TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/06979 – N° Portalis DB3E-W-B7I-NB3R

AFFAIRE :

SCI NALA

C/

[R]

JUGEMENT réputé contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire : M^e FAIN-ROBERT

Copie : Monsieur [N] [R]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

SCI NALA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e FAIN-ROBERT, avocat du barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e MINO, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [R]

né le 27 Septembre 1946 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 mai 2016, la SCI NALA, représentée par son mandataire Carini Immobilier, a consenti à Monsieur [N] [R] et Madame [W] [U] épouse [E] un bail à usage d’habitation d’une durée de 3 ans portant sur un logement non meublé sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 380,00 euros, outre une provision sur charges de 50,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 380,00 euros.

Le 02 juin 2016, Madame [W] [U] épouse [E] a donné son préavis de départ et a quitté le logement.

Le 15 mars 2024, le gestionnaire du bien a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [N] [R] aux fins de régler la somme de 970,98 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 avril 2024, un premier commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a été délivré par la SCI NALA à Monsieur [N] [R] pour la somme en principal de 1 456,47 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 12 avril 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 23 avril 2024.

Le 12 juin 2024, le gestionnaire du bien a adressé une deuxième mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [N] [R] aux fins de régler la somme de 1 114,42 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 juillet 2024, un deuxième commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a été délivré par la SCI NALA à Monsieur [N] [R] pour la somme en principal de 1 265,51 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 09 juillet 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 22 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 25 octobre 2024, la SCI NALA a fait assigner Monsieur [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, à la date du 18 septembre 2024,

Prononcer, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail conclu le 30 mai 2016,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [R], ainsi que de tout occupant de son chef et de tout mobilier des lieux loués sis [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Fixer à une somme correspondant au montant du loyer et charges en cours, le montant de l’indemnité à compter de la date de résiliation jusqu’au jour du départ effectif du requis et de tout occupant de son chef et de tout mobilier,

Condamner Monsieur [N] [R] à payer à la SCI NALA le montant de ladite indemnité d’occupation,

Condamner Monsieur [N] [R] à payer à la SCI NALA la somme de 1 689,33 euros arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus, à parfaire à la date de la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [N] [R] à payer à la SCI NALA la somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [N] [R] aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 29 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2025, au cours de laquelle La SCI NALA était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Il a été autorisé à produire un décompte actualisé en cours de délibéré.

Au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, et des articles 1227, 1713, 1728 et 1741 du code civil, il soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [N] [R] est acquise depuis le 18 septembre 2024 suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée en totalité par la locataire dans les deux mois de sa signification.

A titre subsidiaire il soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement répété des loyers et charges.

Monsieur [N] [R], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

Par courrier électronique en date du 18 juin 2025, le Conseil de la SCI NALA a adressé à la présente juridiction un décompte définitif mis à jour le 12 mai 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 29 octobre 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 22 juillet 2024).

L’action de La SCI NALA est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [N] [R], qui s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail en date du 30 mai 2016 le liant à la SCI NALA, a mis fin de façon délibérée à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité, et ce en dépit du fait qu’il ait repris les paiements postérieurement au premier commandement de payer qui lui a été délivré en date du 22 avril 2024. S’il résulte du Diagnostic Social et Financier réalisé par le Département du Var en date du 30 avril 2025, que Monsieur [N] [R], âgé de 78 ans, semble avoir rencontré des difficultés de santé en début d’année 2024 qui sont susceptibles d’expliquer ce défaut de paiement, il n’en demeure pas moins qu’il a réitéré ces manquements après la délivrance du second commandement de payer, et qu’il ne s’est pas présenté en tout état de cause à l’audience pour exposer sa situation voire les difficultés qu’il a pu effectivement rencontrer.

Ainsi, malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article VII du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 18 juillet 2024, le défendeur n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis, ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle il ne s’est pas présenté.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article VII du bail à la date du 19 septembre 2024.

Il résulte par ailleurs de la lecture du Diagnostic Social et Financier réalisé par le Département du Var en date du 30 avril 2025 que Monsieur [N] [R] aurait quitté les lieux au 31 janvier 2025 en remettant les clés du logement, après avoir adressé un courrier en ce sens au gestionnaire du bien, lequel aurait confirmé cette information auprès du Département.

Bien que la demanderesse n’ait pas évoqué cet élément à l’audience, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 12 mai 2025, que la dette locative est arrêtée au mois de février 2025 avec un montant peu élevé pour cette échéance, et alors que le dépôt de garantie a été encaissé le 03 février 2025 pour apurer une partie de la dette locative, ce qui corrobore le fait que Monsieur [N] [R] ait effectivement quitté le logement à la fin du mois de janvier 2025, avant qu’un état des lieux ne soit réalisé, sans toutefois qu’aucune pièce justificative ne soit produite en ce sens aux débats.

Aussi, il y a lieu de débouter la SCI NALA de sa demande d’expulsion, qui apparaît dès lors et en l’état de ces éléments, sans objet.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des

lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 12 mai 2025 que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 1 511,90 euros, mois de février 2025 inclus, après déduction du dépôt de garantie. Les frais de procédure inclus dans le décompte locatif ne seront pas retenus, étant rappelé que seuls les termes locatifs impayés peuvent constituer la dette locative.

En conséquence, Monsieur [N] [R] sera condamné à verser cette somme de 1 511,90 euros au bailleur, jusqu’au mois de février 2025 inclus.

En revanche, il y a lieu de débouter la SCI NALA de sa demande d’indemnité d’occupation mensuelle, étant donné qu’il est constant que Monsieur [N] [R] a d’ores et déjà quitté le logement et rendu les clés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [R], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [N] [R] sera également condamné à payer à la SCI NALA la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de la SCI NALA ;

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis [Adresse 4] conclu le 30 mai 2016 entre la SCI NALA et Monsieur [N] [R] est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat à la date du 19 septembre 2024 ;

DEBOUTE la SCI NALA de sa demande d’expulsion de Monsieur [N] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à la SCI NALA la somme de 1511,90 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de février 2025 inclus ;

DEBOUTE la SCI NALA de sa demande d’indemnité d’occupation mensuelle ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à la SCI NALA la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT