TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 3]

N° RG 25/00013 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BDFX

N° Minute : 25/101

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

copies délivrées le 21/08/2025

CEX + CCC à M^e REGY

CCC M^e CHARMEY

CCC Préfecture

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 20 Août 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Yvonne ZOUZOULAS, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Limoges, déléguée au Tribunal Judiciaire de Tulle aux fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Brigitte BARRET, Greffier, lors des débats et de Nicolas DASTIS, Greffier, lors du délibéré ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [W] [T]

née le 19 mars 1970 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Céline REGY, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE substituée par M^e Sylvie BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

DÉBATS : 2 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2024, madame [W] [T] a donné à bail à monsieur [Z] [S] une location meublée de 83 m2 avec un jardin et deux remises située [Adresse 5] à [Localité 12] moyennant un loyer de 580 euros et une provision pour charges de 20 euros.

Monsieur [S] ne réglant pas ses loyers, madame [T] a fait délivrer à monsieur [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 octobre 2024. Monsieur [S] n’a rien réglé, la dette s’élève à la somme de 3691.16 euros à la date du 1er juin 2025.

Ultérieurement, madame [T] a fait délivrer le 28 octobre 2024 par commissaire de justice à monsieur [S] un congé pour motifs sérieux et légitimes, avec une fin de bail au 31 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, madame [W] [T] a assigné monsieur [Z] [S], en référé devant le Tribunal judiciaire de Tulle, afin à titre principal de :

De voir constater que le bail est résilié de plein droit par l’application de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de monsieur [S] ainsi que de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Prononcer sa condamnation à titre provisionnel, au paiement des loyers échus postérieurement au commandement de payer et avec intérêts de droit,Prononcer sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit, Prononcer sa condamnation au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance.

A l’audience du 2 juin 2025, madame [T] demande l’application de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer, et toutes les conséquences qui en découlent, l’expulsion, le règlement des loyers impayés. Elle a communiqué toutes ses pièces justificatives à maitre CHARMEY avocate de monsieur [S].

Madame [T] explique que les difficultés sont apparues rapidement. Non seulement monsieur [S] ne règle pas ses loyers – il a payé le dépôt de garantie et 80 euros en avril 2025 c’est le seul versement effectué sur tout le bail –mais il a un mauvais comportement envers les autres locataires et envers son bailleur (insultes, grossièretés, menaces).

Il perturbe les relations de voisinage, suscite de la crainte par ses agressions verbales ou son attitude négative, face aux tiers. Ainsi, à la suite d’un dégât des eaux (mail de mai 2025), monsieur [S] fait obstacle et ne permet pas aux artisans d’entrer pour faire les travaux, il est insultant et menaçant. Madame [T] indique qu’il n’a pas fourni le justificatif de son assurance.

Elle précise que l’état des lieux de sortie sera effectué par un commissaire de justice, que monsieur [S] a des revenus réguliers, il perçoit environ 2500 euros par mois, l’AAH et l’allocation logement.

Aux termes de ses conclusions officielles versées aux débats, pour l’audience du 2 juin 2025, monsieur [Z] [S] conclut à l’existence d’une contestation sérieuse et en conséquence demande au Tribunal, à titre principal :

De se déclarer incompétent pour statuer sur la résiliation du bail,Déclarer le congé irrégulier, le bail n’étant pas un bail meublé,Débouter madame [T] bailleur de toutes ses demandes, fins et prétentions,La condamner à lui verser la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement.

Au soutien de sa position, monsieur [S] par son avocat, soulève la nature erronée du bail, les désordres du logement du fait d’un classement F au niveau du DPE (le logement nécessite des travaux tant au niveau gaz, électricité, des fenêtres), que le manquement du bailleur fait obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire, que monsieur [S] est une personne fragile, madame [T] a profité de son état de fragilité et de ses capacités intellectuelles limitées.

Le rapport d’enquête sociale a été retourné au greffe du Tribunal le 26 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité de la demande

Le commandement de payer a valablement été délivré le 2 octobre 2024 soit plus de deux mois avant la première audience du Tribunal de Céans le 7 avril 2025.

En outre, en application de l’article 24 alinéa I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le commandement de payer2 octobre 2024 a bien été notifié à la CCAPEX de la Corrèze, madame [W] [T] verse au dossier l’accusé de réception électronique de la CCAPEX qui rapporte la preuve qu’elle a bien été saisie le 23 octobre 2024.

La demande est donc recevable.

II – Sur la contestation sérieuse

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le Président du tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le bail conclu le 1er juin 2024 l’a été pour une durée de 1 an, période minimale conforme aux caractéristiques d’une location meublée alors que la durée d’un bail en location vide est de 3 ans.

La règlementation des locations meublées à usage de résidence principale est identique à celle de la location nue, et relève, pour l’essentiel de ses dispositions, de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [S] ne prouve pas que le logement ne correspond pas à l’annonce initiale. Il a bien conclu un bail portant sur un logement meublé, et ce, pour une durée d’une année, renouvelable, dont il connaissait les caractéristiques dès le départ, étant observé que s’il l’avait ignoré il aurait fait suivre ses meubles et aurait fait appel à un déménageur.

Par conséquent, le congé qui lui a été délivré est parfaitement régulier de même que l’assignation en justice qui en a suivi.

Monsieur [S] se plaint également des conditions de location et invoque le caractère indécent du logement pour se soustraire à son obligation de paiement du loyer.

Un DPE diagnostic de performance énergétique a été établi à l’initiative du bailleur le 1er mars 2023, conformément aux dispositions des articles L 126-23 et suivants du Code de la construction et de l’habitat. Il a été effectué par un professionnel certifié ANDIA EXPERTISES à [Localité 9], le diagnostic est destiné à la vente et est valable pour la location.

Le DPE a été établi en amont du contrat de bail. Ce document fait partie des pièces fournies aux débats, il figure dans les annexes du bail signé par monsieur [S] (page 3) et il convient de rappeler que le classement du logement, ici en F au sens du diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur indicative :

« le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur indicative » article L 126-29 du Code de la construction et de l’habitat.

De surcroit, monsieur [S] n’apporte aucun élément de preuve au soutien de ses affirmations. Il ne prouve pas une quelconque indécence du logement au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que les conditions de sécurité, les équipements de chauffage, de confort et de volume habitable ne seraient pas respectés et que le logement présenterait des risques manifestes pour la santé et la sécurité du locataire.

A contrario, le bailleur communique des justificatifs attestant de la réalisation de la pose de radiateurs (entreprise CAMELEC), de l’installation d’une hotte à la demande du locataire, de travaux d’électricité (juin 2024), de futures prestations de peinture et de réfection de plancher de sols (dans la cage d’escalier) par la société UNI-DECO (mai 2024).

Enfin la vulnérabilité dont fait état monsieur [S] est un argument subjectif, étranger aux débats, qui est d’ailleurs contredit par l’ensemble des pièces du dossier.

En conséquence de ce qui précède, aucune contestation sérieuse ou incertitude n’apparaissent dans ce dossier.

Le juge des Référés constate l’absence de contestation sérieuse, il a donc compétence pour statuer sur le litige opposant madame [T] et monsieur [S].

La situation du demandeur, nécessite une intervention immédiate du juge pour préserver les droits et les intérêts du propriétaire exposé au risque de la prescription de sa créance, de la passivité de son débiteur, de son impécuniosité, elle est fondée à s’adresser à Justice pour obtenir le paiement des sommes dues.

III – Sur le congé pour motifs sérieux et légitimes

L’article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 issu de la loi 2023-668 du 29 juillet 2023, dispose :

I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Le congé pour motifs sérieux et légitimes a été délivré par un commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, suivant acte remis personnellement à la personne de monsieur [S].

En l’espèce, le congé respecte les conditions posées par l’article 25-8 I la loi du 6 juillet 1989.

Le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré le 28 octobre 2024 est parfaitement régulier et valable.

IV – Sur la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant

En application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil et 7 § a de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer son loyer aux termes convenus, à peine de résiliation du bail.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 2 octobre 2024, vise la clause résolutoire et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Monsieur [Z] [S] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 décembre 2024. Depuis lors, monsieur [Z] [S] est occupant sans droit ni titre du logement meublé (avec un jardin et des remises) situé [Adresse 7].

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles (s’agissant des meubles personnels de monsieur [S] pouvant se trouver dans la location et ses annexes) sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

V – Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 3 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi : soit 600 euros (loyer de 580 euros + 20 euros provision pour charges), sans indexation eu égard à son caractère indemnitaire.

VI – Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi susvisée du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [Z] [S] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 1er juin 2025 (extrait de relevé de compte locataire agence Cytia [Localité 11]), la somme de 3691.16 euros.

Monsieur [S] ne peut opposer aucune contestation sérieuse, et le fait d’invoquer l’exception d’inexécution pour refuser de payer ses loyers et charges est dénué de tout fondement, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus (II).

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner monsieur [Z] [S] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil.

Monsieur [S] n’a réglé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux (sauf 80 euros en avril 2025), il n’a fait aucun effort pour régler ne serait-ce que partiellement sa dette de loyers et charges.

Monsieur [S] s’appuie sur des arguments fallacieux pour échapper à ses obligations. Il reconnait dans le rapport d’enquête sociale du 26 mars 2025 pouvoir contribuer au paiement du loyer. Monsieur [S], son épouse et sa fille perçoivent des revenus mensuels réguliers (AAH).

Il y a un refus, délibéré de sa part, de ne pas respecter ses engagements contractuels alors que tout locataire a l’obligation première de régler ses loyers, la gratuité d’une location n’étant prévue ni par la loi ni par les usages de la République.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.

VII – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, monsieur [Z] [S], qui est la partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 octobre 2024 et le congé pour motifs sérieux et légitimes du 28 octobre 2024.

Madame [W] [T] ne formule aucune demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent vu l’urgence,

DECLARE madame [W] [T] recevable en son action ;

CONSTATE l’absence de contestation sérieuse ;

DIT que le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Tulle a compétence pour juger du litige ;

DECLARE recevable et régulier le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024 ;

DECLARE régulier et conforme le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024 ;

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 décembre 2024 ; en conséquence, PRONONÇE la résiliation à cette date du bail conclu avec monsieur [Z] [S] portant sur la location meublée (avec annexes) située [Adresse 6] [Localité 1] ;

DIT qu’il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de monsieur [Z] [S] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi qu’à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles 61 à 66 de la loi n 91-650 du 9 juillet 1991 (articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que le sort des meubles personnels pouvant être trouvés dans le logement et dans les annexes sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [Z] [S] à payer à madame [W] [T] la somme de de 3691.16 euros (trois mille six cents euros quatre-vingt-onze euros et 91 centimes) au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2025, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du Code civil ; ce montant est à parfaire des sommes impayées dues ultérieurement ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail (logement avec garage) s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux : soit la somme mensuelle non révisable de 600 euros (six cents euros) ;

CONDAMNE monsieur [Z] [S] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 décembre 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux ;

DÉBOUTE monsieur [Z] [S] de l’intégralité de ses demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera notifiée par les soins du greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisionnel ;

CONDAMNE monsieur [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer avec clause résolutoire du 2 octobre 2024, le coût du congé pour motifs sérieux et légitimes du 28 octobre 2024 et celui de l’acte d’assignation en justice.

LE GREFFIER LE JUGE