TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2025

N° RG 23/02781 – N° Portalis DB22-W-B7H-RJFN

Code NAC : 30E

DEMANDERESSE :

La société IDF AUTOMOBILE SERVICES, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 828 047 035 dont le siège social est situé [Adresse 3] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marie-Véronique RAHON-WITZ, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

DÉFENDERESSE :

La société A.G.I., société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LORIENT sous le numéro 843 311 002 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Thomas MLICZAK de la SELARL THOMAS MLICZAK , avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 28 Avril 2023 reçu au greffe le 12 Mai 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Avril 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mai 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 8 novembre 2011 à SARTROUVILLE, la SCI ESSORIC a donné à bail à la SARL ANDJ AUTO, divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2011.

La SAS IDF AUTOMOBILE SERVICES vient aux droits de la SARL ANDJ AUTO après acquisition du fonds de commerce de commercialisation et réparation automobile par acte en date du 17 novembre 2017.

La SCI AGI vient aux droits de la SCI ESSORIC après acquisition des lieux le 30 novembre 2018.

Le bail est venu à expiration le 30 novembre 2020 et il s’est continué depuis cette date par tacite reconduction.

Le 3 mars 2021, la société IDF AUTOMOBILE SERVICES a fait signifier à la société AGI une demande de renouvellement de son bail.

Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 28 avril 2021 par la société AGI à l’encontre de la société IDF AUTOMOBILE SERVICES.

Par un second acte du même jour, la société IDF AUTOMOBILE SERVICES a fait adresser à la société IDF AUTOMOBILE SERVICES un refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime visant l’article L.145-17 du Code de commerce.

Le 17 mai 2022, la société AGI a fait délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire à la société IDF AUTOMOBILE SERVICES.

La société IDF AUTOMOBILE SERVICES a, par acte du 28 avril 2023, assigné la société AGI devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2024, la société IDF AUTOMOBILE SERVICES demande au tribunal de :

Vu le bail du 8 novembre 2011

Vu la demande de renouvellement en date du 3 mars 2021

Vu le refus de renouvellement en date du 28 avril 2021

Vu la lettre du 16 décembre 2021 et le mail du 22 février 2022 constatant l’exercice du droit de

repentir

Vu l’article L 145-12, L 145-14, L 145-17, L 145-58 du code de commerce

— constater que le bailleur, la SCI AGI, a exercé son droit de repentir ;

En conséquence, dire que le bail du 8 novembre 2011 a bien été renouvelé ;

— enjoindre au bailleur, la SCI AGI, de régulariser un bail renouvelé aux conditions de l’ancien bail du 8 novembre 2011, à compter du 16 décembre 2021, date de l’exercice du droit de repentir du bailleur, au loyer de 24 500 euros par an HT et HC ;

A titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que le bailleur n’a pas exercé son droit de repentir,

— constater que le refus de renouvellement n’est pas justifié par un motif grave et légitime ;

— constater que le refus de renouvellement du bailleur, la SCI AGI, est constitutif d’un abus de droit ;

En conséquence, dire que le locataire, la SAS IDF AUTOMOBILE SERVICES a droit au versement d’une indemnité d’éviction dont le montant sera fixé à dire d’expert ;

— condamner le bailleur, la SCI AGI, à verser au preneur, la SAS IDF AUTOMOBILE SERVICES, une somme (à parfaire après expertise) de 150.000 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

— désigner au besoin tel expert qu’il plaira au tribunal pour fixer le montant de cette indemnité d’éviction ;

En tout état de cause,

— débouter la SCI AGI de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCI AGI à verser à la SAS IDF AUTOMOBILE SERVICES une somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts ;

— condamner la SCI AGI à verser à la SAS IDF AUTOMOBILE SERVICES une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner la SCI AGI aux entiers dépens.

— écarter l’exécution provisoire.

Elle fait valoir que :

— le preneur a, à bon droit et en respectant le formalisme édicté par les textes, sollicité le renouvellement de son bail,

— que le refus initial du bailleur de procéder au renouvellement n’était pas justifié, – qu’en tout état de cause, le bailleur a exercé son droit de repentir par lettre RAR du 16 décembre 2021, confirmée par mail du 22 février 2022,

— concernant l’attestation d’assurance, elle était remise au bailleur chaque année,

— en tout état de cause, le locataire ayant toujours été assuré, n’a commis aucune infraction au bail, dès lors que ce contrat impose d’être assuré et d’en justifier « sur simple demande du Bailleur »,

— les enseignes ont été installées par le précédent locataire, la SAS IDF ayant acheté en l’état le fonds, il ne pouvait donc lui être reproché une situation autorisée précédemment par le précédent propriétaire des murs au précédent preneur,

— la camera de sécurité a été installée dans un but de sécurisation des lieux et n’était reliée à aucun système d’enregistrement. Elle a été retirée dès la première demande du bailleur en novembre 2020, soit bien avant l’envoi du refus de renouvellement,

— le bailleur n’a d’ailleurs jamais rapporté la preuve des prétendus dépassements des places de parking comprises dans le bail,

— la SAS IDF a procédé aux réparations du portail qui avait été malencontreusement abîmé, et ce, bien avant la lettre de novembre 2020 par laquelle son bailleur se plaignait de cette détérioration,

— s’agissant de la pollution des sols et pollution aérienne, il s’agit d’une pure et simple affirmation du bailleur qui n’a jamais fait intervenir le moindre professionnel pour déterminer s’il y aurait une pollution des sols et de l’air,

— l’acte de l’huissier indiquait sous chaque grief que le preneur avait un mois pour les faire cesser et que ce n’était qu’en cas de persistance que le bailleur pourrait invoquer ce grief comme motif grave et légitime de refus de renouvellement,

— le bailleur indiquait par mail du 22 février 2022 que le preneur avait cessé les nuisances qu’il avait relevées,

— le refus de renouvellement doit être justifié par le bailleur, ce qui n’est clairement pas le cas en l’espèce,

— le locataire a toujours payé le loyer qui lui était appelé et il existe en revanche une problématique concernant les charges qui n’étaient pas justifiées par le bailleur,

— ce n’est que le 28 avril 2021, soit après la demande de renouvellement, que la SAS IDF a appris en recevant le commandement de payer et le refus de renouvellement de son nouveau bailleur qu’elle aurait une dette locative depuis le mois de décembre 2020,

— ce n’est que le 16 décembre 2021 que le locataire a reçu une lettre du bailleur l’informant d’une augmentation du loyer depuis décembre 2020,

— le commandement de payer du mois d’avril 2021 était purement abusif,

— le bailleur a bien renoncé au refus de renouvellement précédemment notifié par commissaire de justice en avril 2021,

— en juin 2022, elle a apuré l’arriéré locatif due aux augmentations dont elle n’avait pas été informée en temps et en heure,

— aucun décompte précis, faisant état de la déduction des provisions sur charges appelées avec le loyer, n’a été remis au locataire en dépit de ses demandes,

— le bailleur a tout fait pour récupérer les locaux loués et il a abusé des procédures mises à sa disposition pour pousser le locataire à quitter les lieux sans aucune indemnisation. Il s’agit là d’un abus de droit du bailleur visant à faire échec aux droits du locataire, le bailleur souhaitant récupérer les lieux afin de fixer un loyer bien supérieur à celui en cours. Par ce comportement, le bailleur a causé un préjudice important au locataire qui a dû déployer beaucoup d’énergie et de temps pour faire respecter ses droits.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 8 novembre 2024, la société AGI demande au tribunal de :

Vu le bail commercial du 8 novembre 2011,

Vu l’article 1224 du Code civil,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article L.145-17 du code de commerce

Vu l’article L.145-57 et 145-58 du code de commerce

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— déclarer recevable et bien fondée la société A.G.I en leurs demandes, fins et conclusions.

En conséquence et y faisant droit,

A titre principal,

— constater la résiliation de plein droit du bail commercial signé le 8 novembre 2011 entre la société A.G.I et la société IDF AUTOMOBILE SERVICES par l’effet du commandement resté infructueux délivré le 28 avril 2021 ;

— déclarer la société IDF AUTOMOBILE SERVICES occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] et ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux de la société IDF AUTOMOBILE SERVICES, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et condamner la société IDF AUTOMOBILE SERVICES au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clefs.

A titre subsidiaire,

— constater la résiliation de plein droit du bail commercial signé le 8 novembre 2011 entre la société A.G.I et la société IDF AUTOMOBILE SERVICES par l’effet du commandement resté infructueux délivré le 17 mai 2022 ;

— déclarer la société IDF AUTOMOBILE SERVICES occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] et ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux de la société IDF AUTOMOBILE SERVICES, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et condamner la société IDF AUTOMOBILE SERVICES au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clefs.

A titre encore plus subsidiaire,

— juger valide le congé avec refus de renouvellement en date du 28 avril 2021 par la société A.G.I.,

— juger que les manquements de la société IDF AUTOMOBILE SERVICES au bail commercial du 8 novembre 2011 constituent des motifs graves et légitimes au sens de l’article L.145-17 du code de commerce,

— déclarer la société IDF AUTOMOBILE SERVICES occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] et ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux de la société IDF AUTOMOBILE SERVICES, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et condamner la société IDF AUTOMOBILE SERVICES au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clefs,

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que la société IDF AUTOMOBILE SERVICES a gravement manqué à ses obligations essentielles issues du bail commercial la liant à la société A.G.I, justifiant de la résolution judiciaire du bail commercial à ses torts exclusifs ;

— prononcer la résolution judiciaire du bail commercial liant les sociétés IDF AUTOMOBILE SERVICES et A.G.I. du 8 novembre 2011 à la date du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

— juger que la société A.G.I. n’a nullement exercé son droit de repentir ;

— débouter la société A.G.I. de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société IDF AUTOMOBILE SERVICES à verser la somme, à parfaire, de 10.998,46 euros au titre des loyers et charges non réglés pour l’occupation des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] à la société A.G.I. ;

— condamner la société IDF AUTOMOBILE SERVICES à payer à la société A.G.I la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— l’attestation d’assurance n’a été produite que le 7 juin 2023 pour la période du 1er février 2023 au 31 janvier 2024,

— le preneur ne justifie toujours d’aucune autorisation d’installation pour l’enseigne, notamment de l’ancien propriétaire,

— le preneur ne justifie pas avoir retiré la caméra de sécurité,

— la locataire a manqué également au bail du fait de :

— un stationnement irrégulier ;

— une dégradation de portail extérieur ;

— une pollution des sols et la pollution aérienne.

— le preneur n’a pas apuré la somme de 8.686,16 euros dans le délai d’un mois visé à la clause résolutoire visée au commandement du 17 mai 2022,

— les manquements précédemment constatés constituent des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement du bail,

— les manquements du preneur perdurent depuis de nombreuses années,

— le preneur multiplie les impayés et refuse de régler les charges dues au titre du bail dont elle a justifié par courriel du 16 juin 2023,

— le bailleur n’a pas souhaité exercer son droit de repentir puisqu’il n’a nullement accepté le renouvellement du bail commercial,

— le préjudice du preneur est injustifié,

— l’indemnité d’éviction est injustifiée.

MOTIFS

Sur la demande de renouvellement du bail

Aux termes de l’article L. 145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire signifié le 3 mars 2021, la société IDF AUTOMOBILE SERVICES a sollicité le renouvellement du bail conclu le 8 novembre 2011.

Par acte du 28 avril 2021, le bailleur a fait signifier un « refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime ».

— sur l’exercice par le bailleur d’un droit de repentir

L’article L. 145-58 du code précité dispose que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Aucune condition de forme n’est imposé par ce texte. Il convient néanmoins que l’acte de repentir soit clair et dépourvu d’équivoque.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Par courrier recommandé du 16 décembre 2021, la société AGI a indiqué à la société IDF AUTOMOBILE SERVICES « nous avons bien compris que vous jouez sur la tacite reconduction de votre bail professionnel, nous vous confirmons qu’effectivement ce bail est bien reconduit. Qu’à ce titre le loyer normal à partir du 01/12/2020 est de 2170,56€ hors taxes ; à partir du 01/12/2021 le loyer est de 2179,70 € HT conformément à l’augmentation prévue dans le bail signé le 08/11/2021 (point d’indice INSEE), et à l’accord qu’avait passé la société IDFA avec la SCI ESSORIC à son arrivée dans les lieux ».

Par mail du 22 février 2022, le gérant de la société AGI a indiqué au conseil de la société IDF AUTOMOBILE SERVICES : « en ce qui me concerne il n’est pas nécessaire de faire un nouveau contrat : le reconduction de la location se fait aux conditions du bail initial.

J’ai validé cette décision, puisque votre client a cessé une grande partie des nuisances qu’il occasionnait dans les lieux ».

Enfin, il résulte du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 mai 2022 que l’huissier de justice mandaté par la société AGI indique que « la requérante par lettre recommandée en date du 16/12/2021 a accepté le principe du renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021, sans qu’à ce jour cela n’ait donné lieu à la conclusion d’un nouveau bail ».

Il résulte de ces éléments que le 16 décembre 2021, la société AGI a entendu exercer son droit de repentir de manière claire et non équivoque ce que confirment le mail du 22 février 2022 et le commandement du 17 mai 2022.

S’agissant en particulier du message électronique du 22 février 2022, le droit de repentir suppose uniquement que le bailleur accepte le renouvellement aux mêmes conditions ce que le gérant a indiqué de manière explicite. Le fait que dans la suite du message, il attire l’attention du conseil de sa locataire sur des impayés de loyer, élément qui a trait à l’exercice du bail et non à ces conditions, ne saurait constituer une réserve concernant les dites conditions dans le cadre du bail renouvelé.

En application de l’article L. 145-12 du code de commerce, il en résulte que le bail s’est renouvelé le 16 décembre 2021 aux mêmes conditions que le bail antérieur sans qu’il soit nécessaire d’enjoindre au bailleur de régulariser un bail, ce qui ne constitue pas une condition de validité du renouvellement.

En conséquence, il convient d’écarter les prétentions du bailleur au titre du refus de renouvellement en date du 28 avril 2021.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire en application du commandement du 28 avril 2021

L’article L. 145-17 du code de commerce dispose que :

I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’aux termes de ses conclusions, la société AGI ne se réfère pas aux 1 du commandement du 28 avril 2021 relatif à l’obligation de paiement des loyers et accessoires mais uniquement aux infractions prétendues au bail invoquées dans le titre du commandement intitulé « 2) Sur les autres infractions au bail ».

Or, ce titre est ainsi rédigé : « Au cours du bail, le Preneur n’a pas respecté ses obligations, raison pour laquelle le Bailleur entend invoquer un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce ci-après reproduit ». Est ensuite rappelé le texte de l’article L. 145-17 précité.

A la suite, il est indiqué « le preneur a commis les infractions locatives qui suivent ». Le commandement reprend alors les griefs exposés au soutien de la prétention de la société AGI concernant une résiliation à la date du 28 mai 2021.

A la suite de l’exposé des griefs, il est indiqué en gras « le preneur est ainsi mis en demeure d’avoir dans le délai d’un mois des présentes à cesser toute pollution des sols et aérienne, en mettant en œuvre un traitement de ses déchets adaptés à son activité et en conformité avec la réglementation en vigueur. Le bailleur invoquera la persistance de cette infraction locative au-delà du délai d’un mois précédemment imparti, comme motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité à l’encontre du locataire ».

A la suite, il est indiqué sans que cela soit mis en gras : « c’est pourquoi, je, huissier susnommé et soussigné, vous fais (sic.) mets en demeure d’avoir à vous mettre en conformité s’agissant de l’ensemble des infractions reprochés et précédemment développées et ce, dans le délai d’un mois à compter du présent acte.

Vous avertissant que faute, de déférer au présent commandement, mon requérant entend se prévaloir de la clause résolutoire ci-dessus mentionnée et solliciter la résiliation de plein droit du contrat, par application des dispositions contractuelles et de l’article L. 145-51 du code de commerce. De surcroît, cette infraction aux dispositions contractuelles constituerait également, si elle se poursuivait ou se renouvelait plus d’un mois après la délivrance de cette mise en demeure, un motif grave et légitime de ne pas renouveler le bail précité en application des dispositions de l’article L. 145-17 I,1°. Suivent les reproductions de cet article puis de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Il convient également de relever que la « clause résolutoire ci-dessus mentionnée » se trouve dans la partie 1) relative aux loyers et non dans la partie 2) du commandement relative aux autres infractions du bail.

Il convient de rappeler que « S’il est acquis qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et la mise en demeure exigée à l’article L145-17 du code de commerce peuvent figurer dans le même cas, il convient néanmoins que la rédaction de l’acte soit suffisamment claire pour que les deux procédures distinctes soient identifiées sans confusion possible par le lecteur » (CA [Localité 4], 16 juin 2022, n° 19/17652).

Or tel n’est pas le cas en l’espèce, l’acte mentionnant successivement les deux sanctions possibles et s’agissant des infractions autres que le défaut de paiement des loyers ne se réfère pas explicitement à la clause résolutoire, de sorte que la locataire ignore à la lecture du document les intentions du bailleur. Dès lors, ces irrégularités et ces imprécisions affectent la validité de l’acte et ne permettent pas, en tout état de cause, au bailleur de s’en prévaloir au titre des infractions autres que celles relatives au défaut de paiement des loyers.

En conséquence, la société AGI sera déboutée de sa demande tendant à ce qu’il soit constaté la résiliation du bail commercial au 28 mai 2021.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire en application du commandement du 17 mai 2022

L’article 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Le commandement délivré par la société AGI à la société IDF AUTOMOBILE SERVICES le 17 mai 2022 rappelle ce texte ainsi que la clause résolutoire ainsi rédigée :

« article 17 : clause résolutoire.

A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d’inexécution d’une seule de ses clauses et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de former aucune demande en justice ».

Or, il convient d’indiquer que le bail étant renouvelé à compter du 16 décembre 2021, il est soumis aux dispositions de l’article 1225 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 qui prévoit que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

Il en résulte que dans le cadre du commandement délivré le 17 mai 2022, la bailleresse ne pouvait se prévaloir de la clause résolutoire que pour les manquements précisément visés au sein de la clause contractuelle. En l’espèce, seul le défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte est précisément énuméré, la référence à l’ “inexécution d’une seule de ses clauses” étant contraire aux exigences de l’article 1225 précité.

Or, il ressort du commandement que celui-ci fait référence à un « arriéré locatif » renvoyant à un décompte sur lequel la nature des sommes (loyers, charges, taxes ou autres) n’est pas précisé.

A défaut pour le commandement de préciser la nature des sommes qui seraient dues par la locataire, la bailleresse ne saurait se prévaloir utilement de la clause résolutoire et elle sera déboutée de sa demande à ce qu’il soit constaté que le bail commercial est résilié au 17 juin 2022.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

A titre liminaire, il convient d’indiquer que le bail étant renouvelé à la date du

16 décembre 2021, la demande de résiliation est soumise aux dispositions des articles 1224 et suivants du code civil dans leur rédaction résultant de l’ordonnance du 10 février 2016.

L’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du Code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, pour soutenir sa demande de résiliation, la bailleresse indique :

« Il a été évoqué les manquements du Preneur dans l’exécution du Bail commercial.

Ces manquements perdurent pendant de nombreuses années.

En outre, le Preneur multiplie les impayés et se refuse à régler les charges dus au titre du Bail commercial.

Par courriel du 16 juin 2023, le Bailleur a une nouvelle fois justifié de l’ensemble des charges dus.

Malgré de nombreuses relances, le Preneur se refuse à procéder à leur règlement.

Le Preneur tente de créer la confusion auprès du Tribunal en prétendant que les charges n’auraient pas été appelées à son égard. Toutefois, les nombreuses relances et demandes restées sans réponse justifient de l’inverse ».

Il en résulte que la bailleresse pour soutenir sa prétention fait référence à des manquements de manière imprécise et sans caractériser en quoi tel manquement précisément identifié et étayé présenterait un degré de gravité tel que cela justifierait que la résiliation du bail soit ordonnée.

Concernant les charges, il convient de rappeler que le bail s’est renouvelé le

16 décembre 2021.

Il résulte de l’article 21 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises que les dispositions de l’article

L. 145-40-2 du Code de commerce sont applicables au bail objet du litige à compter de son renouvellement.

Ce texte dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’article R. 145-36 du Code de commerce précise que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, la bailleresse justifie d’une transmission par mail le 16 juin 2023 d’une « synthèse » de quote part des charges 2020, 2021 et 2022, le document étant intitulé « charges lot 3 ».

Toutefois, ce document ne permet pas de connaître notamment les modalités de répartition des charges entre les différents locataires occupant l’ensemble immobilier alors même que la mention « lot 3 » suggère que les locaux loués s’insèrent dans un ensemble immobilier comportant plusieurs lots.

Au regard de l’imprécision de la répartition des charges, aucun manquement suffisamment grave de la locataire n’apparaît caractérisé à ce titre pour justifier la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société AGI de ses prétentions sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts présentée par la société IDF AUTOMOBILE SERVICES

Si la société IDF AUTOMOBILE SERVICES indique avoir dû dépenser beaucoup de temps et d’énergie pour faire respecter ses droits, force est de constater qu’elle ne précise ni le fondement juridique de sa demande ni la nature du préjudice qu’elle prétend avoir subi.

En conséquence, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Pour justifier sa demande à ce titre la bailleresse produit un décompte arrêté au 31 janvier 2024.

Celui-ci indique en première ligne, «régularisation des charges + écart révisions annuelles » pour un montant de 7.724,07 euros. La confusion opérée entre régularisation de charges et régularisation de loyers qui plus est, sans précision des exercices concernés est totalement imprécise et ne permet pas de justifier le fondement des sommes qui seraient dues à ce titre.

Pour le surplus, il est réclamé le loyer au titre des mois d’octobre 2023, novembre 2023 et décembre 2023. Toutefois, le mois d’octobre 2023 serait dû pour un montant de 392,04 euros, le mois de novembre pour 78,46 euros et le mois de décembre 2023 pour un montant 2.258,16 euros.

Il convient de rappeler que les règles essentielles en matière de comptabilité et en particulier en matière de décompte locatif imposent de faire apparaître un détail précis des sommes dues d’une part et des sommes payées d’autre part de façon à faire apparaître clairement les sommes restant dues.

En l’occurrence le décompte produit, sauf à considérer que le loyer aurait pu varier de 78,46 euros à 2.258,16 euros entre le mois de novembre et le mois décembre 2023 ne répond pas à ces exigences.

En conséquence, il apparaît insuffisamment précis pour justifier la condamnation de la société IDF AUTOMOBILE SERVICES au paiement d’un arriéré locatif.

Il y a lieu dès lors de débouter la société AGI de ses prétentions à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société AGI succombant principalement, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Elle devra également verser à la société IDF AUTOMOBILE SERVICES une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Dit que le bail commercial liant la société IDF AUTOMOBILE SERVICES et la société AGI et portant sur des locaux situés [Adresse 3] est renouvelé à compter du 16 décembre 2021 aux conditions du bail échu sauf application des dispositions législatives impératives intervenues postérieurement au bail initial ;

Déboute la société IDF AUTOMOBILE SERVICES du surplus de ses prétentions ;

Déboute la société AGI de l’intégralité de ses prétentions ;

Condamne la société AGI à verser à la société IDF AUTOMOBILE SERVICES la somme de 4.000 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société AGI aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT