TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 24/56619 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IEA

N° : 10

Assignation des :

09 et 11 Juillet, et 26 Août 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 juin 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société Civile Immobilière [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS – #D0996

DEFENDERESSES

Société par actions simplifiée AD INSTITUT DE BEAUTE

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [R] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Madame [W] [M]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentées par Maître Claudine MIMRAN, avocat au barreau de PARIS – #B0099

DÉBATS

A l’audience du 02 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2018, la S.C.I. 267 LECOURBE a consenti un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 14] à la société NEMESIS.

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2021, la société NEMESIS a cédé son fonds de commerce, dont le droit au bail relatif aux locaux précités, à Madame [R] [M], laquelle a agi pour le compte de la société en formation S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE. Cette société a pour activité commerciale, l’achat, la vente, la distribution, la pose et les soins de tous produits d’esthétique, de cosmétique, de coiffure et tous les accessoires liés à ces activités.

Préalablement, par acte sous seing privé en date du 8 mars 2021, Madame [R] [M] et Madame [W] [M] ont consenti un engagement de cautionnement solidaire au bénéfice de la S.C.I. 267 [Adresse 12] en cas de défaut de paiements des sommes dues au titre du bail commercial consenti à la société S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, la S.C.I. 267 [Adresse 12] a signifié à la société S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail et la mise en demeure de payer la somme de 20.600 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, la S.C.I. 267 [Adresse 12] a signifié à la société S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE un commandement de produire l’attestation d’assurance sans renonciation aux effets de la clause résolutoire reproduite dans le commandement de payer du 5 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 9 et 11 juillet 2024 ainsi que du 26 août 2024, la S.C.I. 267 LECOURBE a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, la société S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE ainsi que Madame [R] [M] et Madame [W] [M] afin notamment et d’une part, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial précité et d’autre part, condamner les parties défenderesses à diverses provisions.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été entendue à l’audience du 2 mai 2025.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la S.C.I. 267 LECOURBE sollicite du juge des référés de :

« Renvoyer les parties à se pourvoir au fond,

Cependant, dès à présent et vu l’urgence,

Vu les articles 834 du CPC, L 145-41 du Code de Commerce, 1134 et 1728-2° du Code Civil,

Débouter la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE et mesdames [R] et [W] [M] de leurs moyens de défense et demandes reconventionnelles.

En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial sous seings privés à effet du 11 mars 2021.

Ordonner l’expulsion corrélative de la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE des lieux litigieux sis à [Localité 8], ainsi que tous occupants de son chef, avec s’il échet, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Condamner à titre provisionnel la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE, solidairement avec Mesdames [R] [M] et [W] [M] au paiement de la somme de 51.800 € à titre d’arriéré de loyers impayés suivant un décompte arrêté au 1 er avril 2025, et ce, augmentée des intérêts légaux, exigibles à compter du commandement de payer du 5 avril 2024, sur la somme de 20.600 €, et à compter de l’assignation du 11 juillet 2024 sur la somme de 28.400 €, enfin à compter de la décision à intervenir pour le surplus.

Fixer une indemnité d’occupation journalière provisionnelle égale au montant journalier du loyer contractuel, charges en sus, laquelle sera exigible à compter du 1 er juillet 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux tant des biens que des personnes et restitution des clés.

Condamner à titre provisionnel la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE, solidairement avec Mesdames [R] [M] et [W] [M] au paiement de cette indemnité.

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers et dire qu’ils serviront de gage au paiement de toutes sommes dues en vertu de l’ordonnance à intervenir.

Condamner la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE, solidairement avec Mesdames [R] [M] et [W] [M] au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 avril 2024, les dénonciations du commandement de payer aux cautions des 16 et 18 avril 2024, de la présente assignation, ainsi que les frais d’extrait k bis et de levées d’états des privilèges et nantissements nécessaires conformément à la loi du 17 mars 1909.

Dire que l’exécution provisoire est de plein droit."

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE et Mesdames [M] sollicitent du juge des référés de :

« Vu l’article 73, 74 et 75 et suivants du CPC,

Vu l’article L145-41 du code de commerce,

Vu les articles 1343-5 et suivants du code civil,

Vu l’article 809 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

Recevoir la société et l’y dire bien fondée,

Renvoyer les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens réservés,

A TITRE PRINCIPAL

• Sur le commandement de payer du 5 avril 2024 et le caractère peu fiable du décompte locatif annexé

Dire et juger le commandement du 5 avril 2024 a été délivré de mauvaise foi par le bailleur et ne peut produire d’effet, le décompte annexé à l’acte étant global, non ventilé et non détaillé, ne comportant pas tous les règlements, ni mention d’une régularisation annuelle de provision sur charges ou des sommes appelées et acquittées au titre de l’impôt foncier non dû pour les années 2021-2022-2023.

Dire et juger n’y avoir lieu à référé, compte tenu de la délivrance du commandement du 5 avril 2024 de mauvaise foi, du manque de clarté du décompte locatif annexé à l’acte peu fiable, non détaillé et non ventilé inséré au commandement du 5 avril 2024.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Sur l’exception d’inexécution justifiée par la mise en œuvre de mauvaise foi par la bailleresse de la clause résolutoire, dans le but se soustraire à son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination contractuelle,

Dire et juger n’y avoir lieu à référé, quant à la demande de la S.C.I. [Adresse 3] de mise en œuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire, d’expulsion et indemnité d’occupation, en raison de son manquement à son obligation de délivrance de locaux conformes à la destination contractuelle, qu’il convient de renvoyer à mieux se pourvoir.

— Sur l’exception d’inexécution quant aux demandes de provisions de loyers et charges

Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement des loyers et provision sur charges au regard de l’exception d’inexécution opposée par la société AD INSTITUT DE BEAUTE et de l’éventualité d’une compensation entre la créance locative réclamée par la S.C.I. [Adresse 3] et les créances de restitution et indemnisation que la société AD INSTITUT DE BEAUTE est susceptible de revendiquer devant le juge du fond notamment au titre de l’impossibilité d’exploiter sans préjudice, l’activité commerciale dans les lieux loués.

En conséquence,

SUSPENDRE le paiement des loyers courant jusqu’à la décision qui sera rendue par le juge du fond.

• Sur le commandement de produire l’assurance en date du 11 juillet 2024 et le caractère insuffisamment précis de l’acte

Dire et juger que le commandement du 11 juillet 2024 n’est pas précis quant à la période d’assurance concernée par l’injonction faite au locataire et la demande de résiliation par acquisition de clause résolutoire formée pour les motifs évoqués n’est pas justifiée dès lors que la locataire a justifié d’être assurée avant l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement du 11 juillet 2024.

En conséquence,

Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et en fixation d’indemnité d’occupation formées par la bailleresse qu’il convient de renvoyer à mieux se pourvoir.

Compte tenu de tout ce qui précède,

Débouter la S.C.I. 267 LECOURBE [Localité 15] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et condamnations solidaires à l’encontre de la S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE et de Mesdames [R] et [W] [M].

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

En application de l’article 1343-45 du code civil,

ACCORDER à la société AD INSTITUT DE BEAUTE de régler l’arriéré locatif en versant mensuellement la somme de 150 €, à défaut, lui accorder les plus larges délais pour s’en acquitter en application de l’article 1343-5 du code civil, en sus de l’indemnité d’occupation qui sera fixée dans l’attente de la décision qui sera rendue au fond, correspondant:

— Au loyer courant limité à la somme mensuelle de 500 €,

— À titre subsidiaire au loyer courant limité à la valeur locative déterminée après expertise amiable de Madame [S] [C] à la somme de 1887.50 € ou,

— À titre très subsidiaire : au loyer courant et,

En tout état de cause,

CONDAMNER à titre provisionnel, la S.C.I. du [Adresse 2] au remboursement,

— Des provisions sur charges au titre de la période de mars 2021 à février 2024 pour un montant de 5400 €,

— Des sommes acquittées au titre de l’impôt foncier pour un montant de 3767 € pour les années 2021-2022 et 2023 et la déboutera de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER la S.C.I. 267 LECOURBE à remettre les quittances de loyers pour la période d’août 2023 à février 2024 inclus sauf à parfaire.

Condamner la S.C.I. 267 LECOURBE au paiement à la société AD INSTITUT DE BEAUTE de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC.".

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

SUR CE,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement délivré le 5 avril 2024

La société S.C.I. 267 LECOURBE sollicite que l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail soit prononcée, d’une part, en raison du défaut de paiement des loyers et charges visés aux termes du commandement délivré le 5 avril 2024 et d’autre part en vertu de celui du 11 juillet 2024 en raison du défaut de justification d’une assurance par la société locataire de ses locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 13]. Elle précise, en réponse aux moyens adverses que le décompte joint au premier commandement cité reprend l’ensemble des sommes dues et permettait à la société S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE de les comprendre. Elle s’oppose, en outre, à l’exception d’inexécution soulevée par sa locataire pour ne pas procéder au paiement des loyers, et précise qu’elle a rempli notamment son obligation de délivrance de locaux conformes à leur usage.

De son côté, la société S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE met essentiellement en avant la parfaite mauvaise foi de la société bailleresse. D’une part, elle pointe les erreurs du décompte joint au commandement de payer du 5 avril 2024, lequel ne reprend pas, notamment, les sommes qu’elle a payées indûment, au demeurant, au titre des taxes foncières pour la période allant des années 2021 à 2023. D’autre part, elle énonce, concernant le second commandement de payer qui lui a été délivré le 11 juillet 2024, avoir rempli son obligation d’assurer les locaux concernés. Enfin, elle oppose l’exception d’inexécution tirée du fait qu’elle n’a jamais pu exploiter correctement son fonds de commerce, notamment en raison de problèmes de ventilation, d’aération et d’humidité lesquels constituent des manquements du bailleur à son obligation de délivrance. Elle met également en avant les conséquences de ces problèmes qui ont eu un impact sur la santé de la gérante de la société ou encore sur celle des clientes. Par ailleurs, elle souligne que le bailleur a commis plusieurs fautes, dès lors qu’il a omis de consulter le syndicat des copropriétaires pour s’assurer que l’activité exercée était compatible avec la nature des locaux et qu’il n’a pas fait inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la pose d’une VMC en raison du défaut d’aération naturelle suffisante du rez-de-chaussée. Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE est dans l’impossibilité de céder son fonds de commerce et au vu des contestations sérieuses soulevées, démontrant par là-même la mauvaise foi du bailleur, il convient de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial précité comprend une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 avril 2024 détaille le montant de la somme réclamée qui s’élève à 20.600 euros à la date du 2 avril 2024 et reprend la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 11 mars 2021. Ce décompte comprend un tableau composé notamment des colonnes LOYERS, ACOMPTES et PAIEMENTS. Dans la colonne dénommée « LOYERS », il apparaît la somme de 2.600 euros correspondant au montant dû mensuellement. Il n’est pas contesté, en effet, que le loyer, selon le contrat de bail, a été fixé à la somme mensuelle de 2.450 euros outre 150 euros au titre des provisions de charges. Par ailleurs, à droite de ce premier tableau, il apparaît les mentions « TAXES FONCIERES » « PAYÉ » pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024. Au vu de ces éléments, les sommes réclamées à la société S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE apparaissent compréhensibles et lui permettent de comprendre, et par suite, de les contester le cas échéant.

Cela étant posé, il résulte des pièces versées aux débats que les locaux commerciaux donnés à bail à la société S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE sont composés au rez-de-chaussée d’une surface de 40 m2 environ avec accès par la rue, un dégagement ainsi qu’un WC ainsi que de deux caves accessibles depuis un escalier à partir de la boutique.

Or, il ressort des pièces versées aux débats par la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE que les locaux souffrent de problèmes d’humidité récurrents qui se sont aggravés avec le temps. En effet, la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE a sollicité l’intervention de Madame [N] [S] [C] aux fins d’établir un rapport de consultation sur les locaux en cause. Les termes conclusifs de ce rapport précisent que « abstraction faite de la porte du salon qui ne peut rester ouverte en permanence, le local ne dispose d’aucun système de ventilation en autorisant une exploitation normale conforme à sa destination. »

Il résulte également du procès-verbal établi par Maître [J] [Z], le 26 mars 2024, que le rez-de-chaussée ne dispose d’aucun sytème de ventilation ou « d’aucune bouche d’aération. » Par conséquent, et peu important que les deux caves aient été utilisées pour exercer une activité d’esthétique, il ne saurait être contesté qu’elles ne disposent que d’une grille d’aération et par suite d’aucun sytème de ventilation, ce que confirme Madame [S] [C]. Dès lors que ces caves sont accessibles depuis la boutique du rez-de-chaussée, par le truchement d’un escalier, l’humidité qui s’y dégage a pour effet d’engendrer ou d’accroître celle présente dans l’ensemble des locaux.

Par suite, et en application des dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil, les manquements du bailleur à la délivrance d’un local conforme à son usage tel que prévu contractuellement constitue une contestation sérieuse.

Au vu de ces éléments, l’exception d’inexécution soulevée par la société AD INSTITUT DE BEAUTE relative à l’absence de paiements des loyers et des charges, dont celles visées dans le commandement de payer précité, et ce, en raison de la contestation sérieuse précitée empêche la constatation par le juge des référés de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail.

Il convient, dès lors, de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement délivré le 11 juillet 2024

La société S.C.I. 267 LECOURBE énonce qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, dès lors que la société défenderesse n’a pas justifié dans le mois suivant la signification du commandement délivré le 11 juillet 2024, l’enjoignant de produire une attestation d’assurance depuis l’entrée en jouissance des locaux. Elle pointe la « fausseté » des attestations d’assurance transmises.

De son côté, la société AD INSTITUT DE BEAUTE précise avoir transmis les justificatifs d’assurance dans les délais prescrits au commandement.

Sur ce,

Vu les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce précitées,

En l’espèce, il résulte du commandement de payer délivré le 11 juillet 2024 qu’il est demandé à la société AD INSTITUT DE BEAUTE de justifier qu’elle a bien assuré les locaux commerciaux pris à bail. Il ressort d’un mail en date du 27 août 2024 versé dans les débats de l’étude de commissaire de justice qui a procédé à la délivrance dudit commandement, "je vous informe avoir transmis vos documents en pièce jointe à la SCP [H]-MOUGIN le 26 juillet dernier." Il est, à toutes fins utiles, précisé que Maître [V] [H] de la SCP [H]-MOUGIN était le conseil initial de la S.C.I. LECOURBE 267.

Or, en l’absence de la pièce jointe en question, il est impossible de savoir ce qui a été transmis à l’avocat initial de la S.C.I. 267 [Adresse 12], ce sur quoi les parties s’opposent, étant par ailleurs précisé que ce commandement a été délivré le même jour que l’acte introductif de la présente instance.

En outre, il apparaît des photographies produites qu’une lettre a été adressée par la société AD INSTITUT DE BEAUTE à la S.C.I. 267 [Adresse 12] et contiendrait selon cette dernière les attestations d’assurance litigieuses. Cette lettre a été retournée à la S.C.I. 267 LECOURBE avec la mention ‘pli avisé non réclamé." Or, aucun élément, si ce n’est un horodatage d’une photographie, ne permet de savoir quand ce courrier a été adressé. En effet, les reçus de LA POSTE tels que photographiés (pièce n°59 selon le bordereau de la partie défenderesse) sont complètement illisibles.

Cela étant posé, la clause résolutoire du bail est rédigée ainsi qu’il suit, « … sont sanctionnables par le juge de la clause résolutoire les charges et conditions du bail mais aussi le non-respect des clauses, insérées sous les divers paragraphes telles que celles énoncées dans la désignation, la destination, etc… ».

Or, au vu de la rédaction de cette clause, cette dernière nécessite d’être interprétée pour savoir si l’absence de justificatif d’assurance adressé dans le délai d’un mois après un commandement ou une sommation reçue à cet effet peut entraîner le jeu de la clause résolutoire.

Or, il appartient au seul juge du fond de se prononcer sur l’interprétation de cette clause contractuelle.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes provisionnelles au titre de l’arriéré locatif

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, au vu des développements précédents, il est retenu que l’exception d’inexécution du paiement des loyers et des charges est une contestation sérieuse. Par suite, et au stade des référés et sans préjuger de la décision au fond, les demandes provisionnelles sollicitées par la S.C.I. 267 LECOURBE souffrent de cette contestation sérieuse laquelle ne permet pas de lui octroyer une provision au titre de l’arriéré locatif au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes de provision.

Par suite, Mesdames [M], cautions solidaires des sommes dues par la société AD INSTITUT DE BEAUTE en vertu de leurs engagements de cautionnement en date du 8 mars 2021, verront les demandes provisionnelles formées à leur encontre au titre de l’arriéré locatif rejetées. En effet, comme elles le soutiennent, elles peuvent opposer, en application des dispositions de l’article 2298 du code civil, la contestation sérieuse, qui a été présentement retenues, à l’encontre de la S.C.I. 267 LECOURBE.

Il n’y a, en conséquence, pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes reconventionnelles au titre des remboursement de charges et de taxes foncières

La société AD INSTITUT DE BEAUTE sollicite, au visa des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, le remboursement des provisions sur charges et des taxes foncières pour la période allant de mars 2021 à février 2024, soit avant qu’elle ne cesse de procéder à tout paiement, dès lors qu’il n’y a pas eu de régularisation des charges et qu’aucun inventaire et mode de répartition ne figure au bail.

De son côté, la S.C.I. 267 LECOURBE énonce que ces demandes doivent être rejetées, dès lors qu’elle a procédé dans le cours de l’instance à ladite régularisation de charges, laquelle s’avère être à son bénéfice et qu’en outre, il est prévu contractuellement que la société locataire doit payer les impôts fonciers.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce exige un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

L’article R. 145-35 du même code issu du décret du 3 novembre 2014 dispose que ne peuvent être imputés au locataire :

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

En l’espèce, il convient de relever qu’il n’est pas justifié d’un inventaire annexé au bail comme exigé par l’article susvisé, mais d’une clause prévoyant les charges et impôts qui sont redevables par la société locataire.

Par ailleurs, il a été versé aux débats la répartition pour les années 2021 à 2024, la part des charges de copropriété dues par la S.C.I. 267 LECOURBE en sa qualité de propriétaire et la part dévolue au titre de ces mêmes charges au locataire des locaux commerciaux dont il s’agit.

Dans ces conditions, la régularisation tardive, en cours d’instance, des provisions sur charges versées n’entraîne pas, en l’absence de sanctions prévues à l’article R. 145-36 du code de commerce, l’inexégibilité desdites charges.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de remboursement, à titre provisionnel, des provisions sur charges réglées par la société locataire pour la période allant du 11 mars 2021 au mois de février 2024.

Enfin, il sera relevé que le contrat de bail, aux termes de la clause dénommée « IMPOTS ET TAXE » prévoit que la taxe foncière sera remboursée par le locataire au propriétaire. Cette disposition n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article R. 145-35 du code de commerce, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande, à titre provisionnel, de condamner la partie demanderesse au remboursement des taxes foncières réglées, dès lors qu’à ce stade, la preuve d’aucune contestation sérieuse n’est, à ce stade, rapportée.

Sur la demande aux fins de communiquer les quittances des mois d’août 2023 à février 2024

La société AD INSTITUT DE BEAUTE sollicite la remise des quittances pour les mois d’août 2023 au mois de février 2024, dès lors qu’il justifie du paiement des loyers correspondants.

La S.C.I. 267 LECOURBE fait valoir que si les quittances n’ont pas été délivrées, c’est en raison des paiements erratiques de la société défenderesse à procéder au paiement des loyers et charges à bonne date, en sorte qu’elle ne pouvait pas les délivrer.

Sur ce,

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ayant éteint son obligation .

Selon l’article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977, tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un réglement effectué par lui.' Il en résulte que le bailleur ne peut se soustraire à cette obligation légale impérative en se prévalant, par exemple, du fait que le locataire n’a effectué que des paiements partiels, puisqu’il lui incombe de délivrer des quittances pour les loyers effectivements réglés et des reçus pour les règlements partiels.

En l’espèce, il n’est pas contesté et il est admis, ne serait-ce qu’au vu du décompte joint au commandement de payer qui a été délivré à la société défenderesse le 5 avril 2024, qu’elle a procédé au paiement des loyers et charges appelés jusqu’au mois de février 2024.

Dans ces conditions, aucune contestation sérieuse ne s’oppose à ordonner à la S.C.I. 267 LECOURBE de délivrer à la société AD INSTITUT DE BEAUTE les quittances de loyers et charges pour les mois d’août 2023 au mois de février 2024 inclus, et ce, en application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile.

Sur les demandes annexes ou accessoires

En application des dispositions de l’article 696 et de celles de l’article 491 du code de procédure civile, la société S.C.I. 267 [Adresse 12], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande toutefois de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mise à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’ensemble des demandes de la S.C.I. 267 [Adresse 12],

Rejetons les demandes reconventionnelles de la S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE au titre des remboursement de charges et de taxes foncières,

Ordonnons à la S.C.I. 267 [Adresse 12] de délivrer, par tous moyens utiles, à la société S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE les quittances de loyers et charges pour les mois d’août 2023 au mois dé février 2024 inclus,

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société S.C.I. 267 LECOURBE aux dépens,

Rappelons que l’ordonnance est assortie, de droit, de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 13] le 12 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI