REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 21/04985 – N° Portalis DB3E-W-B7F-LHCV

En date du : 29 avril 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt neuf avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 février 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [Q] [U], née le 23 Septembre 1993 à [Localité 1], de nationalité Française, Conseillère de vente, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Cécile BRUN, avocat au barreau de TOULON

S.A.R.L. OPPORTUNIMMO CAPITAL, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.R.L. BOE, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Ouahab BOUREKHOUM, avocat au barreau de TOULON

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, en qualité d’assureur de la S.A.R.L. BOE

représentée par M^e Jean-jacques DEGRYSE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Ouahab BOUREKHOUM – 0107

M^e Cécile BRUN – 0212

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI – 1022

M^e Jean-jacques DEGRYSE – 1007

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Grégory PILLIARD – 1016

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, la S.A.R.L. CBM GESTION exerçant sous l’enseigne CLES DU SUD, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, en qualité d’assureur de la S.A.R.L. OPPORTUNIMMO CAPITAL

défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique reçu par Maître [T] [C], notaire à [Localité 2] en date du 2 août 2017, Madame [Q] [U] a acquis de la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL le lot n°4 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6].

Suivant devis en date du 22 septembre 2017, Madame [Q] [U] a fait réaliser par la SARL BOE, assurée auprès de la société ALLIANZ, des travaux de réfection du plancher de son appartement.

Suite à l’apparition de désordres, le syndic en exercice, l’agence CLES DU SUD, a mandaté un ingénieur béton, lequel a déposé son rapport le 31 juillet 2018.

Un diagnostic technique immobilier a été réalisé le 20 août 2018.

Par acte du 11 décembre 2018, Madame [Q] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL BOE et la société ALLIANZ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 16 avril 2019, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur [V].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 19 juin 2021.

Suivant exploit du 11 octobre 2021, Madame [Q] [U] a fait assigner la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL, la SARL BOE, la société ALLIANZ, assureur responsabilité civile de la SARL BOE, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Toulon.

Par exploit du 16 décembre 2021, la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL a assigné son assureur, la SA ALLIANZ.

Par exploit du 28 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CBM GESTION, a assigné son assureur, la société GAN ASSURANCES.

Les instances ont été jointes sous le seul et même numéro RG 21/04985.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 février 2025, Madame [Q] [U] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1217, 1231-1 et 1641 du code civil, de :

— débouter la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL, la SARL BOE et la SA ALLIANZ de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— déclarer la décision à intervenir commune et opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice,

— ordonner la résolution de la vente intervenue le 2 août 2017,

— condamner la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL au paiement de la somme de 64.000 € correspondant à la restitution du prix de vente,

— condamner la SARL OPPORTUNIMMO au paiement de la somme de 3.716 € correspondants aux droits de mutation outre la somme de 64 € correspondant à la contribution de sécurité immobilière,

— condamner in solidum la SARL BOE et son assureur la SA ALLIANZ ainsi que la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL au paiement de la somme de 5.554,05 € TTC en remboursement du coût correspondant aux travaux inopérants,

— condamner in solidum la SARL BOE et son assureur la SA ALLIANZ ainsi que la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL au paiement de la somme de 39.960 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance subi à parfaire jusqu’à la décision à intervenir,

— condamner in solidum la SARL BOE et son assureur la SA ALLIANZ ainsi que la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL au paiement de la somme de 4.395,26 € correspondant aux charges de copropriété correspondant aux charges de copropriété acquittées,

— condamner in solidum la SARL BOE et son assureur la SA ALLIANZ ainsi que la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL au paiement de la somme de 9.030,68 € correspondant au frais d’expertise exposés par elle,

— condamner la SARL BOE et son assureur la SA ALLIANZ ainsi que la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL à payer chacune la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jean-Christophe GARRY.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 juillet 2023, la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, de :

A titre liminaire,

— révoquer l’ordonnance de clôture partielle prononcée,

A titre principal,

— débouter Madame [U] de l’intégralité de ses demandes,

— débouter la société BOE et son assureur de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son endroit,

A titre subsidiaire,

— juger que Madame [U] a participé à son propre préjudice, et en conséquence,

— rejeter les demandes indemnitaires formulées par cette dernière, et à défaut, les diminuer à de plus justes proportions,

— juger que la société BOE a engagé sa responsabilité au titre des travaux réalisés, et en conséquence,

— rejeter les demandes indemnitaires formulées par cette dernière, et à défaut, les diminuer à de plus justes proportions,

— condamner la société BOE et son assureur à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son endroit, à tout le moins en partie,

— condamner Madame [U] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son endroit, à tout le moins en partie,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société ALLIANZ IARD à la relever et garantir de toutes les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

En toute hypothèse,

— rejeter toute exécution provisoire,

— condamner tous succombants à payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 juillet 2023, la SARL BOE, demande au tribunal, sur le fondement des articles 1792, 1217, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

À titre principal,

— débouter Madame [U] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes dirigées à son encontre,

À titre subsidiaire,

— la condamner dans la limite de la somme de 5.054,05 €,

— condamner la SARL OPPORTUNIMO CAPITAL à la relever et garantir de toute

condamnation,

— condamner la SA ALLIANZ à la relever et garantir de toute condamnation,

— condamner Madame [U] ou tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 février 2025, la SA ALLIANZ, en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la SARL BOE, demande au tribunal, sur le fondement des articles 1792, 1217, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

— débouter Madame [Q] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à son encontre comme mal fondées,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de

l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à son encontre comme mal fondées,

À titre subsidiaire, si une quelconque condamnation était prononcée à l’encontre de la société ALLIANZ IARD,

— la déclarer fondée à opposer à Madame [U] la franchise prévue à la police d’assurance au titre des garanties facultatives,

— la déclarer fondée à opposer à la société BOE la franchise prévue à la police d’assurance au titre de la garantie décennale

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société OPPORTUNIMMO CAPITAL et le syndicat des

copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

— rejeter toute autre demande adverse plus ample ou contraire comme mal fondée,

— condamner Madame [U] ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CBM GESTION, demande au tribunal de :

À titre principal,

— condamner in solidum la société BOE et la société ALLIANZ IARD à lui payer :

• la somme de 56.179,75 € TTC au titre des travaux de reprise des désordres, indexée selon l’indice BT01, outre intérêts légaux à compter des présentes conclusions jusqu’à parfait

paiement et capitalisation annuelle,

• la somme de 3.370,78 € TTC. au titre d’une maîtrise d’œuvre d’exécution, indexée sur l’indice BT01, outre intérêts légaux à compter des présentes conclusions jusqu’à parfait paiement et capitalisation annuelle,

• la somme de 385 € au titre de la pose d’étais qui ont été mis en œuvre, pour le compte de qui il appartiendra, dans le cadre de la procédure de péril imminent,

• la somme de 6.000 € au titre de la souscription d’une assurance de dommages à l’ouvrage, indexée sur l’indice BT01, outre intérêts légaux à compter de la présente assignation jusqu’à parfait paiement et capitalisation annuelle,

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions présentées à son encontre,

— débouter la société ALLIANZ IARD de sa demande tendant à le voir condamner à la relever et garantir intégralement de toutes condamnation prononcée à son encontre,

— débouter la société ALLIANZ IARD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées à son encontre,

— déclarer commun le jugement à intervenir, dans le cadre de l’instance RG n°21/04985, à la société GAN ASSURANCES,

À titre subsidiaire,

— condamner in solidum la société BOE et la société ALLIANZ IARD à lui payer :

• la somme de 56.179,75 € TTC au titre des travaux de reprise des désordres, indexée selon l’indice BT01, outre intérêts légaux à compter des présentes conclusions jusqu’à parfait paiement et capitalisation annuelle,

• la somme de 3.370,78 € TTC au titre d’une maîtrise d’œuvre d’exécution, indexée sur l’indice BT01, outre intérêts légaux à compter des présentes conclusions jusqu’à parfait paiement et capitalisation annuelle,

• la somme de 385 € au titre de la pose d’étais qui ont été mis en œuvre, pour le compte de qui il appartiendra, dans le cadre de la procédure de péril imminent,

• la somme de 6.000 € au titre de la souscription d’une assurance de dommages à l’ouvrage, indexée sur l’indice BT01, outre intérêts légaux à compter de la présente assignation jusqu’à parfait paiement et capitalisation annuelle,

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions présentées à son encontre,

— condamner la société GAN ASSURANCES à le relever et garantir intégralement de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre,

— débouter la société GAN ASSURANCES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées à son encontre, notamment celles tendant à le voir débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions visant à être relevé et garanti de toute condamnation à quelque titre que ce soit par la société GAN ASSURANCES et « juger en l’absence de sinistre indemnisable que la garantie de la compagnie ne peut être mobilisée au bénéfice du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ».

— écarter l’exécution provisoire dans l’hypothèse où une quelconque condamnation serait prononcée à son encontre,

A titre très subsidiaire :

— condamner in solidum la société BOE et la société ALLIANZ IARD à lui payer :

• la somme de 56.179,75 € TTC. au titre des travaux de reprise des désordres, indexée selon l’indice BT01, outre intérêts légaux à compter des présentes conclusions jusqu’à parfait paiement et capitalisation annuelle,

• la somme de 3.370,78 € TTC. au titre d’une maîtrise d’œuvre d’exécution, indexée sur l’indice BT01, outre intérêts légaux à compter des présentes conclusions jusqu’à parfait paiement et capitalisation annuelle,

• la somme de 385 € au titre de la pose d’étais qui ont été mis en œuvre, pour le compte de qui il appartiendra, dans le cadre de la procédure de péril imminent,

• la somme de 6.000 € au titre de la souscription d’une assurance de dommages à l’ouvrage, indexée sur l’indice BT01, outre intérêts légaux à compter de la présente assignation jusqu’à parfait paiement et capitalisation annuelle,

— débouter Madame [Q] [U] de ses demandes tenant à voir « condamner in solidum la SARL BOE son assureur la sa ALLIANZ ainsi que la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL au paiement de la somme de 39.960 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice de jouissance subi à parfaire jusqu''à la décision à intervenir », et de voir « condamner in solidum la SARL BOE son assureur la sa ALLIANZ ainsi que la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL au paiement de la somme de 4.395,26 € correspondant aux charges de copropriété acquittées ».

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions présentées à son encontre,

— condamner la société GAN ASSURANCES à le relever et garantir intégralement de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre,

— écarter l’exécution provisoire dans l’hypothèse où une quelconque condamnation serait prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société BOE et la société ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Grégory PILLIARD, Avocat, sur son offre de droits,

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions présentées à son encontre.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 février 2025, la société GAN ASSURANCES, en sa qualité d’assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], demande au tribunal de :

— débouter la SA ALLIANZ et le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de toutes leurs demandes, fins et conclusions visant à être relevé et garanti de toute condamnation à quelque titre que ce soit,

— juger en l’absence de sinistre indemnisable que la garantie ne peut être mobilisée au bénéfice du syndicat des copropriétaires [Adresse 6],

— condamner tout succombant au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cécile BRUN.

Bien que régulièrement assignée, la SA ALLIANZ, en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL, n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance de clôture partielle du 4 juillet 2023, le juge de la mise en état a prononcé la clôture à l’égard de Maître COUTELIER-TAFANI et de Maître Ouahab BOUREKHOUM.

Par ordonnance du 4 février 2025, la clôture a été fixée au 23 janvier 2026.

L’affaire appelée à l’audience du 23 février 2026 a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater», « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

I. Sur la révocation de l’ordonnance de clôture partielle

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En application de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, et ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, par ordonnance de clôture partielle du 4 juillet 2023, le juge de la mise en état a prononcé la clôture à l’égard de la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL et de la SARL BOE.

La SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL a notifié des conclusions le 27 juillet 2023 soit postérieurement à l’ordonnance de clôture partielle.

Il convient, afin de faire respecter le principe du contradictoire et pour permettre l’examen des dernières conclusions et pièces produites, de révoquer l’ordonnance de clôture à l’égard de la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL et de prononcer celle-ci au jour de l’audience de plaidoiries soit le 23 février 2026.

II. Sur les demandes en paiement

1. Sur la garantie des vices cachés

— Sur l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil

L’article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1643 que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le demandeur doit cependant justifier que la chose vendue est atteinte :

— d’un vice qui empêche ou diminue l’usage de la chose, ou la rend impropre à l’usage auquel elle était destinée,

— d’un vice caché, inhérent à la chose elle-même,

— d’un vice antérieur à la vente.

En l’espèce, il est constant que suivant acte du 2 août 2017, Madame [Q] [U] a acquis de la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL le lot n°4 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6].

Sur la gravité du vice

Le rapport de l’ingénieur béton du 31 juillet 2018 relève un affaissement central mesuré à 13 cm, une pente importante, des fissures centimétriques sur toute la surface, une souplesse très anormale perceptible sous les pas, une poutre cassée et la présence d’insecte xylophages.

Il conclut que le plancher doit être considéré comme dangereux, qu’aucune exploitation ne peut être envisagée et que le fléchissement ou la rupture d’une poutre interviendrait inévitablement en cas de chargement.

Le rapport de péril du 20 août 2018 constate également la fragilité de la dalle et la présence de fissures structurelles.

L’expert judiciaire confirme que le plancher bas et le plancher haut de l’appartement de Madame [Q] [U] doivent être détruits et reconstruits.

Un logement dont les éléments porteurs ne peuvent supporter les charges normales d’habitation est impropre à sa destination.

Sur le caractère caché du vice

L’acte authentique mentionne un état relatif à la présence de termites en date du 19 juin 2017 concluant à l’absence d’indices. Toutefois, le diagnostic technique global du 7 février 2017 réalisé à la demande de la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL dans le cadre de l’opération de revente immobilière faisait état de risques classés 2 et 3 concernant certaines superstructures et planchers et notamment les poutres intérieures et le plancher bas du 1er étage (“Poutres intérieures RDC Bois : Présence d’une contrefiche sur une poutre du plan cher haut visible depuis le garage 1"). Il est évoqué la nécessité d’un traitement fongicide ou insecticide d’éléments bois du plancher du 1er étage.

L’expert judiciaire précise qu’il était impossible pour un acquéreur profane de déceler, par un simple examen visuel, l’insuffisance des planchers et l’état réel des poutres.

Il convient de relever que la seule mention de risques ou d’observations générales dans un diagnostic ne saurait permettre à un acquéreur non professionnel d’appréhender l’existence d’un défaut structurel d’une gravité telle qu’il impose la démolition complète du plancher. Surtout, dès lors que les travaux étaient identifiés et chiffrés avant la vente, Madame [Q] [U] pouvait légitimement penser qu’ils avaient été réalisés par le vendeur professionnel ou qu’ils ne présentaient pas un caractère urgent ou structurel d’une gravité telle qu’ils conditionnaient la solidité même du bien.

En outre, il est établi que les désordres ne se sont révélés que lors des travaux entrepris, lesquels ont mis en évidence l’ampleur des déficiences structurelles.

Le vice, qui n’était ni apparent, ni décelable par un acquéreur normalement diligent doit être qualifié de caché.

Sur l’antériorité du vice

Les constatations de l’expert judiciaire démontrent que les poutres en bois étaient anciennes, parasitées et, pour certaines, déjà consolidées avant la vente par des dispositifs métalliques inadaptés.

Contrairement à ce que soutient la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL, les désordres trouvent leur origine dans le mauvais état de certains éléments structurels de l’immeuble et non dans les seuls travaux réalisés par Madame [Q] [U].

Il s’ensuit que le vice existait antérieurement à la vente du 2 août 2017.

Ainsi, les désordres affectant les planchers sont bien constitutifs d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

La SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL sera tenue à l’égard de Madame [Q] [U] de la garantie prévue par l’article 1641 du code civil.

2. Sur la responsabilité de la SARL BOE

L’article 1103 du code civil dispose que : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »

En l’espèce, il est constant que la SARL BOE est intervenue suivant devis du 22 septembre 2017 pour la reprise du plancher de l’appartement de Madame [Q] [U] pour une surface annoncée de 21 m².

Le rapport d’expertise judiciaire du 19 juin 2021 met en évidence plusieurs non-conformités :

— la surface réellement reprise est de 17 m², soit une différence de 23%,

— la reprise n’a concerné qu’une partie du séjour créant une jonction entre ancien et nouveau plancher générant une fissure rigide avec un dénivelé de 2 cm,

— le nouveau plancher présente un affaissement central de 7 cm,

— la chape béton réalisée présente un défaut manifeste d’horizontalité,

— le plancher demeure anormalement souple.

Il retient que les désordres résultent :

— d’un défaut d’exécution technique (défaut d’horizontalité, mauvaise gestion des charges)

— d’une intervention sur un support inadapté car insuffisamment dimensionné.

Il est en effet établi que le plancher est constitué de poutre en bois ayant fait l’objet de renforcement notamment par des profilés métalliques sous dimensionnés, que l’ensemble des poutres présentait un mauvais état parasitaire et qu’une chape de béton de près de 10 cm avait été mise en oeuvre au-dessus augmentant significativement les charges sur une structure bois affaiblie.

Il résulte de ces éléments que la SARL BOE, professionnel du bâtiment, intervenant sur un plancher bois ancien se devait de vérifier la capacité portante du support et ne pouvait ignorer l’inadaptation de ce support. Le professionnel ne peut se retrancher derrières les choix du maître de l’ouvrage lorsqu’il intervient sur un ouvrage structurellement défaillant.

En outre, il convient de relever que la limitation de la surface d’intervention n’a pas été contractualisée et aurait dû conduire à une réévaluation du devis.

Il s’ensuit que la SARL BOE a commis des fautes contractuelles engageant sa responsabilité

3. Sur la garantie de la SA ALLIANZ, assureur de la SARL BOE

L’article L.124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

La SARL BOE est assurée auprès de la SA ALLIANZ au titre de la garantie décennale et de sa responsabilité civile.

Il sera rappelé que Madame [Q] [U] n’a recherché la responsabilité de la SARL BOE que sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

En tout état de cause, il convient de préciser que le courrier de Madame [Q] [U] en date du 6 juillet 2018 aux termes duquel elle fait état de désordres ne constitue pas une réception au sens juridique du terme. En l’absence de procès-verbal de réception , la garantie décennale n’est pas applicable.

Il résulte des conditions générales que sont exclus de la garantie les dommages aux ouvrages et travaux exécutés ainsi que les dommages immatériels qui leurs sont consécutifs.

La responsabilité de la SARL BOE est retenue à raison de la mauvaise exécution des travaux qu’elle a elle-même réalisés.

Les réparations sollicitées entrent dans le champ de l’exclusion contractuelle précitée de sorte que la garantie de l’assureur n’est pas mobilisable.

4. Sur l’indemnisation des préjudices

L’article 1217 du code civil dispose que : “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose est de se faire restituer le prix, ou de garder la chose de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par expert.

L’article 1645du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il sera tenu outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur.

Il résulte de l’article 1645 du code civil une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence.

4.1 – Sur les demandes de résolution de la vente et de restitution du prix

Au regard de ce qui précède, la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL étant tenue à garantie des vices cachés, il sera en conséquence fait droit à la demande de résolution de la vente du bien formée par Madame [Q] [U], étant précisé que le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire appartient au seul acheteur, victime d’un vice caché.

En conséquence, la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL sera condamnée à payer à Madame [Q] [U] la somme de 64.000 € au titre de la restitution du prix de vente.

4.2 – Sur les droits de mutation et de contribution de sécurité immobilière

Madame [Q] [U] sollicite la condamnation de la SARL OPPORTUNIMMO à lui rembourser la somme de 3.716 € correspondant aux droits de mutation outre la somme de 64 € correspondant à la contribution de sécurité immobilière.

Ces sommes constituent des frais directement liés à la conclusion de l’acte authentique de vente. Elles ont été exposées par l’acquéreur en considération de la transmission de propriété aujourd’hui anéantie par l’effet de la résolution.

Il importe peu que ces sommes n’aient pas été versées et conservées par le vendeur dès lors que la restitution mise à sa charge procède de l’effet rétroactif de la résolution, laquelle impose au vendeur de remettre l’acquéreur dans la situation qui aurait été la sienne si la vente n’avait pas eu lieu.

En conséquence, la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL devra restituer à Madame [Q] [U] la somme de 3.716 € correspondant aux droits de mutation et la somme de 64 € correspondant à la contribution de sécurité immobilière.

4.3 – Sur le remboursement de la somme de 5.554,05 € TTC en remboursement du coût des travaux

Madame [Q] [U] sollicite la condamnation in solidum de la SARL BOE et son assureur la SA ALLIANZ ainsi que la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL à lui rembourser la somme de 5.554,05 € TTC correspondant au coût des travaux réalisés dans son appartement par la SARL BOE.

Il a été démontré que les travaux exécutés par la SARL BOE sont affectés de malfaçons et qu’ils se sont révélés en définitive inutile, le support n’étant pas adapté.

La perte de la somme de 5.554,05 € versée par Madame [Q] [U] correspond ainsi à un préjudice directement imputables aux manquements contractuels de la SARL BOE.

S’il résulte du rapport d’expertise que le plancher est affecté de défauts structurels tenant notamment à l’insuffisance de portance des planchers, lesquels caractérisent le vice caché affectant le bien vendu, il n’est toutefois pas établi que les travaux confiés à la SARL BOE ont été rendus nécessaires par ces désordres révélés par l’expertise.

Il n’est produit aucun élément permettant d’apprécier l’état du plancher du logement antérieurement à l’intervention de la SARL BOE, ni de démontrer que les travaux réalisés avaient pour objet de remédier à des désordres en liant avec le défaut de portance.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL BOE à payer à Madame [Q] [U] la somme de 5.554,05 € TTC correspondant au coût des travaux réalisés et de rejeter la demande formée à ce titre à l’encontre de la la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL.

4.4 – Sur le préjudice de jouissance

Madame [Q] [U] sollicite un préjudice de jouissance en raison de l’inhabitabilité du bien depuis six ans. Elle produit des avis de valeur locative de son logement chiffrant la valeur mensuelle à la somme de 555 €.

Il résulte des pièces produites et notamment du rapport d’expertise judiciaire que l’impossibilité d’occuper les lieux trouve son origine dans les graves désordres structurels affectant les planchers de l’immeuble. L’expert relève en particulier une insuffisance de portance des éléments porteurs et un affaiblissement généralisé de la structure bois, rendant le plancher impropre à supporter les charges normales d’habitation et nécessitant sa démolition et sa reconstruction. Ces désordres, antérieurs à l’intervention de la SARL BOE, sont à l’origine de l’inhabitabilité du logement.

Il s’ensuit que le préjudice de jouissance invoqué par Madame [Q] [U] trouve sa cause directe dans le vice structurel affectant l’immeuble et non dans les malfaçons imputables à la SARL BOE.

Ce vice constitue une conséquence du vice caché affectant la chose vendue. Il y a lieu en conséquence de condamner la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL à payer à Madame [Q] [U] la somme forfaitaire de 30.000 € au titre du préjudice de jouissance.

4.5 – Sur les charges de copropriété

Les charges de copropriété acquittées par Madame [Q] [U] pendant la période au cours de laquelle elle s’est trouvée propriétaire d’un bien affecté d’un vice le rendant inhabitable constituent une conséquence du vice caché affectant la chose vendue.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL à rembourser à Madame [Q] [U] la somme de 4.395,26 € au titre des charges de copropriété qu’elle justifie avoir acquitté.

Il y a lieu de rejeter la demande formée à ce titre à l’encontre de la SARL BOE.

III. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CBM GESTION sollicite la condamnation in solidum la société BOE et la société ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 56.179,75 € TTC au titre des travaux de reprise des désordres, la somme de 3.370,78 € TTC au titre d’une maîtrise d’œuvre d’exécution, la somme de 385 € au titre de la pose d’étais ainsi que la somme de 6.000 € au titre de la souscription d’une assurance de dommages à l’ouvrage.

Il fonde ses demandes à titre principal sur la garantie décennale et à titre subsidiaire sur la responsabilité délictuelle.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que la faute contractuelle peut être invoquée par un tiers au contrat si elle lui a causé un préjudice.

Il soutient tout d’abord que les dommages affectant les planchers sont liés aux travaux que Madame [Q] [U] a confié à la SARL BOE. Toutefois, contrairement à ce qu’il soutient, l’expert judiciaire exclut expressément la responsabilité de Madame [Q] [U]. En effet, il indique que la déconstruction des cloisons et des tomettes avec leur ravoirage n’est pas à l’origine du défaut caractérisé de portance du plancher bas du logement et que la déconstruction des cloisons et du faux plafond n’a pas causé de sinistralité avérée au 2ème étage.

Il ressort de l’expertise que la souplesse excessive du plancher de l’appartement de Madame [Q] [U] provient d’une constitution de base poutres bois/enfustage bois complétée sans doute postérieurement par des renforts sous dimensionnés et inadaptés à la destination de l’ouvrage, aggravé par l’infestation des bois par des insectes xylophages.

Dès lors, il résulte des constatations techniques de l’expert que les désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires ne peuvent être imputés aux travaux réalisés par la SARL BOE pour le compte de Madame [Q] [U].

En conséquence, en l’absence d’imputabilité des travaux effectués par la SARL BOE dans la survenance des désordres et faute de démonstration d’une faute délictuelle, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CBM GESTION, sera débouté de ses demandes.

IV. Sur les appels en garanties

1. Sur les appels en garantie formés par la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL

La SA ALLIANZ la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL forme un appel en garantie à l’encontre de son assureur, la SA ALLIANZ, de la SARL BOE et de son assureur la SA ALLIANZ et de Madame [Q] [U].

1.1 – Sur l’appel en garantie formé à l’encontre de son assureur, la SA ALLIANZ

La SA ALLIANZ la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL demande à être relevée et garantie par son assureur en indiquant être assurée auprès de la SA ALLIANZ pour les conséquences financières liées à la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés affectant le bien vendu.

Au soutien de cette demande, elle produit une attestation d’assurance de responsabilité civile du 18 novembre 2014 mentionnant une date d’effet au 4 octobre 2013.

Toutefois, il ressort de cette attestation qu’elle est délivrée pour la seule période comprise entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2014.

Dans ces conditions, ce seul document ne permet pas d’établir que la garantie de l’assurance était effectivement en vigueur à la date du sinistre.

La SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL ne justifiant pas de l’existence d’une garantie mobilisable, elle sera déboutée de sa demande.

1.2 – Sur les appels en garantie formé à l’encontre de Madame [Q] [U] et de la SARL BOE et de son assureur

La responsabilité de la SARL BOE et de Madame [Q] [U] n’ayant pas été établie dans la survenance des dommages mises à la charge de la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL, il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes.

2 . Sur les appels en garantie formés par la SARLBOE

Seule la SARL BOE a été condamnée à payer à Madame [Q] [U] la somme de5.554,05 € TTC correspondant au coût des travaux réalisés. L’appel en garantie à l’encontre de la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL est devenu sans objet.

La garantie de la SA ALLIANZ n’étant pas due, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

3. Sur les appels en garantie formés par la SA ALLIANZ, assureur de la SARL BOE

Aucune condamnation n’étant mise à sa charge, il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes.

4. Sur l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]

Aucune condamnation n’étant mise à sa charge, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

V. Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

La SARL BOE et la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL seront condamnées à payer à Madame [Q] [U] la somme de 2.000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL BOE et la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL seront condamnées à payer à la SA ALLIANZ la somme de 1.500 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL BOE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL BOE et la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL seront condamnées à payer à la société GAN la somme de 1.500 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de la SARL BOE et la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL présentées sur ce fondement seront rejetées.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Il doit être rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le sort de l’expertise judiciaire, qui est comprise par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

En l’espèce, la SARL BOE et la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL, succombant, seront condamnées aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Christophe GARRY, Maître Grégory PILLIARD et Maître Cécile BRUN.

VI. Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture partielle du 4 juillet 2023 à l’égard de la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL,

PRONONCE la clôture à l’égard de la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL la date du 23 février 2026 et DÉCLARE recevables les pièces et conclusions signifiées jusqu’à cette date,

PRONONCE la résolution de la vente du bien constituant le lot n°4 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] intervenue par acte authentique reçu par Maître [T] [C], notaire à [Localité 2] du 2 août 2017 entre Madame [Q] [U] et la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL,

CONDAMNE la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL à payer à Madame [Q] [U] la somme de 64.000 € au titre de la restitution du prix de vente,

CONDAMNE la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL à payer à Madame [Q] [U] la somme de 3.716 € correspondant aux droits de mutation et la somme de 64 € correspondant à la contribution de sécurité immobilière,

CONDAMNE la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL à payer à Madame [Q] [U] la somme de 4.395,26 € au titre des charges de copropriété,

CONDAMNE la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL à payer à Madame [Q] [U] la somme de 30.000 € au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SARL BOE à payer à Madame [Q] [U] la somme de 5.554,05 € TTC correspondant au coût des travaux réalisés,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CBM GESTION de ses demandes en paiement,

DÉBOUTE les parties des appels en garanties formées,

CONDAMNE la SARL BOE et la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL à payer à Madame [Q] [U] la somme de 2.000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL BOE et la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL à payer à la SA ALLIANZ la somme de 1.500 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL BOE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL BOE et la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL à payer à la société GAN la somme de 1.500 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SARL BOE et la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL BOE et la SARL OPPORTUNIMMO CAPITAL aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Christophe GARRY, Maître Grégory PILLIARD et Maître Cécile BRUN,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE