TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

LOYERS COMMERCIAUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 Mars 2025

N° RG 20/02186 – N° Portalis DBYF-W-B7E-HTZN

N° DE MINUTE

DEMANDERESSE :

S.A.S. SPEEDY FRANCE

(RCS Nanterre n° 421.363.979), dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Jean-philippe CONFINO de la SELARL CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] (RCS de Tours n° 664.800.695), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

P. GIFFARD, Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de TOURS, déléguée en matière de Loyers Commerciaux, assistée de C. FLAMAND, Greffier, tenant l’audience publique au Palais de Justice de TOURS.

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

Connaissance prise des mémoires déposés par les parties et après avoir entendu celles-ci par leurs mandataires.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant actes authentiques des 27 décembre 1990 et 5 février 1991, la SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] (SIGT) a donné à bail à la Société KLIM VI, aux droits de laquelle est venue la SAS SPEEDY FRANCE un local à usage commercial situé à [Localité 14], [Adresse 4].

Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 1990 et le loyer annuel initial était fixé à 33.947,35 € HT/HC par an.

Par acte sous seing privé du 11 février 2003, les sociétés SIGT et SPEEDY ont convenu de renouveler le bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 1999 et moyennant un loyer de 38.410, 08 € HT par an.

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2011, les sociétés SIGT et SPEEDY ont convenu de renouveler le bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2008 et moyennant un loyer de 55.862,64 € HT par an.

Par acte d’huissier du 29 novembre 2017, la Société SPEEDY FRANCE a signifié à la Société SIGT, via son gestionnaire, la Société DECOMI, une demande de renouvellement du bail à effet au 1er décembre 2017, moyennant un loyer de 40.000 € HT par an.

La Société SIGT n’a apporté aucune réponse à cette demande de renouvellement.

Aucun accord n’étant intervenu sur le montant du loyer, la Société SPEEDY FRANCE a saisi le Cabinet MARTEL afin d’estimer la valeur locative au 1er décembre 2017.

La Société SPEEDY FRANCE a également notifié à la bailleresse un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, par courriers recommandés avec avis de réception du 18 novembre 2019, sollicitant la fixation du loyer de renouvellement au 1er décembre 2017 à la somme de 35.000 € HT par an.

Par mémoire n° 2, la Société SPEEDY FRANCE a notifié à la bailleresse qu’elle sollicitait désormais la fixation du bail renouvelé au 1er décembre 2017 à la somme de 31.500 € HT par an, correspondant à la valeur locative estimée par le cabinet MARTEL, minorée de la taxe foncière.

Par ordonnance du 5 juin 2020, la SAS SPEEDY FRANCE a été autorisée à assigner à jour fixe la SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] (SIGT) devant le Juge des loyers commerciaux.

Par acte d’huissier du 5 juin 2020, la Société SPEEDY a assigné la Société SIGT aux fins de voir fixer judiciairement le montant du loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2017.

Dans son mémoire n° 4, la Société SPEEDY FRANCE SAS sollicite de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2017 à la somme de 31.500 € HT par an ;

— juger que la SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) devra lui rembourser les trop perçus de loyer depuis le 1er décembre 2017;

— juger que conformément à l’article 1231-6 du Code civil, les trop perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil pour les intérêts correspondant à des trop perçus de loyers depuis plus d’un an;

— condamner la SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— à titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée avant dire droit,

— fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 45.000 € en principal HT;

— réserver les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile

— en toute hypothèse, débouter la SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) de toutes demandes contraires à ce qui précède et ordonner l’exécution provisoire.

La SAS SPEEDY FRANCE soutient que la valeur locative est inférieure au montant du plafond indiciaire ( évalué à 60.720 € HT par an) et s’établit à 39.450€ par an.

Au soutien de son argumentation, elle produit le rapport du cabinet MARTEL qui retient une valeur locative à 75 € par m2 en indiquant qu’il “s’agit d’un emplacement commercial moyen (pôle secondaire) dans une agglomération importante mais en périphérie dans une zone peu dense. L’offre est importante, plusieurs locomotives commerciales sont présentes. SPEEDY ne bénéficie pas d’une bonne visibilité, ni d’un accès direct, ni de parkings dédiés”. Elle ajoute qu’il convient de tenir compte de façon prépondérante des références situés dans la même zone commerciale et des locaux comparables en termes d’activités.

Enfin la Société SPEEDY FRANCE soutient qu’il convient de déduire de la valeur locative estimée par l’expert amiable, la taxe foncière qu’elle règle puisqu’il s’agit d’une charge exorbitante du droit commun.

Par mémoire en réponse n° 2, la SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) sollicite de :

— débouter la Société SPEEDY FRANCE SAS de l’intégralité de ses demandes ;

— juger que le renouvellement interviendra pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2017 aux clauses et conditions du bail échu;

— fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 60.720,26 € HT et HC au 1er décembre 2017;

— condamner la Société SPEEDY FRANCE SA à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

— à titre subsidiaire, dire qu’elle ne s’oppose pas à la demande subsidiaire de désignation d’un expert, lequel devra rechercher s’il existe des motifs de déplafonnement et rechercher si les locataires de référence supportent également l’impôt foncier, les frais d’expertise étant à la charge de la Société SPEEDY FRANCE, demanderesse:

— débouter la Société SPEEDY FRANCE de sa demande de fixation du loyer provisionnel à la somme de 45.000 € HT et HC par an;

— fixer au montant du loyer dû en vertu du bail échu le loyer provisionnel que la Société SPEEDY FRANCE devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer;

— voir dans ce cas réserver les dépens

La SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] (SIGT) expose que le loyer s’élevait au 1er décembre 2017 à la somme de 58.008 € HT/ HC par an. Elle soutient que le cabinet MARTEL n’a pas indiqué la date de prise d’effet des baux des références citées et que la valeur retenue est étonnante au regard des références produites. Elle ajoute que certaines références sont à exclure comme étant 3 à 13 fois plus grandes que le local litigieux et que la valeur locative retenue par l’expert du preneur est inférieure à toutes les autres références relatives à des locaux de taille comparable.

Elle fait valoir que la valeur locative est supérieure au loyer plafonné et que l’expert devra rechercher d’éventuels motifs de déplafonnement.

Elle soutient qu’il n’y a pas lieu à déduire l’impôt foncier de la valeur locative alors qu’il n’est pas démontré que les preneurs des références citées ne règlent pas l’impôt foncier.

Par jugement du 21 janvier 2021, le juge des loyers commerciaux a : +

— ordonné une expertise sur la demande en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2017 et commis pour y procéder Monsieur [P], expert inscrit sur la liste des experts de la Cour d’Appel d’Orléans, avec pour mission, les parties dûment convoquées de :

— visiter les lieux loués à la SAS SPEEDY FRANCE situés à [Localité 15], [Adresse 4], les décrire et se faire remettre tous documents techniques et contractuels nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— donner son avis sur la valeur locative, à la date du 1er décembre 2017, des lieux loués à la SAS SPEEDY FRANCE, en fonction des critères énumérés à l’article L 145-33 du Code de Commerce;

— fournir à la juridiction toutes explications et précisions utiles sur l’application de cette valeur locative, notamment en précisant s’il existe des motifs de déplafonnement, s’il y a lieu d’appliquer la pondération préconisée par la charte des experts susvisés au cas d’espèce et en donnant un avis sur l’abattement pour charges exorbitantes pesant sur le preneur ;

— fins éventuellement de voir proroger le délai dans lequel il devra donner son avis.

Par ordonnance du 24 mars 2023, Monsieur [Y] [G], expert inscrit sur la liste des experts de la Cour d’Appel d’Orléans, a été désigné en remplacement de Monsieur [P].

L’expert a déposé son rapport le 17 juillet 2023.

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 15 novembre 2024, la Société SPEEDY FRANCE sollicite de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2017 à la somme annuelle en principal hors taxe de 41.000 € ;

— juger que les trop perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse et ce en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop perçus de loyers depuis plus d’un an;

— juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop perçu des loyers versés ;

— débouter la SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) de toutes demandes, fins ou conclusions contraires ;

— condamner la OCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— juger que rien ne s’oppose au caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Elle expose que le plafond indiciaire au 1er décembre 2017 s’établit à la somme annuelle de 60.720,26 € HT mais que la valeur locative est inférieure à ce plafond indiciaire. Elle ne remet pas en cause la surface pondérée arrondie à 488 m² retenue par l’expert mais indique que les éléments de comparaison utilisés pour déterminer le prix unitaire, doivent être pondérés de la même façon, ce qui n’a pas été fait par l’expert pour les références 12 et 13 : ces deux références ont subi une très forte pondération sur la base de la grille « boutique de centre-ville » ce qui impacte à la hausse leur prix unitaire, alors que pour le local litigieux, il a été appliqué la grille « retail ».

Elle indique que la référence 14 ( Speedy à [Localité 16] ) concerne un bail de 1992 portant sur un terrain nu et ne constitue donc pas une référence pertinente. S’agissant de la référence 16 (Speedy [Adresse 12]), l’expert a également appliqué la grille « boutique de centre-ville », et le prix unitaire doit être fixé à 113,53 € au lieu de 140 €/ m² comme retenu par l’expert.

Elle ajoute que les références n° 10 et 14 retenues par l’expert incluent une décapitalisation de droit d’entrée et doivent donc être exclues des éléments de comparaison, tout comme les références 8, 9 et 10 qui sont postérieures à la date de renouvellement du bail.

S’agissant des références n° 11 et 14 disposant d’une surface de vente extérieure, elle soutient que ces références font ressortir des prix unitaires 3 à 4 fois supérieurs aux références 1 à 7 situées sur le même boulevard car l’expert n’a pas tenu compte des terrains privatifs (1.600 m² et 2.500 m² utilisés comme aires d’exposition) qui après pondération de 0,20 font ressortir des prix unitaires respectifs de 89 €/m² et de 99 €/m², soit des prix similaires à ceux des références 1 à 7.

Elle retient en conséquence une moyenne de 107,29 €/m² pour l’ensemble des références et une moyenne de 96,29 €/m² si l’on exclut les deux références les plus faibles et les prix de centre-ville.

Elle ajoute que le centre Speedy est isolé au fond du parking du centre commercial et que l’impact de l’attractivité d’AUCHAN est donc limité. Par ailleurs, un local à usage de garage automobile ne peut pas être comparé à un local de produits surgelés ou de meubles, l’activité de garage étant axée sur le service et ayant une faible marge.

Elle considère donc qu’un prix de 100 €/m² apparaît plus réaliste et constitue un maximum. En outre, elle soutient que la mise à la charge du locataire de la taxe foncière justifie une minoration de la valeur locative : elle précise que cette déduction de la taxe foncière a été entérinée de façon réitérée par la Cour de cassation (laquelle indique expressément que l’argument indiquant que les éléments de comparaison mettent également à la charge du preneur cette taxe foncière est inopérant : arrêt du 8 février 2024) et qu’il convient donc de minorer la valeur locative de 7.918 € HT.

Elle considère que la valeur locative nette des locaux s’établit au 1er décembre 2017 à 40.882 € arrondis à 41.000 € HT par an.

La SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) sollicite de :

— débouter purement et simplement la Société SPEEDY FRANCE SAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— voir dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2017 aux clauses et conditions du bail échu;

— fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 60.720,26 € HT et HC par an au 1er décembre 2017;

— condamner la Société SPEEDY FRANCE SA à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la Société SPEEDY FRANCE SA aux entiers dépens.

Elle indique accepter la surface pondérée de 488 m² et précise que l’expert a relevé qu’une partie du parking (295 m²) se situant en face des portes sectionnelles d’accès à l’atelier, avait été privatisée par le locataire mais non prise en compte par l’expert.

Elle expose que l’expert a estimé la valeur locative au 1er décembre 2017 à un montant annuel de 73.200 € HT HC ( soit 150 € /m²) mais que cette valeur locative étant supérieur au loyer plafonné et l’expert n’ayant pas déterminé de motif de déplafonnement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à 60.720,26 €.

S’agissant des références 8, 9 et 10, elle considère comme l’expert qu’elles ne doivent pas être exclues, l’expert indiquant les avoir pris en compte de manière mesurée, la date de renouvellement étant postérieure de quelques semaines aux locaux litigieux. Concernant les références 10 et 14, elle soutient que l’expert a donné les valeurs locatives de ces deux références sans intégrer la décapitalisation et la réintégration des droits d’entrée et prix de cession : elle considère que, sauf à les majorer puisqu’il a par ailleurs été payé un droit d’entrée ou un prix d’acquisition du droit au bail, il n’y a pas lieu d’écarter ces références.

Elle considère comme l’expert que les activités de ventes alimentaires, de salle de sport ou de vente de meubles ne sont pas comparables à l’activité de réparation automobile et qu’il convient de ne retenir que les références 6, 11 à 14 avec des loyers respectifs de 81 € /m², 263€/m², 299 € /m 2, 370 €/m² et 236 € /m², ce qui permet de conclure que la valeur locative de 150 € retenue par l’expert est particulièrement faible.

Elle précise que la valeur locative des références 6 à 14 retenues par la Société SPEEDY France ressort à 150 €/m².

S’agissant des terrains de 1600 m² ( référence 11) et de 2.500 m² ( référence 14) qui auraient dû être pris en compte selon SPEEDY, elle soutient que l’expert a répondu que le rapport d’expertise amiable MARTEL n’avait pas davantage pris en compte ces terrains et que la surface privatisée par SPEEDY ( 295 m²) n’avait pas été prise en compte, de même qu’une quote-part du parking du centre commercial qui bénéficie au preneur.

S’agissant de l’abattement sur la valeur locative au titre de la taxe foncière, elle indique que l’expert a pris le soin de préciser que tous les locataires des références citées réglaient la taxe foncière et qu’en application de l’article R 145-7 du Code de commerce, les références sont « corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ». Elle soutient que la valeur locative serait faussée s’il était tenu compte d’un abattement en présence de locataires de références soumis à la même clause.

Enfin elle observe que le bail prévoit que le locataire peut sous-louer à toute société du groupe, ce qui doit entraîner une majoration de la valeur locative.

MOTIFS :

Il résulte des pièces produites que les parties ont accepté le principe d’un renouvellement du bail mais qu’il existe un désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

En application des articles L 145-33 et L 145-34 du code commerce, le prix du loyer du bail renouvelé n’est pas soumis à plafonnement lorsque la durée du bail excède neuf ans. Il doit alors correspondre à la valeur locative.

En l’espèce, le bail ayant été conclu pour 9 ans, le plafonnement a vocation à s’appliquer, sauf en présence de motifs de déplafonnement ( modification notable d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative en cours de bail, locaux monovalents, locaux à usage exclusif de bureaux..).

Toutefois, le bailleur ne soutient pas qu’il existerait des motifs de déplafonnement étant précisé que l’expert n’a retenu aucun motif de déplafonnement.

Depuis la loi du 18 juin 2014, dite loi PINEL, le plafond indiciaire de renouvellement est exclusivement calculé en fonction de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux ( ILC). Cette loi s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 : elle s’applique donc à la présente instance.

Aux termes de l’article L 145-33 du code commerce, “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur locative est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage

— Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R 145-3 du Code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, le local à usage commercial litigieux ( carré de 23 mètres de côté) est une construction en parpaings recouverte d’une toiture en acier galvanisé. Il est édifié sur une parcelle d’une surface de 25.815 m², laquelle est utilisée comme voies d’accès et comme places de parking pour le centre commercial AUCHAN.

L’immeuble est constitué d’un rez de chaussée ( surface de vente ) et d’un étage ( locaux sociaux : bureau, cuisine) d’une surface utile brute de 526 m2.

Il existe une entrée avec devanture de vitrine de 5 mètres qui s’ouvre sur la partie accueil-espace de vente d’une surface d’environ 54 m². L’entrée vers l’atelier est matérialisée par 4 portes sectionnelles de 4 mètres environ. A l’arrière du bâtiment, une porte permet de livrer de la marchandise.

Le rapport de l’expert amiable MARTEL indique que les murs extérieurs présentent un état dégradé et qu’un ravalement est nécessaire : il est produit des photographies de façades en attestant. Toutefois ce rapport est ancien ( 2020) et les parties n’ont manifesté auprès de l’expert aucun grief sur l’état des locaux, l’entretien du bâtiment.

L’expert judiciaire indique que depuis 2003-2004, une partie du parking a été « privatisée »par le locataire représentant une surface de 295 m² : elle se situe en face des portes sectionnelles d’accès à l’atelier, est matérialisée par des drapeaux marquant l’entrée et au sol par des barres en béton.

Le bail ne prévoit aucune place de parking dédiées pour SPEEDY. Aucun avenant n’a été signé entre le locataire et le bailleur.

La Société SPEEDY indique toutefois à juste titre qu’il s’agit d’une zone de manœuvre devant les portes sectionnelles permettant aux véhicules d’entrer et de sortir de l’atelier : si cette aire n’existait pas, l’exploitation du garage serait impossible.

La surface contractuelle prévue au bail initial est de 526 m².

En application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière, les parties s’entendent sur l’application d’un coefficient de pondération de 0,15 aux surfaces situées à l’étage ( bureau – salle de réunion et cuisine) d’une surface utile brute de 45,06 m².

Après pondération, la surface pondérée à l’étage s’établit à 6,76 m2.

Il a été appliqué un coefficient de pondération égal à 1 pour les autres surfaces situées au rez de chaussée, soit pour un total de 481,01 m².

Les parties s’entendent donc sur une surface pondérée de 488 m² qui servira de base au calcul de la valeur locative.

Sur la destination des lieux:

L’article R. 145-5 du code de commerce précise que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

En l’espèce, la destination des lieux mentionnée dans le bail est : « les locaux loués ne pourront être utilisés qu’à l’activité de : magasin de vente d’accessoires automobiles. Atelier de réparations automobiles ».

La destination des lieux est donc respectée.

Sur les obligations respectives des parties :

Il ressort de l’article R 145-8 du Code de commerce que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi et des usages.

En l’espèce, la charge de la taxe foncière incombe au preneur. L’expert indique que dans les références locatives qu’il retient, la taxe foncière est également à la charge du preneur.

Sur les facteurs locaux de commercialité:

L’article R. 145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, les locaux sont situés au [Adresse 4], dans la zone d’activité commercial Equatop où se situe le centre commercial AUCHAN.

L’expert indique qu’une étude réalisée par la chambre de commerce et d’industrie révèle que « [Localité 14] EQUATOP est le 5ème pôle commercial de la métropole de [Localité 17] », les zones les plus attractives se situant à [Localité 17] centre ou au sud de [Localité 17] .

Cette zone d’activités a été créée en 1977 et a subi une mutation rapide : la zone de [Localité 13] a été créée en 2000 avec des enseignes bon marché ( Babou, Lidl, la Halle aux chaussures), de même que la [Adresse 18] ( Brico Dépôt, Buroter, Kizou) la même année. La création de la clinique Alliance a permis le développement de lignes de bus aux alentours.

L’expert précise que l’enseigne FORD (qui se trouvait à côté de RENAULT, VOLKSWAGEN) a fermé en 2014-2015 et que 5 commerces sont venus remplacer le concessionnaire (notamment Générale d’Optique, Sainte Algue et un commerce d’alimentation). Il note que dans un périmètre d’un kilomètre autour du local, il y a eu au cours de la dernière période de renouvellement (1er décembre 2008 au 30 novembre 2017), 16 ouvertures et 9 fermetures, soit un solde positif de 7 ouvertures.

L’expert indique que l’offre commerciale en réparation de véhicules est importante : il existe beaucoup de concessions automobiles (RENAULT, VOLKSWAGEN, SEAT, SKODA, PEUGEOT, SUZUKI), des revendeurs automobiles ( TRADE AUTOMOBILE), des locations de véhicules, des centres de contrôle technique… ainsi qu’un concurrent de SPEEDY ( NORAUTO).

L’expert conclut que l’activité de SPEEDY est dans un environnement propice à un bon développement, mais la juridiction considère qu’il évolue également dans un environnement fortement concurrentiel.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

L’article R. 145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 dudit code.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert se réfère aux loyers de comparaison suivants dont certains sont critiqués par la Société SPEEDY pour les motifs suivants:

— l’expert a proposé des éléments de comparaison ( références 8, 9 et 10) dont la date d’effet est postérieure au renouvellement ( 1er décembre 2017)

Le bailleur réplique à juste titre que les baux litigieux précités se situent à moins de 100 mètres du local litigieux, que les déclarations d’activité ont été faites avant le 1er décembre 2017 et que les dates de prise d’effet sont très proches (6 à 9 semaines de la période de référence).

Cet argument sera donc rejeté

— l’expert a proposé des références où le prix unitaire tient compte d’une décapitalisation d’un droit d’entrée ou d’un prix de cession ( références 10 et 14).

Toutefois, comme le relève justement le bailleur, l’expert a également donné la valeur locative de ces deux références sans intégrer la décapitalisation.

Cet argument sera donc rejeté.

— l’expert a proposé des références 12 et 13 en appliquant une autre grille de pondération : la grille boutique de centre-ville, au lieu de la grille retail

Le bailleur réplique qu’en retenant cet argument sur les pondérations « pour comparer ce qui est comparable », il en résulte les valeurs suivantes ( 199 €/m² pour la référence 12 et 177 €/m² pour la référence 13).

Il apparaît effectivement que les deux références 12 ( garage automobile) et 13 ( pare brise automobile) sont situées en centre ville ([Adresse 9] à [Localité 17]) : si la grille boutique centre ville leur est effectivement applicable, cela n’a pas de sens d’effectuer une comparaison avec un local situé en périphérie à proximité d’un centre commercial, pour lequel s’applique la grille retail.

D’ailleurs, il convient d’observer que dans son rapport, l’expert a finalement écarté ces deux références de centre-ville dans le calcul de la valeur moyenne au m² pondéré.

Ces deux références 12 et 13 seront donc exclues des éléments de comparaison.

— l’expert aurait dû, selon le preneur, prendre en compte la référence SPEEDY [Adresse 12], en lui appliquant la grille retail : le preneur indique que la surface utile est de 392 m² et que le principe du renouvellement a été accepté au 1er avril 2017 moyennant un loyer de 33.696 € HT /an.

L’expert judiciaire a répondu à ce dire en indiquant que ce local a une emprise au sol de 280 m² environ et que la pondération des surfaces ( en retenant la grille « boutique centre ville » amènerait à retenir une surface pondérée de 240 m², soit un prix au m² pondéré de 140 € hors parking privatif, sans commune mesure avec celui du SPEEDY de [Localité 14].

La Société SPEEDY indique que si l’on retient la grille retail avec un rez de chaussée (280 m²) pondéré en 1 et l’étage ( 112 m² ) pondéré avec un coefficient de 0,15 (soit 16,8), on obtient une surface pondérée de 296,8 m², soit un prix unitaire de 113,53 € au 1er avril 2017.

Toutefois, il ressort du bail que le local est d’une surface utile de 392 m² édifié sur un terrain cadastré pour 663 m² : la juridiction ignore si ce local comporte un étage et la méthode de calcul proposée par le preneur ne peut être vérifiée.

Par ailleurs, la situation du local n’est pas comparable avec celle du SPEEDY de [Localité 14] : la grille retail ne peut donc lui être appliquée.

Au vu de ces éléments cette référence, qui n’avait d’ailleurs pas été retenue par l’expert amiable MARTEL, sera écartée.

— la surface pondérée des références disposant d’une surface de vente extérieure ( références 11 et 14) doit, selon le preneur, être recalculée moyennant un coefficient de 0,20 ( aire de vente découverte).

L’expert a répondu à ce dire en indiquant que la surface privatisée par le SPEEDY de [Localité 14] de 295 m² n’avait pas été davantage pondérée, alors qu’il s’agit d’un atout pour ce commerce.

Toutefois, il convient d’observer que cette surface est strictement nécessaire pour permettre aux véhicules d’entrer dans l’atelier de réparation et qu’elle est donc nécessaire à l’exercice de l’activité de SPEEDY.

Par ailleurs cette surface est sans commune mesure avec les terrains non évalués par l’expert.

Ainsi La référence 11 concerne des locaux sis [Adresse 5] d’une surface de 160 m² avec un terrain de 1.600 m²

La référence 14 concerne des locaux sis [Adresse 11] d’une surface de 360 m² avec un terrain de 2500 m².

Surtout, la grille retail prévoit une pondération pour les terrains suivants :

—  0,30 pour les aires de vente couvertes

—  0,20 pour les aires de vente découvertes

—  0,10 pour les réserves découvertes.

La surface de 295 m² « privatisée » par SPEEDY ne s’analyse nullement en une aire de vente ou en une réserve.

Pour autant, il est indéniable que la Société SPEEDY occupe une surface qui n’est pas visée au bail même si elle est indispensable à son activité. Il devra nécessairement être tenu compte de cet élément favorable pour apprécier à la hausse la valeur locative du local.

Au contraire les terrains précités de 1.600 m² et 2.500 m² servent d’aire de vente- location pour la concession automobile et pour la société de location de véhicules.

Ces terrains doivent donc être pondérés en application de la grille retail.

Après application d’un coefficient de pondération de 0,20, la valeur locative au m² ressort à 88 € /m² pour la référence 11 et à 99 €/m2 pour la référence 14.

Ainsi il peut être retenu les éléments de comparaison suivants :

— vente de meubles : [Adresse 8] ; surface pondérée : 2.100 m² ; loyer de 128.000 € HT HC avec prise d’effet au 4 avril 2013 ; soit 61€/m² pondéré

— salle de gym : [Adresse 8] ; surface pondérée : 800 m² ; loyer de 56.000 € HT HC avec prise d’effet au 1er février 2012; soit 70€/m² pondéré

— vente de fruits et légumes : [Adresse 4] ; surface pondérée : 718 m² ; loyer de 65.436 € HT HC avec prise d’effet au 1er octobre 2017; soit 91€/m² pondéré

— vente de surgelés : [Adresse 3] ; surface pondérée : 300 m² ; loyer de 36.076 € HT HC avec prise d’effet au 1er janvier 2016 ; soit 122 €/m² pondéré

— cycles : [Adresse 4] ; surface pondérée : 547 m² ; loyer de 49.999 € HT HC avec prise d’effet au 1er octobre 2013; soit 92€/m² pondéré

— vente de véhicules : [Adresse 6] ; surface pondérée : 500 m² ; loyer de 40.800 € HT HC avec prise d’effet au 1er mars 2013; soit 81€/m² pondéré

— association : [Adresse 2] : surface pondérée : 300 m² ; loyer de 30.000 € HT HC avec prise d’effet au 1er mars 2016; soit 100 €/m² pondéré

— location de véhicules : [Adresse 5] ; surface pondérée : 480 m² ; loyer de 42.200 € HT HC avec prise d’effet au 1er avril 2012 ; soit 88€/m² pondéré

— concession automobile : [Adresse 11] : surface pondérée : 860 m² ; loyer de 85.000 € HT HC avec prise d’effet au 1er août 2017; soit 99 €/m² pondéré

— alimentation générale : [Adresse 7] ; surface pondérée : 633 m² ; loyer de 72.193 € HT HC avec prise d’effet au 16 janvier 2018; soit 114 €/m² pondéré

— opticien : [Adresse 7] ; surface pondérée : 132 m² ; loyer de 30.000 € HT HC avec prise d’effet au 29 janvier 2018; soit 227 €/m² pondéré

— esthétique : [Adresse 7] ; surface pondérée : 132 m² ; loyer de 27.200 € HT HC avec prise d’effet au 5 février 2018; soit 206 €/m² pondéré.

La valeur locative moyenne de ces références s’établit donc à 112 € /m² pondéré.

Il convient toutefois de majorer la valeur locative du local litigieux au regard de la surface utilisée par la Société SPEEDY non comprise au bail mais dont celle-ci profite indéniablement.

Par ailleurs, s’il n’existe pas de places de parkings dédiées, l’atelier de réparation bénéficie de facilités de stationnement au regard des emplacements de parking prévus pour le centre commercial. Enfin le local bénéficie de l’attractivité du centre commercial AUCHAN, locomotive du pôle EQUATOP ( plus de la moitié du chiffre d’affaires du pôle).

Enfin il convient d’observer qu’en octobre 2011, soit 6 ans avant la date d’effet du bail renouvelé rétroactivement au 1er décembre 2008), les parties s’étaient accordées sur un loyer annuel de 55.862 €, soit une valeur locative de 114 €/m² pondéré.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, notamment de l’emplacement favorable des locaux ( sur le parking d’AUCHAN, stationnement facilité), des conditions du bail (clause autorisant la cession et sous-location aux sociétés du groupe) et des références locatives précitées, la valeur locative des locaux loués par la Société SPEEDY FRANCE s’établit à 125 €/m² pondéré, soit une valeur locative de 61.000 € HT HC pour 488 m² pondérés.

Sur les correctifs

— sur les abattements

Le preneur considère que la mise à sa charge dans le bail de la taxe foncière justifie une minoration de la valeur locative à hauteur de la taxe foncière remboursée, soit une somme de 7.918 € HT. Il produit la facture de taxe foncière qui lui a été adressée le 20 juin 2016 pour l’année 2015.

Il convient toutefois d’observer que la taxe d’ordures ménagères est incluse dans cette taxe.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique que la taxe foncière 2015, déduction faite de la taxe d’ordures ménagères, s’élève à 6.205 € HT. Aucune autre pièce n’est produite par les parties.

Le bail litigieux a été renouvelé le 1er décembre 2017, de sorte que les dispositions de l’article R 145-35 du Code de commerce lui sont applicables.

Selon cet article, « ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux (…) impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble.

Peuvent toutefois être imputés au locataire la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

En application de l’article L 145-15 du Code du commerce sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec notamment aux dispositions de l’article L. 145-33.

Cependant, aucune demande n’a été formée par le preneur tendant à voir dire les clauses litigieuses réputées non écrites.

Ainsi, les clauses mettant à la charge de la société SPEEDY les impositions foncières doivent être considérées comme figurant au bail renouvelé et justifient l’application d’une minoration de la valeur locative à hauteur de la taxe foncière remboursée, déduction faite de la taxe d’ordures ménagères qui incombe au preneur, soit une somme de 6.255 € HT.

— sur les majorations : sur la faculté de cession et de sous-location

En vertu de l’article L 145-31 alinéa 1 du Code de commerce et sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article L 145-16 du Code de commerce que, si le bailleur ne peut interdire à son preneur de céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce, il peut s’opposer à toute autre cession.

En l’espèce, le contrat de bail interdit à la société SPEEDY FRANCE de céder les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf à l’acquéreur de son fonds de commerce. Il lui interdit également de sous louer sauf si le sous-locataire est une société apparentée, contrôlée à 50 % au moins par le preneur.

Cette clause est un facteur majorant pour le preneur appartenant à un groupe : en conséquence il sera appliqué à la valeur locative annuelle hors taxes et hors charges de 61.000 euros une majoration de 2% , soit une valeur locative de 62.220€ .

Il sera ensuite retranché la taxe foncière de 6.255 euros.

A la date du renouvellement du bail au 1er décembre 2017, la valeur locative des locaux loués par la Société SPEEDY s’établit donc à la somme de 55.965 € HT HC (62.220 – 6.255).

Sur le point de départ des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer

Les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le montant du loyer provisionnel courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En l’espèce, la Société SPEEDY FRANCE étant à l’origine de la procédure, les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le montant du loyer provisionnel courent donc à compter de la notification du premier mémoire en défense de la Société D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT)

.

En application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront capitalisés.

Sur les autres demandes

La SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) qui succombe sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la Société SPEEDY FRANCE les frais irrépétibles qu’elle a exposés à l’occasion de la présente instance.

La SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) sera condamnée à lui payer une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, en premier ressort,

FIXE le loyer du bail commercial renouvelé conclu entre la SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) et la Société SPEEDY FRANCE portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 14], à la somme annuelle de 55.965 € hors taxe et hors charges à compter du 1er décembre 2017 ;

CONDAMNE la SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) à payer à la Société SPEEDY FRANCE les sommes trop-perçues à compter du 1er décembre 2017 ;

DIT que les intérêts dus sur la différence entre le montant du loyer du bail renouvelé et le montant du loyer provisionnel courent à compter de la notification du premier mémoire en défense de la SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1342-2 du Code civil,

RAPPELLE que la présente décision est un titre exécutoire qui permet au créancier d’agir à ses risques et péril en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu de loyer sous réserve du recours au droit d’option prévu par l’article L 145-57 du code de commerce;

CONDAMNE la SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) à payer à la Société SPEEDY FRANCE une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE la SOCIETE D’INFORMATIQUE ET DE GESTION DES GALERIES DUTHOO [Localité 17] ( SIGT) aux entiers dépens.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier

C. FLAMAND

Le Juge des Loyers Commerciaux

P. GIFFARD