JUGEMENT DU : 02 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00390 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQFF

AFFAIRE : [I] [V] C/ [S] [P], [O] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

DEMANDEUR :

M. [I] [V]

né le 04 Juin 1977 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sylvain BEYNA, avocat au barreau de la MEUSE, substitué par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDEURS :

Mme [S] [P]

née le 17 Juin 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hervé MERLINGE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 42

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 55545-2025-000716 du 30/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

M. [O] [W]

né le 02 Avril 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 2 février 2026

Date de délibéré annoncée : 2 Avril 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 2 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er janvier 2023, M. [I] [V] donné à bail à Mme [S] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 450€.

Par acte séparé du même jour, M. [O] [W] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges, dégradations locatives et des frais éventuels de procédures mises à la charge de Mme [S] [P] en vertu du contrat de bail.

M. [I] [V] a fait délivrer à Mme [S] [P] le 13 décembre 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 914 € au titre des loyers impayés.

Ce commandement a été dénoncé à M. [O] [W] par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024.

M. [I] [V] a fait délivrer à Mme [S] [P] le 11 avril 2025 un nouveau commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.714 € au titre des loyers impayés.

Ce commandement a été dénoncé à M. [O] [W] par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025.

Par exploits de commissaire de justice en date des 23 juin 2025 et 27 juin 2025, M. [I] [V] a fait assigner Mme [S] [P] et M. [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir:

— constater la résolution judiciaire du bail intervenue de plein droit deux mois après signification du commandement de payer,

— ordonner l’expulsion de Mme [S] [P] et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Mme [S] [P] et M. [O] [W] à lui payer une somme de 881€ au titre de l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation équivalente au loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner solidairement Mme [S] [P] et M. [O] [W] à lui payer 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement ,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 octobre 2025, renvoyée à plusieurs reprises jusqu’au 2 février 2026.

A cette audience, M. [I] [V], représenté par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles il demande de :

— déclarer recevable et bien fondée sa demande,

— condamner solidairement Mme [S] [P] et M. [O] [W] à lui payer une somme de 668€ au titre de l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation équivalente au loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner solidairement Mme [S] [P] et M. [O] [W] à lui payer 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement,

— débouter Mme [S] [P] de ses demandes,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [V] a fait valoir sur le fondement de l’article 1217 du code civil et de l’article 24 de la loi du 7 juillet 1989 que Mme [S] [P] a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers depuis le mois d’avril 2024. Il a exposé qu’il a signifié à sa locataire deux commandements de payer en date du 13 décembre 2024 et du 11 avril 2025, qui ont été dénoncés à la caution. Il a exposé que faute pour le locataire et la caution d’avoir réglé les causes du commandement délivré le 11 avril 2025, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail. Il a soutenu que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 668 € selon le dernier décompte qu’il produit, de sorte qu’il est fondé à obtenir le paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif.

En réplique aux demandes reconventionnelles de Mme [S] [P] tendant à la réduction du loyer et à des dommages et intérêts, il a soutenu que celle-ci ne rapporte pas la preuve d’une indécence du logement dès lors qu’il n’est produit aucun constat d’indécence des lieux loués et que sa locataire ne s’est jamais plainte de l’état du logement avant l’introduction de la présente instance. Enfin, M. [I] [V] a opposé que la demande de délais de paiement formulée est illégitime.

Mme [S] [P], représentée par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles elle a demandé de:

— réduire le loyer à la somme de 225 € à compter de la prise de location,

— condamner M. [I] [V] à lui payer la somme de 7.650 € à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au mois d’octobre 2025,

— condamner M. [I] [V] à lui payer la somme de 225 € par mois à compter de novembre 2025,

— condamner M. [I] [V] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts outre le dépôt de garantie,

— débouter M. [I] [V] de ses demandes,

— subsidiairement constater qu’elle est redevable de la somme de 124 € et lui accorder des délais de paiement,

— condamner M. [I] [V] à lui payer 2.400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Mme [S] [P] a considéré que M. [I] [V] doit être débouté de ses demandes, dès lors que la Commission de surendettement a prononcé à son égard une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du 26 janvier 2026. Elle a considéré qu’il convient de déduire des sommes dues un versement de 274 € qu’elle a effectué et sollicité la restitution du dépôt de garantie. Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle a fait valoir que son bailleur ne lui pas remis les diagnotics obligatoires et que l’installation électrique du logement était particulièrement dangereuse, de sorte que le loyer doit être réduit de moitié et que M. [I] [V] doit être condamné à lui payer la somme de 7.650€. Elle s’est estimée également fondé à obtenir des dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de la procédure et de l’état déplorable du logement. A titre subsidiaire, elle a considéré que des délais de paiement doivent lui être accordé au regard de sa situation de surendettement.

Bien que cité à sa personne, M. [O] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

En l’espèce, M. [I] [V] ne justifie pas avoir notifié l’assignation tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, motivée par l’existence d’une dette locative, au représentant de l’État dans le département par voie électronique dans le délai imposé par le texte précité.

A cet égard, force est de constater que le Tribunal n’a été destinataire d’aucun rapport d’enquête sociale qui aurait été diligentée à l’initiative des services de la préfecture, censé faire suite à la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État dans le département.

Dès lors, la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail sera déclarée irrecevable, et la prétention accessoire à cette demande, à savoir la demande de paiement d’une indemnité d’occupation, sera rejetée car devenant sans objet.

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article L741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L741-4 du même code, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes professionnelles et non professionnelles du débiteur arrêtées à la date de la décision de la commission à l’exception des dettes mentionnées aux articles L711-4 et L711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

Il est admis que l’effacement concerne tout le passif existant au jour de la décision de la commission imposant le rétablissement personnel, qui n’avait pas fait l’objet d’une contestation, et non seulement le passif existant au jour de l’admission du débiteur à la procédure de surendettement.

En l’espèce, selon décompte du 23 décembre 2025, le bailleur sollicite le paiement de la somme de 668 € au titre des loyers dus au 16 novembre 2025, déduction faite des réglements acquittés par celle-ci.

Or, par décision du 25 novembre 2025, Mme [S] [P] a bénéficié d’une rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il n’est pas justifié d’une contestation de cette décision par les parties à la procédure.

Dès lors, il convient de constater l’effacement de la dette locative existante au 25 novembre 2025, le bailleur ne pouvant plus réclamer les dettes antérieures à cette date.

En conséquence, le demandeur sera débouté de sa demande en paiement à l’encontre de Mme [S] [P].

Sur la dette de la caution

Il résulte de la combinaison des articles 2288, 2298 et 1313 du code civil, que la personne qui s’est portée caution solidaire devient coobligée à la dette au même titre que le débiteur principal, de sorte que le créancier peut valablement rechercher paiement de son obligation à l’égard du débiteur principal et de la caution.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est constant que M. [O] [W] s’est constitué caution solidaire de Mme [S] [P] par engagement en date du 1er janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, le bailleur a dénoncé à M. [O] [W] le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à Mme [S] [P] et portant sur la somme de 2.714 € de loyers impayés.

Compte tenu de son engagement de caution, par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, le bailleur a dénoncé à M. [O] [W] le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à Mme [S] [P] et portant sur la somme de 2.714 € de loyers impayés.

Il ressort des pièces produites, notamment d’un décompte du 23 décembre 2025 que l’impayé locatif s’élève à la somme de 668 €.

Non comparant, M. [O] [W] n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause la validité de son acte de cautionnement. Il n’apporte pas davantage la preuve d’un paiement libératoire qui n’a pas été pris en compte dans le décompte produit par le bailleur.

M. [O] [W] sera tenu au paiement de la somme de 668 € au titre des loyers impayés, la procédure de rétablissement personnel dont a bénéficié Mme [S] [P] laissant subsister la créance à son égard.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [O] [W] en sa qualité de caution à payer la somme de 668 € au titre des arriérés locatifs.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la réduction du loyer et les dommages et intérêts fondés sur l’indécence du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le bailleur est également obligé :

— De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

— D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

— De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Mme [S] [P] indique que le logement était dans un état déplorable et notamment l’installation électrique.

Or, ces allégations ne sont corroborées par aucune pièce versée aux débats qui n’émanerait pas de la défenderesse elle-même. Les photographies produites, non circonstanciées ni datées, ne permettent pas de faire la preuve d’une indécence des lieux loués.

En outre, il est relevé qu’il n’est produit aucun état des lieux d’entrée établi entre les parties mentionnant l’état de l’installation électrique, de sorte que la locataire est réputée avoir reçu le logement en bon état.

Ainsi, les éléments produits par Mme [S] [P] ne démontrent pas que l’installation électrique n’était pas conforme aux normes de sécurité au cours du bail, ni qu’elle présentait un dysfonctionnement continu, un risque manifeste pour sa sécurité physique ou sa santé, ni même qu’elle rendait le logement non conforme à son usage.

Au surplus, Mme [S] [P] ne produit aucun élément permettant de fixer l’étendue et les conséquences sur sa jouissance paisible des lieux ni sur l’indécence du logement.

Par ailleurs, pour autant que l’absence de remise par le bailleur à la locataire des diagnostics obligatoire serait avérée, elle n’est pas susceptible de caractériser l’indécence du logement loué.

Par conséquent, Mme [S] [P] sera déboutée de ses demandes de réduction de loyer et de dommages et intérêts fondées sur l’indécence du logement.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est justifié d’aucun abus du droit d’agir de la part de M. [I] [V], étant par ailleurs relevé que l’effacement de la dette locative par l’effet de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont a bénéficié Mme [S] [P] est consécutif à une décision de la commission de surendettement ordonnée postérieurement à l’introduction de la présente instance.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de Mme [S] [P] en dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location afin de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

Selon les alinéas 3 et 4 de ce même article, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Mme [S] [P] ne justifie pas avoir versé un dépôt de garantie d’un montant de 450€ lors de son entrée dans les lieux conformément au contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de Mme [S] [P] de restitution du dépôt de garantie.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S] [P] et M. [O] [W], succombants dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2025, de sa dénonciation à la caution, de la saisine de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’Etat dans le département.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnés aux dépens, Mme [S] [P] et M. [O] [W] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de M. [I] [V] tendant au constat de la résiliation judiciaire du bail existant entre les parties ;

DEBOUTE M. [I] [V] de sa demande tendant à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE M. [I] [V] de sa demande en paiement formée à l’encontre de Mme [S] [P] ;

CONDAMNE M. [O] [W] à payer à M. [I] [V] la somme de 668€ au titre des arriérés de loyers locatifs ;

DEBOUTE Mme [S] [P] de ses demandes de réduction de loyer et de dommages et intérêts fondées sur l’indécence du logement ;

DEBOUTE Mme [S] [P] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [P] et M. [O] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de la notification au représentant de l’Etat dans le département ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [P] et M. [O] [W] à payer à M. [I] [V] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE