MINUTE N° : 25/01449

JUGEMENT

DU 13 Mars 2026

N° RC 25/01492

DÉCISION

contradictoire et en Premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[R] [M]

[B] [D]

Débats à l’audience du 11 Décembre 2025

copie et grosse le :

à EPIC VAL TOURAINE HABITAT

copie le :

à Préfet d’Indre et Loire

M^e Bergeron Alexandre

Madame [R] [M]

Monsieur [B] [D]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 13 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT immatriculé sous le n° 781 598 248 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté à l’audience par M^me JOLLIVET Lucile munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Madame [R] [M]

née le 20 Mars 2002 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

comparante assistée de M^e Bergeron Alexandre avocat au barreau de Tours

Monsieur [B] [D]

né le 25 Octobre 1999 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

comparant assisté de M^e Bergeron Alexandre avocat au barreau de Tours

D’autre Part ;

RG 25/01492

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2021, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 579,85 € charges comprises.

Le 5 novembre 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] au paiement de la somme en principal de 7153,59 € au titre des impayés de loyers et charges ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d’Indre et Loire le 5 mars 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 11 décembre 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [H] [I] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 7010,75 € arrêtée au 10 décembre 2025. Elle soutient avoir contesté les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers d’Indre et Loire au profit de Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] qui règlent partiellement le loyer courant.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice en date du 3 mars 2025 signifiés à étude, Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] comparaissent à l’audience, assistés de leur conseil, et sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils déclarent être bénéficiaires du RSA de couple à hauteur de 1013,00 € par mois et avoir trois enfants mineurs à charge. Ils ajoutent avoir déclaré 14000,00 € de dettes à la commission de surendettement. Madame [M] [R] déclare être sous sauvegarde de justice.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales d’Indre et Loire de la situation d’impayés le 21 avril 2023 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Indre et Loire le 5 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 11 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 6 janvier 2021 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024 à Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] et portant sur la somme de 6677,87 € dont 6510,02 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 janvier 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit le bail signé le 6 janvier 2021, le commandement de payer délivré le 5 novembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 10 décembre 2025 faisant apparaître une somme de 7523,48 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 162,13 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il résulte du décompte susvisé que le bailleur a imputé au locataire une pénalité mensuelle de 7,62 € de janvier à octobre 2022 et de janvier à août 2024 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 137,16 € à ce titre.

En outre, il ressort du décompte produit que le bailleur a prélevé une somme mensuelle de 4,40 € de mars à décembre 2022, de 4,76 € en 2023, de 5,24 € en 2024 et de 4,90 € de janvier à novembre 2025 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Par conséquent, la somme de 217,90 € sera déduite du décompte à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 7006,29€ au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 10 décembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, et lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l’Indre et Loire a imposé le 7 janvier 2025 au profit de Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire faisant l’objet d’une contestation de l’OPH VAL TOURAINE, en sa qualité de créancier, le 27 janvier 2025. La situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

En l’espèce, Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et proposent de régler 20,00 € par mois en sus du loyer courant.

Il ressort du décompte susvisé que Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] ont repris les paiements avant l’audience et ce, depuis avril 2025. Il apparaît que les règlements effectués ne permettent pas de couvrir l’intégralité du loyer courant entrainant une augmentation sensible de la dette locative mais il convient de tenir compte des efforts de règlement faits par les locataires.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] à se libérer de leur dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 20,00 € ; et ce, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour le locataire de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 5 novembre 2024 à la charge de Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 janvier 2025

;

Condamne solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 7006,29 € (SEPT MILLE SIX EUROS ET VINGT NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 décembre 2025;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] à se libérer de leur dette de 7006,29 € en 35 mensualités de 20,00 € et le solde à la 36ème échéance dont la première interviendra le mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit du locataire, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur [D] [B] et Madame [M] [R] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 25/01492