TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01921 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NHRP

AFFAIRE :

[T]

S.C.I. GUIOL

C/

[E]

[E]

JUGEMENT réputé contradictoire du 24 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e RECOTILLET

Copie : Monsieur [B] [E] – Madame [Z] [E]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 24 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [T]

né le 10 Septembre 1931 à NICE (06100)

7 chemin des Crêtes C1

06300 NICE

représenté par M^e RECOTILLET, avocat du barreau de TOULON

S.C.I. GUIOL

24 rue de l’Hôtel des Postes

06000 NICE

représenté par M^e RECOTILLET, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [E]

né le 25 Mai 1976 à KAIROUAN

2 rue Regimbaud – 2ème étage – porte gauche

83100 TOULON

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [E]

née le 10 Octobre 1983

2 rue Regimbaud – 2ème étage – porte gauche

83100 TOULON

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 06 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 NOVEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 03 janvier 2022, Monsieur [W] [P], représentée par son mandataire Equinox Immobilier, a consenti à Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement non meublé situé 2 Rue Régimbaud – 2ème étage porte gauche – 83100 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 610,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 20,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 610,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2024, la SCI GUIOL et Monsieur [W] [P] ont fait signifier à Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] un congé avec offre de vente du logement soumis à bail, pour la somme de 148 000,00 euros et à effet au 02 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, la SCI GUIOL et Monsieur [W] [P] ont fait signifier à Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 12 mars 2025, la SCI GUIOL et Monsieur [W] [P] ont fait assigner Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon afin de :

Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 06 juin 2024 pour le 02 janvier 2025 ;Déclarer Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] occupants sans droit ni titre du bien soumis à bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] ainsi que celles de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Condamner solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] à payer à la SCI GUIOL et Monsieur [W] [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, indemnité indexée comme le loyer, avec intérêts de droit ; Condamner solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] à payer à la SCI GUIOL et Monsieur [W] [P] la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance, comprenant les frais du congé et de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 14 mars 2025.

Au soutien de leurs demandes et au visa de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, ils exposent que le congé avec offre de vente a été signifié à Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] le 06 juin 2024, à effet au 02 janvier 2025, soit à la date de terme du bail, respectant ainsi le préavis légal. Ils soutiennent que le congé est régulier sur la forme et sur le fond, de sorte que les défendeurs se trouvent désormais occupants sans droit ni titre du logement, ce malgré une sommation de quitter les lieux en date du 29 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 octobre 2025, au cours de laquelle la SCI GUIOL et Monsieur [W] [P] étaient représentés par leur Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Ils précisent qu’il n’existe aucun impayé de loyers.

Madame [Z] [E] a comparu. Elle explique avoir quatre enfants mineurs à charge et être à la recherche d’un autre logement de type F5.

Monsieur [B] [E], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail pour congé pour vente et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020 et par l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, que :

« I— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (..)

III – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

Aux termes de l’arrêté du 18 décembre 2023 modifiant l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif que le plafond de ressources pour une personne seule est de 22 642 euros annuels et de 43 899 euros pour un foyer de quatre personnes vivant hors île de France.

En l’espèce, le congé pour vente délivré par les bailleurs le 06 juin 2024, signifié à personnes, et à effet au 02 janvier 2025, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux. En effet, ce congé, délivré au terme du contrat de location en cours, mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé au locataire ainsi que les conditions et le prix de la vente.

Or, malgré ce congé, il est patent que Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] se sont maintenus dans les lieux après le 02 janvier 2025, date de résiliation du contrat par l’effet du congé, ce qui résulte notamment de la sommation de quitter les lieux qui leur a été faite en date du 29 janvier 2025 mais aussi des propos tenus par Madame [Z] [E] à l’audience.

Dans ces conditions, Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] se retrouvent occupants sans droit ni titre du logement pris à bail sis 2 Rue Régimbaud – 2ème étage porte gauche – 83100 TOULON, et ce depuis le 02 janvier 2025 à minuit.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E], leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée des lieux sis 2 Rue Régimbaud – 2ème étage porte gauche – 83100 TOULON, selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 02 janvier 2025, Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] étant dès lors occupants sans droit ni titre depuis le 02 janvier 2025 à minuit.

Il convient dès lors, dans l’attente du départ effectif de Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E], de fixer à leur charge et solidairement une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 03 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, déduction faite des sommes qui auraient été d’ores et déjà versées par eux, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Toutefois, il n’y a pas lieu de dire que cette indemnité d’occupation sera indexée comme le loyer, étant donné qu’il s’agit d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais du congé et de l’assignation.

Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] seront également condamnés in solidum à payer à la SCI GUIOL et Monsieur [W] [P] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE valable le congé pour vente délivré par la SCI GUIOL et Monsieur [W] [P] à Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] le 06 juin 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail de location du 03 janvier 2022 conclu entre d’une part Monsieur [W] [P] et d’autre part Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] sur le logement sis 2 Rue Régimbaud – 2ème étage porte gauche – 83100 TOULON par l’effet du congé pour vente à la date du 02 janvier 2025 ;

CONSTATE que Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 02 janvier 2025 à minuit ;

ORDONNE à Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux situés 2 Rue Régimbaud – 2ème étage porte gauche – 83100 TOULON, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] à payer à la SCI GUIOL et Monsieur [W] [P] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 03 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, déduction faite des sommes d’ores et déjà versées par eux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais du congé et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [Z] [E] à payer à la SCI GUIOL et Monsieur [W] [P] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT