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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 7]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00147 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDRR

JUGEMENT

DU : 19 Novembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LA HOUDANAISE

DEFENDEUR(S) :

[L] [S]

PV art.659 du C.P.C, [F] [Z]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 19 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 19 Novembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 20 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. LA HOUDANAISE, agissant poursuites et diligences de son gérant [Y] [C],

inscrite au RCS sous le n° 482 179 538 dont le siège social est [Adresse 4]

comparante

ET :

DEFENDEURS :

M. [L] [S]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparant

M. [F] [Z]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 9]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2023, la SCI LA HOUDANAISE a donné à bail à Monsieur [L] [S] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 745,92 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte du 31 mars 2023, Monsieur [F] [Z] s’est porté caution des engagements de Monsieur [L] [S].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, la SCI LA HOUDANAISE a fait signifier à Monsieur [L] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 327,76 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [F] [Z] le 11 janvier 2024.

Par notification électronique du 9 janvier 2024, la SCI LA HOUDANAISE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, la SCI LA HOUDANAISE a fait assigner Monsieur [L] [S] et Monsieur [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [L] [S] et Monsieur [F] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 299,17 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 février 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 14 mai 2024.

À l’audience du 20 septembre 2024, la SCI LA HOUDANAISE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8 181,93 euros arrêtée au 19 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus.

Monsieur [L] [S], régulièrement assigné par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Monsieur [F] [Z], régulièrement assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [L] [S] assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Monsieur [F] [Z] assigné à l’étude d’huissier, ne comparait pas non plus et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI LA HOUDANAISE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI LA HOUDANAISE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 avril 2023, du commandement de payer délivré le 9 janvier 2024 et du décompte de la créance arrêté au 21 février 2024 que SCI LA HOUDANAISE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 238 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [S] à payer à la SCI LA HOUDANAISE la somme de 3 061,17 euros, au titre des sommes dues au 21 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 janvier 2024 sur la somme de 2 327,76 euros, et de l’assignation du 14 mai 2024 sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 9 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 avril 2023 à compter du 10 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 mars 2024, Monsieur [L] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] [S] à son paiement à compter de 10 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [F] [Z]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [F] [Z] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par Monsieur [L] [S], pour la durée du bail de 9 ans dans la limite de 83 799,36 euros.

Par ailleurs, le commandement de payer du 9 janvier 2024 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [F] [Z] le 11 janvier 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [F] [Z] à payer 3 061,17 euros au bailleur, celui étant tenu solidairement avec Monsieur [L] [S].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [L] [S] et Monsieur [F] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [L] [S] et Monsieur [F] [Z] à payer à la SCI LA HOUDANAISE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI LA HOUDANAISE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 avril 2023 entre SCI LA HOUDANAISE d’une part, et Monsieur [L] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 10 mars 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [S] à compter du 10 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à la SCI LA HOUDANAISE la somme de 3 061,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 février 2024 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 janvier 2024 sur la somme de 2 327,76 euros, et de l’assignation du 14 mai 2024 sur le surplus.

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à la SCI LA HOUDANAISE l’indemnité d’occupation mensuelle postérieurement au mois de février 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] solidairement avec Monsieur [L] [S] dans la limite de son engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur arrêtées au 21 février 2024, soit la somme de 3 061,17 euros.

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [S] et Monsieur [F] [Z] à payer à la SCI LA HOUDANAISE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [S] et Monsieur [F] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG