TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

N° RG 25/01911 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FJ3T

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

06 mars 2026

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

c/

Monsieur [I] [L] [A]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau D’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [L] [A]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Stanislas COLOMES de la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT, avocats au barreau D’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 janvier 2026 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de Madame Julie DOMITILE, Greffière, de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 06 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 05 décembre 2023, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a donné à bail à M. [I] [L] [A] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 586,43 € et 30,22 € de provision sur charges.

Par plusieurs courriers envoyés le 29 novembre 2024, 10 février 2025 et 20 mai 2025, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a mis en demeure M. [I] [L] [A] de faire cesser des troubles dont se sont plaint le voisinage.

Par acte de commissaire de justice en date du 01 août 2025, l’OPH TROYES AUBE HABITAT a fait assigner M. [I] [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 09 janvier 2026, l’OPH TROYES AUBE HABITAT reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

débouter M. [I] [L] [A] de ses demandes ; prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de M. [I] [L] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [I] [L] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours jusqu’à libération des lieux ; condamner M. [I] [L] [A] à lui verser la somme de 657,07 euros au titre des loyers et charges impayés ; condamner M. [I] [L] [A] à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [I] [L] [A] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT se prévaut des manquements du locataire à son obligation d’user paisiblement des lieux loués troublant son voisinage par des nuisances sonores diurnes et nocturnes causées par son chien, des agressions et morsures de son chien sur un enfant, les fumées émanant de l’installation non conforme d’un poêle à bois dans son garage.

Le demandeur indique avoir mis en demeure à plusieurs reprises le locataire de faire cesser les troubles dont la récurrence et l’ancienneté sont démontrés. Il estime que les manquements reprochés sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

M. [I] [L] [A] demande au tribunal de débouter l’OPH TROYES AUBE HABITAT de ses demandes.

Il indique contester les troubles évoqués par le demandeur indiquant des rivalités et une jalousie du voisinage.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026.

MOTIVATION

1. Sur la résiliation du bail

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT produit :

une main courante du 12 mai 2025 déposée par M. [Y] [Z] aux termes de laquelle il expose que le chien de son voisin aboie de manière récurrente et a mordu son fils au genou gauche ; des photographies du poêle à bois installé par M. [I] [L] [A] dans son garage ; une attestation de Mme [G] [Z], voisine du défendeur, en date du 21 mai 2025, dénonçant les aboiements fréquents du chien de M. [I] [L] [A], tôt le matin et tard le soir ainsi que la morsure de chien qu’aurait subi son fils et la présence de fumée émanant du poêle du défendeur ;une attestation de Mme [X] [N] [D], voisine du défendeur, en date du 22 mai 2025 et aux termes de laquelle elle dénonce les aboiements répétitifs du chien de M. [I] [L] [A] à toute heure ; une attestation de Mme [O] [K] en date du 23 mai 2025, voisine du défendeur, se plaignant des aboiements répétitifs du chien de M. [I] [L] [A] notamment la nuit ainsi que de l’installation d’un poêle à bois dont les fumées entre dans son garage et déclenchent son alarme à incendie ; une attestation de M. [W] [B] en date du 22 mai 2025, voisin du défendeur, dénonçant les aboiements sans cesse de jour comme de nuit du chien de M. [I] [L] [A] depuis son emménagement ; une attestation de Mme [Q] [F] en date du 17 juin 2025, voisine du défendeur, se plaignant des aboiements du chien de M. [I] [L] [A] pendant toute la journée et jusque tard le soir.

De tous ces éléments, si les éléments quant au poêle à bois ne permettent pas d’établir le trouble récurrent qu’il cause au voisinage, les attestations sont suffisamment circonstanciées et concordantes pour permettre d’établir que les aboiements du chien de M. [I] [L] [A] troublent le voisinage par leur récurrence de jour comme de nuit pendant plusieurs heures.

L’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT justifie avoir mis en demeure le défendeur de faire cesser ces troubles sans effet.

M. [I] [L] [A] conteste les troubles évoqués indiquant des rivalités de voisinage et de la jalousie mais ne verse aucune pièce au soutien de ses moyens.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date du 06 mars 2026.

M. [I] [L] [A] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [I] [L] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [I] [L] [A].

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

2.1. Sur les loyers et charges

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT produit un décompte arrêté au 31 décembre 2025 détaillant une somme due de 657,07 euros correspondant à l’échéance du mois de décembre 2025.

Or, la date d’arrêté du décompte est antérieure au terme du paiement de l’échéance de sorte que la demande sera rejetée.

2.2. Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Or, il est constant que des indemnités d’occupation sont de plein droit dues, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou jusqu’à reprise des lieux.

Il convient de condamner M. [I] [L] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 06 mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

3. Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [L] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [I] [L] [A] sera condamné à verser à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le entre l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT et M. [I] [L] [A] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 06 mars 2026 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [L] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [L] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE M. [I] [L] [A] à verser à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 06 mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT de sa demande en paiement des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE M. [I] [L] [A] à verser à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT une somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [I] [L] [A] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 2] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière, Le président,