la REGIE GRAND GENEVE devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de résolution de vente immobilière.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 mai 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les époux [O] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1641 et suivants, 1130 et suivants, 1104, 1112-1 et 1240 du code civil, L721-2 du code de la construction et de l’habitation, et 5 du décret du 17 mars 1965, qu’il :

— ordonne la résolution de la vente de l’appartement sis [Adresse 3], intervenue le 18 janvier 2021 entre eux et les consorts [G]-[I], au titre de la garantie des vices cachés, ou subsidiairement au titre du dol commis par les vendeurs,

— condamne solidairement les consorts [G]-[I] à leur payer la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts.

— condamne subsidiairement, solidairement les consorts [G]-[I] à leur payer la somme de 10000 euros au titre du manquement à l’obligation d’information,

— condamne la REGIE GRAND GENEVE en sa qualité de syndic à leur payer la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamne les consorts [G]-[I] et la REGIE GRAND GENEVE, in solidum, à leur payer la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne les consorts [G]-[I] et la REGIE GRAND GENEVE, in solidum, aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 janvier 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [G]-[I] demandent au tribunal de :

— débouter les époux [O] de leurs demandes,

— condamner subsidiairement la REGIE GRAND GENEVE à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

— condamner in solidum les époux [O], ou qui mieux le devra, à leur verser la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux [O], ou qui mieux le devra, aux dépens dont distraction au profit de M^e FRANCINA sur son affirmation de droits.

La REGIE GRAND GENEVE n’a pas constitué avocat et n’a donc pas conclu.

La clôture de l’instruction a été fixée au 21 janvier 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, la REGIE GRAND GENEVE a été assignée à étude d’huissier de justice.

En outre, la demande des époux [O] concerne une résolution de vente sans montant déterminé, ouvrant le droit d’appel.

En conséquence, la présente décision, étant susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

I/ Sur la résolution de la vente

1) S’agissant des vices cachés

Conformément aux dispositions des articles 1641 et 1644 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il est de jurisprudence constante, depuis une décision de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 22 juillet 1992, que la résolution de la vente entraîne sa disparition rétroactive, des restitutions réciproques s’imposant entre les parties pour annihiler l’exécution que le contrat a reçue : l’acheteur doit restituer le bien acheté et le vendeur le prix perçu.

En l’espèce, les époux [O] sollicitent la résolution de la vente conclue le 18 janvier 2021 avec les consorts [I]-[G] sur le fondement de la garantie des vices cachés et soutiennent n’avoir été destinataires des comptes débiteurs de la copropriété que le 16 avril 2021, alors que les vendeurs, le syndic, l’agent immobilier et le notaire leur avaient affirmés que la copropriété était en bonne santé financière, et que les vendeurs connaissaient les difficultés financières et les problèmes de sécurité rencontrés par la copropriété, pour avoir été destinataires des comptes établis par chaque assemblée générale avant la vente.

Il ressort de l’acte authentique de vente du 18 janvier 2021 (pièce n°1 des époux [O]) que :

— les consorts [I]-[G] ont vendu aux époux [O] le bien litigieux ,

— le vendeur atteste ne pas avoir reçu de convocation pour une assemblée des copropriétaires,

— le trop ou moins perçu sur provisions, révélé pour l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire au moment de l’approbation desdits comptes (page 26),

— le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’ensemble des informations dont il dispose, ayant un lien direct avec le contenu du contrat, et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement (page 30),

— sont mentionnés les charges, les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, et le budget de la copropriété jusqu’en 2021 (pages 24 et 25),

— ont été remis aux acquéreurs (page 10) :

* les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années,

* le montant des charges prévisionnelles payées par le vendeur sur les deux exercices précédents la vente,

* les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires,

* l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs,

* la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds, versée par le vendeur.

En outre, les époux [O] justifient avoir demandé aux notaires et agents immobiliers, par courrier électronique du 19 octobre 2020, le procès-verbal de l’assemblée générale s’étant tenue en septembre 2020 (pièce n°3), l’agent immobilier leur ayant répondu le 20 octobre 2020 que le procès-verbal sollicité n’était pas encore établi (pièce n°16).

Ils démontrent également avoir finalement reçu un état des comptes des copropriétaires établi le 16 avril 2021 par la RÉGIE GRAND GENÈVE, révélant une dette de la copropriété de 17 915,78 euros (pièce n°4) et que les dettes de chaque copropriétaire s’élèvent à des sommes s’échelonnant de 807,75 à 6237,41 euros, mais ne mentionnant pas les dates à compter desquelles elles ont été contractées.

La lecture du procès-verbal d’assemblée du 15 septembre 2020 (pièce n°6 des époux [O]) permet de relever que les consorts [I]-[G] étaient présents à la réunion d’assemblée générale (page 1), ont approuvé les comptes de charges sans réserves pour l’exercice clos le 31 décembre 2019 (page 2), et que l’assemblée générale a également approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice de 2020 à hauteur de 8000 euros (page 3).

Cependant, ledit procès-verbal ne mentionne pas le solde débiteur de l’état des comptes des copropriétaires susmentionné, et approuve les comptes de l’année 2019 et non pas de l’année 2020.

Il en résulte que les consorts [I]-[G] connaissaient l’état de santé financier de la copropriété, mais qu’il n’est pas démontré que la dette de 17 915,78 euros soit née antérieurement à la vente du 18 janvier 2021.

En outre, les époux [O] produisent divers échanges de courriers électroniques avec leurs locataires, relatifs à des problèmes de sécurité rencontrés dans la copropriété (pièces n°12 à 15 et 17 des époux [O]).

Il n’est toutefois pas établi de lien de corrélation entre la diminution de l’usage de la chose par les locataires au titre des problèmes de sécurité, et le solde débiteur de copropriété de 17 915,78 euros, d’autant que les époux [O] reconnaissent avoir souscrit un bail d’habitation, tels qu’ils l’avaient prévu dans leur projet d’investissement locatif, ces derniers pouvant alors faire usage de leur bien comme ils l’entendent.

Les époux [O] ne rapportent donc pas la preuve de l’existence d’un vice caché.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de résolution de la vente du 18 janvier 2021 conclue avec les consorts [I]-[G], au titre de la garantie des vices cachés.

2) S’agissant du dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Conformément aux articles 1130 et 1131 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Il est de jurisprudence constante, depuis un arrêt de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 14 octobre 1997, que la nullité du contrat entraîne une restitution réciproque du bien et du prix.

En l’espèce, les époux [O] sollicitent subsidiairement la nullité de la vente pour dol, et soutiennent que les consorts [I]-[G] leur ont sciemment dissimulé l’existence des dettes de la copropriété, et que s’ils les avaient connues, ils n’auraient pas acquis le bien.

Cependant, les consorts [I]-[G] produisent un état daté pour la mutation des lots de copropriété du 15 janvier 2021, soit trois jours avant la vente, mentionnant les dépenses et charges de copropriété dues à cette date, précisant que les comptes arrêtés au 31 décembre 2020 ne sont pas encore validés, la date de l’assemblée générale n’étant pas encore fixée et que la copropriété n’est pas en difficulté au sens des articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n°1).

Il convient de relever que cet état daté était annexé in extenso à l’acte authentique de vente du 18 janvier 2021, ledit acte précisant l’absence d’empêchement à la réalisation de la vente, et que les acquéreurs déclarent avoir pris connaissance de l’état daté par la lecture qui lui en a été faite par le notaire (pièce n°1 des époux [O], page 24).

Par conséquent, il n’est pas établi que les consorts [I]-[G] ont dissimulé aux époux [O] l’état financier de la copropriété, dont les comptes de l’année 2020 n’étaient pas encore connus au moment de la vente.

Il résulte de ces éléments, et des développements précédents, que les consorts [I]-[G] n’ont pas davantage manqué à leur obligation d’information.

En conséquence, les époux [O] seront déboutés de leur demande de nullité de la vente du 18 janvier 2021 conclue avec les consorts [I]-[G], au titre du dol, et seront déboutés de leur demande au titre du manquement à l’obligation d’information.

II/ Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

1) Sur les demandes à l’encontre des consorts [I]-[G]

En l’espèce, les époux [O] sollicitent la somme de 10 000 euros en indemnisation de leurs préjudices financier et moral, et soutiennent avoir été contraints d’engager des frais bancaires et de notaires, et d’accorder une réduction de loyer à leur locataire.

Cependant, ils succombent à prouver toute faute de la part des consorts [I]-[G] et seront par conséquent déboutés de leur demande.

2) Sur les demandes à l’encontre de la RÉGIE GRAND GENÈVE

L’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation, s’appliquant à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou à la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, dispose qu’en cas de promesse de vente les documents et informations relatifs à l’organisation de l’immeuble tels que les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic, et les informations financières telles que l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, sont remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse.

Conformément aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1965, le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

En l’espèce, les époux [O] sollicitent la condamnation de la RÉGIE GRAND GENÈVE en sa qualité de syndic, au paiement de la somme de 10 000 euros en indemnisation de leur préjudice, et soutiennent qu’elle a manqué à son devoir d’information en ne transmettant pas d’état daté mentionnant la dette de la copropriété.

Cependant, les demandeurs reconnaissent dans leurs écritures qu’un état daté a été fourni par le syndic le 14 septembre 2020 (page 24), mais ne précisant les dettes existantes.

Le second état daté versé aux débats ne mentionne pas davantage la dette de la copropriété (pièce n°1 des consorts [I]-[G]), ne permettant pas d’établir que ladite dette existait avant la vente du 18 janvier 2021.

Par conséquent, le syndic a effectivement versé deux états datés au notaire en charge de la vente avant réitération de celle-ci.

Enfin, il ressort de la promesse synallagmatique de vente du 9 octobre 2020 (pièce n°2 des époux [O]) et de l’acte définitif du 18 janvier 2021 (pièce n°1 des époux [O]) qu’ont été remis aux acquéreurs :

— les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années,

— le montant des charges prévisionnelles payées par le vendeur sur les deux exercices précédents la vente,

— les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires,

— l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs,

— la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur (pièce n°1 page 10).

En conséquence, les époux [O] succombent à prouver l’existence d’une faute commise par la RÉGIE GRAND GENÈVE, et seront déboutés de leur demande.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, les époux [O] succombent à l’instance.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum aux dépens, distraits au profit de M^e FRANCINA, avocat au barreau de Thonon-les-Bains.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [O] sont condamnés aux dépens.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum à payer aux consorts [I]-[G] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE [F] [O] et [W] [E] [U] [M] épouse [O] de leurs demandes en nullité de la vente, conclue le 18 janvier 2021 avec [N] [I] et [V] [G], du bien immobilier sis [Adresse 3], et en réparation de préjudices ;

CONDAMNE [F] [O] et [W] [E] [U] [M] épouse [O] in solidum aux dépens, distraits au profit de M^e FRANCINA, avocat au barreau de Thonon-les-Bains, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE [F] [O] et [W] [E] [U] [M] épouse [O] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [F] [O] et [W] [E] [U] [M] épouse [O] in solidum à payer à [N] [I] et [V] [G] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,