TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

STATUANT SUR DES CONTESTATIONS

ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 27 JUIN 2025

N° RG 24/00077 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCB2

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

ET

Monsieur [N] [O] [M] [C], né le [Date naissance 6] 1973 à [Localité 16], de nationalité française, demeurant [Adresse 12].

En qualité d’héritier de Madame [B] [V] épouse [O] [M] [C] à concurrence de l’actif net suivant déclaration en date du 23 janvier 2019, née le [Date naissance 9] 1947 à [Localité 21] et décédée le [Date décès 7] 2015 à [Localité 18].

En qualité d’héritier acceptant pur et simple de Monsieur [R] [O] [M] [C], né le [Date naissance 10] 1943 à SAINT-JUNIEN (87200) et décédé le [Date décès 8] 2018 à RENNEMOULIN (78590) suivant jugement du Tribunal administratif de VERSAILLES en date du 25 mai 2021.

PARTIE SAISIE

Représenté par Maître Jean-Pierre TOFANI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 529.

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES prise en la personne de Maître [D] [J], sis [Adresse 2] à [Localité 23],

En qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [B] [V] épouse [O] [M] [C], née le [Date naissance 9] 1947 à [Localité 21] et décédée le [Date décès 7] 2015 à [Localité 18].

En qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [R] [O] [M] [C], né le [Date naissance 10] 1943 à [Localité 20] et décédé le [Date décès 8] 2018 à [Localité 18].

Désignée en cette qualité par jugement du Tribunal judiciaire de VERSAILLES en date du 08 avril 2021 avec prorogation de mission suivant ordonnance en date du 04 avril 2022, du 05 avril 2023 et du 22 avril 2024.

PARTIE SAISIE

Non comparant, n’ayant pas constitué avocat.

TRESOR PUBLIC agissant par le Service des Impôts des Particuliers de [Localité 19] SUD, dont les bureaux sont situés [Adresse 5] [Localité 19] [Adresse 13] [Localité 1].

CREANCIER INSCRIT

TRESOR PUBLIC agissant par le Pôle de Recouvrement Spécialisé des YVELINES, dont les bureaux sont situés [Adresse 3].

CREANCIER INSCRIT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT pour les débats et Nathalie GALVEZ pour la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 07 mai 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 17 janvier 2024 à Monsieur [O] [M] [C] par le CREDIT FONCIER DE FRANCE en recouvrement de la somme de 1.623.102,02 euros arrêtée au 30 mars 2023,

Vu la publication du commandement de payer le 8 mars 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 22] 2 (volume 2024 S numéro 51),

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 2 mai 2024 pour l’audience du 5 juin 2024,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente du 6 mai 2024 au greffe de la juridiction,

Par conclusions notifiées le 6 mai 2025 par RPVA, Monsieur [O] [M] [C] sollicite que :

Soit ordonnée la suspension de la procédure de saisie immobilièreSubsidiairement

Soit prononcé la nullité de la procédure de saisie immobilière contre tiers acquéreurPlus subsidiairement

Soit prononcé la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 17 janvier 2024Monsieur [O] [M] [C] soit exonéré de la majoration de 5 points du taux d’intérêt légalLe montant des intérêts échus depuis plus de 5 ans soit déduit au jour du commandement du 24 juillet 2023 comme étant prescritLe règlement des sommes dues par Monsieur [O] [M] [C] soit reporté à deux ansTrès subsidiairement

Monsieur [O] [M] [C] soit autorisé à vendre amiablement le bienEn cas de vente forcée, que le CREDIT FONCIER DE FRANCE soit contraint de mentionner dans les publicités l’existence du bail annexé au cahier des conditions de venteEn tout état de cause

Que le CREDIT FONCIER DE FRANCE soit débouté de l’ensemble de ses demandesQu’il soit condamné à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileQu’il soit condamné aux entiers dépens

Par conclusions notifiées le 14 mars 2025 par RPVA, le CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite que :

Monsieur [O] [M] [C] soit déclaré irrecevable en ses demandes relatives à la suspension à tiers acquéreur, au montant de la créance et de délais de paiementQu’il soit débouté de l’ensemble de ses demandesQue la procédure de saisie immobilière à tiers acquéreur soit déclarée régulièreQue la vente du bien saisi soit ordonnéeQue Monsieur [O] [M] [C] soit condamné à verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 mai 2025 et mise en délibéré au 27 juin 2025.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 17], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 11], conformément à la description plus amplement détaillée contenu dans le cahier des conditions de vente.

Sur la suspension de la procédure pour cause de surendettement

Aux termes de l’article L. 722-2 du Code de la consommation : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentée à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. »

Il ressort de l’article R. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution que la saisie immobilière diligentée par les créanciers titulaires d’un droit de suite est poursuivie contre le tiers acquéreur du bien.

En l’espèce, Monsieur [O] [M] [C] justifie bien d’une décision de recevabilité de surendettement en date du 5 août 2024.

Toutefois, il apparait que la présente procédure est engagée à l’encontre du tiers acquéreur du bien saisi.

Or, aucun texte ne prévoit l’extension de la suspension des procédures d’exécution résultant de la situation de recevabilité au profit du tiers acquéreur du bien saisi.

Par conséquent, Monsieur [O] [M] [C] sera débouté de sa demande de suspension de procédure pour cause de surendettement.

Sur la nullité de la procédure de saisie immobilière

Il ressort de l’article R. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution que la saisie immobilière diligentée par les créanciers titulaires d’un droit de suite est poursuivie contre le tiers acquéreur du bien.

Monsieur [O] [M] [C] soutient qu’il n’est pas propriétaire du bien considéré en vertu d’un acte d’acquisition et que de ce fait la procédure à tiers acquéreur ne lui est pas applicable, d’autant qu’il ne dispose pas d’un titre exécutoire à son encontre ni à l’encontre de ses parents.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE rétorque que le bien saisi a été acquis par Monsieur [O] [M] [C] car il l’a reçu en donation et que le créancier agit en vertu d’un droit de suite.

En l’espèce, le CREDIT FONCIER DE FRANCE dispose d’une sûreté hypothécaire qu’il détient sur le bien immobilier saisi qui appartenait à la SCI [Adresse 14], bien qui a été réintégré dans le patrimoine de ses associés à savoir les parents de Monsieur [O] [M] [C] qui sont décédés, ce dernier ayant alors reçu ce bien dans le cadre de leur succession.

Dès lors, il apparait que le CREDIT FONCIER DE FRANCE dispose d’un droit de suite et qu’il peut réaliser une procédure aux fins de saisie immobilière à l’égard du tiers acquéreur du bien, en l’espèce Monsieur [O] [M] [C], héritier des débiteurs.

La procédure de saisie immobilière à tiers acquéreur est donc régulière.

Sur la nullité du commandement de payer valant saisie

Il ressort de l’article R. 321-5 du Code des procédures civiles d’exécution que le créancier poursuivant fait signifier un commandement de payer au débiteur principal. L’acte comporte la mention que le commandement de payer valant saisie prévu à l’alinéa ci-après est délivré au tiers acquéreur. Le commandement de payer valant saisie est signifié à la diligence du créancier poursuivant au tiers acquéreur. Il comporte les mentions énumérées à l’article R. 321-3. Toutefois, l’avertissement prévu au 4o est remplacé par la sommation d’avoir à satisfaire à l’une des obligations énoncées à l’article 2456 du code civil dans un délai d’un mois et la mention du débiteur aux 6o, 7o, 8o, 12o et 13o s’entend de celle du tiers acquéreur. Le commandement rappelle les dispositions de l’article 2464 du Code civil.

Il résulte de l’article 114 du code de procédure civile qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Monsieur [O] [M] [C] soutient que le commandement de payer ne contient pas la mention des intérêts échus jusqu’à la date du commandement de payer et qu’il encourt de ce fait la nullité.

Le créancier poursuivant rétorque que Monsieur [O] [M] [L] ne justifie d’aucune démarche faite auprès du créancier aux fins de parvenir au règlement des sommes dues et qu’il ne démontre aucun grief tiré de la nullité alléguée.

En l’espèce, le commandement de payer délivré à Monsieur [O] [M] [C] contient la somme en principale due ainsi que les intérêts avec le détail des calculs réalisés, arrêtés au 30 mars 2023.

Or, si le décompte ne laisse pas apparaître les intérêts dus jusqu’à la date du commandement de payer, Monsieur [O] [M] [C] ne démontre et ne justifie d’aucun grief découlant de cette absence de mention.

Dès lors, l’exception de nullité du commandement de payer sera rejetée.

Sur le titre exécutoire et la fixation du montant de la créance

Sur le titre exécutoire

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En l’occurrence, la CREDIT FONCIER DE FRANCE se prévaut d’un arrêt de la Cour d’appel de Versailles en date du 23 novembre 2006, définitif, condamnant la SCI [Adresse 14] à lui verser la somme de 691.560,86 euros à titre principal et 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En vertu de ce titre, le CREDIT FONCIER DE FRANCE justifie d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’exonération de la majoration au taux d’intérêt légal

Il ressort de l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier qu’en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Cet effet est attaché de plein droit au jugement d’adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé. Toutefois, le juge de l’exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.

Monsieur [O] [M] [C] sollicite l’exonération de la majoration de 5 points du taux d’intérêt légal et estime être débiteur de la créance dans la mesure ou le créancier la lui réclame.

Le créancier poursuivant indique que Monsieur [O] [M] [L] n’est pas le débiteur du CREDIT FONCIER DE FRANCE mais seulement le tiers acquéreur et qu’à ce titre il ne peut solliciter l’exonération de la majoration du taux d’intérêt légal.

En l’occurrence, Monsieur [O] [M] [C] n’est pas le débiteur de la créance mais le débiteur du droit de suite en qualité de tiers acquéreur dans le cadre de cette présente procédure.

Or, l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier précise bien que seul le débiteur résultant de la condamnation pécuniaire ou le créancier peut solliciter l’exonération de la majoration du taux d’intérêt, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En tout état de cause, Monsieur [O] [M] [C] ne justifie pas d’une situation qui justifierait que cette exonération soit prononcée.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur la prescription des intérêts échus

Il résulte de l’article 2224 du Code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est également constant que la péremption du commandement n’ayant pas pour effet d’anéantir les décisions rendues à la suite de celui-ci comme l’a décidé la Cour de cassation. (Civ 2, 1er juin 2017, 16-15.906).

Il ressort également de l’article 2455 alinéa 2 du Code civil dispose que ce tiers acquéreur peut encore, comme le pourrait une caution, opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal.

Monsieur [O] [M] [C] soutient que le montant des intérêts depuis plus de 5 ans au jour du commandement du 25 juillet 2023 à l’égard de la SCI [Adresse 14] sont prescrits. Il précise que la procédure de saisie pénale n’est pas interruptive de prescription et que la procédure de saisie immobilière engagée en 2009 s’est terminée par une péremption du commandement de payer liée à l’inaction du CREDIT FONCIER DE FRANCE.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE soutient que les intérêts ne sont pas prescrits au regard de la procédure de saisie immobilière engagée en 2009, la saisie pénale du bien immobilier intervenue en 2012 et les commandements aux fins de saisies vente délivrés le 14 septembre 2020, le 8 juillet 2022 et le 16 mai 2024.

En l’espèce, il apparait que le titre exécutoire date du 23 novembre 2006 et une inscription d’hypothèque judiciaire a été publiée le 27 novembre 2006. Il n’est pas contesté qu’en 2009, une procédure en saisie immobilière a été intentée à l’égard de la SCI [Adresse 15] SAINT NICOLAS, procédure durant laquelle plusieurs jugements sont intervenus notamment le 29 juin 2011, le 23 novembre 2011, le 7 août 2012 confirmé par un arrêt de la Cour d’appel du 11 avril 2013. Un jugement de suspension a également été rendu le 1er juillet 2015 puis le 27 janvier 2017. Il ressort également des éléments fournis que deux commandements aux fins de saisie vente ont été délivrés le 14 septembre 2020 et le 8 juillet 2022 avant que ne soit délivré un commandement de payer aux fins de saisie immobilière le 24 juillet 2023 à la SCI SAINT-NICOLAS et le 17 janvier 2024 à Monsieur [O] [T].

Dès lors, même si un jugement de péremption du commandement de payer a été rendu le 21 avril 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles, la procédure postérieure à la délivrance du commandement s’est poursuivi jusqu’au jugement de suspension du 27 janvier 2017 qui a fait courir un nouveau délai de prescription, de nouveau interrompu par le commandement aux fins de saisie vente du 14 septembre 2020, la péremption du commandement n’ayant pas pour effet d’anéantir les décisions rendues à la suite de celui-ci.

Par conséquent, les délais de prescription ont été régulièrement interrompus et les intérêts n’apparaissent pas prescrits.

***

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ce qui précède, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE telle qu’indiquée dans le commandement de payer apparait conforme au titre exécutoire. Elle sera donc fixée à la somme de 1.623.102,02 euros en principal et intérêts arrêtée au 30 mars 2023.

Sur la demande de délai de grâce

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [O] [M] [C] sollicite un report à deux ans du paiement des sommes dues au regard de la procédure de surendettement en cours.

Le créancier poursuivant s’oppose à cette demande au regard de l’absence de qualité de débiteur du tiers acquéreur et du fait qu’il ne justifie pas de sa situation financière et ne fait pas de proposition concrète afin de régler la dette.

En l’espèce, si Monsieur [O] [M] [C] n’est en effet par le débiteur de la créance initiale mais débiteur du droit de suite et tiers acquéreur, il a la possibilité de payer cette créance comme le prévoit le commandement de payer si bien qu’il a la possibilité de solliciter un délai de paiement. Toutefois, en l’espèce, il ne détaille aucunement sa demande ni ne détaille sa situation personnelle hormis le fait qu’il soit en situation de surendettement. Or, au regard de l’importance de la dette de plus d’un million d’euros, un report de paiement de deux ans ne pourrait être accordé qu’en cas de proposition concrète de règlement de cette somme à l’issue, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’orientation de la procédure

Monsieur [O] [M] [C] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis pour un prix plancher de 200.000 euros et rapporte à la procédure une estimation à hauteur de 450.000 euros.

Le créancier poursuivant s’oppose à la demande de vente amiable indiquant qu’il estime le bien à la somme d'1.200.000 euros.

Il sera fait droit à la demande de vente amiable qui permettrait de vendre le bien immobilier au prix du marché. Toutefois, l’estimation fournie par le débiteur n’apparait pas correspondre à la description réalisée du bien dans le procès-verbal descriptif, au prix d’achat du bien, ou encore l’évaluation qui en a été faite en 2010 à 1.000.000 d’euros dans le jugement du 26 novembre 2013 rendu par le tribunal judiciaire de Versailles. Par ailleurs, aucun mandat de vente n’est produit.

Dès lors, compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 800.000 euros, net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 5.465,07 euros.

Les émoluments de l’article A 444-191 du Code commerce sont compris dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et restent à la charge de la partie perdante au visa de l’article 696 dudit code. Ils ne sauraient être mis à la charge de l’acquéreur dans le cadre de la vente amiable.

Les prestations postérieures à la vente sont tarifées et donc taxables, mais pas par le juge de l’exécution. Elles ne le sont qu’au titre de la procédure ordinaire de taxation relevant de l’article 704 et suivant du code de procédure civile et ressortissent donc des seuls dépens. En effet, les émoluments de l’article A 444-191 du code commerce, sont calculés sur « l’intérêt du litige » soit le prix de vente qui est nécessairement inconnu lors de la taxation, conformément à l’article A444-188 du code de commerce. Cet émolument naît donc postérieurement à la taxe du juge de l’exécution qu’il ne compose donc pas. Etant généré dans le cadre d’une procédure d’exécution, il compose les dépens prévus à l’article 695 du Code de procédure civile qui incombent à celui qui y est condamné.

Sur les frais irrépétibles

Les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées au titre de l’équité.

Monsieur [O] [M] [C] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suspension de la procédure ;

REJETTE les demandes relatives à la nullité de la procédure de saisie à tiers acquéreur ;

REJETTE les demandes relatives à la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière formées par Monsieur [O] [M] [C] ;

REJETTE les demandes d’exonération de la majorité des intérêts ;

REJETTE la demande aux fins de constations de la prescription des intérêts ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour les sommes fixées à 1.623.102,02 euros en principal et intérêts arrêtée au 30 mars 2023 ;

REJETTE la demande de délai de paiement ;

Vu les articles R. 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 800.000 € net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 5.465,07 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 22 OCTOBRE 2025 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

DÉBOUTE les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] [C] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 22], le 27 Juin 2025.

Le Greffier Le Président

Nathalie GALVEZ Elodie LANOË