MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Février 2025

DOSSIER : N° RG 22/04789 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RK4X

NAC : 57B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 07 Février 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 06 Décembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDEURS

S.C.I. SCI LAFAYETTE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.I. SCI [M], dont le siège social est sis [Adresse 2]

M. [I] [H]

né le 01 Avril 1973 à [Localité 15], demeurant [Adresse 5]

M. [A] [WX]

né le 19 Août 1963 à [Localité 14], demeurant [Adresse 11]

représentés par Maître Nicolas BOSCHIN de la SARL AVOCATIO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 402

DEFENDERESSES

S.A. CEGC – COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, RCS [Localité 16] 382 506 079, dont le siège social est sis [Adresse 19]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 66, et par la SELARL RAISON AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

S.A.R.L. CANAVATE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 7]

défaillant

S.E.L.A.S. EGIDE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LAFAYETTE, la SCI [M], Monsieur [I] [H] et Monsieur [A] [WX] sont chacun propriétaires de biens immobiliers qu’ils ont donné à bail, et dont ils ont confié la gestion à l’agence immobilière SARL CANAVATE IMMOBILIER.

La SARL CANAVATE IMMOBILIER a souscrit une garantie financière auprès de la compagnie européenne de garanties et cautions (ci-après la CEGC).

Estimant que la SARL CANAVATE IMMOBILIER ne remplissait pas ses obligations en ne leur reversant pas les sommes perçues dans le cadre de sa gestion, telles que les dépôts de garantie, loyers et provisions sur charges, la SCI LAFAYETTE, la SCI [M], Monsieur [I] [H] et Monsieur [A] [WX] ont mis fin aux mandats de gestion qu’ils lui avaient confiés, ils l’ont mise en demeure de leur payer ces sommes, puis ont informé la CEGC de la défaillance de leur mandataire.

La SARL CANAVATE IMMOBILIER n’a pas donné suite, et la CEGC a répondu que les conditions de mise en oeuvre de la garantie n’étaient pas réunies.

Suivant actes de commissaire de justice signifiés les 4 et 10 novembre 2022, la SCI LAFAYETTE, la SCI [M], Monsieur [I] [H] et Monsieur [A] [WX] ont fait assigner la SARL CANAVATE IMMOBILIER et la CEGC devant ce tribunal, aux fins d’obtenir la condamnation de la SARL CANAVATE IMMOBILIER au paiement de diverses sommes sur le fondement de la responsabilité du mandataire.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 31 mai 2023, les parties demanderesses ont fait assigner la SELAS EGIDE, prise en la personne de Maître [D] [L], désignée és qualités de mandataire liquidateur de la SARL CANAVATE IMMOBILIER suite au placement de cette société en liquidation judiciaire par jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulouse le 20 avril 2023 convertissant une procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement de la même juridiction du 02 mars 2023.

Le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de jonction du 19 juin 2023.

Suivant ordonnance du 13 mai 2024, le juge de la mise en état a fait injonction à la SELAS EGIDE, és qualités de mandataire liquidateur de la SARL CANAVATE IMMOBILIER de communiquer à la SCI LAFAYETTE, la SCI [M] et Messieurs [H] et [WX] les pièces suivantes :

# l’intégralité des relevés bancaires de l’activité de gestion et de transaction de la SARL CANAVATE IMMOBILIER, pour la période allant du mois de mars 2020 au 02 mars 2023,

# toutes les pièces comptables enregistrant les opérations relatives à la mise en location des biens des demandeurs, à savoir :

o l’intégralité du grand-livre général pour la période allant du mois de mars 2020 au 02 mars 2023,

o l’intégralité des comptes de chaque propriétaire enregistrés en comptabilité par la SARL CANAVATE IMMOBILIER, à savoir : l’intégralité des comptes de la société SCI LAFAYETTE, de la société [M] de M. [I] [H] et de M. [A] [WX],

o l’intégralité des comptes de chaque locataire, enregistrés en comptabilité par la société CANAVATE IMMOBILIER, à savoir : l’intégralité des comptes de M. [P] [U], de M. [V] [RM], de Mme [S] [R] et M. [W] [K], de M. [E] [X], de la société BIZNESS CONSEIL, de M. [O] [Z], de M. [B] et Mme [G], de M. [T] [C], de Mme [F] [Y], de Mme [J] [N],

o l’intégralité des comptes de chaque appartement mis en location et appartenant aux demandeurs, à savoir :

— l’intégralité du compte de l’appartement de type 4 non meublé de 105,74 m² situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18]

— l’intégralité du compte de l’appartement de type 3 non meublé de 108.80 m² situé au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18]

— l’intégralité du compte de l’appartement de type 2 meublé et équipé de 39.70 m² situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18]

— l’intégralité du compte de l’appartement de type 2 meublé et équipé de 50 m² situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18]

— l’intégralité du compte de l’appartement de type 1 meublé situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18]

— l’intégralité du compte de l’appartement de type 3 meublé et équipé situé [Adresse 3] à [Adresse 17] [Localité 1]

— l’intégralité du compte de l’appartement de type 2 meublé situé [Adresse 4]

— l’intégralité du compte de l’appartement de type 2 situé [Adresse 9]

— l’intégralité du compte de l’appartement sis [Adresse 8]

— l’intégralité du compte de l’appartement de type 1 meublé et équipé situé [Adresse 12] ;

La SARL CANAVATE IMMOBILIER puis la SELAS EGIDE n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 décembre 2024.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 7 février 2025.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 27 février 2024, la SCI LAFAYETTE, la SCI [M], Monsieur [H] et Monsieur [WX] demandent au tribunal, au visa des articles L.641-3, L.622-21, L.622-22 et R.622-20 du code de commerce , 1103, 1104, 1217, 1991 du code civil et de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié, de bien vouloir :

— Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions des demandeurs ;

— Constater la mise en cause de la SELAS EGIDE, prise en la personne de Maître [D] [L], es-qualités de liquidateur judiciaire de la société CANAVATE IMMOBILIER et ordonner en conséquence la jonction avec la procédure enrôlée sous le numéro RG 23/02396 ;

— Fixer la créance des sommes encaissées en exécution du mandat de gestion de chacun des demandeurs au passif de la société CANAVATE IMMOBILIER, à savoir :

— créance de la SCI LAFAYETTE, à la somme de 2 125,65 euros, avec intérêt au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2021 ;

— créance de la société [M], à la somme de 16 336,42 euros, avec intérêt au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2021 ;

— créance de Monsieur [H], à la somme de 7 051,23 euros, avec intérêt au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 18 mai 2022 ;

— créance de Monsieur [WX], à la somme de 6 224,72 euros, avec intérêt au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 7 juin 2022 ;

— Condamner la CEGC à payer aux demandeurs les sommes couvertes par la garantie financière de la société CANAVATE IMMOBILIER à l’issue d’un délai d’un mois de la signification du jugement à intervenir si la société CANAVATE IMMOBILIER est défaillante dans son exécution, à savoir :

— à la SCI LAFAYETTE, la somme de 2 125,65 euros ;

— à la société [M], la somme de 16 336,42 euros ;

— à Monsieur [H], la somme de 7 051,23 euros ;

— à Monsieur [WX], la somme de 6 224,72 euros ;

— Fixer la créance de dommages et intérêts de chacun des demandeurs au passif de la société CANAVATE IMMOBILIER, à savoir :

— créance de la société [M], à la somme de 1 671,69 euros ;

— créance de la SCI LAFAYETTE, à la somme de 1 146,30 euros ;

— créance de Monsieur [I] [H], à la somme de 9 382,47 euros ;

— créance de Monsieur [A] [WX], à la somme de 1 245,28 euros.

— Condamner les défendeurs à payer à chacun des demandeurs la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner les défendeurs aux dépens.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, la CEGC demande au tribunal, au visa de la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 et des articles 122 et suivants du code de procédure civile, de bien vouloir :

A titre principal :

— Constater que la SCI LAFAYETTE, la société [M], Monsieur [H] et Monsieur [WX] ne justifient pas d’une non-représentation de fonds mandants ;

— Constater que la SCI LAFAYETTE, la société [M], Monsieur [H] et Monsieur [WX] ne justifient pas d’une créance certaine, liquide et exigible ;

— Constater qu’à défaut de justification d’une non-représentation de fonds et d’une créance certaine, liquide et exigible, la garantie financière n’a pas à être mise en œuvre ;

— Débouter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la CEGC;

En toute hypothèse :

— Condamner la société CANAVATE IMMOBILIER à relever et garantir la CEGC de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

— Dire que la mise en œuvre de la garantie financière de la CEGC ne s’appliquera que dans la limite du plafond de garantie de la police de garantie financière souscrite par la société CANAVATE IMMOBILIER, à savoir 110 000 €, sous réserve pour cette première de procéder à une répartition au marc l’euro ;

— Condamner in solidum tout succombant à payer à la CEGC la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Claire FAGES conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater que la demande de jonction formée par les demandeurs est sans objet, dès lors que le juge de la mise en état y a procédé par ordonnance du 19 juin 2023.

I / Sur les demandes formées contre l’agent immobilier au titre de sommes payées par les locataires et non reversées

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, l’article 1104 précisant qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Par ailleurs, l’article 1353 du même code prévoit : “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, l’existence des mandats de gestion confiés par les parties demanderesses à la SARL CANAVATE IMMOBILIER n’est pas contestée.

Il ressort de ceux-ci que cette dernière avait notamment pour obligation de :

— « [Localité 13] en partie ou en totalité les biens immobiliers, pour le temps et aux prix, charges, clauses et conditions que le mandataire définira ; […] »

— « Encaisser toutes les sommes afférentes à la location du/des bien(s) de la présente telles que le loyer, dépôt de garantie, prestations, avances sur travaux ou autres, indemnités, restitutions diverses […] ; ».

Il y a donc lieu, pour les parties demanderesses, de rapporter la preuve de l’existence des contrats de location dont elles se prévalent, du paiement des sommes réclamées par les locataires, et du non-reversement de celles-ci à leur bénéfice.

1/ Pour la SCI SAINT [M] :

A) Concernant l’appartement T1 bis meublé en rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 10], elle produit un contrat de location établi avec la SAS BIZNESS CONSEIL non signé, mais accompagné de courriers électroniques de la locataire dans lesquels elle indique renvoyer à l’agence immobilière le contrat signé, ce qui confirme l’existence du contrat de bail, lequel repose sur le consentement convergent des parties.

La SCI SAINT [M], qui demande le remboursement du loyer et des charges d’octobre 2021 et du dépôt de garantie, produit en outre des relevés de compte de sa locataire établissant qu’elle a bien procédé à des virements bancaires aux dates et montants correspondant en direction de la SARL CANAVATE IMMOBILIER, étant observé qu’il ressort du courrier électronique de cette dernière en date du 8 novembre 2021 qu’elle a délivré quittance du paiement du loyer d’octobre 2021.

Ce faisant, la SCI SAINT [M] rapporte la preuve de l’obligation de la SARL CANAVATE IMMOBILIER de lui reverser les sommes de 2 130 € (700 + 30 + 1400), avant déduction de ses honoraires de gestion.

En l’absence de preuve de ce reversement, laquelle incombe à ce stade à la SARL CANAVATE IMMOBILIER, et la simple affirmation de la réalisation de celui-ci dans les comptes de gestion étant insuffisante, cette créance est suffisamment établie pour la mettre à la charge de la SARL CANAVATE IMMOBILIER.

B) Concernant l’appartement T4 du premier étage de l’immeuble situé [Adresse 10], la SCI SAINT [M] produit un bail établi pour Monsieur [P] [U]. Bien qu’il ne soit pas signé, l’existence de ce contrat est confirmée par le compte rendu de gestion établi par le mandataire le concernant, ainsi que par l’avis d’échéance qu’elle a délivré au locataire pour le mois d’octobre 2021, accompagné d’un relevé de compte de ce dernier mentionnant le paiement des loyers par virement en septembre et octobre 2021.

Cette dernière pièce établit de même que la SARL CANAVATE IMMOBILIER a bien été destinataire du paiement du loyer et des charges.

Concernant le paiement du dépôt de garantie par le locataire à l’agence immobilière, la SCI SAINT [M] produit un courrier électronique de la SARL CANAVATE IMMOBILIER du 19 novembre 2021 dont il ressort qu’elle ne contestait pas devoir, outre le loyer d’octobre, le montant de la caution, et ne pas avoir reversé ces sommes.

En l’absence de preuve du reversement du loyer par l’agence immobilière, laquelle, à ce stade, en supporte la charge, et la simple affirmation de la réalisation de celui-ci dans les comptes de gestion étant insuffisante, la créance de la SCI SAINT [M] est suffisamment établie à son égard, à hauteur de 3147 € (9,90+1517,32+119,78+1500), avant paiement des honoraires de gestion.

C) Concernant l’appartement T3 du 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 10], la SCI SAINT [M] produit un contrat de bail signé, qui a été conclu avec Monsieur [RM], et le compte de gestion qui établit qu’il était toujours en cours d’exécution.

Elle ne produit toutefois aucun élément permettant d’établir que le locataire a bien payé à la SARL CANAVATE IMMOBILIER les sommes dont elle réclame le versement.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

D) Concernant l’appartement T2 du 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 10], la SCI SAINT [M] produit un contrat de bail établi pour Madame [R] et Monsieur [K]. Bien qu’il ne soit pas signé, son existence est corroborée par le compte de gestion produit par l’agence immobilière et par les avis d’échéance du mois d’octobre 2021 et du mois de novembre 2021, ce dernier permettant de constater que l’agent immobilier avait pris acte du paiement du loyer et des charges du mois d’octobre.

En revanche, aucun élément de preuve n’est produit concernant le paiement du dépôt de garantie par les locataires auprès de l’agence immobilière.

En l’absence de preuve, de la part de l’agence immobilière, qui en supporte le risque, du reversement du loyer et des charges d’octobre 2021 en direction de la SCI SAINT [M], la simple affirmation de la réalisation de celui-ci dans les comptes de gestion étant insuffisante, cette créance est suffisamment établie pour la mettre à la charge de la SARL CANAVATE IMMOBILIER, à hauteur de 1050 €, avant paiement des honoraires de gestion.

E) Concernant l’appartement T2 du 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 10], la SCI SAINT [M] produit un contrat de bail établi pour Monsieur [X]. Celui-ci n’est pas signé, mais l’existence du contrat est corroborée par le compte de gestion établi par l’agence immobilière, et par une attestation sur l’honneur rédigée par le locataire, à laquelle il a joint des relevés de compte bancaire, établissant qu’il a bien payé, par virement à la SARL CANAVATE IMMOBILIER, un loyer de 1230 € par mois, notamment pour les mois d’octobre et novembre 2021, et un dépôt de garantie de 2 360 €.

Ces dernières pièces établissent en outre que la SARL CANAVATE IMMOBILIER a bien perçu les sommes réclamées par la SCI SAINT [M].

En l’absence de preuve du reversement du loyer et des charges d’octobre et novembre 2021 en direction de la SCI SAINT [M], la simple affirmation de la réalisation de celui-ci dans les comptes de gestion étant insuffisante, et l’agence immobilière supportant, à ce stade, la charge de cette preuve, cette créance est suffisamment établie pour la mettre à la charge de la SARL CANAVATE IMMOBILIER, à hauteur de 4 820 € (soit 1230 + 1230 + 2360), avant paiement des honoraires de gestion.

F) Sur le montant total de la créance de la SCI SAINT [M]

Il résulte de ce qui précède que la SCI SAINT [M] rapporte la preuve du versement, par ses locataires, de sommes qui lui revenaient, à hauteur de 11 147 € (soit 2 130 + 3 147 +1 050 + 4 820)

Pour autant, elle reconnaît devoir les sommes de 665, 73 € et 516, 10 € à l’agence immobilière au titre des honoraires de mise en location du logement à Madame [R] et Monsieur [X], outre des honoraires de gestion de 7, 20 %, lesquels seront appliqués aux sommes dont il a été retenu qu’elles avaient bien été versées à l’agence immobilière, hors dépôts de garantie, soit 5 887 €.

Par conséquent, la créance de la SARL CANAVATE IMMOBILIER s’élève à une somme de 1605, 73 € (soit 423, 90 +665,73+516,10).

Par suite, la SARL CANAVATE IMMOBILIER reste à devoir une somme de 9 541, 27 € (soit 11 147 – 1 605, 73 ) à la SCI SAINT [M], et il sera fait droit à la demande de cette dernière de voir inscrire cette somme au passif de la liquidation judiciaire de cette société.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2021, en application de l’article 1231-6 du code civil.

2/ Pour la SCI LAFAYETTE :

La SCI LAFAYETTE produit un contrat de bail signé par les parties, établi avec Monsieur [Z].

Pour preuve du versement des sommes qu’elle réclame à la SARL CANAVATE IMMOBILIER, elle produit une attestation établie par Monsieur [Z] quant au paiement du loyer d’octobre 2021 et du dépôt de garantie, celle-ci étant accompagnée de saisies d’écran de ses comptes bancaires attestant de virements faits en direction de l’agence immobilière.

Elle verse enfin aux débats un échange de courriers électroniques avec l’agence immobilière en date du 10 février 2022, dont il ressort que cette dernière ne contestait pas devoir reverser le loyer d’octobre 2021. Elle reconnaît par ailleurs avoir reçu paiement partiel du dépôt de garantie, comme cela ressort de ce même échange électronique, et devoir le paiement des honoraires de gestion.

Dans ces conditions, la créance de la SCI LAFAYETTE revendiquée à hauteur de 2 125, 65 € est suffisamment établie, et elle sera fixée au passif de la SARL CANAVATE IMMOBILIER, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2021, en application de l’article 1231-6 du code civil.

3/ Pour Monsieur [H] :

Monsieur [H] produit un contrat de bail signé par les parties, établi avec Monsieur [C], ainsi qu’un échange de courriers électroniques avec la mère de son locataire et des justificatifs de la caisse d’allocations familiales relatifs au paiement de l’allocation logement directement entre les mains de la SARL CANAVATE IMMOBILIER.

Il produit en outre son courrier de résiliation du mandat en date du 3 février 2022, dans lequel il reproche à l’agence immobilière de ne pas lui rembourser les dépôts de garantie, et un avis de la commission départementale de conciliation préconisant qu’il rembourse le dépôt de garantie relatif à un bail conclu avec Madame [Y], avec pénalités de retard.

Concernant le non-reversement des loyers, force est de constater que les pièces produites sont insuffisantes, notamment au regard de l’absence totale de plainte à ce sujet dans le courrier du 3 février 2022, alors que Monsieur [H] estime qu’il bénéficie d’une créance supérieure à 3000 €, et qu’il n’a pas manqué de faire allusion dans ce même courrier aux dépôts de garantie, représentant environ 4000 €, et au manque à gagner résultant du défaut de location de deux de ses biens.

Concernant les dépôts de garantie, aucune pièce n’est produite pour démontrer que celui de Madame [Y] a été versé à la SARL CANAVATE IMMOBILIER, et le nom “[G]” n’apparaît dans aucun justificatif. En revanche, le contenu du courrier électronique de la mère de Monsieur [C] corrobore l’existence d’un versement de 1320 € à ce titre à la SARL CANAVATE IMMOBILIER.

Dans ces conditions, la créance de Monsieur [H] est suffisamment établie à hauteur de 1 320 €, et elle sera fixée au passif de la SARL CANAVATE IMMOBILIER, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mai 2022, en application de l’article 1231-6 du code civil.

En revanche, Monsieur [H] sera débouté du surplus de ses demandes.

4/ Pour Monsieur [WX] :

Monsieur [WX] produit un contrat de bail signé par les parties, établi avec Madame [N]. Il verse en outre aux débats la copie du courrier de résiliation du mandat, adressé à la SARL CANAVATE IMMOBILIER le 27 avril 2022, et dans lequel il se plaint du non versement des loyers payés par sa locataire pour les mois de juillet, septembre, novembre et décembre 2021, ainsi que février, mars et avril 2022, et demande leur paiement, ainsi que celui du dépôt de garantie de 1 360 €.

Pour démontrer que les paiements ont bien été réalisés par sa locataire, il produit une attestation de cette dernière évoquant tant le paiement d’un dépôt de garantie de 1 360 € que celui des loyers en cause. Madame [N] a joint à son attestation des preuves de réception de ses paiements établies par l’agence immobilière pour les loyers des mois d’août et septembre 2021, et ses relevés de compte portant mention de virements au bénéfice de celle-ci pour les loyers de novembre et décembre 2021, et février, mars et avril 2022.

Par ailleurs, Monsieur [WX] reconnaît devoir à la SARL CANAVATE IMMOBILIER des honoraires de gestion à hauteur de 4,8 %, soit 245, 28 €.

Dans ces conditions, la créance de Monsieur [WX] est suffisamment établie à hauteur de 6 224, 72 €, et elle sera fixée au passif de la SARL CANAVATE IMMOBILIER, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juin 2022, en application de l’article 1231-6 du code civil.

II / Sur les demandes formées contre l’agent immobilier à titre de dommages et intérêts

L’article 1991 alinéa 1 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 alinéa 1 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, les demandeurs ont rapporté la preuve des inexécutions contractuelles de la SARL CANAVATE IMMOBILIER.

Elle est donc susceptible d’engager sa responsabilité à leur égard, sous réserve que ces derniers rapportent la preuve d’un préjudice ayant résulté de cette faute pour eux.

La SCI SAINT [M], la SCI LAFAYETTE et Monsieur [WX] invoquent, au titre du préjudice résultant de la faute de la SARL CANAVATE IMMOBILIER, le coût des honoraires de gestion qu’ils ont dû payer en vain.

Pour autant, s’agissant de l’exécution de leurs propres obligations contractuelles, qui leur permettent d’invoquer la responsabilité de leur mandataire et d’obtenir l’exécution forcée de ses obligations, le paiement des honoraires contractuellement fixés ne saurait s’analyser comme un préjudice indemnisable.

La SCI SAINT [M], la SCI LAFAYETTE et Monsieur [WX] seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

Monsieur [H] invoque quant à lui un manque à gagner résultant de la carence de l’agence immobilière dans la recherche d’un locataire pour deux de ses appartements.

Il fait valoir que l’un de ses appartements n’a plus été loué entre le 1er juillet 2021 et le 28 février 2022, et l’autre entre le 1er novembre 2021 et le 1er mars 2022, étant observé qu’il a résilié le contrat de mandat le 3 février 2022.

Pour autant, il ne justifie pas de la continuité de l’occupation de ces deux appartements au cours des dernières années, de sorte qu’il n’est pas établi qu’il existe un lien de causalité entre ces vacances et une insuffisance de la SARL CANAVATE IMMOBILIER, laquelle n’est d’ailleurs qu’alléguée, sans qu’il ne soit davantage produit de pièce pour démontrer le bien fondé du reproche fait à l’agence immobilière.

Monsieur [H] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, Monsieur [H] demande le remboursement des pénalités de retard qui lui ont été infligées en raison du retard constaté par la commission départementale de conciliation le 15 septembre 2022 dans la restitution du dépôt de garantie à Madame [Y].

Dès lors qu’il a été jugé supra qu’il n’était pas établi que ce dépôt de garantie avait été versé à la SARL CANAVATE IMMOBILIER, il ne saurait être retenu qu’il appartenait à cette dernière de procéder à sa restitution auprès de Madame [Y], et donc que le retard lui est imputable.

En l’absence de faute caractérisée à l’encontre de la SARL CANAVATE IMMOBILIER sur ce point, la demande en remboursement des pénalités de retard formée par Monsieur [H] sera rejetée.

Enfin, les quatre demandeurs revendiquent une somme de 1000 € chacun en réparation de leur préjudice moral.

En l’absence de justificatif au soutien de l’existence de ce préjudice, ils seront déboutés de leur demande.

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions au titre de la fixation de créances de dommages et intérêts au passif de la procédure collective de la SARL CANAVATE IMMOBILIER.

III / Sur les demandes formées contre la CEGC

Les demandeurs font valoir que leurs créances sont certaines, liquides et exigibles, la SARL CANAVATE IMMOBILIER n’ayant jamais contesté en être débitrice, et que l’objet même de la garantie financière de la CEGC est de pourvoir à la situation dans laquelle ils se trouvent. Ils ajoutent que la CEGC ne saurait se décharger de sa responsabilité solidaire en réclamant des pièces que les mandants, par hypothèse, ne peuvent pas produire, et qu’ils estiment rapporter la preuve suffisante des paiements faits par leurs locataires à l’agence immobilière.

Ils considèrent que les critères de la loi Hoguet de 1970 sont remplis.

La CEGC répond que sa garantie couvre un solde de trésorerie, et ne constitue pas une assurance des loyers impayés, de sorte qu’il y a lieu de démontrer que la somme litigieuse a été encaissée par le garanti, qu’elle était destinée au mandant et qu’elle n’a pas été représentée par le garanti. Elle soutient que la réunion de ces conditions nécessite, sans alternative possible, sur le plan probatoire, la production des pièces comptables du garanti, mettant en exergue ses encaissements et ses versements.

*

L’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose que la carte professionnelle dont dispose la SARL CANAVATE IMMOBILIER en l’espèce ne peut être délivrée qu’aux personnes physiques qui satisfont à certaines conditions, dont celle de : “

2° Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à l’exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, pour les activités mentionnées à l’article 1er, à l’exception de celles mentionnées aux 6° et 9° du même article dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d’un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie financière. Un décret en Conseil d’Etat définit les procédures et les conditions dans lesquelles les garants exercent leurs missions de contrôle sur les fonds qu’ils garantissent en application du présent article ;”

L’article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, relatif aux conditions de mise en oeuvre de la garantie financière, prévoit :

“La garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

En cas d’instance en justice, le demandeur doit aviser le consignataire ou le garant de l’assignation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Pour le consignataire ou le garant, la défaillance de la personne garantie peut résulter d’une sommation de payer suivie de refus ou demeurée sans effet, pendant un délai d’un mois à compter de la signification de la sommation faite à celle-ci.

Si le garant conteste l’existence des conditions d’ouverture du droit au paiement ou le montant de la créance, le créancier peut assigner directement le garant devant la juridiction compétente.”

Il ne ressort pas de ces textes que soit imposé un mode de preuve particulier, dès lors qu’il est démontré que la créance a pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion de l’activité d’une personne qui prête son concours, de manière habituelle, à une location immobilière, que cette créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante.

Au surplus, en l’espèce il doit être pris acte de ce que l’injonction faite par le juge de la mise en état à la SELAS EGIDE, és qualités de mandataire liquidateur de la SARL CANAVATE IMMOBILIER, de produire les pièces comptables de cette dernière aux fins de vérifier les mouvements bancaires de son activité, n’a pas été fructueuse, de sorte que les demandeurs se heurtent à l’impossibilité d’appuyer leurs prétentions sur de tels éléments. Ces circonstances, qui ne leur sont pas imputables, et qui sont directement liées à la situation qui par ailleurs leur porte préjudice, ne sauraient les priver de toute possibilité de faire valoir leurs droits par d’autres moyens de preuve, susceptibles de créer un faisceau d’indices suffisant pour établir la réalité de leur créance, et son caractère certain, liquide et exigible, dans le cadre d’un contrat de mandat et de flux financiers ordinaires ne présentant aucune complexité particulière.

En l’occurrence, il ressort des éléments développés supra (I) que les demandeurs ont rapporté cette preuve jusqu’à un certain point, puisqu’ils ont obtenu que des créances soient inscrites au passif de la SARL CANAVATE IMMOBILIER, quand bien même leur montant est moins élevé que leurs prétentions initiales.

A ce titre, l’ensemble des créances admises par le tribunal a fait l’objet d’une preuve du versement des sommes réclamées au mandataire, de sorte qu’il n’est en aucun cas question de faire garantir par la CEGC des sommes impayées par les locataires. Au contraire, les demandes de la SCI SAINT [M], de la SCI LAFAYETTE, de Monsieur [H] et de Monsieur [WX] correspondent parfaitement à la situation garantie par la CEGC, à savoir la perception par l’agence immobilière de sommes au titre de ses mandats, qu’elle n’a finalement pas reversée aux mandants.

Il n’est en outre pas sérieusement contestable que la SARL CANAVATE IMMOBILIER est défaillante, alors d’une part qu’elle a été placée en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 20 avril 2023 convertissant une procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement de la même juridiction du 02 mars 2023, et d’autre part, que ces décisions sont largement postérieures aux mises en demeure délivrées par les demandeurs à l’instance, lesquelles n’ont fait l’objet d’aucune contestation de la part de la débitrice, qui n’aurait pourtant pas manqué à répondre qu’elle avait procédé aux versements réclamés le cas échéant. Au contraire, les rares réponses qu’elle a apportées à ses mandants ont confirmé qu’elle reconnaissait être redevable des sommes revendiquées.

Dans ces conditions, la SCI SAINT [M], la SCI LAFAYETTE, Monsieur [H] et Monsieur [WX] sont fondés à réclamer la garantie de la CEGC à hauteur des sommes dont ils ont démontré qu’ils étaient créanciers à l’égard de la SARL CANAVATE IMMOBILIER.

IV / Sur les demandes reconventionnelles de la CEGC

L’article 42 alinéa 2 du décret susvisé prévoit que si plusieurs demandes sont reçues pendant un délai fixé à l’alinéa 1, une répartition a lieu au marc le franc dans le cas où le montant total des demandes excéderait le montant de la garantie.

En l’espèce, la CEGC produit une attestation de garantie faisant état d’une garantie de 110 000 €.

Elle ne verse en revanche aux débats aucun justificatif permettant de considérer qu’elle aurait été saisie d’autres demandes que celles objet du présent litige, alors que celles qui sont accueillies par la présente décision représentent une somme largement inférieure à 110 000 €.

Par conséquent, sa prétention tendant à voir dire que la mise en œuvre de sa garantie financière ne s’appliquera que dans la limite du plafond de garantie de la police de garantie financière souscrite par la SARL CANAVATE IMMOBILIER, à savoir 110 000 €, sous réserve pour elle de procéder à une répartition au marc l’euro, est sans objet, et elle en sera déboutée.

Dans le dispositif de ses écritures, la CEGC demande la condamnation de la SARL CANAVATE IMMOBILIER à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Pour autant, il y a lieu de rappeler que la SARL CANAVATE IMMOBILIER est sous le coup d’une procédure de liquidation judiciaire, de sorte qu’aucune condamnation ne peut être prononcée contre elle, et qu’en tout état de cause, la CEGC ne justifie pas d’une déclaration de créance auprès de la procédure collective.

Par conséquent, cette demande est irrecevable.

V / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner in solidum la SARL CANAVATE IMMOBILIER représentée par son liquidateur la SELAS EGIDE, par voie de fixation au passif, et la CEGC, qui succombent à l’instance, aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à chacun des demandeurs une indemnité pour frais de procès à la charge in solidum de la SARL CANAVATE IMMOBILIER représentée par son liquidateur la SELAS EGIDE, par voie de fixation au passif, et de la CEGC, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Constate que la demande de jonction est sans objet ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SARL CANAVATE IMMOBILIER les créances suivantes:

—  9 541, 27 €, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021 concernant la SCI SAINT [M],

-2 125, 65 €, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021 concernant la SCI LAFAYETTE,

-1320 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2022 concernant Monsieur [I] [H],

-6 224, 72 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2022 concernant Monsieur [A] [WX] ;

Déboute la SCI SAINT [M] et Monsieur [I] [H] du surplus de leurs demandes en fixation au passif de la SARL CANAVATE IMMOBILIER ;

Déboute la SCI SAINT [M], la SCI LAFAYETTE, Monsieur [I] [H] et Monsieur [A] [WX] de leurs demandes tendant à voir inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la SARL CANAVATE IMMOBILIER des créances de dommages et intérêts ;

Condamne la compagnie européenne de garanties et cautions à payer à la SCI SAINT [M] la somme de 9 541, 27 € à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement à intervenir si la société CANAVATE IMMOBILIER est défaillante dans son exécution;

Condamne la compagnie européenne de garanties et cautions à payer à la SCI LAFAYETTE la somme de 2 125, 65 € à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement à intervenir si la société CANAVATE IMMOBILIER est défaillante dans son exécution ;

Condamne la compagnie européenne de garanties et cautions à payer à Monsieur [I] [H] la somme de 1320 € à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement à intervenir si la SARL CANAVATE IMMOBILIER est défaillante dans son exécution ;

Condamne la compagnie européenne de garanties et cautions à payer à Monsieur [A] [WX] la somme de 6 224, 72 € à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement à intervenir si la SARL CANAVATE IMMOBILIER est défaillante dans son exécution ;

Déboute la compagnie européenne de garanties et cautions de sa demande tendant voir dire que la mise en œuvre de sa garantie financière ne s’appliquera que dans la limite du plafond de garantie de la police de garantie financière souscrite par la SARL CANAVATE IMMOBILIER, à savoir 110 000€, sous réserve pour elle de procéder à une répartition au marc l’euro ;

Déclare la demande de la compagnie européenne de garanties et cautions tendant à être relevée et garantie de ses condamnations par la SARL CANAVATE IMMOBILIER irrecevable;

Condamne in solidum la SARL CANAVATE IMMOBILIER représentée par son liquidateur la SELAS EGIDE, par voie de fixation au passif, et la compagnie européenne de garanties et cautions aux entiers dépens ;

Condamne in solidum la SARL CANAVATE IMMOBILIER représentée par son liquidateur la SELAS EGIDE, par voie de fixation au passif, et la compagnie européenne de garanties et cautions à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

-1 000 € à la SCI SAINT [M],

-1 000 € à la SCI LAFAYETTE,

-1 000 € à Monsieur [I] [H],

-1 000 € à Monsieur [A] [WX] ;

Dit n’y avoir lieu à d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier, La Présidente,