MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Avril 2025

DOSSIER : N° RG 23/00201 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RO3F

NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 7

JUGEMENT DU 11 Avril 2025

PRESIDENT

Madame BLONDE, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 21 Février 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI CALLUNE, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par M^e Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 112

DEFENDERESSE

S.A.S.U. DISPROPLUS, RCS [Localité 5] 803 694 587, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Marion LAVAL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 393

PARTIE INTERVENANTE

Société BHA DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marion LAVAL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 393

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2016, la SCI [Adresse 6] a donné à bail commercial à la société DISPROPLUS des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à TOULOUSE.

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2016, la société DISPROPLUS a donné à la société BHA DISTRIBUTION la location gérance d’un fonds de commerce d’alimentation générale de type supérette exploité sous l’enseigne SPAR et situé dans les locaux commerciaux donnés à bail au [Adresse 4]. Ladite location gérance a été conclue sous diverses charges et conditions et, notamment, le paiement du loyer et des charges par le locataire gérant.

Par acte authentique du 31 août 2020, la SCI CALLUNE est venue aux droits de la SCI [Adresse 6] dans les rapports commerciaux avec la société DISPROPLUS.

Un litige est né entre la SCI CALLUNE et son locataire concernant le paiement des charges de l’année 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2022, la société CALLUNE a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la seule régularisation de charges liées à l’eau.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 janvier 2023, la SCI CALLUNE a fait assigner la SAS DISPROPLUS devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir paiement des loyers et charges impayées.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI CALLUNE demande au tribunal, au visa des articles R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, 1103, 1217 et 1342-2 du Code Civil et L 441-10 du code de commerce, de :

— condamner in solidum DISPROPLUS et BHA DISTRIBUTION à payer à la SCI CALLUNE la somme de 8 015.20 € au titre des loyers et charges exigibles depuis le 3 octobre 2021 et arrêtés au jour des présentes, et sauf à parfaire au jour de la décision

— condamner in solidum DISPROPLUS et BHA DISTRIBUTION à payer à la SCI CALLUNE les pénalités de retard sur la somme susvisée calculées selon le taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage, et à compter du 03.10.2021, date d’exigibilité de la somme de 8 015.20 €

— ordonner la capitalisation des intérêts et pénalités en application de l’article 1342-2 du Code civil

— condamner in solidum DISPROPLUS et BHA DISTRIBUTION à payer à la SCI CALLUNE la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner in solidum DISPROPLUS et BHA DISTRIBUTION aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré le 31.10.2022.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS DISPROPLUS et la SARL BHA DISTRIBUTION demandent au tribunal, au visa des articles 66 et 325 du Code de procédure civile, 1103 du Code civil, de :

A titre liminaire,

— déclarer la société BHA DISTRIBUTION recevable en son intervention volontaire en sa qualité de locataire gérant du local commercial.

A titre principal,

— dire et juger que la société CALLUNE ne rapporte pas la preuve que la surconsommation d’eau est imputable à la société DISPROPLUS,

— prononcer la mise hors de cause de la société DISPROPLUS,

— débouter la SCI CALLUNE de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal retenait la responsabilité de la société DISPROPLUS,

— condamner la société BHA DISTRIBUTION à relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de la société DISPROPLUS en sa qualité de locataire gérant conformément aux dispositions du contrat de location gérance.

— condamner la SCI CALLUNE au paiement de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

La clôture de la mise en état est intervenue le 04 avril 2024 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 21 février 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que les « demandes » des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » ou « juger », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur l’intervention volontaire de la SARL BHA DISTRIBUTION

En application de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

Selon l’article 329 du même code, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Selon l’article 330 du même code, L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, la SARL BHA DISTRIBUTION fait valoir qu’elle est locataire gérant du local commercial, objet du bail commercial liant désormais la SCI CALLUNE et la SAS DISPROPLUS.

La SCI CALLUNE ne s’oppose de son côté pas à cette intervention, formulant des demandes à l’encontre de la SARL BHA DISTRIBUTION.

Figure en outre au contrat de location gérance de fonds de commerce conclu entre la SAS DISPROPLUS et la SARL BHA DISTRIBUTION à l’article 5 la disposition selon laquelle « le preneur supportera les charges afférentes à l’exploitation du fonds et celles prévues au bail des locaux de manière à ce que le bailleur ne soit nullement inquiété ni recherché. Notamment, il continuera et réglera directement les abonnements en cours, relatifs à l’eau, le gaz, l’électricité, le téléphone et tous abonnements d’entretien pour le matériel ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de déclarer recevable l‘intervention volontaire de la SARL BHA DISTRIBUTION.

Sur la demande de condamnation formée par la SCI CALLUNE au titre des loyers et charges

La SCI CALLUNE sollicite la condamnation in solidum des parties défenderesses au paiement de la régularisation des charges de l’exercice 2020.

Il ressort en l’espèce des pièces versées aux débats que la SCI [Adresse 6] et la SAS DISPROPLUS ont signé le 15 février 2016 un contrat de bail commercial portant sur un local commercial de 170,50 m² en rez-de-chaussée, comprenant 6 bureaux, une salle de réunion, une cuisine et des toilettes.

Il ressort encore notamment de ce contrat de bail qu’outre le paiement du loyer, « le preneur remboursera au Bailleur les charges [et notamment de] consommation d’eau ».

La SCI DE LA [Adresse 6] a par la suite cédé notamment les locaux, objets du bail commercial précité, à la SCI CALLUNE le 31 août 2020.

Si la SAS DISPROPLUS et la SARL BHA DISTRIBUTION ne contestent pas être redevables au regard des dispositions contractuelles précitées du paiement des charges relatives à la consommation d’eau de façon générale et ne contestent pas le relevé opéré sur le compteur divisionnaire du local loué, elles s’opposent toutefois au présent cas au paiement des sommes demandées par la SCI CALLUNE dans le cadre de la présente instance, faisant valoir que la société DISPROPLUS ne peut pas être à l’origine d’une telle surconsommation au regard des installations dont elle dispose, ajoutant que le syndic a refusé d’intervenir au mépris de ses obligations professionnelles et qu’il appartiendra à son bailleur de se retourner contre ledit syndic. Elles considèrent en effet que le syndic de copropriété aurait dû contester cette augmentation anormale d’eau, et aurait dû solliciter le service des eaux pour investiguer notamment sur un éventuel dysfonctionnement du compteur.

Sur la contestation relative au principe de la créance réclamée par la SCI CALLUNE

Il appartient dès lors à la SAS DISPROPLUS et à la SARL BHA DISTRIBUTION de rapporter la preuve du fait qu’elles invoquent, c’est-à-dire qu’elles ne sont pas à l’origine de la consommation d’eau facturée, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile.

A l’inverse, il n’appartient pas au bailleur de démontrer que la surconsommation invoquée serait bien imputable à sa locataire, dès lors que le local, objet du bail commercial dispose d’un compteur divisionnaire sur lequel a été mesurée cette consommation.

Or, la SAS DISPROPLUS et la SARL BHA DISTRIBUTION ne produisent aucun élément de nature à démontrer que la locataire ne serait pas à l’origine de la consommation facturée. Le moyen développé relatif à une éventuelle faute du syndic de copropriété est d’ailleurs inopérant dès lors que ce dernier n’est pas dans la cause, qu’aucune demande n’a été formée à son encontre et qu’il ne peut être reproché au bailleur un manquement éventuel d’un tiers dont il ne répond nullement.

De son côté, le bailleur produit deux rapports de l’entreprise [M] intervenue à sa demande et ayant indiqué à l’issue de ses opérations le 21 avril 2021 « contrôle des réseaux d’alimentation : aucune anomalie constatée » et à l’issue de ses opérations le 04 novembre 2021, s’agissant du compteur divisionnaire du local loué, « le compteur tourne normalement et nous n’avons pas constatée de fuite sur les installations sanitaires ».

De surcroît, contrairement à ce qu’affirment les défenderesses, le caractère matériellement impossible d’une telle consommation d’eau n’est pas établi, l’oubli d’un robinet ouvert sur une certaine durée ou un écoulement continu d’une chasse d’eau pouvant être à l’origine d’une consommation très importante d’eau.

Enfin, le fait qu’il ait pu exister à un moment donné une fuite affectant l’appartement situé au-dessus du local commercial et qu’elle ait pu donner lieu à des réparations, n’est pas davantage de nature à justifier l’existence d’une éventuelle surconsommation d’eau constatée sur le compteur divisionnaire distinct des défenderesses, la fuite affectant l’appartement supérieur ne pouvant que se répercuter sur le compteur divisionnaire de ce même local.

Dès lors, et peu important le fait que les rapports d’intervention aient pu être réalisés postérieurement à la surconsommation facturée, la SAS DISPROPLUS et la SARL BHA DISTRIBUTION échouent à rapporter la preuve du fait que cette surconsommation d’eau à l’origine des charges dont le paiement est demandé par le bailleur ne leur serait pas imputable.

Sur le montant de la créance réclamée par la SCI CALLUNE

La SCI CALLUNE sollicite la condamnation in solidum de la SAS DISPROPLUS et de la SARL BHA DISTRIBUTION à lui payer la somme de 8.015,20 € au titre des charges de consommation d’eau.

De leur côté, la SAS DISPROPLUS et la SARL BHA DISTRIBUTION indiquent en page 9 de leurs écritures que « l’interrogation légitime soulevée par la société DISPROPLUS dans ses premières conclusions concernant les informations des relevés PROX HYDRO et l’affectation au compteur divisionnaire de la société DISPROPLUS ayant été expliqué par la société CALLUNE dans ses conclusions, ce point sera écarté ».

Or, au regard des pièces produites et en l’absence de contestation de la SAS DISPROPLUS et la SARL BHA DISTRIBUTION sur le montant réclamé tel qu’établi par les relevés de compteur, il sera fait droit à la demande de la SCI CALLUNE tendant à condamner in solidum les défenderesses au paiement de la somme de 8.015,20 € au titre des charges d’eau impayées, en l’absence de demande et de pièces actualisées.

Sur les pénalités de retard

La SCI CALLUNE sollicite la condamnation de la SAS DISPROPLUS et de la SARL BHA DISTRIBUTION à lui payer des pénalités de retard sur la somme de 8.015,20 € calculées depuis le 3 octobre 2021 au taux d’intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente majorée de 10 points de pourcentage sur le fondement des articles L 441-10 et L 441-1 du code de commerce.

En effet, en application de l’article L 441-10 II du code de commerce, les conditions de règlement mentionnées au I de l’article L. 441-1 précisent les conditions d’application et le taux d’intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture ainsi que le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement due au créancier dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date. Sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal, ce taux est égal au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. Dans ce cas, le taux applicable pendant le premier semestre de l’année concernée est le taux en vigueur au 1er janvier de l’année en question. Pour le second semestre de l’année concernée, il est le taux en vigueur au 1er juillet de l’année en question. Les pénalités de retard sont exigibles sans qu’un rappel soit nécessaire. Tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification. Toutefois, le créancier ne peut invoquer le bénéfice de ces indemnités lorsque l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire interdit le paiement à son échéance de la créance qui lui est due.

Il convient de rappeler ici que, conformément notamment aux dispositions précitées, le professionnel ne peut se prévaloir des pénalités de retard si les documents commerciaux (conditions générales de vente, factures, contrats, …) n’en précisent pas les conditions d’application et le taux d’intérêt choisi.

Or, au présent cas, aucun document contractuel ne prévoit l’application de telles pénalités de retard et n’en définit les conditions d’application et le taux d’intérêt choisi.

La SCI CALLUNE sera en conséquence déboutée de sa demande formée sur ce point.

Sur la demande de capitalisation des intérêts formée par la SCI CALLUNE

La SCI CALLUNE sollicite du tribunal qu’il ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1342-2 du code civil.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Or, en l’absence de toute demande formée par la SCI CALLUNE au titre des intérêts, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

La SCI CALLUNE sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande de relevé et garantie formée par la société DISPROPLUS à l’égard de la société BHA DISTRIBUTION

Au regard des dispositions de l’article 5 du contrat de location-gérance conclu entre la SAS DISPROPLUS et la SARL BHA DISTRIBUTION prévoyant notamment que « le preneur supportera toutes les charges afférentes à l’exploitation du fonds et celles prévues au bail des locaux », et au regard de la demande en relevé et garantie formée conjointement par les deux sociétés, lesquelles sont représentées par le même avocat et n’ont établi qu’un jeu commun de conclusions au fond, il sera fait droit à la demande de relevée et garantie formée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée in solidum par la SAS DISPROPLUS et par la SARL BHA DISTRIBUTION, en ce compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 octobre 2022.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner in solidum la SAS DISPROPLUS et la SARL BHA DISTRIBUTION à payer à la SCI CALLUNE la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONDAMNE in solidum la SAS DISPROPLUS et la SARL BHA DISTRIBUTION à payer à la SCI CALLUNE la somme de HUIT MILLE QUINZE EUROS ET VINGT CENTIMES (8.015,20 €) au titre des charges d’eau impayées

DEBOUTE la SCI CALLUNE de sa demande formée au titre des pénalités de retard

DEBOUTE la SCI CALLUNE de sa demande formée au titre de la capitalisation des intérêts et des pénalités

CONDAMNE la société BHA DISTRIBUTION à relever et garantir la société DISPROPLUS de toutes les condamnations prononcées à son encontre, en sa qualité de locataire gérant et conformément aux dispositions du contrat de location gérance

CONDAMNE in solidum la SAS DISPROPLUS et la SARL BHA DISTRIBUTION à payer à la SCI CALLUNE la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2.500 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE in solidum la SAS DISPROPLUS et la SARL BHA DISTRIBUTION au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 octobre 2022

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 7] le 11 avril 2025.

La Greffière La Présidente