JUGEMENT DU : 2 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00487 – N° Portalis DBZG-W-B7I-BOEQ

AFFAIRE : [A] [Z] C/ [F] [L], [Y] [L], née [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

DEMANDEUR :

M. [A] [Z]

né le 02 Juin 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Loïc SCHINDLER, avocat au barreau de MEUSE,

DEFENDEURS :

M. [F] [L]

né le 25 Avril 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, substituée par M^e Christian OLSZOWIAK, avocat au barreau de NANCY,

Mme [Y] [L], née [T]

née le 04 Juin 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, substituée par M^e Christian OLSZOWIAK, avocat au barreau de NANCY,

Débats tenus à l’audience du : 2 février 2026

Date de délibéré annoncée : 2 Avril 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 2 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 septembre 2022, M. [A] [Z] a donné à bail à M. [F] [L] et Mme [Y] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 550€.

M. [A] [Z] a fait délivrer à M. [F] [L] et Mme [Y] [L] le 1er mars 2024 un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 612,30€ au titre des loyers impayés, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par exploits de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, M. [A] [Z] a fait assigner M. [F] [L] et Mme [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

— déclarer recevable et bien fondée sa demande,

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [F] [L] et Mme [Y] [L] et de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement M. [F] [L] et Mme [Y] [L] à lui payer une somme de 2.722,38€ avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024,

— condamner M. [F] [L] et Mme [Y] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner solidairement M. [F] [L] et Mme [Y] [L] à lui payer 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût des commandements et de leur notification à la CCAPEX ,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Après plusieurs renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état, l’affaire a été retenue à l’audience 2 février 2026.

A cette audience, M. [A] [Z], représenté par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles il demande de :

— déclarer recevable et bien fondée sa demande,

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [F] [L] et Mme [Y] [L] et de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement M. [F] [L] et Mme [Y] à lui payer une somme de 2.722,38€ avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024,

— condamner M. [F] [L] et Mme [Y] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner solidairement M. [F] [L] et Mme [Y] [L] à lui payer 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût des commandements et de leur notification à la CCAPEX ,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— débouter M. [F] [L] et Mme [Y] [L] de leur demandes,

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que M. [F] [L] et Mme [Y] [L] n’ont pas réglé les causes du commandement de payer dans un délai de deux mois de sorte que la résiliation du bail doit être constatée et l’expulsion des défendeurs ordonnée. Il soutient que M. [F] [L] et Mme [Y] [L] ont manqué à leur obligation contractuelle de paiement des loyers et que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 2.722,38 € justifiant leur condamnation au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation.

En réplique aux demandes indemnitaires reconventionnelles, sur l’indécence des lieux loués, il oppose qu’un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi entre les parties et que M. [F] [L] et Mme [Y] [L] ont reçu les lieux loués en bon état de réparation. Il expose qu’ils ne se sont plaints de l’état du logement qu’en date du 3 octobre 2023. Il indique qu’ils n’ont pas évoqué de dysfonctionnement du chauffage avant cette date et qu’il n’est pas justifié du fait qu’ils ont réparé la chaudière à leur frais. Il estime que les désordres allégués concernant la chaudière, les canalisations et la toiture ne sont pas démontrés. Il explique avoir mandaté une entreprise pour des travaux électriques mais que les travaux n’ont pas été réalisés pour une raison qu’il ignore. Il conteste avoir été informé de défaillance de la WMC et relève que l’utilisation de chauffages d’appoint a favorisé l’apparition de moisissures. Sur l’expulsion illégale alléguée par M. [F] [L] et Mme [Y] [L], M. [A] [Z] oppose que les défendeurs ont déménagé sans l’en avertir. Enfin, il conteste avoir usé de violences à l’endroit de M. [F] [L] et Mme [Y] [L] et fait valoir que les allégations de ces derniers ne reposent sur aucun élément.

M. [F] [L] et Mme [Y] [L], représentés par leur Conseil, ont repris leurs dernières conclusions selon lesquelles ils ont demandé de :

— juger que le logement donné à bail est indécent,

— juger qu’ils ne sont redevables d’aucune somme au titre des loyers impayés,

— condamner M. [A] [Z] à leur payer la somme de 9.075 € à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance constatés en raison de l’indécence du logement,

— condamner M. [A] [Z] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi en raison de leur expulsion illégale et des violences subies,

A titre subsidiaire:

— ordonner la compensation entre les dommages et intérêts versés par M. [A] [Z] et les éventuels arriérés de loyers qui seraient à leur charge,

— condamner M. [F] [L] et Mme [Y] [L] à lui verser 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

S’opposant à la demande en paiement d’arriérés locatifs, ils considèrent que les sommes relevant des frais de procédure doivent être déduites des sommes dues. Ils font valoir également qu’il n’y a pas lieu de tenir compte d’un loyer réévalué dès lors que cette révision n’est pas prévue au contrat de bail et que celui-ci ne précise pas le dernier indice de référence. Ils opposent en outre qu’ils ne sont plus redevables d’un loyer à compter du mois de mars 2024 dès lors que qu’un arrêté d’insalubrité a suspendu le paiement du loyer courant en application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation.

A l’appui de leur demande reconventionnelle fondée sur l’indécence des lieux, ils font valoir sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret du 30 janvier 2022 qu’ils ont vécu dans un logement indécent depuis leur entrée dans les lieux. Ils allèguent en se fondant sur un rapport de l'[Localité 5] de défaillances de l’électricité, de la ventilation, de l’absence de détecteur de fumée et de l’absence de garde-corps dans l’escalier et la terrasse. Ils indiquent que la cave de fuel n’est pas étanche et que la chaudière n’était pas fonctionnelle à leur entrée dans les lieux. Ils exposent que M. [A] [Z] n’a pas réalisé les travaux nécessaires ni ne leur a remis les documents obligatoires s’agissant du constat de risque d’exposition au plomb et du diagnostic de performance énergétique. Ils estiment avoir subi un trouble de jouissance en ce que leur santé et leur sécurité ont été mises en danger.

A l’appui de leur demande de dommage et intérêts pour préjudice moral, M. [F] [L] et Mme [Y] [L] soutiennent avoir été expulsés illégalement en ce que, alors que leur déménagement était en cours, M. [A] [Z] leur a interdit tout accès aux lieux loués en posant des blocs de bétons devant la porte d’entrée du logement et le garage en date du 21 juin 2024. Ils exposent également avoir subi des violences de la part de M. [A] [Z]. Ils considèrent avoir subi de graves répercutions sur le plan psychologique, justifiant leur indemnisation à hauteur de 5.000 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes visant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 22 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [A] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 1er mars 2024, la bailleresse a fait commandement à M. [F] [L] et Mme [Y] [L] de s’acquitter de la somme de 612,30€ au titre des loyers impayés de janvier 2023 à février 2024.

M. [F] [L] et Mme [Y] [L] ne contestent pas être redevables des loyers antérieurement au 1er mars 2024 ni ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 2 mai 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 2 mai 2024.

Sur l’expulsion

Il ressort des pièces produites que M. [F] [L] et Mme [Y] [L] ont quitté les lieux loués en juin 2024 et ont remis les clés du logement, ce qui n’est pas contesté.

Il y a dès lors lieu de constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En ayant occupé les lieux jusqu’à leur départ, M. [F] [L] et Mme [Y] [L] ont causé un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur les arriérés de loyers

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A l’appui de sa demande, M. [A] [Z] produit un décompte du 5 janvier 2024 mentionnant que M. [F] [L] et Mme [Y] [L] sont redevables d’un montant de 2.890,90 € au titre des loyers dus de janvier 2023 à juin 2024, déduction à faire d’un règlement acquitté le 16 mars 2024 de 366€.

Il n’y pas lieu de prendre en compte au titre de la dette locative les frais relevant des dépens mentionnés dans le décompte du bailleur.

M. [F] [L] et Mme [Y] [L] contestent être redevables des loyers dus à compter de mars 2024 en application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Il ressort des pièces produites qu’un arrêté d’insalubrité préfectoral concernant les lieux loués a été édicté le 7 mars 2024, mettant en demeure M. [A] [Z] de réaliser toutes mesures nécessaires pour sécuriser l’ensemble de l’installation électrique intérieure.

Dès lors, en application des dispositions susvisées, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus à compter du 1er avril 2024, soit le premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure.

Il en résulte que M. [F] [L] et Mme [Y] [L] sont redevables des loyers de janvier 2023 à mars 2024.

S’agissant du montant du au titre des loyers, il ressort du décompte produit que M. [A] [Z] sollicite un loyer, fixé initialement à la somme de 550 €, indexé à la somme de 569,65 € à compter de janvier 2024.

Contrairement aux allégations de M. [F] [L] et Mme [Y] [L], les conditions particulières du contrat de bail prévoit expressément une clause de révision du loyer, de sorte que le bailleur peut se prévaloir de l’exigibilité d’un loyer révisé au cours du bail.

Il ressort des pièces produites que bailleur a manifesté par lettre du 16 décembre 2023 sa volonté de bénéficier de la clause d’indexation.

Si l’absence de précision aux termes de cette clause de la date de référence de l’indice ne fait pas obstacle à ce que le bailleur se prévale d’un loyer indexé, il convient de retenir que la date de référence est celle du dernier indice publié à la date du premier trimestre 2024.

A la date du premier trimestre 2024 le dernier indice publié est celui du premier trimestre 2024, soit 143,46. Entre le premier trimestre 2024 et le 2ème trimestre 2024, l’IRL varie de + 3,26%. Ainsi, le loyer exigible à compter du 1er janvier 2024 est de 550 + [550 x (3,26/100)] = 567,93€.

Il en résulte que les loyers exigibles sont les suivants :

— loyer de janvier 2023 à décembre 2023 : [Immatriculation 1] = 6.600 €

— loyer de janvier 2024 à mars 2024: 567,93 X 3 = 1.703,79 €

Il ressort des décomptes produits par le bailleur que lors de la période considérée, le bailleur a perçu la somme de 4.180 euros au titre de l’aide personnalisée au logement et de 2.625 € au titre de règlements des locataires.

La dette locative de M. [F] [L] et Mme [Y] [L] se décompose dès lors ainsi :

— loyer de janvier 2023 à mars 2024: 8.303,79 €

— sous déduction des montants perçus par la CAF et versés

par les locataires : – 6.805 €

— Soit un total de : 1.498,79 €

Par conséquent, en l’absence de clause de solidarité figurant au bail mais compte-tenu de la solidarité légale entre époux, il y a lieu de condamner solidairement M. [F] [L] et Mme [Y] [L] au paiement de la somme de 1.498,79 € au titre des loyers impayés, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date des commandements.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le bailleur est également obligé de :

— De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

— D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

— De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient aux locataires de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

M. [F] [L] et Mme [Y] [L] se prévalent de désordres concernant l’installation de chauffage.

Par courrier du 3 octobre 2023, M. [F] [L] et Mme [Y] [L] ont informé M. [A] [Z] d’une « chaudière non vérifiée à l’entrée dans le logement et non utilisable ».

Il ressort d’un rapport de visite du service habitat et lieux publics de [Localité 5] en date du 9 janvier 2024 qu’à la suite d’un signalement par la plate-forme habitat dégradé, que le technicien a constaté que la chaudière du logement n’était pas étanche.

Or, il n’est produit aucun élément relatif à l’origine de ce désordre.

Les pièces produites ne permettent pas d’établir l’état de la chaudière à l’entrée des lieux, l’état des lieux de comportant aucune mention à ce titre, de sorte que conformément à la présomption de bon état des lieux édictée par l’article 1731 du code civil, M. [F] [L] et Mme [Y] [L] doivent être considérés comme ayant reçu une installation de chauffage en bon état.

L’indécence ne peut être caractérisée de ce chef.

M. [F] [L] et Mme [Y] [L] invoquent également que l’installation électrique et la ventilation étaient défaillantes. Ils indiquent en outre que le logement ne comporte pas de détecteur de fumée ni de garde-corps sur un balcon.

M. [F] [L] et Mme [Y] [L] justifient avoir par courrier du 3 octobre 2023 informé leur bailleur d’une partie de ces désordres, ceux-ci faisant état de “tableaux électriques non conformes et dangereux, d’un balcon non sécurisé et dangereux ».

Ils produisent un rapport de visite du service habitat de l'[Localité 5] en date du 9 janvier 2024 constatant :

— concernant l’électricité : l’absence de dispositif de protection différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre et de dispositif de protection contre les surintensités sur chaque circuit. Le logement ne comporte pas d’électricité dans la salle de bain, la chambre parentale, deux chambres d’enfants, le pallier de l’étage, le garage et la chaufferie. Du matériel vétuste et des conducteurs non protégés sont présents. Le technicien conclut à la nécessité d’assurer une installation électrique sécurisée dans le logement;

— concernant la ventilation : l’absence de réglette de ventilation sur les fenêtres des pièces sèches est constatée. Il a noté que si des dispositifs de ventilation dans la cuisine et la salle de bail sont présents, le moteur de la VMC ne fonctionne plus depuis une coupure électrique du 19 septembre 2023. De l’humidité est observée sur le cadre de la fenêtre de la chambre. Il est conclu à la nécessité d’assurer le délivrance d’électricité pour disposer d’une ventilation générale et permanente dans l’ensemble des pièces;

— l’escalier menant à l’étage et la terrasse devant l’entrée ne comportent pas de système de protection contre les chutes ;

— le logement ne comporte pas de détecteur de fumée dans le logement;

M. [F] [L] et Mme [Y] [L] produisent également un arrêté d’insalubrité préfectoral en date du 7 mars 2024 mettant en demeure M. [A] [Z] de réaliser toutes mesures nécessaires pour sécuriser l’ensemble de l’installation électrique intérieure des lieux loués.

M. [A] [Z] ne conteste pas l’indécence de lieux en raison de l’état de l’installation électrique ni de l’absence de garde-corps et de détecteur autonome avertisseur de fumée.

Si le bailleur allègue de l’utilisation de chauffages d’appoints de nature à favoriser l’apparition de moisissures, il ressort des éléments produits que l’insuffisance de la ventilation résulte notamment d’un défaut de fonctionnement du moteur de la VMC par suite de dysfonctionnements de l’installation électrique. Il s’en suit que l’indécence du logement sur ce point ne peut être imputée aux locataires.

En réponse aux désordres invoqués, M. [A] [Z] invoque également avoir signé un devis en date du 26 octobre 2023 avec une entreprise pour des travaux électriques. Il produit également une lettre adressée à l'[Localité 5] indiquant qu’une entreprise interviendra dans les lieux loués courant mars 2024, à la suite de son versement d’un acompte.

Il sera relevé qu’en deux ans d’occupation dans des conditions ne répondant pas aux critères de décence ni de sécurité, le bailleur ne démontre pas avoir procédé aux travaux requis en dépit des avertissements répétés qui lui ont été adressés et ne fait état que de cette seule diligence ceci sans se prévaloir d’une obstruction de ses locataires pour effectuer les travaux préconisés.

S’il n’est produit aucun état des lieux décrivant l’état du logement à l’entrée dans les lieux, la présomption de bon état du logement, laquelle est simple et peut être combattue par tous moyens, est inopérante eu égard à la nature des désordres constatés s’agissant de désordres structurels (conformité du réseau électrique et absence de garde-corps) dont étaient nécessairement affectés les lieux loués dès l’entrée dans les lieux.

Par ailleurs, il n’est pas nécessaire que les locataires aient mis préalablement leur bailleur en demeure de respecter son obligation de délivrance. M. [A] [Z] ne saurait dès lors valablement, pour s’opposer à la qualification de l’indécence du logement loué, se prévaloir du fait que les locataires ne lui ont pas délivré de mise en demeure avant le 3 octobre 2023

Il résulte de ces éléments que M. [A] [Z] a manqué à ses obligations contractuelles attachées à sa qualité de bailleur en ne veillant pas à assurer la décence du logement loué pendant la durée du contrat de bail.

Le manquement de M. [A] [Z] à son obligation de délivrance d’un logement décent a nécessairement causé un dommage à M. [F] [L] et Mme [Y] [L], ceux-ci ayant vécu dans un logement ne présentant pas de garanties suffisantes de décence et de sécurité pour ses occupants et ce pendant une période de près de deux ans.

L’importance du préjudice et la durée du trouble constaté justifient que M. [F] [L] et Mme [Y] [L] soient indemnisés par M. [A] [Z] à hauteur de 3.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [A] [Z] à payer à M. [F] [L] et Mme [Y] [L] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

Il y a lieu de compenser cette somme avec l’arriéré locatif du, conformément aux dispositions de l’article 1348 du code civil, soit la somme de 1.501,21 € que M. [A] [Z] reste devoir à M. [F] [L] et Mme [Y] [L] .

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [F] [L] et Mme [Y] [L] soutiennent avoir été expulsés illégalement en ce que, alors que leur déménagement était en cours, M. [A] [Z] leur a interdit tout accès aux lieux loués en posant des blocs de bétons devant la porte d’entrée du logement et le garage en date du 21 juin 2024. Ils exposent également avoir subi des violences de la part de M. [A] [Z].

Force est de constater qu’il n’est produit aucun élément objectif permettant de corroborer ces allégations, les seules déclarations des défendeurs étant insuffisantes.

Par conséquent, M. [F] [L] et Mme [Y] [L] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [A] [Z], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamné aux dépens, M. [A] [Z] sera condamné à verser à M. [F] [L] et Mme [Y] [L] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 2 mai 2024 du contrat de bail conclu le 6 septembre 2022 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;

CONSTATE que la demande d’expulsion est sans objet ;

CONDAMNE M. [A] [Z] à payer à M. [F] [L] et Mme [Y] [L] la somme de 1.501,21 € à titre de dommages et intérêt pour préjudice de jouissance après compensation des arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation dus par M. [F] [L] et Mme [Y] [L] ;

DEBOUTE M. [F] [L] et Mme [Y] [L] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE M. [A] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [A] [Z] à payer à M. [F] [L] et Mme [Y] [L] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE