TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 27 Mai 2025

Numéro de rôle : N° RG 21/00029 – N° Portalis DBYF-W-B7F-IC43

N° MINUTE : 2025/36

DEMANDERESSE

[Adresse 19] dont le siège social est [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son syndic La centrale immobilière ( immatriculée au RCS de [Localité 20] n° 317 706 174), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Madame [E] [T]

née le [Date naissance 8] 1976 à [Localité 14] (GABON), demeurant [Adresse 10] (GABON)

non comparante

Madame [P] [S] [I] [R] [T]

née le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 14] (GABON), demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [H] [G] [Z] [T]

né le [Date naissance 5] 1991 à [Localité 14] (GABON), demeurant [Adresse 10] (GABON)

non comparant

PARTIES SAISIES

EN PRÉSENCE DE

TRESOR PUBLIC, SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS, dont les bureaux sont situés [Adresse 9]

représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER INSCRIT

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 25 mars 2025

devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 27 Mai 2025.

Par jugement réputé contradictoire prononcé le 23 février 2012 rectifié par jugement du 11 octobre 2012, le Tribunal de grande instance de Tours a, notamment, :

. condamné solidairement Mme [E] [T], Mme [P], [S], [I], [R] [T] et M. [H], [G], [Z] [T] à payer au [Adresse 19] la somme globale de 25 420,80 euros dûe au titre de charges de copropriété courues du 04 février 2005 au 31 décembre 2011 outre celle de 1 200 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le 13 septembre 2012 et 26 février 2013, le greffe de la Cour d’appel d'[Localité 16] a délivré un certificat de non appel de ces décisions signifiées respectivement les 21 mars et 19 novembre 2012.

Par jugement réputé contradictoire prononcé le 30 juin 2016, le Tribunal de grande instance de Tours a, notamment, :

. condamné solidairement Mme [E] [T], Mme [P], [S], [I], [R] [T] et M. [H], [G], [Z] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Mozart la somme globale de 17 292,30 euros dûe au titre de charges de copropriété courues du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2014 ainsi que des provisions sur charges exigibles pour la période courant du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015 outre les intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2014, celle de 1 700 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

. ordonné l’exécution provisoire.

Le 24 octobre 2016, le greffe de la Cour d’appel d'[Localité 16] a délivré un certificat de non appel de cette décision signifiée le 21 juillet 2016.

En exécution de ces décisions, [Adresse 19] a fait diligenter une saisie immobilière.

Afin de recouvrer la somme de 31 622,07 euros et suivant acte extra judiciaire délivré le 24 juin 2021 par la SAS Office Alliance, huissiers de Justice associés à [Localité 20] ([Localité 12] et [Localité 15]), le [Adresse 19] a fait donner à Mme [E] [T], Mme [P], [S], [I], [R] [T] et M. [H], [G], [Z] [T] commandement valant saisie des biens ou droits immobiliers suivants dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Localité 13] (37) édifié sur un terrain cadastré section BM n°[Cadastre 6] pour une contenance de 00 ha 45 a 69 ca formant le lot 45 du lotissement du [Adresse 17] comprenant :

. le lot n° 27 (appartement de type F2) et les 825/100 000 emes des parties communes et spéciales,

. le lot 37 (cave en sous sol n° 29) et les 30/100 000 emes des parties communes et spéciales du plan.

Outre les sommes dues au titre des décisions judiciaires soit la somme globale de 22 169,78 euros (11 667,07 et 10 502,71 euros) arrêtée au 28 avril 2021, ce commandement vise également des sommes correspondant à des appels de fonds des années 2021, 2020, 2019, 2018 à 2015 et garanties pour certaines par le superprivilège du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Ce commandement a été publié le 29 juillet 2021 au service de la publicité foncière de [Localité 20] 1 sous les références suivantes : volume 2021 S n° 8, 9 et 10.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 08 septembre 2021 et placée le lendemain aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et R. 311-1 et suivants du même code :

“. à titre principal,

— fixer la date de vente judiciaire et le cas échéant entendre statuer sur les incidents et les modalités de la dite vente dans les conditions ci-dessus rappelées,

— fixer les modalités de visite de l’immeuble,

. À titre subsidiaire,

pour le cas où le tribunal aurait à statuer sur l’autorisation de vente amiable présentée par les débiteurs saisis :

— fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit :

— fixer l’audience prévue par l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution,

. en toute hypothèse,

— fixer le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

— juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir,

— taxer pour le cas où la vente amiable serait ordonnée le montant des frais de poursuite exposés,

— et dans tous les cas dire que les frais de la présente instance entreront en frais privilégiés de vente,

— dire n’y avoir à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 09 septembre 2021.

Par acte extra judiciaire délivré le 10 septembre 2021, la procédure a été dénoncée au créancier inscrit qui a déclaré sa créance le 08 novembre 2021.

Evoquée le 25 janvier 2022, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 mars suivant où le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Mozart a maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Par jugement réputé contradictoire en date du 10 mai 2022, cette juridiction a, notamment ordonné un sursis à statuer ainsi qu’une réouverture des débats à l’audience d’orientation du mardi 13 septembre 2022, invité le [Adresse 19] à présenter ses explications sur le montant de sa créance et produire les annexes I et II visées par le commandement, réservé les dépens.

Par conclusions transmises et signifiées respectivement les 12 et 13 mars 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Mozart invite le Juge de l’exécution:

“vu les dispositions des articles L 311-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution et R 311-1 et suivants du même Code,

vu le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 24 juin 2021 (à) :

. fixer la date de vente judiciaire et le cas échéant entendre statuer sur les incidents et les modalités de ladite vente dans les conditions ci-dessus rappelées,

. fixer les modalités de visite de l’immeuble,

vu le jugement du 10 mai 2022 ordonnant la réouverture des débats.

. constater qu’il est communiqué un décompte des sommes dues au titre des jugements des 23 février 2012 et 30 juin 2016, intérêts arrêtés au 12 mars 2025, et ses annexes n° 1 à 4,

. fixer le montant de la créance (…), en principal, accessoires, frais et intérêts, à la somme de 33.221,59 €, intérêts arrêtés au 12 mars 2025,

. juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. rappeler que les créances portant sur des sommes postérieures à celles objets des jugements des 23 février 2012 et 30 juin 2016 pourront, en tout état de cause, être déclarées dans le cadre de la distribution de prix de vente,

. taxer le montant des frais de poursuites exposés (…),

. dire que les frais de la présente instance entreront en frais privilégiés de vente,

. dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

A l’audience du 26 novembre 2025 où l’affaire a pu être examinée, le [Adresse 19] a fourni les pièces et explications réclamées et maintenu ses demandes tendant à être autorisé à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi. Le conseil de Mme [P], [S], [I], [R] [T] n’a pas émis d’observations sur leur mérite.

Mme [E] [T], et M. [H], [G], [Z] [T] n’ont ni constitué avocat, ni comparu de telle sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

SUR QUOI

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Qu’en l’espèce, satisfaisant ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 6 du Code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant produit deux décisions judiciaires ayant force exécutoire et prononçant chacune une condamnation pécuniaire à l’encontre de Mme [E] [T], Mme [P], [S], [I], [R] [T] et M. [H], [G], [Z] [T] ;

Attendu que s’agissant du montant de la créance, il résulte d’un avis émis le 12 avril 2018 par la Cour de Cassation (18-7004) “en matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant” et “s’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières” ;

Attendu que le commandement visait outre les sommes dues en exécution des titres, des sommes correspondant à des appels de fonds échus postérieurement ce qui majorait sensiblement la créance ; que le syndicat ne disposait d’aucun titre lui permettant d’en obtenir le règlement par le biais de cette voie d’exécution ; que le créancier poursuivant a repris le calcul de sa créance pour ne retenir que les forces des condamnation et détaillé comme il le lui avait été demandé le montant des intérêts qui ont couru de sorte que sa créance arrêtée au 12 mars 2025 s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de trente trois mille deux cent vingt et un euros et cinquante neuf centimes (33 221,59 €) ;

Qu’ainsi le créancier poursuivant justifie remplir l’intégralité des conditions énoncées à titre liminaire car au vu des pièces produites, l’immeuble saisi appartient toujours aux débiteurs et qu’il n’est pas grevé d’insaisissabilité ;

Sur la demande de poursuite de la procédure de vente forcée

Attendu qu’en l’absence de contestations ou de demandes incidentes, il convient d’ordonner la poursuite de la procédure selon les modalités détaillées ci-après au dispositif de la présente décision ;

Qu’afin de satisfaire aux exigences de l’article R 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera mentionné que la créance du poursuivants’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de trente trois mille deux cent vingt et un euros et cinquante neuf centimes (33 221,59 €) arrêtée au 12 mars 2025 ;

Sur la demande en taxation des frais de vente

Attendu qu’en l’espèce, les dispositions de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution n’étant pas applicable, cette demande qui apparaît prématurée, sera rejetée car comme le prévoit l’article R 322-42 du même code, les frais de poursuite sont taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

Sur les demandes relatives aux dépens

Attendu que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’aux termes du premier alinéa de l’article R 121-22 du Code des procédures civiles d’exécution qui dispose qu'“en cas d’appel, un sursis à l’exécution des décisions prises par le juge de l’exécution peut être demandé au premier président de la cour d’appel” ce dont il se déduit que l’appel contre les décisions du Juge de l’exécution n’est pas suspensif et exclut toute possibilité d’y déroger ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort :

— Vu le jugement en date du 10 mai 2022,

— Vu le commandement délivré le 24 juin 2021 et publié le 29 juillet 2021 au service de la publicité foncière de [Localité 20] 1 sous les références suivantes : volume 2021 S n° 8, 9 et 10.

— Vu les articles R 322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution;

— DIT que les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée des biens ou droits immobiliers appartenant à Mme [E] [T], Mme [P], [S], [I], [R] [T] et M. [H], [G], [Z] [T] soit les lots de copropriété n° 27 et 37 et les tantièmes afférents dépendant d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 2] [Localité 13] (37) édifié sur un terrain cadastré section BM n° [Cadastre 6] pour une contenance de 00 ha 45 a 69 ca formant le lot 45 du lotissement du [Adresse 17] ;

— DIT que le montant retenu pour la créance de Syndicat des copropriétaires de la Résidence Mozart du [Adresse 18] à l’égard de Mme [E] [T], Mme [P], [S], [I], [R] [T] et M. [H], [G], [Z] [T] s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de trente trois mille deux cent vingt et un euros et cinquante neuf centimes (33 221,59 €) arrêtée au 12 mars 2025 ;

— RAPPELLE que les intérêts postérieurs courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite énoncée aux articles L 334-1 et R 334-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ORDONNE la poursuite de la procédure de vente forcée de l’immeuble saisi ;

— FIXE la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience du mardi 23 septembre 2025 à 14 heures 30.

— RAPPELLE que le montant de la mise à prix est fixé, selon le cahier des conditions de vente, à vingt mille (20 000) euros et qu’à défaut d’enchère lors de l’audience d’adjudication, le créancier poursuivant ne pourra être déclaré adjudicataire du bien que pour la mise à prix initiale ;

— DÉSIGNE la SAS Office Alliance, commissaire de justice à [Localité 20] ([Localité 12] et [Localité 15]), pour assurer deux visites des biens objets de la présente procédure avec l’assistance, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la [Localité 11] Publique et dit que la présente décision vaut autorisation pour l’huissier de justice de pénétrer dans les lieux ;

— DIT que le commissaire de justice pourra se faire assister lors d’une visite d’un expert chargé d’établir les diagnostics amiante, plomb, énergétique, d’état des risques naturels et technologiques, parasitaires et métrage Loi Carrez ;

— DIT que les occupants des biens saisis devront être informés au moins trois jours à l’avance, des dates et heures des visites ;

— DIT que les frais de poursuite seront taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

— DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe;

— RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R 322-20, alinéa 2 du Code de l’exécution, la présente décision suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits, pour déclarer leur créance ;

Jugement prononcé le 27 Mai 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET