TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 10 Mars 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/00036 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JZUN

N° MINUTE : 2026/19

DEMANDERESSE

S.A. BANQUE POSTALE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°421 100 645, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e BLOURDE substituant Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEUR

Monsieur [B] [Y] [L]

né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 2] (CONGO), demeurant [Adresse 2]

non comparant

PARTIE SAISIE

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 13 janvier 2026 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 10 Mars 2026.

Par acte authentique reçu le 29 avril 2016 par Me [C] [J], notaire associé à [Localité 3] (37) publié le 13 mai 2016 sous la référence volume 2016 P n° 1402, la S.A. La Banque Postale a consenti à M. [B], [Y] [L] né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 2] (Congo) qui avait auparavant accepté une offre préalable, les emprunts suivants affectés à l’acquisition d’un bien immobilier en l’occurrence une maison d’habitation, sis [Adresse 3] à [Localité 4] (37), formant le lot n° 4 du lotissement “[Adresse 4]” et cadastré section [B], n° [Cadastre 1], lieudit [Adresse 5], d’une contenance de 00 ha 05 a 73 ca :

— n° 2016A22L81C00001 (Prêt accession jeunes) d’un montant de 10 000 euros, d’une durée de 120 mois remboursable à compter du 05 mai 2016 par échéances mensuelles constantes de 89,79 euros, au taux fixe hors assurances 1,50 % soit un teg de 1,91 %.

— n° 2016A22L81C00002 (Prêt PASS Taux Fixe) d’un montant de 85 200 euros, d’une durée de 300 mois remboursable à compter du 05 mai 2016 par échéances mensuelles constantes soit 120 échéances de 332,32 suivies de 180 échéances de 423,18 euros, au taux fixe hors assurances 2,45 % soit un teg de 2,75 %.

Ces emprunts étaient garantis par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

En exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 11 juin 2025 par Maître [I] [U], membre de la S.A.S. Office Alliance, commissaire de justice à [Localité 5] ([Localité 6] et [Localité 7]), la S.A. La Banque Postale a fait donner à M. [B], [Y] [L] commandement valant saisie de l’immeuble, afin de recouvrer la somme globale de quatre vingt dix neuf mille sept cent dix sept euros et vingt neuf centimes (99 717,29 euros) arrêtée au 26 juin 2024.

Ce commandement a été publié le 1er août 2025 au service de la publicité foncière de l'[Localité 6] et [Localité 7] sous la référence : volume 2025 S numéro 34.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 18 septembre 2025 et placée le lendemain suivant aux fins qu’il soit :

“. constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,

. statuer ce que de droit sur les contestations et demandes incidentes qui

pourraient être formées,

. ordonner la vente forcée des biens ci-dessus désignés à la barre du Tribunal sur

la mise à prix de 30.000,00 € pour l’audience de vente qu’il vous plaira de fixer.

. dire que la créance (…) s’élève à la somme de 99.717,29 € en principal et intérêts échus au 25.06.2024,

. dire que les intérêts de retard calculés au Taux contractuel de 1.50 % calculés sur la somme de 8.395,56 € et au Taux contractuel de 2.45 % calculés sur la somme de 82.709,96 € continueront à courir jusqu’au parfait paiement des sommes restant dues,

.désigner la SCP Office Alliance ou tel autre huissier qu’il vous plaira de commettre pour procéder à la visite dans la quinzaine précédent la vente pendant UNE HEURE avec l’assistance si besoin est, du serrurier et du Commissaire de Police.

.dire que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente”.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 19 juin 2025.

Evoquée le 25 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 janvier 2026 où la S.A. La Banque Postale a maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Nonobstant l’envoi d’une lettre simple conforme aux dispositions de l’article 471, dernier alinéa du Code de procédure civile, M. [B], [Y] [L] qui n’a pas constitué avocat, n’a pas comparu ou ne s’est pas présenté à l’audience de telle sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

SUR QUOI

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que le commandement vise l’acte authentique reçu le 29 avril 2016 par Me [C] [J], notaire associé à [Localité 3] (37) et d’inscriptions de privilège et d’hypothèque conventionnelle publiées au service de la publicité foncière de [Localité 8] le 13 mai 2016 sous les références : volume 2016 V n° 405 et 406 ;

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, l’acte authentique répond à la définition du titre exécutoire ; que lui seul fonde la saisie immobilière et les autres pièces visées par le commandement tendent uniquement à établir que la sûreté réelle consentie a bien été inscrite de même que les sûretés légales ;

Attendu que la procédure de saisie a donc été initiée en exécution d’un acte authentique reçu le 29 avril 2016 par Me [C] [J], notaire associé à [Localité 3] (37) emportant vente immobilière avec emprunt immobilier ; que revêtu de la formule exécutoire et long de 102 pages, l’acte versé aux débats inclut des annexes dont une offre préalable de prêt émise, reçue et acceptée les 08, 09 et 20 avril précédents ; qu’il précise que “le financement des présentes a été effectué avec le concours de fonds empruntés ainsi qu’il est indiqué en partie normalisée de l’acte. Les caractéristiques ainsi que les conditions de ce financement sont rapportées tant dans l’acte lui-même que dans ses annexes (…)” et que “les annexes s’il en existe, font partie intégrante de la minute” ; que sous la forme d’un cachet, la mention “annexé à la minute d’un acte reçu par le Notaire soussigné” a bien été apposée sur l’offre de prêt ;

Attendu qu’ainsi, l’offre de prêt signée par l’emprunteur qui en a paraphé toutes les pages, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ; qu’il s’en suit que le créancier poursuivant satisfaisait ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution puisque précisant de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement, le titre comporte les éléments permettant d’évaluer la créance à la condition qu’elle soit exigible ;

Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l’accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d’engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l’article R. 132-1 ;

7° Stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu que le paragraphe intitulé “exigibilité anticipée” des conditions générales du prêt (page 14/32 de l’offre) stipule qu’ “indépendamment des cas légaux d’exigibilité anticipée, la totalité de la créance, majorée de l’indemnité légale comme indiquée ci-dessous, deviendra immédiatement exigible de plein droit, si bon semble au prêteur, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire par la seule survenance de l’un quelconque des événements ci-après : (…) non-paiement de toute somme due à son échéance par l’emprunteur dans les conditions définies au présent contrat (…) Lorsque la Banque Postale est amenée à se prévaloir d’un des cas de déchéance du terme visés ci-dessus, elle exigera le remboursement immédiat de toutes sommes en principal, intérêts et accessoires, qui seront majorées d’une indemnité légale de 7% calculée sur le capital restant dû et les intérêts échus et non versés” ; que l’article “non paiement des échéances” (page 15/33 de l’offre) ajoute qu’ “en cas de défaillance de l’emprunteur résultant du non paiement de l’échéance pour chacun des prêts accordés, la Banque Postale pourra soit exiger le remboursement immédiat de toutes sommes en principal, intérêts et accessoires, dans les conditions prévues dans le paragraphe “exigibilité anticipée” (…)” ;

Attendu qu’en l’espèce, permettant au créancier de résilier le contrat sans avoir à observer de préavis, cette stipulation est susceptible de s’analyser en une clause abusive ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office ;

Attendu d’autre part qu’au vu des pièces versées aux débats, force est d’observer que le créancier poursuivant a prononcé la déchéance du terme sans avoir mis en demeure l’emprunteur de régulariser un quelconque impayé alors que la clause sus retranscrite ne le dispense pas de façon expresse et non équivoque d’un tel envoi de sorte qu’il ne justifie – a priori- pas de l’exigibilité de sa créance ;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’enjoindre à la S.A. La Banque Postale de produire les pièces énumérées et de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Sursoit à statuer sur la demande aux fins de vente forcée présentée par la S.A. La Banque Postale ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 28 avril 2026 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la S.A. La Banque Postale et le cas échéant M. [B], [Y] [L] à présenter leurs observations sur la validité de la clause intitulé “exigibilité anticipée” des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la S.A. La Banque Postale à produire un décompte détaillé des sommes dues au titre des échéances exigibles car échues du prêt ;

Invite la S.A. La Banque Postale et le cas échéant M. [B], [Y] [L] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 10 Mars 2026 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET