N° RG 24/00337 – N° Portalis DBZI-W-B7I-EQSA

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Morgane LE FELLIC-ONNO de la SELARL MORGANE LE FELLIC-ONNO, avocats au barreau de VANNES, substituée par Maître Marie-Emmanuelle GAONACH, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-56260-2024-000675 du 03/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par Maître Benoît MARTIN de la SELARL GRUNBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la Protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 28 Mai 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à :

— M. [Z] [I]

— Mme [X] [R]

RG n° 24/00337. Jugement du 28 mai 2026.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er février 2022, M. [Z] [I] a donné à bail à M. [M] [I] et Mme [X] [R] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 550 euros, outre 10 euros à titre de provision sur charges et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

M. [M] [I] a donné congé par courrier remis en mains propres le 31 décembre 2023, avec préavis d’un mois au motif de violences conjugales.

À compter du 1er février 2024, Mme [R] est devenue seule titulaire du bail.

Le 13 février 2024, M. [Z] [I] a fait signifier à Mme [R] un commandement de payer la somme de 660 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, M. [Z] [I] a fait assigner Mme [X] [R] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il demande de :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, à compter du jugement à intervenir, la clause résolutoire étant acquise,ordonner l’expulsion de Mme [X] [R] épouse [I], ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,condamner Mme [X] [R] épouse [I] à lui payer :1030 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 sur la somme de 660 euros et à compter du jugement pour le surplus,580 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal,condamner Mme [X] [R] épouse [I] à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil et à supporter les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement et de la dénonciation à la Ccapex.

Mme [R] a donné congé à effet au 15 novembre 2024 suite à l’obtention d’un logement social.

Un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 18 novembre 2024.

A l’audience du 13 juin 2024, l’affaire a été renvoyée au 19 septembre suivant puis successivement, à la demande des parties, aux 21 novembre 2024, 9 janvier 2025, 6 février 2025, 3 avril 2025, 5 juin 2025, 4 septembre 2025, 6 novembre 2025, 15 janvier 2026 et au 26 mars 2026.

À l’audience du 26 mars 2026, l’affaire a été retenue.

Pour les moyens développés dans ses conclusions récapitulatives II, M. [I] demande au juge de :

— condamner Mme [R] à lui verser les sommes de :

—  124,25 euros au titre des loyers impayés,

—  9699,87 euros au titre des réparations locatives,

—  3000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouter Mme [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [R] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice, soit la somme de 602,11 euros.

Aux termes de ses conclusions n°3, auxquelles elle s’est expressément référée, Mme [R] demande au juge :

— à titre principal, de :

— débouter M. [I] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [I] à payer à Mme [R] la somme de 300 euros par mois, soit 10 200 euros selon décompte arrêté au 15 novembre 2024 en réparation de son préjudice de jouissance,

RG n° 24/00337. Jugement du 28 mai 2026.

— à titre subsidiaire, de :

— ordonner une expertise pour vérifier la conformité du logement aux critères de décence, décrire les travaux de réparation à réaliser pour que le logement soit conforme au décret du 30 janvier 2002, décrire l’origine des désordres constatés et dire s’ils ont pour cause un mauvais usage du locataire ou bien confirmer qu’ils ne lui sont pas imputables,

— dire et juger que les frais d’expertise seront pris en charge par l’Etat en considération de l’aide juridictionnelle totale dont elle bénéficie,

— surseoir à statuer sur les demandes des parties dans l’attente de la clôture de l’expertise qui sera ordonnée.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,« est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif ».

L’article 17-1 de la même loi prévoit que

I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve et au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce,

M. [I] expose que sur “une somme totale de 5.300 euros due entre février 2024 et la fin de bail (9 mois x 580 € de février à octobre 2024 et 1 mois x 290 € pour novembre 2024), le loyer a été réglé comme suit” (sic) :

— Pour février 2024 : virement de 290 €

— Pour mars 2024 : virement de 250 €

— Pour avril 2024 : virement de 250 € + chèque de 400 € + versement de 600 €

— Pour mai 2024 : virement de 120 € + règlement CAF de 380 €

— Pour juin 2024 : virement de 120 € + règlement CAF de 380 €

— Pour juillet 2024 : virement de 120 € + règlement CAF de 380 €

— Pour août 2024 : virement de 120 € + règlement CAF de 380 €

— Pour septembre 2024 : virement de 120 € + règlement CAF de 380 €

— Pour octobre 2024 : virement de 120 € + règlement CAF de 380 €

— Pour novembre 2024 : virement de 250 € + règlement CAF de 393 €

outre la taxe ordures ménagères versée pour la somme de 76,12 € au lieu de 83,37 euros, soit un solde restant dû de 124,25 euros.

Il conteste avoir révisé le loyer à la baisse, expliquant avoir donné un accord ponctuel en juillet 2022 pour ne réclamer que 500 euros par mois compte tenu de la situation financière du couple et avoir avisé la locataire de l’indexation de son loyer à la somme mensuelle de 580 euros par courrier du 23 janvier 2024.

Mme [R] entend faire valoir que contrairement aux allégations du demandeur, le loyer a été révisé à la baisse pour être fixé à 500 euros par mois, ce dont M. [I] convient même s’il prétend que cette baisse était ponctuelle, sans en préciser la durée.

Elle expose avoir complètement soldé sa dette locative.

Selon le bail signé entre les parties, ces dernières sont convenues du paiement d’un loyer mensuel de 550 euros, outre 10 euros à titre de provision sur charges et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Le bail comportait une clause prévoyant que le loyer serait “automatiquement révisé chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (I.R.L.)”.

Suite au congé délivré par son fils, M. [I] a accepté la désolidarisation de ce dernier à compter du 1er février 2024 (pièce 1 de la défenderesse).

Dans la mesure où un contrat a été conclu, il appartient à celui qui se prévaut d’un accord différent, de rapporter la preuve de celui-ci et des termes convenus.

Il ressort des justificatifs de versement des loyers que la baisse du loyer à la somme de 500 euros, accordée par M. [I] à compter de juillet 2022, a perduré jusqu’à l’échéance de janvier 2024 incluse (pièce 30).

Pour autant, Mme [R] qui se prévaut d’une diminution du loyer consécutive à un accord intervenu entre M. [I] et son fils, ne rapporte pas la preuve que la baisse a été consentie, comme elle le prétend, pour pallier les manquements du logement, pas plus qu’elle n’établit la pérennité de cette baisse.

Par courrier daté du 23 janvier 2024, M. [I] a informé les preneurs de la fixation à venir du loyer à la somme de 580 euros, montant manifestement calculé par application de l’indice d’indexation sur le loyer contractuel initial.

Il a également fait part de son intention d’appliquer une augmentation de 20 euros pour amélioration des lieux loués (pièce 11).

Étant relevé que le bailleur ne revendique plus l’augmentation de 20 euros du loyer mensuel, il se déduit de l’ensemble des éléments sus évoqués que M. [I] pouvait légitimement revendiquer l’application des clauses du contrat et calculer l’indexation du loyer sur la somme initialement convenue de 550 euros.

En application des dispositions de l’article 17-1 précité, et dans la mesure où le bailleur qui n’a pas réclamé la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée, le propriétaire doit se baser sur la variation de l’indice entre l’année précédente et l’année en cours, sans cumuler les augmentations d’indices des années antérieures.

indice de référence des loyers applicables du trimestre concerné

Loyer précédent x ----------------------------------------------------------------------------------------------

indice de référence des loyers applicables du même trimestre de l’année précédente

142,06

soit en l’espèce, 550 x -------------------------

137,26

Par conséquent, à compter du 1er février 2024, le loyer s’élevait à la somme de 569,23 euros (550 x 142,06 / 137,26).

Par conséquent, du 1er février au 15 novembre 2024, date d’effet du congé retenue par le bailleur, Mme [R] aurait dû régler la somme de 5407,70 euros (569,23 x 9 + 284,63) au titre des loyers et charges.

S’agissant de la provision sur charges et sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères telle que prévue au contrat à hauteur de 10 euros par mois, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification qu’il appartient au bailleur de produire.

Il est justifié du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 174 euros au titre de l’année 2024 et les parties ne contestent pas que Mme [R] n’est redevable que de la moitié de cette taxe, au prorata temporis, soit la somme mensuelle de 7,25 euros à compter du 1er janvier (174 / 2 /12).

Dans la mesure où elle a quitté les lieux le 15 novembre 2024, elle est redevable d’une somme de 76,12 euros (7,25 x 10,5).

En conséquence, elle aurait dû s’acquitter d’un montant total de 5483,82 euros pour l’année 2024.

Selon l’attestation de paiement établie par la Caisse d’allocations familiales du Morbihan, la somme mensuelle de 380 euros a été versée au titre de l’allocation logement pour les mois d’avril 2024 à septembre 2024 inclus (6x380), outre la somme de 393 euros en octobre et en novembre 2024 (pièce 26).

Néanmoins, s’agissant du mois de novembre 2024, la Caisse d’allocations familiales a confirmé en avoir demandé restitution au bailleur au titre d’un trop-perçu dans le contexte du rapport de suspicion d’indécence (pièce 22). Par conséquent, elle ne saurait venir en déduction de la dette.

Il ressort ainsi des justificatifs produits par la défenderesse (pièce 26), comme du relevé versé aux débats par le demandeur (pièce 30) ou des sommes reconnues par lui, qu’à compter de février 2024, M. [I] a perçu les règlements suivants :

— échéance février 2024 : 290 euros

— échéance mars 2024 : 250 euros

— échéance avril 2024 : 250 euros

— échéance mai 2024 : 250 euros+ chèque de 400 euros + versement de 600 euros

— échéance juin 2024 : 120 euros

— échéance juillet 2024 : 120 euros

— échéance août 2024 : 120 euros

— échéance septembre 2024 : 120 euros

— échéance octobre 2024 : 120 euros

— échéance novembre 2024 : 250 euros + 76,12 euros Taom

— Allocation logement : 2673 euros (380 x 6 + 393)

En conséquence, Mme [R] n’est redevable d’aucune somme à l’égard de M. [I] au titre des loyers impayés et le demandeur sera débouté de ses prétentions.

Sur les réparations locatives et la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation (…).

En application des dispositions de l’article 3-2 de cette même loi, “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.”.

Il ressort des dispositions de l’article 1 et l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Aux termes de l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Selon l’article 1719 du code civil, "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…)".

Ces dispositions sont reprises de manière plus précise par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 2] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée”.

En outre, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction issue du Décret n°2021-872 du 30 juin 2021, prévoit que

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En l’espèce, M. [Z] [I] entend faire valoir que Mme [R] ne saurait se plaindre de quelque indécence alors que :

— elle a créé les conditions propices à l’humidité du logement en coupant la VMC de manière quasi-permanente et en ne chauffant pas régulièrement le logement,

— elle a enlevé la grille d’aspiration de la cuisine,

— elle n’a pas entretenu la VMC, ni les conduits ou le poêle à bois lequel a mal été utilisé,

— elle n’a jamais réalisé le nettoyage des canalisations,

— elle a arraché un radiateur du mur, surchargé le meuble haut de la cuisine et décroché le lavabo de la salle de bains.

Outre le rejet des prétentions indemnitaires de la défenderesse, il sollicite sa condamnation à lui régler la somme de 9699,87 euros au titre des réparations locatives suivantes :

— travaux de remise en peinture : 5428,87 euros

— nettoyage : 3080 euros

— ramonage : 77 euros

— entretien VMC : 80 euros

— remplacement meuble haut : 50 euros

— travaux extérieurs : 984 euros.

Mme [R] demande au juge de débouter M. [I] de ses prétentions, exposant avoir toujours parfaitement entretenu et aéré l’habitation et contestant être à l’origine des réparations qu’il lui impute.

Elle dénonce le caractère indécent des lieux et le préjudice de jouissance qu’elle a subi depuis sa prise à bail, au regard notamment de l’humidité du logement, du caractère insuffisant du système de chauffage et de l’isolation et des autres désordres constatés par [G].

À ce titre, elle souligne que :

— l’humidité du logement a entraîné de nombreuses moisissures dégradant ses biens et effets personnels, et lui occasionnant des crises d’asthmes,

— le défaut d’isolation a entraîné une surconsommation d’énergie, comme l’avaient déjà signalé les précédents locataires,

— l’insuffisance des systèmes de chauffage et d’isolation a aggravé l’état du logement,

— le radiateur s’est décroché du mur à cause de l’humidité,

— la surface habitable n’est pas conforme à la surface déclarée au bail,

— des travaux seraient nécessaires sur la toiture à cause des infiltrations,

— il est fort probable que l’eau ne soit pas potable et s’est trouvée incommodée

— elle a constaté la présence de rongeurs et s’est trouvée incommodée par l’odeur nauséabonde des canalisations,

— le mur du jardin menace de s’écrouler,

— l’installation électrique n’est pas conforme…

Mme [R] expose que M. [I] ne justifie pas de travaux réalisés par des professionnels, voulant tout effectuer lui-même à l’économie et qu’en tout état de cause, les travaux mis en oeuvre sur la toiture après son départ confirment ses prétentions.

Elle entend faire valoir qu’outre les constatations effectuées par [G], le procès-verbal d’état des lieux de sortie suffit à établir que l’origine des désordres ne peut pas provenir de dégradations qu’elle aurait commises en une année d’occupation des lieux.

En réparation de son préjudice de jouissance, elle demande au juge, à titre reconventionnel, de condamner M. [I] à lui payer la somme de 10200 euros, soit 300 euros par mois durant les 34 mois d’occupation, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024.

Il ressort du bail signé entre les parties que la location portait sur un appartement, dans une maison individuelle, composé de trois pièces principales et d’une surface de 42 m², comprenant un séjour, deux chambres, une cuisine, une salle de bain et des wc.

Aucun état des lieux n’a été réalisé à l’entrée du couple [A] dans le logement.

Selon le dossier technique immobilier réalisé le 11 décembre 2023 :

— l’installation électrique présentait une ou des anomalies qu’il était recommandé au propriétaire de supprimer dans les meilleurs délais afin d’éliminer les dangers qu’elles présentaient (au moins un socle de prise de courant ne comporte pas de broche de terre ; au moins un socle de prise de courant comporte une broche de terre non reliée à la terre ; l’installation comporte au moins un matériel électrique inadapté à l’usage) ;

— le logement était classé E, avec une estimation des coûts énergétiques annuels comprise entre 770 euros et 1090 euros par an ;

— la performance de l’isolation était dite moyenne, tout comme le confort d’été hors climatisation: moyenne pour les murs, insuffisante pour le plancher bas, très bonne pour la toiture et bonne pour les portes et fenêtres.

Par courrier du 30 janvier 2024 que le demandeur ne conteste pas avoir reçu, Mme [R] a dénoncé le défaut d’isolation du logement responsable d’une surconsommation électrique, la non-conformité de l’installation électrique et les problèmes d’humidité de l’habitation.

Mandaté par la Caisse d’allocations Familiales après saisine de la Mairie, [G] a procédé à l’évaluation de la décence du logement et rendu un rapport initial en date du 18 septembre 2024 (pièce 18) concluant à une présomption de non-décence des lieux en termes de sécurité physique et santé des occupants (dispositif de retenue des personnes, matériaux, revêtements et canalisations, dispositif d’ouverture de et ventilation) et des éléments d’équipements et de confort (cuisine ou coin cuisine, installation sanitaire intérieure).

Au titre de la suspicion d’indécence, [G] a retenu les points suivants :

— “le garde-corps de la lucarne n’est pas réglementaire (hauteur et espacement),

— forte présence d’humidité et de moisissures dans le logement,

— présence d’une VMC dans la cuisine et la salle d’eau, les entrées d’air dans les fenêtres ne sont pas suffisantes ni règlementaires. Il y a un interrupteur pour couper la ventilation. La locataire coupe la ventilation, car elle la trouve trop bruyante,

— l’évacuation de l’évier et de la salle d’eau ne sont pas règlementaires. Absence de siphons conformes,

— le siphon du lavabo n’est pas correct. Il y a des remontées d’odeurs par cette évacuation”.

[G] a préconisé, à la charge du bailleur, la reprise du garde-corps de l’étage, la reprise des entrées d’air de la VMC et la neutralisation de l’interrupteur de ventilation, ainsi que la reprise des siphons de la cuisine et de la salle d’eau (la remise en place de la grille dans la cuisine et le nettoyage de la gaine apparaissant manifestement incomber à la locataire).

Le 4 octobre 2024, la Caisse d’allocations familiales du Morbihan a notifié à Mme [R] les conclusions de ce diagnostic et l’obligation faite au propriétaire de procéder à la mise en conformité du logement dans le délai de 18 mois, avec retenue du montant de l’allocation logement (pièce 18).

Mme [R] verse aux débats les attestations de :

— Mesdames [W] et [L], ses amies, indiquant avoir constaté l’humidité et le froid ressenti dans le logement, de même que l’odeur désagréable des canalisations et des moisissures (pièces 13 et 17),

— Mme [Q] et M. [C], anciens locataires du logement du 2 avril 2021 au 31 janvier 2022, évoquant, en période automnale et hivernale, la présence de condensation sur le vélux de la chambre du haut, le développement et la persistance de moisissures même à distance des ouvertures, y compris après la désobstruction de la VMC et la ventilation régulière des lieux, ainsi qu’une importante régularisation de la facture d’électricité à la fermeture du contrat (pièces 15 et 27).

Il ressort de la facture EDF produite par la défenderesse, dont il n’est pas contesté qu’elle concerne le logement objet du litige, que la consommation du couple [A] s’est élevée à la somme de 1569,97 euros entre le 19 octobre 2022 et le 18 octobre 2023 (pièce 16).

Par courrier du 1er avril 2024, le Maire de [Localité 3] a indiqué qu’avant l’arrivée de Mme [R] dans les lieux, “les précédents locataires avaient signalé des difficultés de chauffage provoquant des sur-facturations énergétiques anormales au vu de la dimension du logement” (pièce 20).

Mme [R] a justifié de l’octroi par le CCAS le 7 mars 2024 d’une somme de 300 euros versée à EDF pour régler sa facture impayée d’énergie (pièce 23).

Il ressort du procès-verbal de constat réalisé le 18 novembre 2024 que le commissaire de justice a effectué les constatations péjoratives suivantes (pièce 17) :

— dans la pièce principale :

— les murs sont recouverts d’un enduit peint en mauvais état, présence de traces de rebouchage et d’un trou au niveau du tableau de gauche de la porte d’entrée, ainsi que des traces de moisissures en cueilli du plafond au niveau de la façade arrière,

— le plafond est peint également en mauvais état avec les traces de moisissures visibles au-dessus de la façade côté jardin

— une porte d’entrée vitrée en état d’usage mais sale,

— une fenêtre en état d’usage mais sale,

— dans la cuisine :

— le sol et crédence carrelée sont vétustes

— les murs sont peints en mauvais état avec de nombreuses traces de moisissures dans l’angle sud-est.

— une grille d’aération encrassée,

— la robinetterie de l’évier est en état d’usage mais les joints sont détériorés avec le plan de travail.

— un placard de cuisine haut est sale et un placard haut est absent.

— dans la salle de bain :

— le plafond est peint avec traces de moisissures dans l’angle de la douche au niveau de la grille de ventilation,

— un WC, le receveur et la barre de douche sont en état d’usage mais sale ; les joints sont noircis.

— dans la chambre face à l’escalier :

— les plinthes en bois sont marquées,

— les murs sont en mauvais état avec de nombreuses traces de moisissures et de salissures,

— un radiateur dont le fonctionnement n’a pas pu être vérifié du fait de la coupure d’électricité.

— une porte est sale,

— dans la chambre droite de l’escalier :

— les plinthes en bois sont marquées,

— les murs sont en mauvais état avec des traces importantes de moisissures et de nombreux stickers collés,

— deux trous non rebouchés sont visibles au-dessus de la fenêtre,

— un radiateur mural en état d’usage mais dont le fonctionnement n’a pu être vérifié puisque l’électricité est coupée.

— une porte abîmée en partie basse.

— dans le placard de l’étage :

— la porte et les murs sont sales,

— le sol est recouvert d’un linoléum gondolé.

— dans l’escalier :

— Escalier en état d’usage mais sale,

— Les murs comportent des traces de rebouchage grossières,

— Un vélux est sale.

— dans le placard du rez-de-chaussée : l’intérieur est sale et le tableau électrique est vétuste.

— les extérieurs :

— Le jardin n’est pas entretenu.

— La terrasse est encrassée.

— la toiture est encours de réfection.

Outre les photographies qu’il verse aux débats et qui, non datées, ne sauraient suffire à établir l’état dans lequel le couple [A] a reçu le logement en février 2022, M. [I] produit l’attestation de son fils [K] indiquant que lorsque son frère résidait dans le logement avec Mme [R], les lieux étaient parfaitement entretenus et décents, sans mesure avec l’état dans lequel il avait été restitué (pièce 20).

Sur les demandes indemnitaires de la défenderesse au titre du préjudice de jouissance

En l’espèce, il apparaît que lors de la prise à bail, aucun état des lieux n’a été réalisé, sans qu’il ne soit établi qu’une partie y aurait fait obstacle.

S’il s’en déduit, de ce fait, une présomption au titre de laquelle le logement a été remis en bon état de réparations locatives, il ressort néanmoins des éléments exposés ci-dessus que l’habitation présentait des points de vétusté ne relevant pas de la responsabilité de la locataire.

Au titre de la suspicion d’indécence, [G] a retenu les points suivants :

— “le garde-corps de la lucarne n’est pas réglementaire (hauteur et espacement),

— forte présence d’humidité et de moisissures dans le logement,

— présence d’une VMC dans la cuisine et la salle d’eau, les entrées d’air dans les fenêtres ne sont pas suffisantes ni règlementaires. Il y a un interrupteur pour couper la ventilation. La locataire coupe la ventilation, car elle la trouve trop bruyante,

— l’évacuation de l’évier et de la salle d’eau ne sont pas règlementaires. Absence de siphons conformes,

— le siphon du lavabo n’est pas correct. Il y a des remontées d’odeurs par cette évacuation”.

Le caractère non-règlementaire du garde-corps de la lucarne ne saurait être reproché à la locataire, de même que la non-conformité des évacuations de l’évier de cuisine et de la salle d’eau, comme du siphon du lavabo, lesquelles ont généré des nuisances olfactives dont il est attesté.

S’agissant de l’humidité et des moisissures constatées dans le logement, il ressort des éléments ci-dessus énoncés que le logement présentait une performance d’isolation dite moyenne et qu’au-delà des difficultés de chauffage évoquées, les précédents locataires ayant occupé le logement du 2 avril 2021 au 31 janvier 2022 ont attesté de la présence de condensation sur le vélux de la chambre du haut, du développement et la persistance de moisissures même à distance des ouvertures, y compris après la désobstruction de la VMC et la ventilation régulière des lieux (pièces 15 et 27).

Ainsi, si Mme [R] a manifestement contribué à l’amplification du phénomène en coupant la ventilation ou en n’entretenant pas la bouche d’aération de la cuisine, ce dont il conviendra de tenir compte, il n’en demeure pas moins que les entrées d’air dans les fenêtres ont été qualifiées d’insuffisantes et que la problématique d’humidité des lieux préexistait au bail objet du présent litige.

Il se déduit de ces éléments que Mme [R] a subi un préjudice de jouissance pendant le temps d’occupation des lieux qu’il conviendra de fixer à la somme de 1700 euros.

Sur les demandes indemnitaires du propriétaire au titre des réparations locatives

Comme indiqué ci-avant, le logement n’était pas neuf lors de l’entrée de Mme [R] dans les lieux.

Il n’est pas contesté que M. [I] a fait équiper le logement d’un poêle à bois en novembre 2023, soit près de 18 mois après la signature du bail objet du litige, mais force est de constater

qu’à l’exception de ce qu’il déclare, notamment au titre des quelques travaux de peinture auquel il dit avoir procédé, il ne produit au dossier aucun élément qui permettrait de dater la dernière réfection du logement.

Il convient ainsi de prendre en compte la vétusté des revêtements et autres installations pour discriminer les frais qui incombent au bailleur de ceux dont est responsable le locataire. Un tel critère ne saurait en revanche être retenu en totalité que lorsqu’il est fait un usage normal des lieux et des accessoires du logement, en dehors de toute dégradation volontaire et/ou anormale.

Pour autant, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués et un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Il est constant que le locataire est tenu d’une obligation de restituer le logement en bon état de propreté et de rangement et qu’à ce titre aucune vétusté ne peut être retenue.

Par ailleurs, le propriétaire est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’une perte de valeur locative.

— Au titre des travaux de remise en peinture

Monsieur [Z] [I] produit au débat un devis de l’Eurl BG DECO en date du 25 novembre 2024, prévoyant :

— s’agissant de la pièce de vie, de la cuisine, de la salle de bain, du placard, de la cage d’escalier

— les plafonds et les murs (2739 euros HT): lessivage des zones impactées par la moisissure ; ponçage; application d’une couche de primaire isolant ; rebouchage ; ponçage ; protection des ouvrages non peints ; réalisation de joints acryliques ; application de deux couches de peinture,

— les huisseries et portes (3 portes 1 face, 1 porte 2 faces, 2 huisseries de porte 2 faces : 35 euros HT) et les plinthes (38,25 euros HT) : ponçage ; rebouchage ; réalisation de joints acryliques ; application de deux couches de peinture,

— s’agissant de la grande chambre

— le plafond et les murs(832 euros HT) : lessivage des zones impactées par la moisissure ; ponçage; application d’une couche de primaire isolant ; rebouchage ; ponçage ; protection des ouvrages non peints ; réalisation de joints acryliques ; application de deux couches de peinture,

— les huisseries et porte (1 porte 1 face : 60 euros HT) et les plinthes (108,21 euros HT) : ponçage ; rebouchage ; réalisation de joints acryliques ; application de deux couches de peinture,

— le vélux (1 face 120 euros HT) : ponçage ; décapage ; réalisation de joints acryliques ; application de deux couches de peinture,

— s’agissant de la petite chambre

— le plafond et les murs (605 euros HT)  : lessivage des zones impactées par la moisissure ; ponçage; application d’une couche de primaire isolant ; rebouchage ; ponçage ; protection des ouvrages non peints ; réalisation de joints acryliques ; application de deux couches de peinture,

— les plinthes (82,88 euros HT) : ponçage ; rebouchage ; réalisation de joints acryliques ; application de deux couches de peinture.

S’agissant de la pièce de vie, de la cuisine, de la salle de bain, du placard, de la cage d’escalier, il ressort des constatations du commissaire de justice que :

— dans la pièce principale :

— les murs sont recouverts d’un enduit peint en mauvais état, présence de traces de rebouchage et d’un trou au niveau du tableau de gauche de la porte d’entrée, ainsi que des traces de moisissures en cueilli du plafond au niveau de la façade arrière,

— le plafond est peint également en mauvais état avec les traces de moisissures visibles au-dessus de la façade côté jardin

— dans la cuisine : les murs peints sont en mauvais état avec de nombreuses traces de moisissures dans l’angle sud-est,

— dans la salle de bain : le plafond est peint avec traces de moisissures dans l’angle de la douche au niveau de la grille de ventilation,

— dans l’escalier : Les murs comportent des traces de rebouchage grossières.

D’une manière générale, la reprise des peintures en lien avec l’humidité du logement et les moisissures s’y étant développées ne saurait être imputée à la locataire pour les motifs développés ci-avant liés à l’indécence partielle des lieux.

En outre, pour ce qui concerne les huisseries, portes et plinthes, le constat de commissaire de justice ne fait pas état de désordres nécessitant le rebouchage de trous ou l’application de peinture et qui seraient imputables à Madame [R].

Pour autant et contrairement à ce qu’elle prétend, Madame [R] ne rapporte pas la preuve que le trou important constaté au niveau gauche de la porte d’entrée serait en lien avec l’humidité du logement. En conséquence, la réfection du mur à cet endroit lui incombe, de même qu’il lui appartiendra d’indemniser le propriétaire pour la reprise des trous constatés dans la pièce de vie et dans l’escalier et la remise en peinture des murs impactés.

À ce titre, elle devra supporter une somme forfaitaire de 250 euros.

S’agissant de la grande chambre, il a été relevé que les plinthes en bois étaient marquées, que les murs en mauvais état avec de nombreuses traces de moisissures et de salissures et que la porte était sale.

Pour ce qui concerne les plinthes, il conviendra de retenir un coefficient de vétusté de 50% en l’absence de tout élément permettant de dater leur précédente réfection, de sorte que Mme [R] devra prendre en charge la somme de 54,10 euros HT, soit 59,51 euros TTC.

Au surplus, aucun élément ne vient établir la nécessité de remettre la porte en peinture, alors que ne sont constatées que de simples salissures et que la reprise des murs piqués de moisissures n’incombe pas à la défenderesse pour les motifs déjà exposés.

S’agissant de la chambre à droite de l’escalier, le commissaire de justice a constaté que :

— les plinthes en bois sont marquées,

— les murs sont en mauvais état avec des traces importantes de moisissures et de nombreux stickers collés,

— deux trous non rebouchés sont visibles au-dessus de la fenêtre,

— une porte abîmée en partie basse.

Pour ce qui concerne les plinthes, il conviendra de retenir un coefficient de vétusté de 50% en l’absence de tout élément permettant de dater leur précédente réfection, de sorte que Mme [R] devra prendre en charge la somme de 41,44 euros HT, soit 45,58 euros TTC.

Au surplus, en tenant compte du même coefficient de vétusté, la défenderesse devra indemniser M. [I] à hauteur de 302,50 euros HT, soit 332,75 euros TTC pour la reprise des trous et porte abîmée.

— Au titre des frais de nettoyage

Monsieur [Z] [I] produit au débat un devis de nettoyage du logement, en date du 27 novembre 2024, d’un montant de 3 080 euros TTC pour une prestation comprenant :

— Déplacement ;

— Mise en place et sécurisation du chantier ;

— Equipements individuels de protection ;

— Aspiration et lessivage des sols ;

— Lessivages des murs, plinthes, portes et placards ;

— Nettoyage et dégraissage des meubles de cuisine (intérieur, extérieur), et électroménager récupérable ;

— Nettoyage des fenêtres (vitres et bâtis, hors volet) ;

— Détartrage et désinfection des sanitaires (douche, baignoire, meuble vasque, wc) ;

— Nettoyage des interrupteurs et prises électriques, retrait des toiles d’araignées.

S’agissant du lessivage des murs et plafonds comportant des traces de moisissures, la demande de M. [I] sera rejetée, dans la mesure où ces désordres n’incombent pas Madame [R] mais sont dus à un manquement du bailleur aux obligations lui incombant.

Ainsi, outre les traces de moisissures sus évoquées, le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne les désordres suivants :

— dans la pièce principale :

— une porte d’entrée vitrée en état d’usage mais sale,

— une fenêtre en état d’usage mais sale,

— dans la cuisine :

— une grille d’aération encrassée,

— un placard de cuisine haut est sale,

— dans la salle de bain :

— un WC, le receveur et la barre de douche sont en état d’usage mais sale ; les joints sont noircis.

— dans la chambre face à l’escalier :

— les plinthes en bois sont marquées,

— les murs sont en mauvais état avec de nombreuses traces de moisissures et de salissures,

— une porte est sale,

— dans la chambre droite de l’escalier :

— les plinthes en bois sont marquées,

— les murs sont en mauvais état avec des traces importantes de moisissures et de nombreux stickers collés,

— dans le placard de l’étage : la porte et les murs sont sales,

— dans l’escalier :

— Escalier en état d’usage mais sale,

— Un vélux est sale.

— dans le placard du rez-de-chaussée : l’intérieur est sale

Au-delà d’une vétusté qui ne peut être imputée à la défenderesse, il ne ressort de ces constatations aucun désordre ou manquement relatifs à l’état des sols, ou à un défaut de propreté des interrupteurs et prises électriques, de sorte que les prétentions à ce titre ne pourront qu’être rejetées.

Les autres prestations requises correspondent en revanche à des éléments relevés par le commissaire de justice lors de l’état des lieux et justifient donc une indemnisation du bailleur au titre des réparations incombant au preneur.

Au demeurant, alors que l’analyse du devis démontre que l’entreprise sollicitée a son siège social à [Localité 4], rien ne justifie l’intervention d’une entreprise spécialisée dans le nettoyage complexe et la facturation corrélative de frais de déplacement.

En conséquence, étant rappelé que le logement fait une superficie de 42 m², Madame [X] [R] sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [I] la somme de 500 euros.DC

Je ne sais pas si je peux explicitement formuler les choses ainsi

— Au titre des frais de ramonage

En application de l’article 1 et de l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987, le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz constitue une réparation locative.

Monsieur [I] produit une facture de ramonage en date du 2 décembre 2024, d’un montant de 77 euros. Madame [R] ne produit quant à elle aucune pièce indiquant qu’elle a réalisé l’entretien qui lui incombait.

En conséquence, Madame [X] [R] sera condamnée à payer la somme de 77 euros au titre du ramonage du conduit du poêle installé dans le logement.

— Au titre de l’entretien de la VMC

En application de l’article 1 et de l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987, le ramonage des conduits de ventilation constitue une réparation locative.

En l’espèce, Monsieur [I] produit un courrier recommandé de Madame [R], en date du 13 novembre 2024, dans lequel elle reconnaît que le nettoyage de la VMC est à la charge du locataire et qu’elle ne l’a pas réalisé.

En conséquence, Madame [X] [R] sera condamnée à payer à Monsieur [I] la somme de 80 euros au titre de l’entretien de la VMC.

— Au titre du remplacement meuble haut

Aux termes des articles 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice mentionne “un placard de cuisine haut sale et un placard haut absent”.

Si Mme [R] prétend que le meuble a chuté en raison du mauvais état du mur détrempé, elle n’en rapporte cependant pas la preuve alors que le constat de commissaire de justice n’indique pas que le mur sur lequel était adossé le placard était humide ou présentait de traces de moisissures.

Ainsi, alors que le dommage est survenu pendant le temps du bail, Mme [R], qui ne rapporte pas la preuve qu’il a eu lieu sans sa faute, devra assumer le coût de remplacement du placard à hauteur de 50 euros.

— Au titre des travaux extérieurs

Aux termes de l’article 1 et de l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987, il incombe au locataire d’assurer l’entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes et d’assurer l’enlèvement de la mousse et des autres végétaux des auvents, terrasses et marquises.

De plus, Monsieur [Z] [I] produit un devis de la SAS Jardi Taille Services en date du 2 décembre 2024, d’un montant de 984 euros TTC, pour une prestation comprenant :

— Nettoyage de la terrasse (haute pression) ;

— Désherbage de l’aire gravillonnée, de l’aire gazon synthétique et des massifs en terrasse ;

— Ramassage des feuilles ;

— Tonte et finitions ;

— Evacuation.

Le commissaire de justice a constaté que le jardin n’était pas entretenu et que la terrasse était encrassée.

Ainsi, au regard des constatations réalisées par le commissaire de justice et des photographies annexées, l’ensemble de ces travaux apparaît justifié par l’état général des extérieurs et, s’agissant d’un entretien courant n’ayant pas été réalisé par Madame [R], il incombera à cette dernière d’indemniser Monsieur [I] à ce titre.

En conséquence, Madame [X] [R] sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [I] la somme de 984 euros au titre des travaux extérieurs lui incombant.

Dès lors, il convient de fixer le montant des réparations locatives mises à la charge de Mme [X] [R] épouse [I] à la somme de 2378,84 euros, que la défenderesse sera condamnée à payer à M. [I], étant rappelé que le bail a été conclu sans dépôt de garantie.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [Z] [I] soutient avoir subi un préjudice moral en raison des difficultés rencontrées avec Madame [X] [R], de l’état dans lequel il a retrouvé son logement ainsi que des tracas occasionnés par la présente procédure judiciaire.

Concernant l’état du logement, Monsieur [I] ne démontre pas avoir subi, du fait de l’état dans lequel se trouvait le logement au départ de la locataire, un préjudice moral distinct de celui lié aux réparations locatives sur lequel il a déjà été statué.

Si Monsieur [I] a dû ester en justice afin d’obtenir une indemnisation au titre de ces réparations locatives, il a lui-même été condamné à réparer le préjudice de jouissance de la défenderesse, faute qu’il convient de prendre en compte dans l’appréciation des tracas occasionnés par la procédure.DC -1478194155J’ai eu des difficultés à motiver ce passage car il ne motivait pas beaucoup sa demande

Au-delà des relations contractuelles des parties, Monsieur [I] produit plusieurs échanges de messages entre eux et dans lesquels Madame [R] tient des propos insultants et accusateurs à son égard, le traitant notamment d'« idiot », de « personne malveillante et sans scrupules », de « simple vieux benêt qui a toute sa vie maltraité ses enfants », lui indiquant « ça me dégoûte que vous soyez membre de sa famille » en parlant de son fils, ou encore « vous êtes chanceux que j’ai encore l’étique de vous payer ».

Il apparaît ainsi justifié de retenir l’existence d’un préjudice moral du fait des relations conflictuelles avec Madame [R].

En conséquence, Madame [X] [R] sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [I] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [X] [R] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la Ccapex, de l’assignation et de son dénoncé à la préfecture, dès lors que la procédure a été initiée pour défaut de paiement des loyers, à une date où l’impayé était constitué.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [I] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 1200 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [Z] [I] de sa demande au titre des loyers et charges impayés;

CONDAMNE Mme [X] [R] épouse [I] à payer à M. [Z] [I] les sommes de :

—  2378,84 euros au titre des réparations locatives,

—  300 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [Z] [I] à payer à Mme [X] [R] épouse [I] la somme de 1700 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [X] [R] épouse [I] à payer à M. [Z] [I] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [X] [R] épouse [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE