MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 Décembre 2024

DOSSIER : N° RG 22/02434 – N° Portalis DBX4-W-B7G-Q6QV

NAC: 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 19 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Monsieur LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Président

Madame KINOO, Vice-Présidente

GREFFIER lors Des débats : Madame GOTTY

GREFFIER lors du prononcé :Madame CHAOUCH

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 17 Octobre 2024, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame KINOO.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

Mme [N] [R]

née le 08 Janvier 1957 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

M. [T] [R]-[X]

né le 16 Novembre 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocats au barreau d’ALBI, avocats plaidant, vestiaire : 446

DEFENDEURS

M. [L] [A] [B]

né le 13 Juin 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 114

S.A.S. CLAIRE B IMMOBILIER, RCS Toulouse 810 120 675, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 349

M. [W] [M]

né le 28 Octobre 1980 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christophe MARCIANO, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 359

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

M. [L] [B] a fait édifier en 1986 une maison d’habitation sise [Adresse 5] (31), qu’il a habitée puis a donnée à bail jusqu’au 4 avril 2017.

Le 7 avril 2017, M. [B] a confié à la Sas Claire B Immobilier un mandat de vente pour cette maison, au prix de 319 000 euros.

Mme [N] [R] a visité le bien par l’intermédiaire de la Sas Claire B Immobilier et a fait appel à la société LBG création afin d’estimer le montant de travaux de rénovation.

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2017, M. [L] [B] s’est engagé à vendre la maison à Mme [R] et à son fils M. [T] [R]-[X], respectivement en qualité d’usufruitière et de nu-propriétaire, au prix de 292 000 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique signé le 22 janvier 2018.

Par courrier du 5 juin 2018, Mme [R] a déploré auprès de la Sas Claire B immobilier un ensemble de désordres et dysfonctionnements affectant l’ habitation.

Elle a confié, au cours de l’année 2018, à la société LBG création divers travaux, dont la reprise de l’installation électrique et du parquet.

Mme [R] a encore mandaté pour la réalisation d’une expertise non judiciaire M. [V] [I], qui a dressé un rapport le 16 octobre 2018, puis M. [O], qui a rendu son rapport le 12 juillet 2019, constatant l’existence de 34 désordres ainsi que d’une malfaçon et estimant la reprise de l’ensemble à 53 400 euros TTC.

Le 20 septembre 2019, Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] ont adressé un courrier recommandé à M. [B], lui demandant le paiement d’une indemnité de 50 619 euros.

Ils ont, à la même date, envoyé un courrier recommandé à la Sas Claire B immobilier, soutenant qu’elle avait engagé sa responsabilité délictuelle pour manquement à son devoir d’information et de conseil, dont ils sollicitent réparation, ainsi qu’à la société LBG création à laquelle ils demandaient le paiement d’une indemnité au titre des travaux nécessaires à la réparation des désordres occasionnés par son intervention courant 2018.

Aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

Procédure

Suivant ordonnance du 4 juin 2020, le juge des référés, saisi par assignation de Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] délivrée les 12 et 14 décembre 2019 et au contradictoire de M. [L] [B], de la Sas Claire B immobilier et de la société LBG création, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [K] [U], lequel a déposé son rapport définitif le 8 avril 2021.

Le 21 juillet 2021, Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] ont déploré auprès du juge chargé du contrôle des expertises le caractère incomplet du rapport, ce dont ils s’étaient plaints par courrier du 17 mars 2021, et lui ont demandé d’inviter M. [K] [U] à répondre à la mission confiée.

Par actes du 2 juin 2022, M. [T] [R]-[X] et Mme [N] [R] ont fait assigner M. [L] [B], la Sas Claire B immobilier et M. [W] [M] en sa qualité de gérant de la société LBG création, devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins, notamment de voir prononcer la nullité partielle du rapport d’expertise judiciaire, désigner un nouvel expert judiciaire et, à titre subsidiaire, d’obtenir réparation de leurs préjudices.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience collégiale du 17 octobre 2024, est intervenue le 16 mai 2024.

Prétentions et moyens des parties

Par conclusions signifiées le 15 septembre 2023 et au visa des articles 1641 et suivants, 1792 et suivants, 1231-1, 1240 et ‘L. 124-3' (sic) du code civil, Mme [R] et M. [R]- [X] demandent au tribunal de :

In limine litis :

– prononcer la nullité partielle du rapport d’expertise judiciaire de M. [U], concernant les désordres n° 1 à 24 relevés sur le bien vendu par M. [B] et découverts par Mme [R] après son acquisition et pour lesquels les responsabilités du vendeur et de l’agence immobilière Claire B Immobilier sont manifestement engagées ;

– ordonner, avant dire droit, une nouvelle mesure d’expertise judiciaire et désigner pour y procéder un expert judiciaire autre que M. [U] ;

— réserver l’examen des demandes au fond qui seront développées par

conclusions postérieures après le dépôt du nouveau rapport d’expertise judiciaire ;

— débouter les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires à leurs écritures ;

À titre subsidiaire :

– condamner in solidum M. [L] [B] et la Sas Claire B immobilier à leur verser :

– 35 070,51 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

– 4208,46 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre ;

– 2 805,64 euros TTC au titre des frais de souscription d’une assurance dommage-ouvrage ;

– 14 000 euros au titre du préjudice de jouissance des lieux avant travaux, somme arrêtée au 31 mai 2022 (400 × 35 mois) et à parfaire de 400 euros par mois jusqu’au jour de la réalisation des travaux ;

– 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance des lieux pendant les travaux ;

– 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

– 3 935,08 euros TTC au titre des frais d’expertise privée ;

– subsidiairement, s’agissant de la Sas Claire B immobilier, la condamner à leur verser une indemnité à hauteur de 90 % de leurs préjudices, au titre de la perte de chance de ne pas avoir acquis la maison ou d’en avoir proposé un moindre prix s’ils avaient eu connaissance et avaient été informés de l’existence de ces désordres ;

– débouter les parties adverses de toutes demandes, fins et prétentions formées à l’encontre des consorts [R] et contraires à leurs conclusions ;

En tout état de cause :

– condamner M. [W] [M] à titre personnel en sa qualité d’ancien gérant de la société LBG création à leur verser les sommes suivantes :

– 8 524,82 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

– 1 023 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre ;

– 682 euros TTC au titre des frais de souscription d’une assurance dommages-ouvrage ;

– 7 000 euros au titre du préjudice de jouissance des lieux avant travaux, somme arrêtée au 31 mai 2022 (200 × 35 mois) et à parfaire de 200 euros par mois jusqu’au jour de la réalisation des travaux ;

– 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance des lieux pendant les travaux ;

– 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

– 3 935,08 euros TTC au titre des frais d’expertise privée ;

– débouter les parties adverses de toutes demandes, fins et prétentions formées à l’encontre des consorts [R] et contraires aux présentes conclusions ;

– 'condamner in solidum’ (sic) au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

– 'condamner in solidum’ (sic) au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et les dépens de l’ordonnance de référés du 4 juin 2020, avec autorisation du cabinet [P] à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provisions.

En réponse, dans le dernier état de ses conclusions signifiées le 18 janvier 2023, M. [L] [B] demande au tribunal de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile ,

Vu l’article 16 du code de procédure civile ,

Vu les articles 273 suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 1610 du code civil,

Vu l’article ‘1612.1' (sic) du code civil,

Vu les articles 1641 suivants du code civil,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu les articles 1792 suivants du code civil,

– débouter M. [R]-[X] et Mme [R] des prétentions dirigées à son encontre ;

– les condamner à lui verser une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

– les condamner à lui verser une indemnité de 6 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût de l’instance en référé et du rapport d’expertise judiciaire.

Pour sa part, suivant conclusions signifiées le 18 janvier 2023, la Sas Claire B Immobilier demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

À titre principal :

– débouter M. [R]-[X] et Mme [R] de l’intégralité de leurs demandes;

A titre subsidiaire, si le tribunal estimait que que la société Claire B Immobilier a manqué à une obligation d’information et de conseil vis-à-vis des acquéreurs :

– débouter M. [R]-[X] et Mme [R] de leur demande de condamnation de la Sas Claire B immobilier in solidum avec M. [L] [B] ;

– juger que le préjudice de M. [R]-[X] et Mme [R] au regard du manquement de la société Claire B Immobilier doit s’apprécier au regard de la perte de chance et en déterminer le quantum;

En tout état de cause :

– condamner tout succombant à lui verser une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Enfin, par conclusions signifiées le 20 janvier 2023, M. [W] [M] s’en remet in limine litis à la sagesse du tribunal sur la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire, mais rappelle que la demande de nullité partielle ne pourra être retenue, M. [R]-[X] et Mme [R] ne pouvant à la fois accepter et combattre les conclusions de l’expert judiciaire, ce dont il conclut que l’expertise sera soit nulle pour l’ensemble des parties, soit validée pour tous.

Au fond, il demande au tribunal de :

– juger qu’il ne peut être tenu personnellement responsable des désordres sur le fondement de la garantie décennale ;

– constater que l’arrêt du chantier par l’entrepreneur est une décision de Mme [N] [R] ;

– rejeter les demandes indemnitaires de M. [R]-[X] et Mme [R] ;

– les condamner à lui verser une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la demande d’annulation partielle du rapport d’expertise judiciaire

1.1 Moyens des parties

Mme [R] et M. [R]-[X] demandent au tribunal de prononcer la nullité partielle, au titre uniquement des désordres n° 1 à 24, du rapport d’expertise judiciaire de M. [K] [U], aux motifs :

– d’une part que l’expert judiciaire a porté des appréciations d’ordre juridique, en méconnaissance de l’article 238 du code de procédure civile et qu’il n’a pas répondu au dire n°2 de leur avocat, qui le lui a fait observer le 10 décembre 2020, avant le dépôt de son rapport définitif le 8 avril 2021, auquel il a annexé une ‘note n°1' non transmise préalablement aux parties, dans laquelle il soutient que Mme [R] est un ‘acquéreur sachant', ce qui relève du seul office du juge. Ils soutiennent que le technicien ne s’est pas livré à une analyse strictement factuelle et technique, dès lors qu’il a interprété une clause de l’acte de vente pour qualifier l’acheteur de sachant. Ils précisent encore que l’expert judiciaire, lorsqu’il a déterminé le caractère visible des désordres analysés, s’est prononcé en ayant auparavant qualifié Mme [R] d’acquéreur sachant, alors qu’il lui appartenait, au titre de chaque désordre, d’estimer s’il était visible ou non, d’une part pour un professionnel, d’autre part pour un profane. Ils ajoutent que le simple remplacement par l’expert judiciaire du terme ‘visible’par le terme ‘apparent’ dans son rapport définitif ne permet pas plus d’apprécier si le désordre en question était apparent aux yeux d’un profane au moment de la vente ;

— d’autre part, que l’expert judiciaire n’a pas répondu à l’intégralité de sa mission, s’étant abstenu de déterminer la durée prévisible de l’exécution des travaux de reprise et d’évaluer leur coût (à l’exception du désordre n° 22), ainsi que d’apprécier, dans le cas d’une impossibilité technique d’exécution des travaux, de proposer une évaluation de la diminution de la valeur vénale du bien. Ils soulignent également que l’expert ne s’est pas prononcé quant au caractère existant des désordres avant la vente, ni sur la connaissance que pouvaient en avoir le vendeur et l’agent immobilier ;

– enfin que l’expert judiciaire n’a pas respecté le principe du contradictoire en annexant, sans l’avoir communiquée aux parties, à son rapport définitif sa réponse (note n°1, du 8 avril 2021) au dire de leur conseil du 17 mars 2021.

Mme [R] et M. [R]-[X] soutiennent que ces manquements de l’expert nuisent à leur intérêt, dans la mesure où l’expert ne donne pas les éléments techniques suffisants permettant de trancher le caractère visible ou non des désordres n° 1 à 24, leur origine et leur cause, ainsi que les travaux nécessaires à leur réparation.

Ils ajoutent que l’expert a fait preuve de partialité en martelant ses convictions et donnant des appréciations d’ordre juridique, sans aucune analyse technique.

En réponse, pour conclure au rejet de la demande d’annulation du rapport d’expertise, M. [B] conteste tout manquement de M. [U] à ses obligations. Il soutient que l’expert s’en est tenu à une analyse strictement factuelle et technique sans soumettre à proprement parler d’avis juridique, ni s’engager dans des qualifications susceptibles de lier les parties et a fortiori la juridiction, ajoutant que cette dernière n’est pas tenue par les considérations de l’expert.

Il soutient que l’expert a répondu objectivement à l’ensemble de sa mission, ainsi qu’à l’ensemble des prétentions des demandeurs.

Il souligne encore que l’expert judiciaire a respecté le principe du contradictoire, en convoquant l’ensemble des parties sur site, pris position sur l’ensemble des points de sa mission dès son pré-rapport, sollicitant des parties des informations complémentaires ou transmission de documents complémentaires et laissé un délai raisonnable aux parties pour l’envoi de dires. Il ajoute que M. [U] a encore commenté les pièces transmises et répondu aux dires dans son rapport définitif.

M. [B] soutient enfin que M. [R]-[X] et Mme [R] ne démontrent pas objectivement l’existence d’un préjudice.

Pour sa part, la Sas Claire B immobilier observe que l’expert a examiné tous les griefs formulés, déterminé leur date d’apparition, leur état apparent ou non à la vente, leur origine, ainsi que leur gravité, avant d’évaluer le coût de leur reprise. Elle estime que l’expert judiciaire n’a pas outrepassé sa mission, qu’il s’est prononcé quant au caractère apparent des désordres, et a donné au tribunal les éléments techniques nécessaires à son appréciation, précisant que le tribunal n’est pas lié par les conclusions de l’expert. Elle ajoute que l’expert a répondu à sa mission, en respectant, à tous stades, le principe du contradictoire.

Enfin, M. [W] [M] fait valoir que l’expert s’est prononcé de la même façon, concernant le caractère apparent des désordres, pour ceux relevant de la responsabilité du vendeur et ceux relevant de la responsabilité de l’entrepreneur, de sorte que si M. [U] n’avait pas rempli sa mission, cela concernerait l’ensemble des désordres analysés, incluant ceux qui sont reprochés à la société LBG Création. Il s’en remet à l’appréciation du tribunal quant à la demande d’annulation du rapport d’expertise, laquelle ne saurait toutefois concerner qu’une partie du rapport.

1.2 Décision du tribunal

Les irrégularités affectant une expertise judiciaire sont sanctionnées par les dispositions de l’article 175 du code de procédure civile relatives à la nullité des actes de procédure (Ch. mixte, 28 septembre 2012, pourvoi n 11-11.381, Ch. Mixte, Bull.2012, n 1). Les règles applicables à la nullité des actes de procédure sont prévues par les articles 112 à 116 du code de procédure civile : la nullité doit être soulevée avant toute défense au fond (article 112), elle doit être expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public (article 114, alinéa 1er), et celui qui l’invoque doit prouver un grief que lui cause l’irrégularité (article 114, alinéa 2).

* Sur le moyen tiré de l’émission par l’expert d’appréciations d’ordre juridique

En application de l’article 238 du code de procédure civile, le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis.

Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties.

Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Il est cependant de jurisprudence constante qu’aucune disposition ne sanctionne de la nullité l’inobservation des obligations imposées par l’article 238 du code de procédure civile au technicien commis (2e Civ., 16 décembre 1985, pourvoi n° 81-16.593 ; 1re Civ., 7 juillet 1998, pourvoi n° 97-10.869).

Par conséquent, le moyen tiré de l’émission par l’expert d’appréciations d’ordre juridique, invoqué par Mme [R] et M. [R]-[X] pour conclure à l’annulation du rapport d’expertise, est inopérant.

Au surplus, c’est à juste titre que M. [B] et la Sas Claire B Immobilier rappellent que le juge n’est lié ni par les constatations, ni par les conclusions du technicien.

* Sur le moyen tiré du caractère lacunaire incomplet de l’expertise

La lecture du rapport d’expertise de M. [U] révèle que l’expert a formellement apporté une réponse à l’ensemble des questions qui lui ont été adressées par la juridiction (pages 21 à 29).

Il est toutefois exact, s’agissant du coût des travaux de reprise, que la réparation de l’ensemble des désordres constatés par l’expert judiciaire n’a pas été chiffrée.

L’expertise ne saurait toutefois encourir la nullité pour ce motif, l’article 245 du code de procédure civile offrant en ce cas la possibilité au juge d’inviter le technicien à compléter ses constatations ou conclusions.

Le moyen n’est donc pas plus opérant.

* Sur le moyen tiré de la violation du contradictoire

Le tribunal observe que :

— l’expert judiciaire a convoqué l’ensemble des parties aux opérations du 6 octobre 2020, auxquelles Mme [R], son conseil et son expert technique ont bien assisté, et durant lesquelles l’expert a examiné contradictoirement les désordres invoqués en demande ;

— il a diffusé à l’ensemble des parties un compte rendu de cette réunion le 19 novembre 2020, dont Mme [R] a bien eu connaissance puisque son conseil a adressé le 10 décembre suivant un dire n°2 ;

— le 18 février 2021, M. [U] a diffusé son pré-rapport, invitant les parties à transmettre leurs observations avant le 7 mars 2021 ;

— le 8 avril 2021, M. [U] a déposé son rapport final.

Le tribunal ne retrouve, dans les pièces qui lui sont soumises, aucun dire n°1, ni aucun dire n°3 du conseil des demandeurs.

Outre le dire n°2 précité, auquel l’expert judiciaire a implicitement répondu en substituant dans son pré – rapport, le terme ‘apparent’ au terme ‘visible’ critiqué en demande, il est retrouvé un dire n°4 adressé le 17 mars 2021 par le conseil des demandeurs, soit dix jours après la date limite fixée par M. [U], à qui il ne saurait donc être reproché de n’y avoir pas répondu dans le corps de son rapport, l’alinéa 2 de l’article 276 du code de procédure civile disposant que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Aucune cause grave n’est alléguée, ni a fortiori justifiée au cas présent.

En tout état de cause, il n’appartient pas à une partie de demander, au-delà de l’expiration du délai imparti, à l’expert judiciaire, lui-même tenu par le délai fixé par la juridiction, de surseoir à déposer son rapport dans l’attente de la réponse du juge chargé du contrôle des expertises à une lettre qu’elle adresse le même jour à ce magistrat.

Les demandeurs soutiennent que la note n°1, datée du 8 avril 2021, ‘en réponse au dire du 17.03.2021 de Me [J] [P] et suite au courrier adressé à Monsieur le juge chargé du contrôle des expertises’ par laquelle l’expert judiciaire répond à leur dire n°4, aurait dû être transmise aux parties avant le dépôt du rapport final et faire l’objet d’un débat contradictoire. Toutefois, le code de procédure civile n’impose pas à l’expert de soumettre à l’ensemble des parties, avant le dépôt de son rapport final, ses réponses aux dires qui lui sont adressés en lecture de son pré-rapport, l’important étant qu’il y réponde, ce que M. [U] a fait, étant ici encore rappelé qu’il n’était pas contraint de le faire, le dire n°4 ayant été adressé hors délai.

Aucun moyen invoqué par Mme [R] et M. [R] -[X] ne prospérant, leur demande d’annulation partielle du rapport d’expertise judiciaire de M. [U] sera rejetée.

2. Sur les demandes contre le vendeur et l’agent immobilier

2.1 Moyens des parties

Mme [R] et M. [R]-[X] soutiennent que les désordres n°1 à 23 selon la numérotation du rapport de M. [O] reprise par M. [U] caractérisent des vices cachés et/ou engagent la responsabilité décennale ou de droit commun du vendeur, ainsi que la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière.

A l’égard du vendeur, Mme [R] et M. [R]-[X] font valoir que les rapports amiables démontrent l’existence de vices cachés, inhérents à l’immeuble et le rendant impropre à son usage, et que c’est à tort que l’expert judiciaire retient seulement l’existence de 17 désordres. Ils soulignent qu’ils n’auraient pas acheté la maison ou en auraient proposé un prix moindre, s’ils en avaient eu connaissance, et qu’il est établi que ces désordres, cachés, sont antérieurs à la vente. Sur le caractère caché des vices, ils précisent que, pour être qualifiés de visibles, ils doivent être perçus par l’acquéreur profane dans toutes leurs conséquences et leur étendue au moment de la vente, et qu’il ne leur incombait pas d’opérer des vérifications personnelles en toiture, ce d’autant que la visite a été effectuée en présence d’un professionnel de l’immobilier. Ils ajoutent que la clause de non-garantie des vices cachés ne peut trouver application au cas présent, dès lors que M. [L] [B], conducteur de travaux, est un professionnel de la construction, qui a lui-même réalisé les travaux dans la maison et a caché l’existence des vices, ce qui est confirmé par le fait que la société LBG création ne les a pas décelés.

Ils font encore valoir que le constructeur-vendeur est tenu à la garantie décennale, tout comme il doit réparation des dommages intermédiaires. Ils soutiennent que les désordres concernent des travaux réalisés depuis moins de dix ans, qui constituent bien un ouvrage. À défaut, ils estiment que les fautes d’exécution commises par M. [B] engagent sa responsabilité contractuelle.

Pour conclure à l’engagement de la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier à leur égard, Mme [R] et M. [R]-[X] font valoir que la Sas Claire B immobilier a manqué à son obligation d’information et de conseil, mais aussi à son devoir de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur, concernant les vices qu’elle ne pouvait, en sa qualité de professionnelle, ignorer. Ils ajoutent qu’elle aurait dû les informer de l’existence de travaux effectués par le vendeur depuis moins de 10 ans. Ils soutiennent que l’agent immobilier doit être tenu du coût total des travaux et non d’une simple perte de chance d’acquérir à un prix moindre.

En réponse, M. [B] souligne ensuite que, lors de la vente, Mme [R] et M. [R]-[X] étaient assistés de la société LBG création qui a visité le bien avant l’achat et a établi un devis des travaux à réaliser, ce qui a conduit à une négociation du prix de vente. Il soutient que c’est en connaissance de cause que les demandeurs ont acheté la maison, dont ils ont négocié et obtenu auprès de lui la baisse du prix de 27 000 euros, et qu’ils ne démontrent pas l’existence de vices cachés.

Il ajoute que le contrat de vente stipulait une clause de non-garantie des vices cachés, sauf pour l’acquéreur à démontrer la mauvaise foi ou le dol du vendeur, ce qui n’est pas le cas. M. [B] souligne encore que le rapport du cabinet [O], invoqué en demande, a été rendu à la lecture de normes qui n’étaient pas contemporaines de la construction, mais postérieures à celle-ci. Il ajoute que l’expert judiciaire a relevé que la société LBG création est intervenue sur de nombreux désordres invoqués par Mme [R] et M. [R]-[X], qu’il a écarté l’existence de certains désordres et qu’il a retenu le caractère apparent d’autres.

S’agissant de la garantie décennale, M. [B] soutient n’avoir pas effectué de travaux dans la période de dix ans avant la vente, et qu’aucune impropriété à la destination ni atteinte à la solidité de l’ouvrage n’est caractérisée.

Concernant la théorie des dommages intermédiaires alléguée en demande, M. [B] avance qu’aucune faute n’est établie à son encontre en sa qualité de constructeur, et que le caractère exclusif de la garantie de bon fonctionnement ne permet pas d’invoquer le fondement des dommages intermédiaires.

Pour sa part, la Sas Claire B immobilier soutient qu’elle ne peut pas être tenue à la garantie des vices cachés et qu’elle a rempli ses obligations d’information et de conseil vis-à-vis de l’acquéreur, ayant porté à sa connaissance les informations dont elle disposait. Elle conteste avoir engagé sa responsabilité vis-à-vis des acquéreurs en ce que d’une part, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier et non de la construction, elle ne pouvait pas déceler les désordres évoqués dans les rapports des experts amiables, et alors que d’autre part, Mme [R] a visité la maison avec attention, assistée d’un professionnel du bâtiment.

À titre subsidiaire, elle estime qu’une violation de son obligation d’information et de conseil ne peut pas conduire à sa condamnation à l’indemnisation des travaux de reprise de l’immeuble, mais à une condamnation indemnitaire au titre d’une perte de chance d’avoir pu négocier le bien à un moindre prix, laquelle doit tenir compte du caractère visible des désordres, du fait que les acquéreurs étaient assistés d’un professionnel de la construction et du fait qu’ils ont négocié à la baisse le prix du bien.

2.2 Décision du tribunal

Le rapport d’expertise amiable de M. [O], invoqué en demande, fait état des 24 désordres suivants :

1. Passage d’eau dans le conduit de fumée car le chapeau de cheminée ne couvre pas suffisamment le conduit, l’enduit de la souche de cheminée se décolle de son support et la mise en œuvre des tuiles situées contre la souche, en amont du conduit, n’est pas conforme au DTU 40.21,

2. Tuile de la rive Sud de la véranda fendue,

3. Infiltration d’eau par le puits de jour du garage qui n’est pas étanche,

4. Dégradation importante du faîtage de la dépendance Ouest qui compromet l’étanchéité de cet ouvrage,

5. Eléments de rive inadaptés : selon les dires de ses anciens locataires, M. [B] est intervenu en 2016 sur cette couverture. Or, les tuiles de rive mises en œuvre ne sont pas adaptées pour des couvertures en bacs acier avec une faible pente et ne permettent pas d’assurer parfaitement l’étanchéité de cet ouvrage.

6. Pente insuffisante des couvertures en tuiles de type Romane des dépendances qui est inférieure à la pente réglementaire suivant la norme DTU 40.21.

7. Solin inadapté à la jonction entre la dépendance Sud-Ouest et la dépendance Nord-Ouest, ce qui méconnaît les règles de l’art et le DTU 40.21,

8. Absence de filant de nœuds et d’anti-flambage

9. Isolation insuffisante dans les combles

10. Section d’évent inadaptée, trop petite

11. Engorgement du réseau EU et EV (bonde du bac à douche refoule de l’eau), étant précisé que selon les dires de l’ancienne locataire, la salle de bain a été entièrement refaite en 2016,

12. Branchement du réseau électrique à même le sol

13. Détecteur de mouvement à droite du portail coulissant hors service

14. Dysfonctionnement du réseau d’arrosage

15. Absence de solin dans le local technique de la piscine

16. Dysfonctionnement d’un skimmer de la piscine

17. Tuyau d’évacuation des eaux du puits sectionné

18. Evacuation de l’évier du garage raccordé au réseau EP, traduisant un non-respect de la réglementation sanitaire

19. Infiltration d’eau de pluie par le toit du garage

20. Dysfonctionnement de la PAC

21. Dysfonctionnement du portail du garage

22. Dysfonctionnement du portail extérieur

23. Sol extérieur plus élevé que le sol intérieur du garage

24. Dysfonctionnement de deux radiateurs électriques dans les chambres,

dont les demandeurs sollicitent réparation à l’exception de ceux numérotés 12, 13, 14 et 20.

Les 20 désordres dont il est demandé réparation seront successivement examinés.

2.2.1 Sur la responsabilité du vendeur

* Sur le fondement de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Cette garantie légale est encourue de plein droit, sans faute, dès lors qu’il est établi par l’acquéreur que la chose présente un ou des défauts à la fois cachés, existant au moment de la vente, rendant le bien acquis impropre à sa destination.

Il appartient donc à l’acquéreur d’établir l’existence d’un vice inhérent à la chose vendue, son caractère occulte et son antériorité à la vente, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Et, s’agissant d’un acquéreur profane, il est uniquement exigé la diligence que l’on peut attendre de tout acheteur normalement avisé.

Le vice de la chose s’entend de toute défectuosité qui empêche la chose de rendre pleinement les services que l’on en attend. Il réside dans le mauvais état ou le mauvais fonctionnement de la chose, l’impossibilité de s’en servir dans des conditions satisfaisantes, les conséquences nuisibles produites à l’occasion d’une utilisation normale. Il faut que la qualité faisant défaut soit une des principales que l’on reconnaît à la chose.

En application des articles 1643 à 1646 du même code, le vendeur profane qui ne connaissait pas les vices de la chose vendue est tenu uniquement à la restitution du prix de vente, en tout ou partie selon la gravité des vices et le choix de l’acquéreur de conserver ou non la chose, et au remboursement des frais occasionnés par la vente en cas de résolution, tandis que celui qui en avait connaissance s’expose également au paiement de dommages et intérêts en réparation de l’entier préjudice causé à l’acquéreur. En revanche, le vendeur professionnel est présumé connaître les vices.

S’agissant du désordre n°1 ‘Passage d’eau dans le conduit de fumée‘, l’expert judiciaire confirme que les liaisons à la couverture de la cheminée, de 34 ans d’âge, sont visibles. Il précise que la tenue de la cheminée est correcte, qu’il se peut que dans le cas de pluie oblique, un peu d’eau pénètre, mais observe que l’intérieur n’est pas sinistré. Les demandeurs n’établissant pas objectivement la réalité des infiltrations qui seraient occasionnées par l’état du conduit de cheminée, celui-ci n’affecte pas l’usage du bien immobilier et ne constitue donc pas un vice caché.

L’expert judiciaire confirme qu’une tuile de rive est fendue (désordre n°2), sans toutefois qu’un sinistre s’en soit suivi. Les demandeurs n’établissant pas l’impropriété à destination qu’ils allèguent, cette défectuosité sera donc écartée.

L’expert judiciaire a confirmé l’existence d’infiltrations d’eau par le puits de jour du garage qui n’est pas étanche (désordre n°3). Les photographies versées aux débats (page 8 du rapport [O], annexe 3 du rapport d’expertise judiciaire) révèlent d’une part que le vitrage dudit jour est fissuré, et d’autre part que la jupe d’étanchéité en plomb est dégradée, ce qui est parfaitement apparent, même pour un acquéreur profane. Le tribunal observe notamment s’agissant de la dégradation de la jupe en plomb que des jours sont visibles à travers les orifices. Mme [R] ne démontre pas, à cet égard, que l’ouverture était cachée par du lambris lorsqu’elle a acquis le bien, ainsi qu’elle l’a déclaré à l’huissier de justice mandaté par elle. Le désordre ne constitue donc pas un vice caché.

L’expert judiciaire a constaté le désordre n°4 ‘dégradation importante du faîtage de la dépendance Ouest'. Selon M. [O], la dégradation de ce faîtage compromet l’étanchéité de l’ouvrage qui va entraîner des infiltrations d’eau dans le local et endommager les éléments en bois de la charpente par leur pourrissement, de sorte que l’ouvrage est impropre à sa destination. Toutefois, sur l’état des lieux de sortie des locataires, la grande dépendance était du reste notée en bon état et les locataires signalaient encore l’avoir repeinte (comme d’autres pièces de l’habitation). Il ressort également du rapport d’expertise judiciaire que la dégradation du faîtage n’avait entraîné au jour des opérations aucun sinistre. Le défaut, qui n’a causé aucun sinistre, n’est donc pas un vice caché.

L’expert judiciaire confirme la matérialité du désordre n°5 : ‘éléments de rive inappropriés'. En lecture du rapport [O], ils sont à l’origine de traces importantes d’infiltrations d’eau de pluie qui affectent le mur du local entre le garage et la dépendance Nord-Ouest, ainsi que le doublage côté jardin. Les photographies en page 11 du rapport [O], et celle annexée au rapport de M. [I] (moins de dix mois après la vente) révèlent effectivement des traces d’humidité incrustées et paraissant anciennes, permettant de retenir que le dommage existait avant la vente et était nécessairement apparent, même pour un acquéreur profane. Le second expert mandaté à titre privé qualifie lui-même d’ ‘importantes’ les traces d’infiltrations invoquées. Le tribunal observe encore que le désordre a été dénoncé par Mme [R] le 5 juin 2018 dans les termes suivants : ‘le 29 janvier, lors de l’attente d’EDF pour la remise de courant, j’ai constaté à l’intérieur de la remise à côté du garage plein de moisissures au mur. J’ai pu enfoncer le doigt dans le mur. Je pense qu’il doit y avoir une fuite au niveau du toit (…). Actuellement cette remise est inutilisable et les murs sont imbibés d’eau’ (pièce 3 de la demanderesse). La présence de moisissures couvrant un mur ainsi que celle d’humidité en quantité importante constatée dix jours à peine après la vente confirme l’avis de l’expert selon lequel le vice était apparent, au moment de celle-ci , même pour un profane, Mme [R] l’ayant découvert seule. Au surplus, l’état des lieux de sortie des locataires du bien, réalisé le 4 avril 2017, mentionnait déjà ‘traces moisissures’ sur la petite dépendance du jardin. Ce désordre, qui était apparent, ne constitue donc pas un vice caché.

L’expert judiciaire, non contredit techniquement, n’a constaté aucun sinistre consécutif aux défauts n°6 ‘pente insuffisante des couvertures des dépendances‘, mesurées à 12,7 % par M. [O] et n°7 ‘solin inapproprié’ à la jonction entre la dépendance Sud Ouest et la dépendance Nord Ouest. Ceux-ci ne présentent donc pas le degré de gravité requis par l’article 1641 du code civil.

L’expert judiciaire confirme l’absence de filants de nœuds et d’anti flambage de la charpente industrielle de l’habitation (désordre n°8 du rapport de M. [O]). L’expert privé soutient que le défaut est à l’origine d’une fissure au plafond du hall d’entrée, tel que révélé par la photographie figurant en page 17 de son rapport. L’expert judiciaire signale toutefois en page 11 du compte rendu de la réunion d’expertise du 6 octobre 2020 que l’absence de stigmate sur l’ensemble du faux plafond révèle que l’ouvrage s’est ‘plutôt bien comporté durant ces 30 dernières années', ce qui contredit l’affirmation de M. [O] selon laquelle la stabilité de la charpente est affectée. En tout état de cause, il n’est pas établi que la fissure au plafond du hall d’entrée causée selon M. [O] par le défaut ‘absence de filants de nœuds et d’anti flambage’ de la charpente industrielle’ existait au moment de la vente. La fissure n’est, du reste, pas mentionnée dans le rapport de M. [I]. Le critère d’antériorité à la vente du vice n’est donc pas caractérisé.

Le désordre n°9 ‘insuffisance d’isolation dans les combles’ est parfaitement visible sur les photographies figurant en page 19 du rapport de M. [O], lesquelles révèlent l’absence de laine soufflée en divers endroits du sol des combles. La qualité même du matériau, observée sur lesdites photographies, devait encore conduire un acquéreur normalement diligent à s’en préoccuper, M. [I] faisant, à cet égard état, d’une laine de verre ‘ancienne, voire à jeter'. Le désordre doit être regardé comme apparent même pour un acquéreur profane.

Le défaut n°10, ‘sections d’évent inappropriées’ est décrit par M. [O] dans les termes suivants : ‘nous avons constaté la présence d’évents de diamètre inférieur à 100 mm et dont l’un débouche directement dans les combles', ce ‘qui doit contribuer au mauvais écoulement des eaux dans les canalisations des réseaux d’évacuation EU – EV’ (pages 20 et 21). Il ressort toutefois du rapport d’expertise judiciaire ainsi que des photographies figurant dans le rapport d’expertise privée que ce réseau, ancien, était parfaitement apparent même pour un acquéreur profane. Au surplus aucun sinistre n’est attribué audit réseau, de sorte qu’il s’agit d’une simple non conformité (et non d’un désordre), ne présentant pas le critère de gravité prévu par l’article 1641 du code civil.

Le désordre n° 11 ‘engorgement du réseau EU – EV', constaté par les deux experts privés ainsi que par Me [H] le 4 juin 2019, est décrit par M. [O] dans les termes suivants : ‘lors de la mise en service simultanée de l’évier et du lavabo, nous avons constaté que la bonde du bac à douche refoule de l’eau', ce qu’il attribue au diamètre insuffisant des canalisations d’évacuation et/ou à la présence d’une contre-pente dans ledit réseau ainsi qu’à une ventilation insuffisante du fait du diamètre insuffisant de l’évent.

Toutefois, un an plus tard, lors de la réunion d’expertise du 6 octobre 2020, M. [U] a constaté que l’eau s’écoulait ‘ parfaitement ‘ lorsqu’il a fait fonctionner la douche et il n’est pas utilement contredit sur ce point. La réalité persistante du désordre n’est donc pas établie.

Le désordre n°15 ‘absence de solin sur le local technique de la piscine’ est décrit par M. [O] dans les termes suivants ‘à la jonction du local technique de la piscine et de la paroi du barbecue, nous avons constaté l’absence de couloir en zinc et de solin. (…) L’étanchéité n’est pas assurée.(…) Cet ouvrage manquant a créé des dégradations affectant la charpente de la couverture par l’apparition de moisissures suite à des infiltrations d’eau de pluie’ (pages 26 et 27). L’expert judiciaire confirme l’existence du désordre. Il précise toutefois que, du fait de son ancienneté, il ne pouvait être dissimulé au regard à l’occasion des premières visites (pg 13), ce que confirme la photographie présentée en page 27 du rapport d’expertise privée. Le désordre, s’il existait au moment de la vente, était donc apparent même pour un acquéreur profane.

La matérialité du désordre n° 16 ‘dysfonctionnement d’un des skimmers de la piscine’ n’a été constatée ni par l’expert judiciaire, ni même par l’expert privé des demandeurs qui le décrit dans les termes suivants : ‘suivant les dires de Mme [R], l’un des skimmers de la piscine ne fonctionne pas'. La réalité du désordre invoqué n’étant pas établie, il ne saurait ouvrir droit à réparation.

Le désordre n°17 consiste dans la section, à la sortie de la réhausse, du tuyau plastique souple d’évacuation des eaux d’un puits équipé d’une pompe de vidage électrique raccordé par ledit tuyau au réseau EP. Les photographies figurant en page 30 du rapport d’expertise amiable révèlent l’apparence dudit désordre.En toute état de cause, il n’est pas établi qu’il existait au moment de la vente, de sorte qu’il ne saurait donc constituer un vice caché.

Le désordre n° 18 consiste dans le raccord de l’évacuation de l’évier du garage au réseau EP, impliquant que la vidange de l’évier se rejette dans le réseau d’eau de pluie, ce qui n’est pas conforme à la réglementation sanitaire. Cette non conformité existait au moment de la vente, l’installation ayant été réalisée par les anciens locataires du vendeur (pièces 6 et 7 de M. [B]). Toutefois c’est à juste titre que l’expert judiciaire considère que le défaut était apparent, le tribunal constatant que ledit évier est situé immédiatement à droite en entrant dans le garage et que l’évacuation de celui-ci s’effectue dans la descente d’eaux pluviales en provenance du toit, située immédiatement à droite de la porte dudit garage lorsqu’on y fait face.

Il ne pouvait donc subsister aucun doute dans l’esprit de l’acquéreur profane sur le fait que l’évacuation de l’évier s’effectuait dans le réseau EP. N’étant pas caché, le désordre ne ressort pas de la garantie des vices éponymes.

Le désordre n°19 ‘ Infiltrations d’eau de pluie par le toit du garage’ est décrit par M. [O] dans les termes suivants ‘Dans le garage, sur le mur Ouest, nous avons constaté la présence de traces de ruissellement d’eau provenant de la sablière. Ces traces de ruissellement témoignent de passages d’eau provenant de la couverture qui n’assure pas l’étanchéité et par conséquent la destination de l’ouvrage est compromise. A la jonction de la couverture en bac acier et de la couverture du garage en tuiles de type romane, nous observons un grand vide qui permet le passage d’eau de pluie lors de fortes averses avec des rafales de vent venant de l’Ouest, vent dominant dans la région’ (pg 32, 33). L’expert judiciaire confirme avoir constaté le désordre (page 23), précisant que l’apparition des infiltrations n’est pas ‘datable'. L’étude des photographies figurant en page 32 du rapport d’expertise de M. [O] permet de vérifier la présence de traces de coulures semblant anciennes et incrustées sur fond blanc. Il s’en déduit que si elles étaient apparues antérieurement à la vente, lesdites coulures étaient perceptibles à l’oeil nu même pour un acquéreur profane se livrant à un examen attentif. Le désordre ne peut donc être regardé comme occulte.

Le désordre n°21 ‘Dysfonctionnement du portail du garage’ est décrit par M. [O] dans les termes suivants : ‘le portail de garage est équipé d’une motorisation électrique pour ouvrir et fermer l’accès du garage. Mme [R] nous a démontré que l’ouverture ne peut se faire car le portail n’est pas raccordé au systéme de crémaillère qui permet son ouverture et sa fermeture. L’absence de la pièce de connexion entre le portail et la crémaillère rend l’ouvrage impropre à sa destination’ (pg 35). L’expert judiciaire a constaté la matérialité du désordre. Il ressort encore des éléments versés aux débats qu’au moment des visites du bien par Mme [R], l’électricité était coupée de sorte que la manipulation de la porte de garage n’était pas possible. Le vice affectant le portail du garage doit donc être regardé comme caché au moment de la vente et dès lors qu’il en affecte le fonctionnement, il remplit le critère de gravité requis par l’article 1641 du code civil.

Il en va de même du dysfonctionnement du portail extérieur (désordre 22) , constaté par l’expert judiciaire et que M. [O] décrit dans les termes suivants : 'Mme [R] a tenté à plusieurs reprises de nous ouvrir le portail automatique extérieur. Ce dernier s’ouvre de façon aléatoire malgré les actions répétées sur la télécommande pour actionner l’ouverture du portail. Quand le portail s’ouvre, seul un vantail sur deux fonctionne'. Également caché au moment de la vente faute d’alimentation électrique, la mise en service de cet équipement n’était pas réalisable par l’acquéreur de sorte que le dysfonctionnement ne pouvait pas être apprécié. Empêchant l’entrée des véhicules sur la propriété de Mme [R] dès lors qu’un seul des deux vantaux fonctionne, ce dysfonctionnement remplit également le critère de gravité prévu par l’article 1641 du code civil. Il constitue donc un vice caché dont le vendeur doit garantie.

Le désordre n°23 ‘Sol extérieur plus élevé que le sol intérieur du garage’ est décrit par M. [O] dans les termes suivants : ‘Au niveau de la porte de service du garage, qui permet d’accéder à la cour intérieure, nous avons constaté que le sol fini extérieur est au moins sixcentimètres au-dessus du sol du garage. De plus le seuil de la porte se trouve au même niveau que le sol du garage. En l’état par de fortes averses de pluie, le risque que l’eau de pluie pénètre dans le garage est imminent’ (pg 37). L’expert judiciaire confirme la matérialité du défaut. Toutefois dès lors que la différence de niveau est supérieure ou égale à 6 cm, elle pouvait parfaitement être appréciée par un acquéreur profane. Au surplus, aucune entrée d’eau dans le garage n’a été constatée, l’expert privé des demandeurs signalant un simple ‘risque'. En conséquence, étant à la fois apparent et n’étant pas à l’origine d’un dommage, ce défaut ne constitue pas un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Il résulte de ce qui précède que :

— les vices n°11 et 16 n’ont pas été constatés par l’expert judiciaire,

— les vices n° 1, 2, 4, 6, 7, 10, 23 qui n’ont pas causé de sinistre, ne rendent pas la maison impropre à sa destination et n’en diminuent pas l’usage,

— il n’est pas démontré que les vices 8 et 17 existaient au moment de la vente,

— les vices 3, 5, 9, 15, 18, 19 étaient apparents au moment de la vente,

— seuls les désordres n°21 et 22 constituent des vices cachés, à l’exclusion de tous autres.

Afin de tenter d’échapper à la garantie due par lui, le vendeur argue de la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente (pg 9).

Si cette clause est parfaitement licite, il est néanmoins constant qu’elle est inefficace lorsque le vendeur a manqué à son devoir d’information et avait connaissance du vice. Elle l’est précisément au cas présent dès lors que M. [B], qui a exercé la profession de conducteur de travaux dans une société de construction, est un professionnel du bâtiment de sorte qu’il est présumé connaître les vices cachés du bien qu’il cède.

M. [B] doit donc réparation à Mme [R] et M. [R]-[X] des désordres n° 21 et 22 sur le fondement de la garantie des vices cachés.

* Sur le fondement de la garantie décennale et de la garantie des désordres intermédiaires

Les articles 1792 et suivants du code civil prévoient une responsabilité de plein droit du vendeur – constructeur envers son acquéreur, du chef des désordres apparus dans le délai de dix ans suivant la réception et qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou compromettent l’usage auquel il est destiné. À défaut d’un tel degré de gravité, la responsabilité des constructeurs peut être recherchée sur le fondement de la responsabilité contractuelle, dans ce même délai de dix ans, ce qui impose à l’acquéreur de rapporter la preuve d’une faute, de l’existence pour lui d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. Le désordre est alors qualifié d’intermédiaire.

En l’espèce, si les demandeurs soutiennent que M. et Mme [S] anciens locataires du vendeur ont déclaré à M. [O] que M. [B] était intervenu en 2016 sur la couverture pour tenter d’éradiquer les fuites, ou bien sur l’un des skimmers de la piscine, les circonstances desdites déclarations sont inconnues, le tribunal observant notamment que le rapport du cabinet [O] ne précise pas la participation des anciens locataires à l’opération d’expertise non judiciaire du 18 décembre 2018. Au demeurant, M. [B] verse aux débats une attestation dans laquelle Mme [S] fait état de ce qu’ils ont été approchés en mai 2019 par une dame ayant acquis le bien, pour les questionner sur le fonctionnement de la maison, mais à aucun moment d’un expert mandaté par elle. Dans ces conditions, il ne saurait donc être tenu compte des déclarations qui auraient été faites par M. et Mme [S] à M. [O].

Au surplus, l’expert judiciaire n’a constaté aucune intervention de moins de dix ans sur le bien immobilier, ce qui rejoint les déclarations de M. [B] dans l’acte de vente (pg 16).

Il en résulte que, faute de réalisation établie d’un ouvrage dans le délai de dix ans précédant la vente, la responsabilité décennale du vendeur ne saurait être engagée. Les demandeurs n’établissant pas la réalisation de travaux durant ladite période, leurs demandes ne sauraient pas plus prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Il s’ensuit que M. [B] doit réparation à Mme [R] et M. [R]-[X] des désordres n° 21 et 22 à l’exclusion de tous autres.

2.2.2 Sur la responsabilité de l’agent immobilier

L’agent immobilier doit aux parties à l’acte auquel il prête son concours, une information loyale et des conseils adaptés, y compris à la partie qui ne l’a pas mandaté envers qui, en cas de défaillance, il engage sa responsabilité extra-contractuelle.

Au titre de cette obligation de renseignement et de conseil, sa responsabilité peut être engagée s’il omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble vendu, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne pouvait ignorer. La responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information et de conseil peut toutefois ne pas être engagée lorsque le désordre est apparent pour l’acquéreur (3e Civ., 23 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.461 ; 3e Civ., 7 novembre 2019, pourvoi n° 18-21.473).

La responsabilité de l’agent immobilier ne peut pas être engagée en présence de désordres non apparents, si n’est pas rapportée la preuve qu’il en avait connaissance (1re Civ., 20 décembre 2000, pourvoi n° 98-20.765).

Au cas présent, en premier lieu, les demandeurs n’établissent pas que la Sas Claire B Immobilier connaissait les deux vices cachés dont l’existence a ci-dessus été retenue.

En second lieu, s’agissant des désordres apparents (3, 5, 9,15, 18, 19) : il est constant que les acquéreurs ont procédé à plusieurs visites du bien et qu’ils ont encore sollicité la société LBG création pour l’établissement de devis de rénovation de la maison. Il ressort encore de la description et des caractéristiques desdits désordres que les acquéreurs n’ont pas pu ne pas se convaincre eux-mêmes desdites défectuosités. Il s’ensuit que Mme [R] et M. [R]-[X] ne pouvaient donc pas ignorer les désordres 3, 5, 9,15, 18, 19 au jour de la vente.

L’acquéreur n’étant pas fondé à rechercher la responsabilité de l’agent immobilier s’il a pu apprécier l’état de l’immeuble acquis, le moyen tiré de l’absence de conseil de la Sas Claire B Immobilier est donc inopérant.

En troisième et dernier lieu, il ne saurait être utilement reproché à la Sas Claire B Immobilier de n’avoir pas informé Mme [R] et M. [R]-[X] de la réalisation de travaux effectués par le vendeur moins de dix ans avant la vente, alors que l’expert judiciaire a lui-même conclu à l’absence de tels travaux.

Les demandeurs n’établissant pas de faute de la Sas Claire B Immobilier qui serait pour eux à l’origine d’un préjudice, leurs demandes contre cette société ne peuvent qu’être rejetées.

2.2.3 Sur la réparation des préjudices

2.2.3.1 Sur la réparation des préjudices matériels

L’expert judiciaire a évalué le coût de la reprise du désordre n°22, soit la remise en service des bras motorisés et radiocommandés du portail à la somme de 2 253,51 euros TTC, montant correspondant à la demande de Mme [R] et M. [R]-[X].

S’agissant du désordre n°21 (dysfonctionnement du portail du garage) : ce poste n’a pas été évalué par l’expert judiciaire. M. [O] chiffrait le montant de la reprise à 200 euros (mise en place de la pièce de connexion entre le portail et la crémaillère de la motorisation et réalisation des réglages), tandis que les demandeurs sollicitent que leur soit attribuée la somme de 857 euros correspondant au devis établi par la société Hebriques Madancos le 25 janvier 2021.

Ces éléments, soumis à la libre discussion des parties devant la juridiction, sont de nature à servir d’élément de preuve pour l’évaluation du montant du préjudice matériel. Il convient d’opérer la moyenne des deux sommes, dont aucune n’est contestée par M. [B], de sorte que l’indemnisation sera évaluée à 528,50 euros TTC.

En conséquence, M. [B] sera condamné à verser à Mme [R] et M. [R]-[X] la somme de 2782,01 euros TTC (2253,51 + 528,50) au titre de la reprise des désordres n°21 et 22.

L’ampleur des travaux de reprise retenus ne justifie pas qu’il soit fait appel à un maître d’oeuvre, tandis que la souscription d’une assurance DO n’est pas obligatoire. Les demandes de Mme [R] et M. [R]-[X] à ce titre seront donc rejetées.

2.2.3.2 Sur la réparation des préjudices immatériels

En l’absence d’éléments permettant une évaluation supérieure, le préjudice de jouissance tenant à l’impossibilité pour les demandeurs d’utiliser leur garage sera justement indemnisé à hauteur de 50 euros par mois soit 4 150 euros (50 x 83 mois) au jour du présent jugement, date d’évaluation des préjudices.

Il n’est, en revanche, justifié d’aucun préjudice de jouissance à venir durant les travaux de reprise. La demande de Mme [R] et M. [R]-[X] à ce titre sera donc rejetée.

Les demandeurs n’établissent pas plus la réalité du préjudice moral qui serait résulté pour eux des désordres ci-dessus retenus. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à leur demande.

Enfin, les frais d’expertise privée, engagés par Mme [R] et M. [R]-[X] pour établir la preuve de faits invoqués au soutien de leurs demandes, constituent des frais irrépétibles et seront examinés à ce stade.

3. Sur les demandes contre M. [M]

3.1 Moyens des parties

Il est soutenu par Mme [R] et M. [R]-[X] que M. [M], gérant de la société LBG création, a engagé sa responsabilité personnelle à leur égard pour n’avoir pas souscrit une assurance de responsabilité décennale obligatoire pour l’intégralité des travaux réalisés par cette société, désormais liquidée. Ils font valoir que les travaux de rénovation réalisés par la société LBG création (électricité, menuiseries avec modification d’un ouverture, rattrapage de niveau et ragréage du sol selon factures des 11 juin, 15 juillet et 22 décembre 2018) relevaient de la garantie décennale et qu’ils sont affectés de désordres, constatés par l’expert judiciaire, engageant la responsabilité décennale de cette société ou, à défaut, sa responsabilité contractuelle sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires.

En réponse, M. [M] ne conteste pas l’absence d’assurance de responsabilité décennale pour le chantier, soutenant qu’il était alors en période de changement d’assurance et qu’en raison d’une erreur d’inscription de son assureur, son assurance garantie décennale ne couvrait pas encore les travaux effectués chez Mme [R].

Il fait en revanche valoir que les menus travaux qu’il a effectués n’entrent pas dans le champ de la garantie décennale, ne s’agissant pas des travaux de construction, d’extension et de rénovation sur la structure du bâtiment.

Il conteste en tout état de cause que les désordres constatés par l’expert judiciaire lui soient imputables et soutient qu’il n’a pu terminer les travaux normalement à la suite de la reprise des clés par Mme [R].

3.2 Décision du tribunal

Le gérant d’une société de construction qui ne souscrit pas d’assurance décennale commet une faute intentionnelle constitutive d’une infraction pénale et séparable de ses fonctions sociales et engage ainsi sa responsabilité personnelle ( 3e Civ., 10 mars 2016, pourvoi n° 14-15.326).

Encore faut-il, pour engager la responsabilité du gérant de société, que les travaux confiés à ladite société soient de ceux pour lesquels la souscription d’une assurance de responsabilité décennale est obligatoire, soit en lecture de l’article L. 241-1 du code civil ceux susceptibles d’engager la responsabilité de leur auteur sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil.

Si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs (3e Civ., 21 mars 2024, pourvoi n° 22-18.694).

En l’espèce, en lecture des rapports d’expertises non judiciaire et judiciaire il est demandé par Mme [R] et M. [R]-[X] la condamnation de M. [M] à réparer les désordres suivants reprochés à la société LBG promotion :

— désordre 25 : absence de protection au niveau des raccordements électriques,

— désordre 26 : mise en oeuvre de cloches de protection des spots non appropriés,

— désordre 27 : sortie du groupe VMC dans les combles,

— désordre 28 : absence de protection d’un interrupteur dans la salle de bains,

— désordre 29 : rebouchage sans soin d’une cloison,

— désordre 30 : désaffleurement entre les lames du parquet,

— désordre 31 : mauvaise mise en oeuvre de la fenêtre du séjour,

— désordre 32 : dysfonctionnement du volet roulant électrique du séjour,

— désordre 33 : défaut de reprise d’enduit en allège de la fenêtre du séjour,

— désordre 34 : absence de rebouchage au droit de l’ancienne fontaine murale

— malfaçon n°1 LBG : tableau électrique non conforme.

Il convient de rappeler que les travaux confiés par Mme [R] et M. [R]-[X] à la société LBG création sont les suivants :

* travaux mentionnés sur les factures n°4 et 5 du 11 juin 2018 (pièce 4 des demandeurs) :

— enlèvement de la fontaine côté garage,

— pose boîtier placo cuisine pour prise de courant inexistante,

— pose cache pour radiateur entrée,

— achat et installation de planche en (illisible) pour cuisine (mise en place four),

— changement d’une VMC dans les combles en 230 V 5 sorties (l’expert judiciaire précisant qu’il s’agit du changement du moteur de la VMC, pg 5)

— création de cloches pour spots dans toute la maison,

— changement de 27 spots en halogène par 27 spots en led,

— changement des fils électriques pour spots chambre + cuisine,

— installation d’une bibliothèque,

— vérification de l’installation électrique dans le jardin,

— vérification de l’installation électrique dans le garage + dépendance,

— enlèvement des prises et câbles de courant dans le local piscine,

— vidange piscine avec une pompe immergée ;

* travaux mentionnés sur la facture n°7 et n°8 du 15 juillet 2018 (pièce 5 des demandeurs) :

— repérage des câbles,

— installation du nouveau tableau électrique,

— remplacement de deux lignes électriques pour cuisine,

* facture 2212.18 du 22 décembre 2018 ‘facture de fin de chantier’ (pièce 2 de M. [M])

— salon : création d’une surélévation (20 cm pour rattraper le niveau du séjour) ; création et fixation de plots en fer ou pvc rigide sur le sol existant pour création d’un plancher qui sera de niveau avec le séjour, création de plaque en bois medium pour plancher intérieur de 2,2 cm d’épaisseur,

— création et installation d’un revêtement de sol en parquet flottant imitation chêne clair sur la partie séjour, salon, cuisine, wc couloir et entrée,

— création de plinthe couleur chêne clair ou blanc,

— enlèvement d’une porte fenêtre du salon et création d’une fenêtre en bois double vitrage et volet, avec modification du mur extérieur en bloc parpaing et retouche du crépi,

— création et mise en place d’un ragréage au sol parti un peu partout et surtout le couloir pour pouvoir recevoir la pose du parquet,

— création d’un nouvel emplacement du radiateur ; déplacement d’un radiateur du salon ainsi que des prises de courant pour nouveau sol (cause de surélévation)

— refaire bande de joints sur fissure du salon côté cheminée,

— chambres : rattraper et reboucher les trous dans le placard,

— salle de bains : fixation de la paroi de douche en verre (fixation murale),

— tableau électrique : création et installation d’un 30mA 40A pour mise aux normes du tableau électrique + vérification de l’installation et réparation des boîtiers manquants sur le système électrique mural de la maison (appareillages),

— changement de toutes les poignées de porte de la maison (portes intérieures uniquement),

* facture 20207.2 du 15 janvier 2019 (pièce 2 de M. [M]) :

— création et installation d’un volet roulant blanc électrique,

— création d’une nouvelle alimentation électrique pour le volet,

— perçage du mur pour passage des câbles électriques,

— création et installation d’un interrupteur de commande pour le volet roulant (intérieur salon),

— raccordement des lignes électriques du volet.

La réception des prestations objets des factures n°4 et 5 du 11 juin 2018, n°7 et n°8 du 15 juillet 2018 et n°2212.18 du 22 décembre 2018 ‘facture de fin de chantier’ n’est pas contestée. Il n’est, en en revanche, justifié d’aucune réception expresse ni même tacite pour les prestations de la facture 20207.2 du 15 janvier 2019, que Mme [R] et M. [R]-[X] ne justifient pas avoir réglées.

De plus, aucune des prestations ci-dessus mentionnées n’a trait à la réalisation d’un ouvrage, à l’exception de deux prestations de la facture 2212.18 du 22 décembre 2018 ‘facture de fin de chantier’ : d’une part, la surélévation d’une vingtaine de centimètres de hauteur créée dans le salon et, d’autre part, ‘l’enlèvement d’une porte fenêtre du salon et création d’une fenêtre en bois double vitrage et volet, avec modification du mur extérieur en bloc parpaing et retouche du crépi'. Si la première n’est concernée par aucun des désordres retenus par l’expert judiciaire, trois défauts affectent la seconde prestation et sont décrits dans les termes suivants par M. [U] :

— désordre 31 : mauvaise mise en oeuvre de la fenêtre du séjour : ‘absence de garde d’eau, l’appui terre cuite est placé trop haut et masque les rejets d’eau du dormant de menuiserie’ ;

— désordre 32 : dysfonctionnement du volet roulant électrique du séjour, sans plus de précision,

— désordre 33 : défaut de reprise d’enduit en allège de la fenêtre du séjour : ‘enduit rapporté incorrectement appliqué'.

Ces éléments ne permettent toutefois pas de retenir l’impropriété de l’ouvrage à destination, ni une quelconque atteinte à sa solidité.

En conséquence, la responsabilité décennale de la société LBG création n’est pas susceptible d’être engagée au titre des désordres qui précèdent. Seule pouvait l’être sa responsabilité contractuelle, toutefois celle-ci n’est pas garantie par l’assurance obligatoire qu’il est reproché à M. [M] de ne pas avoir souscrite.

En conséquence, les demandes de Mme [R] et M. [R]-[X] contre M. [M] doivent être rejetées.

4. Sur la demande reconventionnelle de M. [B]

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il n’est justifié par M. [B] d’aucun élément de preuve au soutien du préjudice moral qu’il invoque et dont il sollicite réparation.

Sa demande reconventionnelle en ce sens sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès

M. [B], qui au final succombe principalement, sera condamné aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

Les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre, seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à Mme [R] et M. [R]-[X] la charge de l’intégralité des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de leurs droits. Toutefois, l’équité commande également de tenir compte du fait que la majorité de leurs demandes ont été rejetées. En conséquence, M. [B] sera condamné à leur verser la somme de 3 983,77 euros incluant 25 % des frais d’expertises privées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce même fondement, Mme [R] et M. [R]-[X] seront condamnés in solidum à verser à la Sas Claire B immobilier d’une part et à M. [M] d’autre part la somme de 2 000 euros chacun.

La demande de M. [B] au titre des frais irrépétibles sera en revanche rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Déboute Mme [R] et M. [R]-[X] de leur demande d’annulation partielle du rapport d’expertise judiciaire de M. [U],

Déboute Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] de l’ensemble de leurs demandes contre la Sas Claire B Immobilier,

Condamne M. [L] [B] à verser à Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] la somme de 2 782,01 euros TTC au titre de la reprise des désordres matériels,

Déboute Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] du surplus de leurs demandes contre M. [L] [B] au titre des travaux de reprise,

Déboute Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] de leurs demandes contre M. [L] [B] au titre des frais de maîtrise d’œuvre et de souscription d’une assurance dommages-ouvrage,

Condamne M. [L] [B] à verser à Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] la somme de 4 150 euros en réparation de leur préjudice de jouissance passé,

Déboute Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] du surplus de leurs demandes contre M. [L] [B] au titre du préjudice de jouissance passé,

Déboute Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] de leurs demandes contre M. [L] [B] au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux de reprise et au titre du préjudice moral,

Déboute Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] de l’ensemble de leurs demandes contre M. [W] [M],

Condamne M. [L] [B] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] [B] à verser à Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] la somme de 3 983,77 euros incluant 25 % des frais d’expertises privées, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] à verser à la Sas Claire B immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [N] [R] et M. [T] [R]-[X] à verser à M. [W] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [L] [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, Le Président,