Tribunal Judiciaire de Tulle, Jcp, 6 mars 2026, n° 25/00103

TJ Tulle 6 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Tulle, jcp, 6 mars 2026, n° 25/00103
Numéro(s) :	25/00103
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	François ARMAND
Parties :	Commune COMMUNE DE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

N° RG 25/00103 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BEXG

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute :

Copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— M^e ARMAND

— Mme, [E]

1 copie exécutoire à :

— M^e ARMAND

1 copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Commune COMMUNE DE, [Localité 3],

agissant poursuites et diligences de son maire en exercice, autorisé à ester en justice par délibération en date du 03/12/2024

sis, [Adresse 2] ,

[Localité 4]

représentée par M^e François ARMAND, avocat au barreau de TULLE substitué par M^e Céline REGY, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR(S)

Madame, [B], [E]

née le 12 Septembre 1990 à, [Localité 5],

demeurant, [Adresse 3] ,

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : 02 Février 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2020, la commune de, [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Madame, [B], [E] sur des locaux situés au, [Adresse 4], à, [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 250,52 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 5 801,13 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame, [B], [E] le 14 janvier 2025.

Par assignation du 23 juillet 2025, la commune de Servières le Château a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle en référé pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater que le bail est résilié de plein droit depuis le 21 février 2025 par le jeu de la clause résolutoire en suite du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 janvier 2025, constater que Madame, [B], [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 21 février 2025 des locaux qu’elle occupe sis, [Adresse 3], à Servières-le-Château (19220), ordonner son expulsion ainsi que celles de tous les occupants de son chef des locaux sis, [Adresse 3], à Servières-le-Château (19220), avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et obtenir sa condamnation au paiement :

— De la somme de 7 723,34 euros à titre de provisionnel au titre des loyers impayés, sauf à parfaire,

— D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer (259,26 euros) par provision et jusqu’au départ effectif des lieux,

— De la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2025, et un diagnostic social et financier (DSF) a été réalisé. Il est indiqué que la locataire a deux enfants mineurs à charge. Bien que la locataire n’ait pas honoré les rendez-vous proposés, il est mentionné que Madame, [B], [E] est domiciliée depuis le 28 mars 2025, à, [Adresse 5].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025. A cette audience, la commune de, [Localité 3], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame, [B], [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Par jugement avant dire droit en date du 24 décembre 2025, il a été notamment ordonné la réouverture des débats, aux motifs que Madame, [B], [E] avait déménagé au, [Adresse 6].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026. A cette audience, la commune de Servières le Château, représentée par son conseil, mentionne qu’une assignation devant le tribunal de judiciaire de Tulle a été délivrée à personne à Madame, [B], [E] le 17 janvier 2026 et maintient ses demandes et argumentations initiales.

Madame, [B], [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Il n’a pas été mentionné l’existence d’une procédure de surendettement concernant Madame, [B], [E].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La commune de, [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 (en vigueur le 29 juillet 2023), tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 10 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 801,13 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mars 2025.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, la bailleresse se trouve confrontée à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

Il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience, que Madame, [B], [E] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience et que les revenus du foyer de la défenderesse ne permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Il n’y a pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l’article 24 V – VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Or, il apparaît que Madame, [B], [E] a déménagé, sans qu’il soit établi une remise des clés.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la commune de, [Localité 3] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de la commune de, [Localité 3] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

La commune de, [Localité 3] verse aux débats un bordereau de situation démontrant qu’à la date du 15 mai 2025, Madame, [B], [E] lui devait la somme de 7 723,34 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame, [B], [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Madame, [B], [E], devenue occupante sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 11 mars 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 259,26 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la commune de, [Localité 3] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame, [B], [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la commune de, [Localité 3] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la commune de, [Localité 3] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 octobre 2020 entre la commune de, [Localité 3], d’une part, et Madame, [B], [E], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 4], à, [Localité 6], est résilié depuis le 11 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame, [B], [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Madame, [B], [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 4], à, [Localité 6], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec remise des clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame, [B], [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 259,26 euros (deux cent cinquante-neuf euros et vingt-six centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame, [B], [E] à payer à la commune de, [Localité 3] la somme de 7 723,34 euros (sept mille sept cent vingt-trois euros et trente-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame, [B], [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame, [B], [E] à payer à la commune de, [Localité 3] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 6 mars 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge