TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 70C

N° RG 25/01589 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDYI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[Y] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à Maître Olivier PELLEGRY de la SELARL CABINET J.M. SERDAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Olivier PELLEGRY de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Y] [P], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

L'[Adresse 9] [Localité 11] devenue L’EPIC L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE [Localité 11] METROPOLE HABITAT (dénommé ci-après l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT) a donné à bail à Mme [H] [P] et M. [V] [P] un appartement n°105 situé [Adresse 3] le 1er avril 1963.

M. [V] [P] est décédé le [Date décès 2] 2010 et Mme [H] [P] est restée seule titulaire du bail.

Par courrier du 08 octobre2024, Madame [K] [C], mandataire spéciale de Mme [H] [P] désignée par ordonnance de sauvegarde de justice rendue par le juge des tutelles, a donné congé du logement, indiquant que l’intéressée a intégré un EHPAD en date du 08 avril 2024 pour raisons de santé.

L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a accusé réception le 11 octobre 2024 de ce congé, rappelant sa date d’effet au 11 novembre 2024 et proposant de fixer l’état des lieux de sortie et la restitution des clés au 12 novembre 2024.

Mme [H] [P] a ensuite été placée sous mesure de tutelle et Madame [K] [C], en qualité de tutrice, a prévu la bailleresse par mail du 29 novembre 2024 que le logement était occupé par Mme [Y] [P], sa fille, laquelle s’est engagée à libérer le logement pour la fin du mois de décembre 2024.

Une sommation de quitter les lieux a été délivré le 17 janvier 2025 à Mme [Y] [P] par acte de commissaire de justice .

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a assigné en référé devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 11], Mme [Y] [P] aux fins de solliciter :

— son expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce avec le concours de la force publique et sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la suppression du délai prévu à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution en raison de la voie de fait,

— la séquestration des objets mobiliers aux frais de la défenderesse,

— la condamnation de Mme [Y] [P] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 620,09€ par mois à compter de novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamnation de Mme [Y] [P] au paiement de la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative et frais éventuels de son expulsion.

A l’audience du 06 juin 2025, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que convoquée selon les modalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile, Mme [Y] [P] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA DEMANDE D’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1ère, 14 décembre 2016, n°15-21.597 et 15-24.610). L’occupation sans droit ni titre de l’immeuble d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1 (Civ. 3ème, 20 janvier 2010, n°08-16.088).

L’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire. Le délai de préavis est toutefois d’un mois en zone tendue (le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 incluant la ville de [Localité 11] parmi les zones tendues) ou pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, il est sollicité l’expulsion de la défenderesse fondée sur le fait qu’elle occupante sans droit ni titre du bien appartenant à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, ce qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse dès lors que la locataire, Mme [H] [G] veuve [P] a délivré valablement congé du logement avec effet au 11 novembre 2024, que ce délai est échu et qu’elle n’a pas pu restituer le logement en raison de son occupation par Mme [Y] [P], sa fille.

En effet, il ressort des éléments produits aux débats que celle-ci s’est maintenue dans les lieux au delà de cette date, et malgré l’opposition de sa mère, laquelle a déposé plainte en ligne, par l’intermédiaire de sa tutrice, Mme [K] [C], le 04 décembre 2024 pour occupation illégale des lieux.

Ainsi, depuis le 12 novembre 2024, Mme [Y] [P] est occupante sans droit ni titre des lieux.

Le juge des référés apparaît donc parfaitement compétent pour faire cesser ce trouble manifestement illicite dont la preuve est suffisamment rapportée.

L’expulsion de Mme [Y] [P] sera donc ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE

La demande d’astreinte sera rejetée dans la mesure où les circonstances de l’espèce ne justifient pas son prononcé.

SUR [Localité 8] PUBLIQUE

En tout état de cause, il y a lieu d’accueillir la demande de recours à la force publique en tant que de besoin, dès lors que l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT n’y aura recours qu’en l’absence d’un départ volontaire de Mme [Y] [P].

SUR LE DÉLAI DE L’ARTICLE L412-1 DU CODE DES PROCÉDURES CIVILES D’EXÉCUTION

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que "si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte".

Le nouvel article L412-1 prévoit donc que le demandeur doit rapporter la preuve soit de la mauvaise foi des personnes expulsées, soit d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort en outre de la jurisprudence que l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction. Il convient donc que soit rapportée non seulement la preuve tant d’un acte matériel de violence ou d’effraction mais aussi d’un lien de causalité entre cet acte et la personne occupant sans droit ni titre le logement.

S’agissant de la mauvaise foi de la personne expulsée, le texte de loi ne distingue pas selon qu’il s’agisse du locataire devenu occupant sans droit ni titre ou d’une personne ayant pénétré dans les lieux sans droit ni titre et doit donc s’appliquer sans distinction. Cette mauvaise foi, dont la preuve doit effectivement être rapportée par celui qui l’invoque, la bonne foi étant toujours présumée, ne se déduit pas de la seule occupation sans titre du bien et doit s’apprécier en tenant compte, par exemple, de la durée, du motif et des conditions d’occupation sans droit ni titre par la personne expulsée.

En l’espèce, il n’est apporté par l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT aucun élément quant aux circonstances entourant l’entrée dans les lieux de Mme [Y] [P] et notamment si elle résidait dans le logement avec sa mère depuis un certain temps ou si elle s’y est installée à son insu après son départ en EHPAD.

Certes, Mme [Y] [P] est devenue occupante sans droit ni titre depuis le congé valablement délivré par Mme [H] [G] veuve [P], mais il n’est ni invoqué ni caractérisé par la bailleresse sa mauvaise foi ni une entrée dans les lieux par manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par conséquent, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT sera déboutée de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, lequel sera maintenu.

SUR LE DÉLAI DE L’ARTICLE L412-6 DU CODE DES PROCÉDURES CIVILES D’EXÉCUTION

Aux termes de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, "Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa."

En l’espèce, il n’est pas démontré que Mme [Y] [P] soit rentrée dans les lieux, par menace, contraire, manœuvres ou voie de fait.

Dès lors, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT ne rapporte pas d’éléments suffisants permettant de faire échec à l’application de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution et sera débouté de sa demande en ce sens.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation a une double nature indemnitaire et compensatoire, qui vise à réparer le préjudice causé par l’indisponibilité de son bien pour le propriétaire et l’impossibilité de louer ou rénover les lieux.

Mme [Y] [P], étant occupante sans droit ni titre du logement, sera condamnée à verser une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation puisque Mme [H] [G] veuve [P] a été libérée de cette obligation par l’effet du congé délivré ainsi que par l’impossibilité de restituer les clés et le logement en raison de la présence non autorisée de sa fille.

Cette indemnité sera ramenée à la somme de 605,92€ laquelle correspond au montant des derniers loyer et provisions sur charges réclamés à Mme [H] [G] veuve [P].

Toutefois, il ressort du dernier décompte locatif produit que les loyers de novembre 2024 et décembre 2024 ont été payés par Mme [H] [G] veuve [P].

Mme [Y] [P] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [Y] [P], partie perdante au procès, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût de la sommation interpellative.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, Mme [Y] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Mme [Y] [P] occupe sans droit ni titre l’appartement n°105 situé [Adresse 3], propriété de l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT depuis le 12 novembre 2024 ;

CONSTATONS l’existence d’un trouble manifestement illicite donnant pouvoir au juge des référés pour trancher la demande d’expulsion ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [Y] [P] de libérer les lieux dans les 48 heures de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT de ses demandes de suppression des délais prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution;

DISONS par conséquent qu’à défaut pour Mme [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT d’assortir l’expulsion d’une astreinte;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [Y] [P] à payer à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle de 605,92€ par mois à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux occupés ;

CONDAMNONS Mme [Y] [P], à payer à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Y] [P], aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de la sommation interpellative ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit assortie de l’exécution provisoire,

Le Greffier La Vice-Présidente