TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 24/00206 – N° Portalis DB22-W-B7I-SD4Z

JUGEMENT

Du : 05 Février 2025

Société VALOPHIS SAREPA

C/

[O] [L], [Y] [S]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e TONDI

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [L]

Mr [Y]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 05 Février 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société VALOPHIS SAREPA

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, substitué par M^e Fabienne BEUGRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant

Monsieur [Y] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant

A l’audience du 05 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2015, la société VALOPHIS SAREPA a donné à bail à Monsieur [L] [O] un logement n°306 situé [Adresse 1], puis par contrat de location du 19 novembre 2020, un emplacement de stationnement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, la société VALOPHIS SAREPA a fait assigner Monsieur [L] [O] et Monsieur [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail et du contrat de location de l’emplacement de parking pour manquement grave de Monsieur [L] à ses obligations de locataire, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [L] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, notamment de Monsieur [Y] [S], avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 75 euros par jour de retard,supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et dire que le commissaire de justice pourra procéder à l’expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux, condamner Monsieur [L] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1174.47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date du jugement à intervenir,la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été signifiée à la préfecture des Yvelines le 6 mai 2024.

À l’audience du 5 décembre 2024, la société VALOPHIS SAREPA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1965.13 euros arrêtée au 25 novembre 2024. Elle fait valoir que Monsieur [L] [O] manque gravement à ses obligations de locataire, en ne payant pas régulièrement les loyers, en n’occupant pas les lieux et en les sous louant à Monsieur [Y].

Monsieur [L], comparant, confirme que Monsieur [Y] vit bien dans les lieux, mais soutient qu’il ne sous loue pas le bien, qu’il s’agit de son cousin et qu’il l’héberge. Il affirme être souvent chez sa compagne, mais qu’il vit bien chez lui et souhaite garder le logement.

Monsieur [Y], cité à étude, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il ressort de ce dernier que Monsieur [Y] indique financer l’ensemble des charges du loyer, transmettant l’argent à Monsieur [L].

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 décembre 2015, et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2024 que la société VALOPHIS SAREPA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [O] à payer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 1965.13 euros, au titre des sommes dues au 25 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 mai 2024 sur la somme de 1174.47 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 1965.13 euros selon décompte au 25 novembre 2024.

Il résulte également des articles du bail, et notamment en son article 7.1 que toute sous location, même à titre gratuit, en tout ou partie est formellement interdite.

Il ressort des débats et des pièces produites que Monsieur [L] ne vit plus régulièrement dans son logement, ce qu’il reconnait lui-même, qu’il préfère garder en cas de séparation d’avec sa compagne, que Monsieur [Y] y est de fait installé, ce dernier payant à Monsieur [L] les charges, lequel le reverse ensuite à son bailleur.

Il s’agit d’un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat, a fortiori au sein d’un logement social soumis à des conditions de ressources et à une forte demande.

Aussi convient-il de constater qu’en ne s’acquittant pas régulièrement du loyer et en ayant mis à disposition son logement social – peu important que cela soit à titre gratuit ou onéreux – Monsieur [L] a manqué gravement à ses obligations contractuelles de locataire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement.

Monsieur [L] est dès lors occupant sans droit ni titre des lieux, comme Monsieur [Y], de sorte que leur expulsion doit être prononcée avec si nécessaire concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

— Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois, Monsieur [Y] étant réceptif à l’accompagnement social, qu’il a d’ailleurs formulé une demande de logement social le 25 août 2023, et ne s’étant pas introduit dans les lieux par voies de fait ou contrainte.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [O] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le présent jugement, Monsieur [L] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de ce jour, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] [O] à son paiement à compter du présent jugement, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société VALOPHIS SAREPA justifie l’existence d’un préjudice qui est distinct de celui causé par le simple retard de paiement, notamment l’impossibilité matérielle d’attribuer ce logement à une famille régulièrement inscrite et sur liste d’attente. Il y a ainsi lieu de condamner Monsieur [L] à payer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 500 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [L] [O] et Monsieur [Y] [S] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [L] [O] à payer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que Monsieur [L] [O] a manqué gravement à ses obligations de locataire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 16 décembre 2015 entre la société VALOPHIS SAREPA d’une part, et Monsieur [L] [O] d’autre part, concernant le logement 306 situé [Adresse 1], ainsi que la résiliation judiciaire du contrat de location du 19 novembre 2020, concernant l’emplacement parking situé [Adresse 3], à compter du présent jugement ;

DIT que Monsieur [L] [O] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, notamment Monsieur [Y] [S], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à savoir du logement n°306 situé [Adresse 1], et de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 3], avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [O] à compter du présent jugement, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 1965.13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2024 échéance de octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 mai 2024 sur la somme de 1174.47 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à la société VALOPHIS SAREPA l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à verser à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [O] et Monsieur [Y] [S] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à verser à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 300 euros la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société VALOPHIS SAREPA de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE