N° RG 24/00074 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GIFD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

JUGEMENT- N° RG 24/00074 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GIFD

Code NAC : 30C Nature particulière : 4B

LE SIX AOUT DEUX MILLE VINGT-QUATRE

DEMANDERESSE

La S.C.I. LE CHENE, immatriculée au RCS de VALENCIENNES sous le n°442 433 348, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège ;

Représentée par Maître Florence MAS de la SCP MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LILLE, et Maître Natacha MARCHAL de la SCP MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LILLE ;

D’une part,

DEFENDERESSE

La S.A.S. LES APPATS DE L’ARTOIS, immatriculée au RCS d’ARRAS sous le n°528 667 355 dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège ;

Représentée par Maître Alicia GALET de la SELARL LEGIS CONSEILS, avocats au barreau de BETHUNE ;

D’autre part,

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : M. DOUXAMI, Président,

LE GREFFIER : Samuel VILAIN aux débats, Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier, au délibéré ;

DÉBATS : en audience publique le 02 juillet 2024,

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe le 06 août 2024,

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2017, la société SCI LE CHENE a donné à bail commercial à la société LES APPATS DE L’ARTOIS un immeuble à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5] comportant des locaux d’une surface d’environ 1720 m² auxquels s’ajoutent 250 m² de bureaux.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 1er décembre 2017 et pour un loyer annuel de 103.200 euros HT HC, TVA en sus, évoluant chaque année selon la variation de l’indice ILC du 1er trimestre publié par l’INSEE. Le montant du loyer a ainsi été porté, par l’effet de l’indexation, à la somme de 113.712 euros à compter du 1er décembre 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 novembre 2023, le bailleur a sollicité la révision triennale légale à la valeur locative et proposait ainsi au preneur de réviser le montant du loyer à la somme de 157.600 euros par an hors charges et hors taxes, soit une échéance mensuelle de 13.166,33 euros HT HC. La demande de révision a été reçue le 29 novembre 2023 par le preneur.

Par courrier officiel de son conseil du 6 décembre 2023, la société LES APPATS DE L’ARTOIS a contesté toute modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant eu un intérêt pour le commerce considéré.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la SCI LE CHENE a fait assigner la société LES APPATS DE L’ARTOIS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lille qui, par décision du 11 mars 2024, en a renvoyé la connaissance au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Valenciennes, compétent territorialement.

Au dernier état de la procédure, la SCI LE CHENE demande au juge de :

— à titre principal :

— fixer le loyer révisé du bail à la date du 24 novembre 2023 à la somme annuelle de 157.600 euros hors taxe et hors charges,

— condamner la société LES APPATS DE L’ARTOIS au rappel de loyers à compter du 24 novembre 2023,

— dire et juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de l’exploit introductif d’instance,

— dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— à titre subsidiaire :

— désigner expert avec mission de donner son avis sur l’existence d’une modification matérielle ayant entraîné une évolution de la valeur locative de plus de 10 % sur la valeur locative des locaux donnés à bail à la date du 24 novembre 2023 et sur la valeur locative des locaux en date du 24 novembre 2023,

— fixer le loyer provisionnel à la somme annuel de 157.600 euros HT et HC ou subsidiairement, au montant du loyer indexé, soit 121.320,81 euros HT et HC,

— en tout état de cause :

— condamner la société LES APPATS DE L’ARTOIS à lui payer la somme de 5700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société LES APPATS DE L’ARTOIS aux intérêts judiciaires avec capitalisation annuelle

— condamner la société LES APPATS DE L’ARTOIS aux entiers frais et dépens.

La société LES APPATS DE L’ARTOIS comparaît et demande au juge des loyers commerciaux de :

— à titre principal : débouter purement et simplement la SCI LE CHENE de toutes ses prétentions,

— à titre subsidiaire : désigner un expert dont les honoraires seront à la charge de la SCI LE CHENE

— en tout état de cause : condamner la SCI LE CHENE à lui verser la somme de 3.572,70 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et ordonner l’exécution provisoire.

SUR QUOI,

Sur le montant du loyer

L’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

— les caractéristiques du local considéré,

— la destination des lieux,

— les obligations respectives des parties,

— les facteurs locaux de commercialité,

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 ajoute que, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés plus haut, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction.

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux s’estime insuffisamment éclairé. Il convient donc d’ordonner une expertise dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Dans l’attente du rapport de l’expert, il convient de maintenir le montant du loyer à son niveau actuel et donc de rejeter la demande de fixation d’un loyer provisionnel.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Au présent stade du litige, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, avant-dire droit, par décision contradictoire et insusceptible d’appel indépendamment du jugement sur le fond sauf autorisation du premier président de la cour d’appel en cas de motif grave et légitime ;

ORDONNE une expertise ;

COMMET, pour y procéder, M. [G] [E], domicilié [Adresse 4], tél : [XXXXXXXX01] avec pour mission, les parties entendues ou appelées, de:

— voir et visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5],

— se faire communiquer les pièces et tous documents utiles, et notamment les loyers de comparaison,

— visiter et décrire de manière précise et détaillée les locaux,

— recueillir tous éléments d’information permettant de déterminer la valeur locative des lieux litigieux tels que définis aux articles L145-34, R145-3 à R145-7, R145-9 à R145-11 du code de commerce,

— rassembler tous les éléments utiles relatifs aux facteurs locaux de commercialité et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage,

— donner son avis sur l’existence d’une modification matérielle ayant entraîné une évolution de plus de 10 % à la date du 24 novembre 2023 de la valeur locative des locaux donnés à bail,

— donner son avis sur la valeur locative réelle des locaux litigieux,

— plus généralement, répondre aux dires des parties et fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction de remplir sa mission ;

DIT qu’à défaut de conciliation, l’expert devra dresser un rapport et le déposer au greffe du tribunal judiciaire de Valenciennes dans les 6 mois de sa saisine ;

DIT que l’expert devra adresser aux parties un pré-rapport dans lequel il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

FIXE la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 3000 euros à verser par la SCI LE CHENE entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Valenciennes dans le mois de la présente décision ;

MAINTIENT le montant du loyer à son niveau actuel et REJETTE la demande de fixation d’un loyer provisionnel ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes ;

DIT que l’instance sera reprise à la diligence du greffe ou des parties dès le dépôt du rapport de l’expert.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge des loyers commerciaux