TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

13 AOUT 2024

N° RG 24/00555 – N° Portalis DB22-W-B7I-SA2B

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE

Madame [R], [V] [Z] née [T]

née le 18 Février 1932 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

en sa qualité d’usufruitière du lot 27 [Adresse 4]

Représentée par M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

DEFENDERESSE

DG HOTELS, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 518 124 292, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Johanna ACHER-DINAM, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 44, avocat postulant et par M^e Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 942, avocat plaidant,

***

Débats tenus à l’audience du : 18 Juin 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 18 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Août 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 22 juin 2013, M. [M]-[O] [Z] (décédé le 13 avril 2020) et Mme [R] [T] épouse [Z] ont donné à bail commercial à la société DG RESIDENCES devenue DG HOTELS les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 9 mai 2023, Mme [R] [X] épouse [Z] a fait assigner en référé la société DG HOTELS devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater la resiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion de la société DG HOTELS, et de tous occupants de son chef des lieux loués avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,

— ordonner l’enlèvement des biens et mobiliers se trouvant dans les lieux, à l’exception des biens appartenant au bailleur, en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

— assortir l’obIigation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

— condamner la société DG HOTELS à payer Mme [T] veuve [Z] Ia somme de 4028,89 euros, selon décompte arrêté au 31 mars 2022 à valoir sur les arriérés de loyers et charges,

— condamner la société DG HOTELS à payer a Mme [T] veuve [Z] une indemnité d’occupation correspondant au loyer courant et aux charges,

— condamner la société DG HOTELS à payer à Mme [T] veuve [Z] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris Ie coût.

L’instance a été radiée par ordonnance du 7 septembre 2023 et remise au rôle.

A l’audience du 18 juin 2024, Mme [T] veuve [Z] maintient ses demandes et s’oppose à tout délai de paiement.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir lui accorder rétroactivement des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, et débouter Mme [Z] de sa demande fondée sur1‘article 700 du code de procédure civile, et subsidiairement, réduire celle-ci.

La décision a été mise en délibéré au 13 août 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

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Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 9 décembre 2022 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 9 décembre 2022 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il convient de condamner la société DG HOTELS à payer à Mme [R] [T] épouse [Z] une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 10 janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il s’avère que la présente procédure a été radiée en raison de paiements intervenus juste avant l’audience et venant apurer la dette locative. Toutefois, les impayés se sont poursuivis par la suite contraignant la défenderesse à réintroduire cette instance. La dette est soldée depuis le 12 juin 2024.

La locataire démontre ainsi la persistance de ses difficultés économiques, qui rendent la situation contractuelle et financière de la bailleresse insécure et la poursuite du bail aléatoire.

Dans ces conditionsn il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 22 juin 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 10 janvier 2023,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 4] à [Localité 5],

DISONS n’y avoir lieu à astreinte,

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la société DG HOTELS à payer à Mme [R] [T] épouse [Z] une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 10 janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

REJETONS la demande de délais de paiement,

CONDAMNONS la société DG HOTELS à payer à Mme [R] [T] épouse [Z] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société DG HOTELS au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA PREMIERE VICE-PRÉSIDENTE

Elodie NINEL Gaële FRANCOIS-HARY