N° RG 25/00626 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3QE

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur, [N], [V], demeurant, [Adresse 1]

comparant en personne

Madame, [L], [G] épouse, [V], demeurant, [Adresse 2]

représentée par Monsieur, [N], [V], son époux, muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [S], [W], demeurant, [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-56260-2025-001684 du 08/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 1])

représentée par Maître Agnès FOURCADE-CANCELLÉ, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Janvier 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 26 Mars 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M. et Mme, [V]

Copie à : M^e FOURCADE-CANCELLE

M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00626. Jugement du 26 Mars 2026

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 15 mai 2013, M., [N], [V] et Mme, [L], [G] épouse, [V] ont donné à bail à Mme, [S], [W] un local d’habitation situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 665 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, M., [N], [V] et Mme, [L], [G] épouse, [V] ont fait délivrer à Mme, [S], [W], pour le 14 mai 2025, un congé pour vendre, cet acte ayant été remis directement à Mme, [S], [W].

Le 8 août 2025, M., [N], [V] et Mme, [L], [G] épouse, [V] ont fait assigner Mme, [S], [W] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Mme, [S], [W], désormais occupante sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Mme, [S], [W], ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner Mme, [S], [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à son départ effectif, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, avec intérêts de droit,condamner Mme, [S], [W] à leur régler 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé et de l’assignation.

À l’audience du 6 novembre, l’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 15 janvier 2026, M., [N], [V], muni d’un pouvoir pour représenter son épouse, a sollicité la condamnation de la défenderesse à lui régler la somme de 389,91 euros au titre d’une dette locative ancienne et confirmé les demandes visées à son acte introductif d’instance, à l’exception des frais irrépétibles auxquels il a expressément renoncé.

Représentée par son Conseil, Mme, [S], [W] n’a pas contesté le montant de la créance locative ni la régularité du congé délivré.

Indiquant qu’elle bénéficiait, à ce titre notamment, d’un plan de désendettement dont elle respectait les modalités, elle a sollicité le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 181,27 euros, conformément aux mesures imposées.

Compte tenu de sa situation financière et familiale et des démarches entreprises de longue date pour se reloger, elle a demandé au juge de lui octroyer un délai de douze mois pour quitter les lieux.

M., [V] a acquiescé à la demande de délais de paiement.

Il a accepté le principe d’un délai pour quitter jusqu’au mois de mai 2026 au plus tard, dans la mesure où la décision de vendre le bien avait été prise en raison de ses problèmes de santé et par crainte de se heurter à une nouvelle trêve hivernale si la demande de relogement de Mme, [W] était jugée, encore une fois, non prioritaire.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

R.G. N° 25/00626. Jugement du 26 Mars 2026

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé et l’expulsion

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

(…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que sur l’initiative de son bailleur, Mme, [S], [W] s’est vu signifier le 9 octobre 2024, soit plus de six mois avant le terme de son bail, directement à personne et par acte de commissaire de justice, un congé pour vendre pour le 14 mai 2025.

Conformément aux dispositions ci-dessus, le congé rappelait valoir offre de vente, précisait le prix et les conditions de la vente projetée et reproduisait in extenso les termes de l’article 15 II. précité.

De même, la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire y était insérée.

À l’audience, Mme, [S], [W] n’a pas contesté la validité du congé, au fond comme en la forme.

Il convient donc de constater la validité du congé délivré à effet du 14 mai 2025.

La locataire est donc déchue, de plein droit, de tout titre d’occupation sur le local depuis cette date.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme, [W], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur le délai pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme, [W] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux.

Les demandeurs ne contestent pas le principe d’un délai, dans la limite cependant d’un départ au mois de mai 2026.

Il ressort des éléments du dossier que Mme, [W] est mère de cinq enfants dont deux majeurs et sans emploi qu’elle dit héberger, tandis qu’elle précise accueillir les cadets dans le cadre d’un droit de visite et d’hébergement un week-end sur deux et quatre à cinq jours durant les vacances scolaires.

Elle justifie du dépôt d’une demande de logement social depuis le 1er décembre 2021, renouvelée pour la dernière fois le 22 avril 2025.

Mme, [W] perçoit des prestations sociales d’un montant mensuelle de 3263,64 euros dont une partie est directement versée à, [Localité 2] en charge de la mesure d’accompagnement social personnalisé dont elle fait l’objet.

Enfin, la défenderesse bénéficie d’un dossier de surendettement dans le cadre duquel des mesures imposées ont été mises en oeuvre avec une mensualité totale de remboursement de 192,80 euros et elle est à jour des indemnités d’occupation due aux bailleurs.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a donc lieu de lui accorder un délai dans les termes précisés au dispositif du présent jugement, dans la limite de trois mois à compter de la présente décision, étant rappelé que passé ce délai, il ne pourra être procédé à son expulsion que deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme, [S], [W] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 14 mai 2025, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Conformément à la demande, cette indemnité sera due à compter du 26 mars 2026.

Les bailleurs seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande au titre des loyers impayés et la demande reconventionnelle en délais de paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qu’une dette de loyers s’était constituée avant la délivrance du congé.

Selon le bail et le décompte produit lors des débats, les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 389,91 euros à la date arrêtée du 20 décembre 2025.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme, [W] a confirmé le montant de la dette, précisant que celle-ci était intégrée dans le plan de surendettement actuellement en cours et au titre duquel elle remboursait la somme de 181,27 euros aux époux, [V].

Elle a demandé au juge de lui octroyer les mêmes délais de paiement que ceux prévus au plan.

À l’audience, les demandeurs ont acquiescé à cette demande de délais de paiement.

En conséquence, il convient de condamner Mme, [S], [W] à payer à M., [N], [V] et Mme, [L], [G] épouse, [V], en deniers ou quittance, la somme de 389,91 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 décembre 2025.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Compte tenu de l’accord des demandeurs et au vu du plan de désendettement versé au dossier, Mme, [W] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, elle sera déchue du bénéfice du terme.

Sur les autres demandes

Mme, [S], [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de la signification du congé et de l’assignation.

M., [N], [V] et Mme, [L], [G] épouse, [V] ont renoncé à leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce dont il sera pris acte.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé délivré à effet du 14 mai 2025;

DECLARE Mme, [S], [W] déchue de tout titre d’occupation des lieux loués;

ACCORDE à Mme, [S], [W] un délai de trois mois à compter de la présente décision pour quitter le logement qu’elle occupe situé, [Adresse 3] ;

DIT que, passé ce délai, Mme, [S], [W] devra avoir quitté et libéré les lieux loués au plus tard à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux;

A l’issue de ce dernier délai, et à défaut pour Mme, [S], [W] d’avoir libéré les lieux, ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme, [S], [W] à payer à M., [N], [V] et Mme, [L], [G] épouse, [V], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 26 mars 2026 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour des indemnités à échoir ;

DIT que M., [N], [V] et Mme, [L], [G] épouse, [V] seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles  ;

CONDAMNE Mme, [S], [W] à verser à M., [N], [V] et Mme, [L], [G] épouse, [V], en deniers ou quittance, la somme de 389,91 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 décembre 2025 ;

Sous réserve des décisions de la commission de surendettement,

AUTORISE Mme, [S], [W] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 2 mensualités de 181,27 euros et la 3ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’à défaut de règlement dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, Mme, [S], [W] sera déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible;

R.G. N° 25/00626. Jugement du 26 Mars 2026

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme, [S], [W] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONSTATE que M., [N], [V] et Mme, [L], [G] épouse, [V] renoncent à leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme, [S], [W] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de la signification du congé et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE